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Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte

Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte.

A raíz del siguiente artículo empiezo a considerar que la vivienda en España  tanto para comprar como para alquilar ofrece  posibilidades de ser un negocio rentable. 
No creo que los titulares de un periódico salmón afirmando sobre una revalorización del  6% para el próximo  año. hayan influido pero

a) Con préstamos hipotecarios al 1,5 -1,75 % a treinta años.
b) Incremento de los precios de las nuevas viviendas en construcción por escasez de materiales.
c) Bonificaciones y ayudas para reformas de fachadas, ascensores a cuota cero, eficiencia energética , tanto existentes ya  como los fondos de reconstrucción Europeo.
d) Tratamiento fiscal en el IRPF de los rendimientos de capital inmobiliario para alquiler con una reducción del 60%.

¿Creéis que la vivienda en España ,batirá al MSCI World?.




Es muy divertido ver a los bancos centrales negar que hay burbujas inmobiliarias, e incluso si las hubiera, negar que se pudieran ver, e incluso si se pudieran ver, negar que las políticas monetarias son responsables de ellas, e incluso si las políticas monetarias son responsables de ellas, negar que las políticas monetarias podrían usarse para desinflarlas o prevenirlas en primer lugar.

Los bancos centrales dicen esto después de pasar años reprimiendo las tasas de interés a corto plazo a través de sus tasas de política monetaria –a menudo ahora en negativo– y reprimiendo las tasas de interés a largo plazo a través de compras de activos, incluidas las compras de bonos inmobiliarios, como MBS, y con lo tanto reduciendo las tasas hipotecarias, que luego desencadenan enormes aumentos de precios y pronto burbujas inmobiliarias.

Este es un gran logro de los bancos centrales para lograrlo – negando que las burbujas existen y luego negando, después de que ya no se puede negar su existencia, que las políticas monetarias del banco central las causaron, y luego negando que las políticas monetarias del banco central podrían arreglar esas burbujas (aumentando las tasas y desenrollando sus tenencias de valores).

Esta vez, todo el asunto de las políticas monetarias del banco central se remató con cantidades históricas de gasto gubernamental en iniciativas de estímulo en muchos países de todo el mundo, que luego fue rematado por personas que trabajan en casa y buscan casas para comprar para mudarse a un lugar más grande, que luego se vio coronado por los mercados de valores en auge que hicieron que algunas personas se sintieran más ricas y más dispuestas a derrochar en una casa sin importa cuál sea el precio.


Entonces, ¿dónde estamos hoy con esto, para los países de la OCDE?


Bloomberg Economics tiene un "Ranking de burbujas", basado en datos de la OCDE. No todos los candidatos a las burbujas inmobiliarias más espléndidas son miembros de la OCDE, como China. Así que esta lista no incluye a China y otros miembros que no son miembros de la OCDE.

La mayoría de los datos de la OCDE son hasta el 1T 2021, por lo que se han perdido los picos de precios de los últimos dos meses. Pero lo hará.

Cinco indicadores entran en el Ranking de Burbujas,según Bloomberg Economics . Además de dos medidas de crecimiento de los precios (ganancias de los precios de las viviendas ajustadas y no ajustadas por inflación), utiliza dos medidas (precio a alquiler y precio a ingreso) para evaluar si estas ganancias de precios son sostenibles:

  • Relación precio-alquiler
  • Relación precio-ingreso
  • Crecimiento de los precios reales (crecimiento interanual de los precios ajustado por inflación)
  • Crecimiento de los precios nominales (crecimiento interanual de los precios no ajustado por inflación)
  • Crecimiento anual del crédito.

Según este método, Nueva Zelanda y Canadá ocupan los dos primeros lugares del "Bubble Ranking". Y hace tiempo que no hay ninguna duda al respecto.

Estados Unidos está en el 7º lugar, ya que las relaciones precio-alquiler y precio-ingreso no están tan al rojo vivo como en algunos de los otros países. Pero Estados Unidos está #2 en el crecimiento de los precios reales, sólo por detrás de Nueva Zelanda, y #3 en el crecimiento de los precios nominales, detrás de Nueva Zelanda y Suecia, pero por delante de Canadá.

Estas son las 15 burbujas inmobiliarias más espléndidas de la OCDE, según el ranking de burbujas de Bloomberg Economics. Los campos rojos muestran los tres primeros por indicador:

Algunos banqueros centrales individuales, incluso en Estados Unidos, ahora han salido y se han referido al mercado inmobiliario como una "burbuja", o se han referido a que otros lo llaman burbuja, y han dejado de negarlo.

Ahora también hay un movimiento en cascada en marcha para que los bancos centrales eliminen el alojamiento de los mercados. Algunos ya han comenzado a subir las tasas, otros han anunciado que subirán las tasas, otros han recortado sus compras de activos, incluidos el Banco de Canadá y el Banco de Inglaterra. La Fed está preparando con cautela a los mercados para lo mismo al gritar sin cesar al respecto con mensajes contradictorios.

Pero incluso cuando los bancos centrales están empezando a retroceder, no esperen que asuman la responsabilidad de las burbujas que han creado a propósito.

Y para su diversión, la burbuja inmobiliaria más espléndida de Estados Unidos y, por supuesto, las burbujas inmobiliarias más espléndidas de Canadá 




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  1. en respuesta a 123ABC123
    -
    #40
    29/06/21 12:21
    Ese piso que acabas de enseñar es un piso "cuéntame", en una ubicación que más o menos conocemos, donde si pides 800 € ya te haces a la idea del tipo de inquilino que vas a tener y del riesgo que te vas a llevar.
    Y ojo, pq eso implica:
    a. quieres los 800 € tendrás que admitir el riesgo.
    b. si te vas a asegurar con un seguro de alquiler no vas a encontrar inquilino pq ninguno te va a cumplir con los requisitos que le van a poner.
  2. en respuesta a 123ABC123
    -
    #39
    29/06/21 12:10
    Un seguro de impago de alquiler son 3-5% del importe del alquiler bruto. Entonces la rentabilidad ya no es del 3.3% si no del 3.03% (aún peor).
  3. en respuesta a 123ABC123
    -
    #38
    29/06/21 12:07
    ¿Riesgo de quiebra? Jaja,

    A ver, pilla esos 200 k€ e invierte en 50 empresas seguras... como mucho te quiebra 1 e igual me paso... o un ETF si no te va el riesgo. Ese 3.3% te lo triplicas a un riesgo infinitamente menor que un inquilino que no te pague.

    Yo no invertiría JAMÁS en vivienda por un alquiler inferior al 10, 12, 15%. Y para comprar para vivir jamás en nada que me cueste más que 10-12 años de alquiler.

    Si no cumple eso hay alternativas menos apalancadas, más líquidas, más seguras donde meter tu dinero. 

    El problema es que en España hay MUCHA GENTE que solo sabe ladrillo ladrillo y ladrillo y así nos va. Si nos gastasemos un 20% de lo que nos gastamos en ladrillo en empresas e inversiones este país sería otro. Todo lo que quitas en ese sector lo estás quitando de otros 20.000 veces más productivos.
  4. en respuesta a 123ABC123
    -
    #37
    29/06/21 12:02
    Una rentabilidad neta de un 3.3% me parece una auténtica castaña para los riesgos y complicaciones que conlleva un inmueble:
    1. Alto riesgo de impago (en la actualidad el porcentaje de morosidad está en el 15% y en años normales en un 5%):
     https://www.abc.es/economia/abci-morosidad-alquiler-triplica-15-por-ciento-crisis-202007280140_noticia.html?ref=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F 
    2. Nula diversificación: Un único inmueble, una única cosa con un valor brutal.
    3. Ilíquido totalemente: Si no quieres palmar pasta puedes estarte 4-12 meses para venderlo como poco. 
    4. Lo de revalorización con la inflación es algo que has estado acostumbrado hasta la fecha, pero me remito a que España es un país que va hacia atrás, con jóvenes con salarios cada vez más bajos y con muchos menos potenciales compradores. Una demografía que va a la contra. 
    5. Elevado coste de compra / venta en impuestos: ITP/IVA, Plusvalías, Ganacia patrimonial, escrituras, notario, etc...






  5. en respuesta a Jaimecm
    -
    #36
    29/06/21 11:58
    El riesgo de inquilino que no pague es correcto, el riesgo de quiebra también tiene que considerarlo. El riesgo de que el inquilino no pague se puede manejar con seguros o es un por poner números 5-10% de pérdida sobre tu valor, el riesgo de una quiebra es del 100% de tu valor.

    Y eso es comprar para alquilar, si compras tu vivienda los riesgos son infinita mente menores (te pagan el alquiler, no rompen nada, no tienes que pagar impuestos de ese alquiler...)
  6. en respuesta a Jaimecm
    -
    #35
    29/06/21 11:55
    Nadie puede pagar los alquileres... lo que es lo mismo que el que tiene la propiedad tiene al inquilino trabajando como un esclavo solo por dejársela... ¿en ese panorama como no va a ser rentable?
    La revalorización no está garantizada, al igual que la inflación tampoco... pero al igual que existe con casi total seguridad la inflación la revalorización a largo plazo seguramente también.
  7. en respuesta a Anrabro
    -
    #34
    29/06/21 11:38
    Es de 2019 pero creo que vale para hacerse a una idea:

     


    Tinsa informa que la rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en un 4,4 % en la ciudad de Madrid

    Pongamos un maravilloso ejemplo:


    Piso de 200k€ a un 4.4% bruto nos da 8800 € de alquiler anualizado bruto.
    Desde el punto de vista del inversor:
    Rentabilidad neta: -300 € comunidad, -500 € ibi, -500 €/derramas y actualizaciones (y soy generoso) - 120 € seguro = 7.380 € -600 € aprox impuestos por beneficios = 6780 € al año (aprox un 3.3% limpio).
    A parte de eso te acabas de chupar solo de entrada unos 12.000 € de impuestos (IVA, ITP, registro, notaria, etc...) que los acabas de tirar a la basura.

    Desde el punto de vista del comprador/arrendatario:
    - Opción a: pago un alquiler de 8800 € al año.
    - Opción b: Suelto 13.750 € de golpe por impuestos, transmisión, etc... Más 60.000 € de capital inicial, más 177.840 € de hipoteca. Más los 1.420 € anuales de mantenimiento.

    Es decir.... 8800 € /año con cero problemas o.... 251.590 € del precio total + 1420 € /año. 
    A fecha actual tenemos 34.09 años de alquiler. Y ojo, esto con un interés del 1% que es una bicoca para el histórico.

    Y vamos, tienes 800 empresas que solo de dividendos te dan más que ese 3.3% con un riesgo mucho menor que el de un inquilino que no te pague, que tengas un lío o derrama gorda, etc...




  8. en respuesta a Jaimecm
    -
    #33
    29/06/21 11:27
    Pon villaverde o Fuenlabrada filtras por el precio y todo el que veas es un estado habitable.

    Ejemplo de lo que piden por alquiler ( es muy alto, precio sobre 700€ si sería posible)

    https://www.idealista.com/inmueble/9458644/

    Ejemplo del precio de compra

    https://www.idealista.com/inmueble/94329770/

    En madrid vive mucha gente de la que no puede permitirse más de 700-800€ de alquiler y está el precio presionado, sin embargo no tanto en alquileres de 1000-1200
    Un saludo.
  9. en respuesta a 123ABC123
    -
    #32
    29/06/21 11:16
    Sácame en idealista o cualquier sitio un piso que cueste 150 k€ y se alquile por 700 € uno similar.

    Eso no te lo crees ni tú!


  10. en respuesta a Anrabro
    -
    #31
    29/06/21 11:14
    Jajajaja,

    A ver amigo, yo sé lo que cuesta, es tan sencillo como mirar las inmobiliarias, idealista y ver el precio de venta.
    Luego la comunidad se va a 150 €/mes mínimo (piscina, zonas comunes, etc..). Suma el ibi que serán otros 600-700 € anuales como poco.
    Si el propietario me dice que me vaya, perfecto, me voy a otro que pueda pagar o que me convenza más.. Aquí hay mucho propietario que se queja de los inquilinos, pero la realidad es que la mayoría de los propietarios no sabe apreciar un buen inquilino (que paga religiosamente, que cuida el piso, que no causa problema). Así luego les pasa que les entra uno y no lo sacan ni con agua caliente.
    La rentabilidad en general de un alquiler es una castaña y hacer una compra de una casa con hipoteca es una compra apalancada con un coste de la deuda brutal.
    De la misma manera que asimilas que el alquiler me lo van a subir, si me compro un piso cada 15 años hay que cambiar la caldera, cada 20 la cocina y el parqué... hay derramas de la fachada, etc... ¿o es que ser propietario es gratis? la inflación me la cambias por eso y seguramente te sale lo comido por lo servido. Ahhh y puede que también los alquileres bajen, ¿o es que acaso no ha pasado también en ciertos períodos?
    Lo que no acabáis de entender los ladrilleros, es que como inversión para alquilar sin revalorización del piso es absolutamente ruinoso, y la revalorización NO ESTÁ GARANTIZADA como con ningún activo.
    Y los salarios de españa hoy son una M pinchada en un palo, nadie puede prácticamente pagar los alquileres. El ocaso generacional hará que sobren pisos, solo hay que ver la pirámide.
    Hipotecarse 30 años de tu vida por cuatro ladrillos es la mayor absurdidad que puede cometer uno. Es meterse en una deuda de por vida para un único bien absolutamente ilíquido.
    El chiringuito inmobiliario se mantiene por dos puntos:
    1. Hasta la fecha mucha gente con la idea del piso en propiedad que poco a poco cae... la "viejunocracia"
    2. Que hay un chorro brutal de liquidez que está llegando a los fondos de inversión (no a los particulares) que tienen que invertir en lo que sea, incluido inmuebles.

    Saludos,
  11. en respuesta a Jaimecm
    -
    #30
    Anrabro
    29/06/21 09:56
    Cuantos años llevas de alquiler?
    El alquiler no te lo van a subir nunca en 50 años?
    De donde sale el precio de 350-400k?
    Si llevas 3-5 años de alquiler ¿que hubiese pasado si hace 3-5 años compraste el piso?
    Cuanto son las derramas?
    Que pasa si los alquileres suben y el propietraio te dice que te vayas?
    ETC?
  12. en respuesta a Jaimecm
    -
    #29
    29/06/21 08:09
    Lo de precios de 2013 creo que no lo leíste... para comparar la compra de facebook del anterior usuario.
    Y es muy claro que la rentabilidad de viviendas de valor 150-200k que pagan alquiler de 650-750€ es mucho mayor que la de Viviendas como la tuya que por el doble de valor el alquiler solo se incrementa un 50%.
    Cada caso hay que valorarlo.
  13. en respuesta a 123ABC123
    -
    #28
    29/06/21 07:27
    Tus argumentos son falsos.
    Yo vivo en alquiler en madrid y pago unos 12500 € al año de renta. A esto el inquilino debe descontar el Ibi, la comunidad, más la previsión de reformas, derramas, etc… pongamos q le quedan unos 10.000€ al año.
    El valor de venta del piso está en 350-400k€ con lo cual le da una rentabilidad exigua del 2.5-3% maximo.
    Además si lo comprara me tendría Q meter en una hipoteca más impuestos más gastos, con lo q el valor del piso se me iría a los 600k€-650k€. Al precio de hoy me da para vivir +50 años de alquiler. Y vivo sin deudas, sin espada de Damocles por si pierdo el trabajo, me puedo ir a otro piso o otra ciudad cdo quiera
  14. en respuesta a Rothbard23
    -
    #27
    28/06/21 18:26
    Si si, eso lo dije en un comentario, por eso comprarte tú vivienda en mucho más rentable al eliminar todos esos riesgos, a partir de ahí pues... la inseguridad jurídica y demás gastos y periodos no productivos tienes que que contarlos, y estos en españa son mucho mayores que en otros países por eso la burbuja puede darse con en teoría más rentabilidad por alquiler si no cuentas estos gastos. Pero los hay.
  15. en respuesta a 123ABC123
    -
    #26
    28/06/21 17:53
    Vale, pero se da el caso de que lo mas probable cuando compras un piso para invertir es que no lo tengas alquilado el 100% del tiempo , y en ese tiempo representan un gasto (comunidad , Ibi, basuras , y pagar impuestos (rentas inmobiliarias imputadas) y esta problemática si tienes varios pisos de acentúa.
     Yo por ejemplo tengo algún piso que no me sale a cuenta alquilarlo en zonas de veraneo. Si lo alquilas todo el año te dan una miseria , y si lo alquilas en verano tienes que gestionarlo, aparte de que te lo deterioran. 
  16. Top 10
    #25
    28/06/21 17:37
    En el fondo esto es una declaración de "pormishuevismo". Saben que la inflación es un disparate y que hay una gigantesca burbuja inmobiliaria en EEUU, pero los banqueros centrales se obstinan en manipular el mercado, los tipos de interés y los datos de inflación.

    Si esto es una democracia que venga Dios y lo vea. No entiendo cómo alguien tan parcial y tan necio como para decir esto puede formar parte de la FED:

     

    Fed's Rosengren says U.S. can't afford housing market 'boom and bust' - FT

    Reuters


    The Federal Reserve Bank of Boston's President and CEO Eric S. Rosengren speaks in New York, April 17, 2013. REUTERS/Keith Bedford/File Photo

    June 28 (Reuters) - The United States cannot afford a "boom and bust cycle" in the housing market that would threaten financial stability, Boston Federal Reserve Bank President Eric Rosengren told the Financial Times in an interview published on Monday.

    "It's very important for us to get back to our 2% inflation target but the goal is for that to be sustainable," Rosengren told the newspaper. "And for that to be sustainable, we can't have a boom and bust cycle in something like real estate."

    https://www.reuters.com/world/us/feds-rosengren-says-us-cant-afford-housing-market-boom-bust-ft-2021-06-28/
  17. en respuesta a Rothbard23
    -
    #24
    28/06/21 17:35
    Tú perfil es muy distinto y arriesgas a perder mucho buscando mucho.

    Lo de 2008, primero de todo ningún inversor (considerando inversor como a cualquier ciudadano que haga una compra por motivos de rentabilidad) compro en 2007, porque la rentabilidad era muy negativa con respecto a renta fija respecto al alquiler entonces si se compro era especulando o por “capricho”, ese es un punto para mí importante.

    El segundo punto es que han bajado un 50% en una burbuja que hubo, reconocida y comprobada, la bajada de precio ha sido de 50% con respecto a 2014 de media bajadas producidas en un transcurso de 5-6 años. Cuanto te baja Una acción growth en ¿caso de burbuja? ¿Cuanto bajaron de media la tecnológicas en cosa de un año? ¿Cuánto bajaron en una semana con el covid, y en el lunes negro? A eso me refiero, bajar un 50% es bajar, pero en la mayor corrección conocida bajar un 50% en un periodo de 6 años, es un “valor seguro” te arriesgas a perder la mitad de tu inversión mucho menos que la media de valores bursátiles y muchísimo menos que la media de acciónes de crecimiento.
  18. en respuesta a 123ABC123
    -
    Top 10
    #23
    28/06/21 17:34
    Un banco para prestar ha de tener garantías y saber que va a cobrar la deuda íntegra, y los intereses correspondientes, incluidos los intereses de demora etc

    El sistema es imperfecto porque se supone que el inmueble tiene un valor suficiente para garantizar la deuda, pero el banco quiere que se le devuelva dinero, no un inmueble.

    Con los parches que se inventó Rajoy, y que iban a ser temporales, y luego se fueron haciendo eternos, se privó a los bancos de cobrar.

    Por otro lado se les soltaron 100.000 millones de euros de dinero público, que no han devuelto, ése es otro tema también a tener en cuenta...

    Al final sólo ganan los deudores que no pagan y pierden todos los demás, los bancos y los contribuyentes.
  19. en respuesta a abroad
    -
    #22
    28/06/21 17:22
    Ya pero no son comparaciones acordes.

    Que es mejor inversión comprarse en villaverde un piso por 150k y no pagar alquiler o comprárselo en una zona cara? Eso no es comparable, porque el nivel de vida de una persona y de otra es distinto.

    Yo lo separaría en primero un nivel de vida alto es un gasto, no es una necesidad (Tema aparte pues gastos de desplazamiento si trabajas en una zona cara y demás) . Una vez fijado el nivel de vida que quieres tener la inversión es si pagar alquiler o comprar y tienes que valorarlo con respecto a los precios de alquiler y compra DEL MISMO PISO.  Mudarse de piso a otro mejor, tampoco es inversión, es un cambio de nivel de vida, no busca rentabilidad, la inversión sería si vender y quedarte como inquilino o comprar y no, pero la decisión de más nivel de vida no busca rentabilidades. Es iliquido pero eso no quiere decir que no sea inversión y no sea rentable, solo que no se dispone de dinero tan fácilmente (cosa que no es ni buena ni mala, porque en periodos convulsos precios no son tan volátiles en parte gracias a eso).

    Si ya me quieres decir que la gente de alquiler asume un nivel de vida más bajo y comprando se emociona y va a un nivel de vida más alto, eso ya es otro tema ajeno a la inversión en tu vivienda.
  20. en respuesta a 123ABC123
    -
    #21
    28/06/21 17:10
    Entiendo tu postura. A ver si explico la mia:

    - El piso donde vives es iliquido. Por mucho que suba, los que son iguales que el tuyo subiran lo mismo. Y cambiarse de piso vendiendo el tuyo y comprarte otro no es evidente y no está exento de riesgos. Aparte de impuestos asociados. Y luego las condiciones personales. Una operación así teniendo hijos pequeños.... Telita

    - Yo podria haberme comprado un piso en Villaverde por 150k y me habrian sobrado cientos de miles de euros para invertir. En su lugar me compré un piso en uno de los barrios mas caros y me gasté más del triple....

    Por eso y por mas cosas digo que el piso en el que vivo es un gasto.