Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte

Y ya para acabar

Te reto a q busques un periodo de 10 años o más en que la subida de la vivienda haya superado al rendimiento del sp500, cuando lo encuentres (que te va a costar un huevo y parte del otro) me lo dices.

Y sigues jugando con la "teórica revalorización". Por qué sin ella nada de nada. Pero claro, la revalorización a largo plazo del SP500 es una quimera pero la revalorización de los pisos es "dogma de fe": los pisos nunca bajan (no ha dejado a gente en la estacada eso...)

Además voy a coger tus datos:

Si hubieras metido en el 2015 200.000 euros en el SP500 (estaba a unos 2000) hoy tendrias 429.000 € (está a 4294). Además hubieras cobrado un 2-2,2% de dividendos anualizado (unos 30.000 € más). Así que tendrías unos 459.000 €.
Me compro tu piso de 300.000, me quedo con 159.000 que me he llevado limpitos. Más que lo que tu dices.

1. Te he puesto una grafica anualizada del SP500 a 30 años, 8-10% anualizado ha cumplido INDEPENDIENTEMENTE DE CUANDO HUBIERAS INVERTIDO (y si lo haces promediando poniendo cada mes te los HA DADO). 
2. No te lo garantiza nadie, pero ha funcionado 100 años.
3. Comprar para vivir es lo mismo que comprar para alquilar, ¿Estamos tontos o qué? Una inversión es una inversión, ya sea en inmobiliario, en bolsa o en otra cosa. Si tienes 200 k€ eliges si los metes en una casa o los metes en bolsa. SI no los tienes y pides una hipoteca, te parece normal, pero pq no pides el mismo dinero para bolsa y ves que sacas?

Y si te tengo que explicar que aunque sea para vivir un piso es una inversión como cualquier otra, es que el que te equivocas eres tú pensando que un piso es "algo más".

 Tus argumentos son falsos. 
En España hay mucha gente que tiene pisos, fondos, planes de pensiones, acciones, opciones, etc.
Con los tipos a cero de lo unico que no hay problema es de dinero para inversiones..
Un 10% garantizado a futuro no te lo da nadie y el SP tampoco.
No sabemos lo que pasara pero si lo que ha pasado.
Si hubieses comprado en 2015 un piso de 200000 solo tenias que poner unos 50000.
A dia de hoy has vivido 5-6 años y el piso vale 300000.
Los intereses han sido unos 15000 euros, es decir que se gana vendiendolo por 300000 unos 100000 limpios y se ha vivido gratis durante 5-6 años.
Tu pagando alquiler has pagado unos 60000 y los mismos 50000 que arriesgo el que compra solo te han producido unos 30000. La diferencia esta clara para el que compra.
Comprar para vivir es una cosa y para alquilar es otra.
Me da la impresion que tu, ni tienes piso ni inversiones

No es mucho o si descontando el crecimiento, pero la tasa de rentabilidad de la empresa en ese momento es esa.

Estoy de acuerdo contigo y también con lo de la inversión a largo plazo en un índice, solo señalar que para mí no obtienes un 10% anual de media, obtienes un % por encima de las tasas de interés, que será el que sea, pero yo no esperaría ese 10% si las tasas de interés han bajado 4-5 % de cualquier manera sigue siendo mejor que no invertir claro está o invertir en renta fija.

Pero la vivienda no ha salido tan mal como te puedes pensar, cualquier persona que haya comprado hace 40 años ha obtenido plusvalías de varias veces lo que ha pagado y sigue teniendo la propiedad y revalorizada varías veces. Lo que si que es verdad que como tienes que hacer una compra puntual, pues ahí el punto de compra es muy relevante y a lo mejor no puedes encontrar buen momento de compra en muchos años.

Te parece una tarada tener un per 30-50 en la bolsa, y no te parece una tarada tener un inmueble con un un per de 35 (3.03% de rentabilidad del alquiler). Hay sectores y empresas a PER30 justificadas y otras que no. TU compras lo que quieras.

Yo te estoy hablando de una estrategia super-sencilla que es invertir constantemente en un indice de referencia a largo plazo, esto es lo que se puede explicar a gente con 0 conocimientos de bolsa: coge tu pasta y cada mes compra 100 € de un etf del SP&500. Y eso te da un 10% anual, y lo siento pero eso está demostrado en los ultimos 90 años. Si ya eres listo o sabes invertir mejor ese 10% es poco.

Los bancos te dan hipoteca pq ellos nunca pierden, si no pagas se quedan con el bien y lo subastan y si no lo cubres te embargan de por vida. Ellos siempre ganan.

Si la bolsa está cara ¿puede que sí? si los pisos están caros ¿puede que tb?
Yo comparo medias, un retorno fácil en bolsa es el 10%, es tan facil como te lo he expuesto. Puedes tu asegurar un promedio del 10% con una fiabilidad del 99% como yo te he expuesto con los pisos? Estamos metiendo en riesgo multiples variables: apalancamiento, riesgo de impago de alquiler, etc...

EN resumen, un 10% en bolsa lo haces practicamente a riesgo 0. En vivienda tienes un 3% hoy con riesgo brutal + lo que suban (o no) tu piso, sin liquidez, etc...

Y lo siento pero es así. Tu haz lo que quieras, pero si a mí alguien me dice que es mejor: inmuebles o bolsa, lo siento pero no hay color. 

Y más visto desde el punto de vista de un inversor particular (private equity, etc... es otra liga).

Si si lo entiendo, lo que te quiero hacer ver es que precisamente el hecho de apalancarse en una vivienda y que te concedan crédito para ellos es porque la vivienda es un valor con mucho menos riesgo que la bolsa, por eso te puedes apalancar y te dan un crédito para comprarla y no te darían un crédito para un fondo de inversión a 20 años.

La rentabilidad pasada de la bolsa al igual que la vivienda y de cualquier área de inversión en el muy largo plazo está enormemente ligada a los tipos de interés, es más las rentabilidades de la bolsa y de la vivienda deberían reflejarse en % sobre los tipos de interés que ha habido, ya que ese era el coste del dinero en ese momento, tanto si pedías un crédito como el coste de oportunidad (al poder haberlo metido en renta fija). 

Hecho eso la vivienda ahora quizás no se buena inversión sobretodo para alquilar, teniendo en cuenta riesgos y el 2-3% de beneficios actuales, a menos que se busque superar a la inflación en el largo plazo (vía alquiler más revalorización del inmueble) pero de igual forma ahora mismo tampoco es interesante la bolsa en general, al tener unos ratios de precio beneficio más altos que nunca y teniendo rentabilidades de un 2-4% en general (beneficios/precio), asumiendo riesgos, también teniendo en cuenta que la situación económica del consumidor medio actual es justita y con previsiblemente inflación que puede reducir el consumo interno de los países.

Me vale que me digas que las viviendas están caras o que son muy poco rentables, lo que quiero que me expliques es porque sectores completos con PER 30-50 cuando su histórico es mucho más bajo son mejores y más seguras que la vivienda y tu respuesta de porque suben y de aquí un año estarán más caras es especular y es una suposición, igual que si yo te digo que los pisos subirán. Cuando todo el mundo supone cosas se hacen burbujas que se desvía de la realidad.

Las gráficas es de evolución del precio, no de la rentabilidad (revalorización + alquiler tuyo que dejas de pagar o el que cobras) no puedes solo considerar la revalorización en el inmueble.

Y añado,

La vivienda es un bien de necesidad. No sé pq narices la gente se empeña en invertir y especular con ella. Si los precios de la vivienda fueran bajos y asequibles la economía sería mucho más dinámica: más rotación , gasto en otras cosas, concentrados en otros temas, etc.

Y dedicaríamos el dinero a crear empresas con un valor futuro o a desitnar fondos a algo a largo plazo. En vez de especular con un activo básico.

Así que deja de comprar ladrillo, mete el dinero en una empresa que esta generará puestos de trabajo, moverá la economía mucho más que un sector tan intensivo como la construcción. Ganarás más pasta tú, y harás que la sociedad funcione mejor.

A ver no sé que parte no entiendes...

Si tu tienes 200 k€ y los metes en un inmueble (mira la tabla de abajo) ganas en un 95% de veces menos que metiéndolos en el SP&500. PUNTO FINAL.

Hablamos de lo que realmente es una compra de vivienda, y es lo que la gente no entiende. La vivienda es UNA INVERSIÓN.

Comprar con deuda una vivienda = Pedir un préstamos para comprar acciones. Tú eres de la vieja escuela y no lo entiendes, pero ES LO MISMO. 

Y como inversión la vivienda crece menos que la bolsa. Como flujos un alquiler es menor y más peligroso (impagos) que la bolsa.

Dicho lo cuál, ya paso de discutir más, pq yo te he puesto ejemplos, gráficas y te lo he demostrado todo. Si no quieres ver los números tú mismo. No hay mayor ciego que el que no quiere ver.

Y porque le quitas la parte más importante a la vivienda que es el cobro o no pagar alquiler?? Si lo compras para no vivir ni alquilarlo No lo compres mete el dinero en otro lado, estoy de acuerdo.

Cuando pase eso la bolsa corregirá y los precios corregirán, como es lógico,si la renta fija da 5% un piso deberá dar 7-8% mínimo y la bolsa también, si la renta fija da 0% con 2-3 % es suficiente tanto para la bolsa como para cualquier inversión. No es novedad, solo hay que ver que cuando amenazan con subir tipos todo baja... por eso los per de ahora y de hace 35 años de las empresas son muy distintos...

Por que  asumes que comprar una vivienda tiene que ser apalancado a ratios altos? No te dejan pagar en efectivo? 

Invertir apalancado lo puedes hacer en una vivienda porque no existe el mismo riesgo que en la bolsa, y eso te permite que la revalorización y la rentabilidad sea en base a un capital del que no dispones, a costa de unos gastos. 

Un ejemplo compro en 2013 una vivienda por 200k solo disponiendo de 100k del que no amortizó nada o casi nada, solo pago intereses, intereses de 30k hoy el piso vale 300k y te has ahorrado 8 años de alquiler y ganado 70k sobre los 100k invertidos. Anualizado cuanto te da?

Y que curioso los gráficos en el punto más bajo del precio de los pisos... compara con el año 2000 ...

Toma,

por si no encuentras nada:
 

Esa es la comparativa del SP500 vs revalorización de viviendas, 

Ala , cómprate 8 pisos.

MIralo tú, ya que tienes datos.

Ahora los pisos cuando los mires a 30 años me deduces todas las derramas, los cambios de cocina, electrodomésticos, calderas, pinturas, fachadas, periodos sin alquilar, etc...

Tú tampoco consideras que un 3% de rentabilidad por alquiler hoy te parece bien pq en el banco no te dan nada. Pero puede ser que si los tipos están al 4-5% te salga más a cuenta tener el dinero en un plazo fijo que lo que ganas por tu maravilloso alquiler.

Y por qué no coges un periodo de 30-40 años para los pisos? A ver cuánto te da... anualizado.

Los tipos de interés no tienen nada que ver no? Ósea tú consideras que si la renta fija estaba en un 12% eso no afecta a la rentabilidad de la bolsa no? Ósea que podemos ver rentabilidades de 20% anual con tipos a 0 o a 12 indiferentemente... precisamente los tipos se bajan o incluso se ponen negativo para eso, para forzar a la gente a que invierta, ya que no se prevén rentabilidades suficientes para motivar la inversion y la solución es que la renta fija no de nada. No considerar eso, y pretender que rinda como cuando están los tipos al 7% es un error grande y no tener los pies en la tierra. Las rentabilidades no se preven a esos niveles y si se da esa subida el mercado estará caro y terminará corrigiendo, porque no es sostenible, y no es invertir es especular. Si tú inviertes a Per 50 a un piso le exigirías una rentabilidad de un 2% neta, y según tu un piso a un 15% de rentabilidad es una mierda comparado con el per de la bolsa, no hay por donde cogerlo sinceramente.

Y es más, en bolsa se invierte con lo que uno tiene.
Cuando uno se hipoteca, lo hace con lo que tiene y con su futuro.
La gente no es consciente de eso, vive al día y pasa lo que pasa.

Esta es una gráfica del rendimiento anualizado a 30 años del SP500 en cualquier momento de la historia (sí, hasta en el crack del 29 el retorno medio ha sido del 8%):

Como ves, solo con que compres un etf del SP500 tienes un 10% anual practicamente asegurado a medio-largo plazo. Pero esto es super difícil, super complicado, súper inseguro... es mucho más seguro invertir todo en un inmueble por un 3% de rentabilidad con alto riesgo de impago.
Te lo repito, comprar un inmueble para alquiler es MALA INVERSIÓN, porqué TODO, ABSOLUTAMENTE TODO depende del valor futuro (revalorización de los pisos) que NO ESTÁ GARANTIZADO EN ABSOLUTO.
Y comprar apalancadamente es aun peor.

Y respecto a tu argumento que estamos en burbuja, claro que sí, en el momento en que las bolsas se hundan, tu zulo de villaverde seguirá valiendo lo mismo, es más, se revalorizará un 200% porque claro, si la bolsa cae un 50% no hay crisis económica y la gente puede seguir pagando los alquileres y por los pisos. Que poco nos acordamos del 2008

Creo q no tienes ni idea de inversión.
Aun habiendo comprado en el peor momento de la historia un etf de cualquier índice te da un retorno 20-30 años del 7 u 8%. Eso es histórico y lo puedes mirar donde quieras.
Si hablamos de corto plazo De la misma manera que la bolsa puedes comprar en picos puedes comprar en picos los inmuebles o te has olvidado de los q compraron en 2008 y vieron q en 5 años sus inmuebles se devaluaron un 30-50%? 

A día de hoy como inversión la vivienda excepto gangas puntuales es simplemente un error mayúsculo. Solo sale a cuenta si tienes 1M€ de patrimonio para tener tu vivienda habitual y q no te conste. Pero como inversión es una M.

Espero que el periodo alcista bursátil te dure toda la vida... querer hacer inversiones con tipos de interés actuales como un retorno de inversión de 8-10 años, se escapa de toda inversión, solo es posible con especulación.

Espero que cuando venga alguna corrección seria no tengas que vender las acciones growth buenas pra obtener liquidez porque entonces te comerás las plusvalías de muchos años.

Se está olvidando las correcciones normales de la bolsa, se buscan rentabilidad totalmente fuera de lógica con los tipos de interés actuales, y no se está teniendo en cuenta que hay mucho dinero metido en bolsa porque nada ofrece rentabilidad excepto esta, que hay más dinero que nunca, que lo la bancos centrales están sosteniéndolos pero que esto algún día cambiará. No es posible una economía que crezca al 10% anual mientras la gente sube el 2%, que lo que tú ves de los alquileres y los pisos termina llegando al mercado, con precios de otros productos, gastos, turismo... y cuando eso pase las necesidades básicas bajaran menos que el resto porque son las únicas que la gente seguirá usando.

No deseo que eso pase, pero esto es como en 2008 cuando no se podía perder comprando viviendas, ahora parece que no se puede perder en la bolsa...

Estoy de acuerdo, yo no buscaría comprar para alquilar sin tener un inquilino fiable a quien alquilársela.

Pero es distinto si es tu vivienda que eliminas todos esos riesgos. Hay mucha diferencia en inversión con tu vivienda o con inquilino fiable que sin eso.

Tu vivienda contratando seguros de esta es una inversión con retorno 100% asegurado muchísimo más que en cualquier otra inversión.