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Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte

Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte.

A raíz del siguiente artículo empiezo a considerar que la vivienda en España  tanto para comprar como para alquilar ofrece  posibilidades de ser un negocio rentable. 
No creo que los titulares de un periódico salmón afirmando sobre una revalorización del  6% para el próximo  año. hayan influido pero

a) Con préstamos hipotecarios al 1,5 -1,75 % a treinta años.
b) Incremento de los precios de las nuevas viviendas en construcción por escasez de materiales.
c) Bonificaciones y ayudas para reformas de fachadas, ascensores a cuota cero, eficiencia energética , tanto existentes ya  como los fondos de reconstrucción Europeo.
d) Tratamiento fiscal en el IRPF de los rendimientos de capital inmobiliario para alquiler con una reducción del 60%.

¿Creéis que la vivienda en España ,batirá al MSCI World?.




Es muy divertido ver a los bancos centrales negar que hay burbujas inmobiliarias, e incluso si las hubiera, negar que se pudieran ver, e incluso si se pudieran ver, negar que las políticas monetarias son responsables de ellas, e incluso si las políticas monetarias son responsables de ellas, negar que las políticas monetarias podrían usarse para desinflarlas o prevenirlas en primer lugar.

Los bancos centrales dicen esto después de pasar años reprimiendo las tasas de interés a corto plazo a través de sus tasas de política monetaria –a menudo ahora en negativo– y reprimiendo las tasas de interés a largo plazo a través de compras de activos, incluidas las compras de bonos inmobiliarios, como MBS, y con lo tanto reduciendo las tasas hipotecarias, que luego desencadenan enormes aumentos de precios y pronto burbujas inmobiliarias.

Este es un gran logro de los bancos centrales para lograrlo – negando que las burbujas existen y luego negando, después de que ya no se puede negar su existencia, que las políticas monetarias del banco central las causaron, y luego negando que las políticas monetarias del banco central podrían arreglar esas burbujas (aumentando las tasas y desenrollando sus tenencias de valores).

Esta vez, todo el asunto de las políticas monetarias del banco central se remató con cantidades históricas de gasto gubernamental en iniciativas de estímulo en muchos países de todo el mundo, que luego fue rematado por personas que trabajan en casa y buscan casas para comprar para mudarse a un lugar más grande, que luego se vio coronado por los mercados de valores en auge que hicieron que algunas personas se sintieran más ricas y más dispuestas a derrochar en una casa sin importa cuál sea el precio.


Entonces, ¿dónde estamos hoy con esto, para los países de la OCDE?


Bloomberg Economics tiene un "Ranking de burbujas", basado en datos de la OCDE. No todos los candidatos a las burbujas inmobiliarias más espléndidas son miembros de la OCDE, como China. Así que esta lista no incluye a China y otros miembros que no son miembros de la OCDE.

La mayoría de los datos de la OCDE son hasta el 1T 2021, por lo que se han perdido los picos de precios de los últimos dos meses. Pero lo hará.

Cinco indicadores entran en el Ranking de Burbujas,según Bloomberg Economics . Además de dos medidas de crecimiento de los precios (ganancias de los precios de las viviendas ajustadas y no ajustadas por inflación), utiliza dos medidas (precio a alquiler y precio a ingreso) para evaluar si estas ganancias de precios son sostenibles:

  • Relación precio-alquiler
  • Relación precio-ingreso
  • Crecimiento de los precios reales (crecimiento interanual de los precios ajustado por inflación)
  • Crecimiento de los precios nominales (crecimiento interanual de los precios no ajustado por inflación)
  • Crecimiento anual del crédito.

Según este método, Nueva Zelanda y Canadá ocupan los dos primeros lugares del "Bubble Ranking". Y hace tiempo que no hay ninguna duda al respecto.

Estados Unidos está en el 7º lugar, ya que las relaciones precio-alquiler y precio-ingreso no están tan al rojo vivo como en algunos de los otros países. Pero Estados Unidos está #2 en el crecimiento de los precios reales, sólo por detrás de Nueva Zelanda, y #3 en el crecimiento de los precios nominales, detrás de Nueva Zelanda y Suecia, pero por delante de Canadá.

Estas son las 15 burbujas inmobiliarias más espléndidas de la OCDE, según el ranking de burbujas de Bloomberg Economics. Los campos rojos muestran los tres primeros por indicador:

Algunos banqueros centrales individuales, incluso en Estados Unidos, ahora han salido y se han referido al mercado inmobiliario como una "burbuja", o se han referido a que otros lo llaman burbuja, y han dejado de negarlo.

Ahora también hay un movimiento en cascada en marcha para que los bancos centrales eliminen el alojamiento de los mercados. Algunos ya han comenzado a subir las tasas, otros han anunciado que subirán las tasas, otros han recortado sus compras de activos, incluidos el Banco de Canadá y el Banco de Inglaterra. La Fed está preparando con cautela a los mercados para lo mismo al gritar sin cesar al respecto con mensajes contradictorios.

Pero incluso cuando los bancos centrales están empezando a retroceder, no esperen que asuman la responsabilidad de las burbujas que han creado a propósito.

Y para su diversión, la burbuja inmobiliaria más espléndida de Estados Unidos y, por supuesto, las burbujas inmobiliarias más espléndidas de Canadá 




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  1. en respuesta a Jaimecm
    -
    #120
    04/07/21 01:13
    En ningún momento he dicha que sea imposible.

    Que tras un rally en el que ha subido un 400% en 10 años en los siguientes 5–10 años se mantenga una subida del 10% anualizado significa una subida con respecto a 2010 de x8 y serían 20 años de rally sin descanso, con un momento en el que hay per históricos un tappering pendiente y subidas del rendimiento de la renta fija programada sea “seguro un 10%” pues... a 30 años puede tener en 10% anualizado pero a 20 años supondría tener un x8 (40% anualizado) que no se ha dado creo que nunca. 

    Y aparte de todo eso, hablar de subir bajar es especular; si lo miras como inversión la bolsa nunca ha estado tan cara, invertir cuando está más cara que nunca pues... los que compraron un piso en 2008 no invertían, porque la rentabilidad era negativa, ganaban más poniendo el dinero en plazos fijos y estando de alquiler, pero vieron con gráficas que los pisos siempre subían y que o compraban entonces o como subieran otro 20% ya nunca podrían tener uno. Vosotros no invertís porque los resultados de la empresa dividendos... os atraigan, invertís porque creéis que de aquí unos años valdrá más, mirando la evolución pasada y sobretodo reciente (porque si tomais como referencia vender en 2010 en la bolsa lo que hayas comprado 5-10-15-20 años la inversión no obtiene grandes rentabilidades, cogéis el periodo reciente, cuando una subida tan importante reciente hace que la posibilidad de corrección aumente significativamente (además el tappering, per maximos, anuncio de subida de tipos...).

    Lo del paleto, te repito lo de que con insultos no quitas la razón, solo demuestra tus ganas de quedar por encima sin argumentos que suele ser sinonimo de ignorancia.

    Yo te he puesto los datos, puntos de vista y el porque la bolsa está cara, la vivienda puede ser que también, situaciones en que fue mejor la vivienda, y ejemplos que no me has replicado de 5-10-15-20 y 25 años donde la vivienda ha ganado a la bolsa, cómo influye la renta fija... Tú único argumento es que la media de la bolsa es un 8-10% anual y por lo tanto hay que esperar ese 10% y como ha sido la media durante un periodo de tiempo de 30 años es seguro y no se arriesga.

    Esto es como el mecánico que vas con un coche que le das a la llave o botón para arrancar y no hace nada y como en los 50 casos anteriores  era el motor de arranque pues se le cambia sin mirar nada más y no hace falta ni probarlo antes de dárselo al cliente ya que las 50 veces ha sido así. 
  2. en respuesta a 123ABC123
    -
    #119
    04/07/21 00:46
    Sigues demostrando q eres un paleto. Que te hemos sacado gráficas q el rendimiento medio del sp en sus más de 100 años es más de un 8! Que está cerca del 10%!!! Que solo tienes q buscarlo por internet.

    Pero Cleo según tu q el sp los próximos 10-20-30 años crezca un 10% anualizado son imposibles
  3. en respuesta a Anrabro
    -
    #118
    04/07/21 00:39
    El cortito eres tú.

    Un piso en españa equivale a 7,5-8 anualidades de renta. Mirarte la estadísticas. Como solo se debe dedicar un.30-35% a vivienda estas hablando de 22,5-24 años.es decir alguien q se meta con 30 en un piso acaba en 53,5-54 años con sus erte de pagarlo (y eso si no le surge ningún imprevisto que lo echen se quede sin trabajo un año o algo así).

     Si el salario medio son 18-22.000 euros quiere decir q la gente gana 1200-1400€ al mes. Con eso es una utopía ahorrar 50k€ y menos hacer el loco pagando un 33% para una hipoteca porque no te da el resto para vivir.

    Además dicho esto el precio de un zulo de mierda en Vallecas, Villaverde o lugar de periferiwria está en 200 k€.

    Es decir los pisos están al límite del valor q pocos ingenuos pueden pagar (menos los privilegiados viejunos jubilados q ganan 1600€ de media y pobrecitos… ellos con piso pegado y sin cargas 1600 y los jóvenes con 1200-1400 a tener familia y pagar un a hipoteca).

    Pero claro, los pisos según tu van a seguir subiendo un 10% anual y en 5-7 años los pisos en Vallecas o Villaverde valdrán ya no 200 sino 400 o 500.000 euros y los alquileres subirán tb al doble.

    Como vives en un país súper puntero los salarios se van a quedar más o menos igual y la gente ya no se hipotecará a 35-30-35 años sino q le dejara en herencia la hipoteca a los hijos. Y veremos familias juntándose y viviendo 12 por piso para poder pagar el alquiler.

    España está destrozada, con una deuda cerca del 140% del pib, donde menos grifols , Inditex y Amadeus todas ls empresas son carcamales de bancos energéticas o constructoras que viven de llevarse bien con el régimen de turno.

    Invertir hoy en un país donde los jóvenes no tienen futuro, las pensiones están quebradas, etc es lo más sano q puedes al hacer.

    Ala compra compra que van a subir un 80%
  4. en respuesta a Tonocote
    -
    #117
    Anrabro
    03/07/21 19:07
    Lo dejo. Es lo que tu digas.
    Te pongo una zona barata y tampoco te parece bien. Pero tu no dices la tuya.
    Pero eso si, los pisos en tu zona valen 300000. Los pisos se alquilaban por 707 y ahora por 900, pero tu alquilaste por 700 y ahora 747.
    Ahora por 1000 no alquilas nada de 3 habitaciones en una zona medio normal.
    Otro reto, si desde tu casa hasta el centro tardas 20 minutos yo pago la cena. ¿A que llamas centro?
    Vivo en el numero 8 de una calle y la boca del metro esta en el numero 2, pues desde mi piso a la entrada del metro tardo mas de 5 minutos.
    Todo esto empieza con un señor que dice en el "comentario 28" que paga  "pago unos 12500 € al año de renta"  y a partir de ahi se lia todo, pero tu lo quieres cambiar a 700 y ahora a 900.
    Si tu quieres poner otro caso, lo pones y lo discutimos. Pero no inventes, tiene que ser posible medir los datos, si te digo que compro un piso en 300000 euros y lo alquilo a 10000 al mes eso puede ser pero no es lo normal, si te digo que una inversion da un 35% puede ser en un momento pero no es lo normal.
    Por cierto que no dices nada de lo que ocurriria si ahora quisieras comprar el piso donde vives
    ¿Cual seria el coste frente a comprarlo en 2016? Seria interesante desarrollarlo y asi aprenderiamos tu, yo y los que lean el foro.

  5. en respuesta a Anrabro
    -
    #116
    03/07/21 12:34
    Si ya te lo he dicho, que no me hace falta buscar.

    Vivo en un piso alquilado en 2016, revisando el contrato se declaran 95 metros cuadrados (antes dije 80), según el catastro 90. Tiene 3 habitaciones y 1 baño. Tiene ascensor. El contrato se hizo por 700 euros al mes, con la revisión del IPC a día de hoy son 747. Tengo un metro a 5 minutos andando que me deja en el centro en 20 minutos. Voy andando al trabajo, por lo que la zona me viene genial.

    No hace mucho estuve mirando ofertas de venta por la zona y los precios rondaban los 300000 euros para un piso equivalente.

    Buscando en esa zona opciones hay. Además recuerda que según los datos de idealista (que sigues para revalorizar la vivienda) deberías aplicar una corrección en el precio de 11,4/14,5 por la variación del precio del alquiler que publica idealista entre 2016 y junio 2021. Lo que significa que según ellos un piso que se publica ahora por 900 en 2016 estaría publicado por 900*11,4/14,5=707.

    De todas formas a día de hoy sigues teniendo opciones por 700. Además, si miras los pisos en alquiler que se publican en esa zona (que has escogido tú) por 1000 euros, los pisos equivalentes están publicados por más de 500000 euros a la venta.
  6. en respuesta a Tonocote
    -
    #115
    Anrabro
    03/07/21 11:39
    Pongo una zona de casas antiguas y no cara en Acacias.
    Idealista, Madrid, Arganzuela, maximo 700, 3 habitaciones .................. 1 piso
    Idealista, Madrid, Arganzuela, máximo 700 euros, 2 habitaciones…. 1 piso de 625 y 3 pisos de 700.
    Idealista, Madrid, Arganzuela, máximo 700 euros, 1 habitaciones…. 13 pisos entre 650 y 700.
     Idealista, Madrid, Arganzuela,  2 habitaciones, entre 700 y 900 euros …. 26 pisos 
     Idealista, Madrid, Arganzuela,  2 habitaciones, entre 900 y 1100 euros …. 35 pisos  
     Idealista, Madrid, Arganzuela,  3 habitaciones, 1000 euros …. 3 pisos   
     Idealista, Madrid, Arganzuela,  3 habitaciones, entre 1000  y 1500 euros …. 37 pisos  

    Dale muchas vueltas para conseguir el piso que quieres.
    Con estos datos la realidad es que por 1000 euros no alquilas el piso de 3 dormitorios.
    No le des la vuelta ahora y busques pisos de 700 en una zonas donde Dios perdio el goirro.
    Ten en cuenta que estamos hablando que el piso valdria ahora 280-300000 euros.
  7. en respuesta a carlos2011
    -
    #114
    03/07/21 09:57
    El gasto de alquiler es soportable un gasto de intereses al 2% y comunidad es insoportable.

    Indefinido ... a tipos fijos de interés, es solo si indefinido si no sabes calcular los intereses, porque con definidos y claros!!

    Los impuestos que van a subir no se saben cual son, lo mismo es a las autovías como el que el irpf como que es a las ganancias patrimoniales como que es al Ibi... y si suben hay que ver cuánto suben. Y si estos gastos que afectan a la vivienda se trasladarán al alquiler con lo que aumentarían en ambos casos.
  8. en respuesta a Tonocote
    -
    #113
    03/07/21 09:52
    Prueba desde 2000 a 2021, un periodo bueno de la bolsa 2013-2021 y uno bueno para los inmuebles residenciales 2000-2008 junto con su corrección posterior hasta 2014.
  9. en respuesta a Anrabro
    -
    #112
    03/07/21 09:33
    Según idealista, el precio promedio del alquiler subió en Madrid de 11,4 a 14,5 el metro cuadrado.

    Hay muchos pisos en Madrid por 700€ con 3 habitaciones y ascensor e incluso reformados. Solo hay que saber buscar.

    Y en el 2015 más fácil aún de encontrar. De hecho te podría mandar mi contrato de alquiler fotocopiado, que casualmente es de ese año y con ese precio, 3 dormitorios y 80 metros, por si es que en idealista te cuesta encontrarlo.

    Para intentar demostrar tu verdad coges un periodo en el que compras en mínimos y vendes en máximos, además escoges un precio de compra que te favorece porque la inversión inicial es menor y luego metes unos gastos exagerados de alquiler.

    Se supone que si tú intención es alquilar para ganar liquidez para invertir vas a intentar ahorrar costes al máximo, y ya te he demostrado que bajando adecuadamente los costes de alquiler ni comprando en mínimos y vendiendo en máximos tienes una gran ventaja.

    Puedes probar incluso con 800 euros de alquiler e igualmente la diferencia no sería tan grande en tu supuesto. Compras el SP en 2015 a 2000 puntos, vendes en 2021 a 4300. Un capital inicial de 56000 euros valdría 120400, resta impuestos y alquiler y te quedan más de 40000 euros.

    También podemos probar con otros periodos y a ver qué tal sale.


  10. Top 25
    #111
    03/07/21 09:10
    Yo no lo veo,en 2022 van a subir impuestos a todo y la compra de vivienda por mucho que los intereses esten bajos conlleva un gasto mensual continuo e indefinido.No lo veo.
  11. en respuesta a Tonocote
    -
    #110
    Anrabro
    02/07/21 23:04
    Parece que ya lo aceptas aunque viene un poco de pataleo.
    La plusvalía municipal no pasa de 5000, es más no creo que sean ni 4000, pero eso ya está descontado.
    Ahora solo queda demostrarte el precio de los alquileres, te mandaré enlace de idealista para que veas precios de venta y de alquiler.
    Te anticipo por 700 euros solo alquilas sitio de 1 dormitorio, 40-60 m2, muchos sin ascensor,etc
    Nada que ver con lo que vale casi 300000 euros en venta.
    Además en este momento tú sabes que los alquileres han bajado un poco.
  12. en respuesta a Tonocote
    -
    #109
    02/07/21 20:31
    Capa vez tengo más clara la burbuja bursátil.!

    Cuando el potencial que se le ve a la bolsa son 8% sin riesgo y garantizados con renta fija cercana de 0% y a otras inversiones solo la inflación y con riesgo, creo que el guantazo será inevitable. No invertís, especuláis.

    Un saludo.

    Una inversión en una vivienda sobre todo si es la tuya lo que busca no es la revalorización de esta, busca reducir gastos fijos y en ocasiones muy elevados, echando unos números no tienes ni que pensar si te saldrá bien, en el largo plazo sabes que con ese ahorro de costes te saldrá, solo tienes que asegurarte de no perderla. 

    Vosotros apostáis a seguir teniendo esos gastos fijos, que a medida que pasan los años con la inflación serán más grandes (aunque el salario también lo sea) y lo defendéis como el coste de oportunidad de invertir él bolsa... el coste de oportunidad lo podéis tomar de la renta fija, es 0%, no hay coste de oportunidad, no hay sitio donde meter el dinero y rente sin riesgo, es decir nadie te da nada por usar tu dinero... si no hay coste de oportunidad y vosotros consideráis que la bolsa subirá un 8% anual segura, hay algo que no cuadra los bancos están como locos por dar créditos, las empresas piden dinero y se lo dan casi gratis... el mundo se ha vuelto loco, dan dinero gratis cuando hay rentabilidades seguras del 8% anual.... como terminemos viendo las subidas de tipos del 2% a partir de 2023, vamos a ver ese 8% lo asegurado que está. La realidad es que la bolsa está en maximos en PER máximos históricos, con tasas de interés en mínimos históricos, y con apoyos de los bancos centrales, y el recorrido al alza analizándolas como inversión cada vez tiene menos recorrido y si empiezan la subidas de tasas y el tappering puede marcar un maximo que cueste mucho tiempo en volver a superarlo (vuelvo a recordar el periodo de 10 años desde 2000 hasta 2010) pues bien, la tasa precio/beneficios es más alta que entonces, aunque las tasas de interés también son más bajas. Como especulación el recorrido es infinito para arriba y 100% para abajo. 




  13. en respuesta a 123ABC123
    -
    #108
    02/07/21 18:13
    A más largo plazo con esas premisas el resultado sería escandalosamente favorable a alquiler e inversión en renta variable.

    Asumiendo que la vivienda sube un 2% anual y la renta variable un 8%, tras 25 años la casa se habría revalorizado algo más del 60% mientras que el capital en renta variable se habría multiplicado casi por 7.
  14. en respuesta a Anrabro
    -
    #107
    02/07/21 18:07
    Hasta que no reconozcas que 1000 euros al mes de alquiler ese piso inventado de 200000 mil no lo vale, lo cierto es que no vale de mucho discutir el resto. Tú hipótesis es absurda.

    Para comprar eres muy listo y encuentras un chollo de 200000 euros que se revaloriza un 50% en 6 años, pero si alquilas eres masoca y vas a lo más caro pagando 1000 al mes.

    Si dices que la plusvalía no pasa de 5000 euros no la calculas bien. No tengo claro que te puedas descontar esos gastos para el calculo del IRPF, pero igualmente si dices que son 22500 suma las plusvalías y los gastos de cancelación y ya son más de 30000, y te falta añadir gastos de notaría y demás certificados.

    También te equivocas y en lugar de los 279760 ahora son 297760, a este paso lo vendes por 1 millón... En fin un desastre.
  15. en respuesta a Tonocote
    -
    #106
    Anrabro
    02/07/21 17:38
    Vayamos con los números.
    El que invierte tiene en la mano después de recuperar lo que se ha gastado en alquiler 16439 euros.

    Parece que ya reconoces que los 16000 están incluidos.
    Pero haces las cuentas mal, se pagaron 56000 en la compra y luego se han amortizados 28684 euros de la hipoteca por eso en lugar de 160000 el capital pendiente es 131316 euros.
    Se vende por 297760 según la revalorización de Idealista, yo no me invento nada.
    Quedan 297760-131316=148444 euros y se han pagado 63297,26 euros de hipoteca, comunidad e IBI. En total le quedan 85147 euros.
    La plusvalía de ese piso en 6,5 años no sube de 5000 euros pero seamos generosos.
    En los gastos de comunidad e Ibi ya he sido muy generoso por lo alto.
    El IRPF es sobre una ganancia de 97760 euros menos los gastos de plusvalía y cancelación de hipoteca que somos generosos y son 3000 euros en total 5000+3000=8000, redondeando son 90000 el importe para pagar plusvalía. El 25% son 22500 euros no 30000 y además sigue leyendo.
    Pero en la mano han quedado 148444-8000=140000 euros y la plusvalía solo hay que pagarla dentro de 1 año o año y medio.
    Recupera el dinero que pago por el piso en 6,5 años 63297,26 euros, 16439 euros para quedarse igual que el que invierte y le quedan 60264 euros que se meten en el SP hasta que se pague el IRPF y producen 6000, es decir se convierten en 66000 euros y al pagar 22500 de plusvalía+ 1500 de la plusvalía de la inversión en SP, quedan 42000 euros.

    Resumen:
    Al principio cada uno tiene 56000 euros.
    Los dos viven en pisos similares durante 6,5 años.
    En este momento al que invierte le quedan 16439 de los 56000 originales.
    En este momento al que compra le quedan 16439 de los 56000 originales y además una inversión en el SP
    El próximo año el que invierte no espera nada y el que compra recibe 42000 euros.
    El que compra ha obtenido 42000 euros más que el que invierte.

    Sigamos, el que compra puede hacer en este momento lo mismo que el que invierte y gana 42000 euros. ¿Pero que sucede si el que invierte quiere comprar el piso ahora que se da cuenta de su error? No puede solo tiene 16439 euros cuando necesita 60000 para la entrada+24000 euros para los gastos. En este caso la diferencia ya no son 42000 euros sino 68000 euros.

    Hay que incluir los 16000 en la compra y el IRPF es menos
  16. en respuesta a Tonocote
    -
    #105
    02/07/21 16:42
    La idea de comprar el piso no es venderla a los 5 años, es mantenerla más tiempo con lo cual el efecto de los gastos de compra se diluyen. Son inversiones a largo plazo. 
  17. en respuesta a Anrabro
    -
    #104
    02/07/21 14:32
    Entonces te rebato con números, te muestro que estás equivocado y empiezas con juegos.

    Yo no me invento nada, son estimaciones, aquí el que se inventa que se compra un piso por 200 mil y lo vende por 280 mil eres tú. Pero vamos que aceptamos barco y te paso a comentar los pormenores que quizás se te escapan.

    Los 30000 euros son una estimación de los impuestos y costes a pagar en tu venta inventada, y se desglosan de la siguiente manera: 21% de los aproximadamente 80000 euros de beneficio entre el precio de venta y el de compra, unos 8000 euros a pagar por la plusvalía municipal de 6 años y medio, unos 3000 euros a pagar por el 2% de cancelación de la hipoteca y el resto distintos gastos de notaría, certificados, etc. Como ves es bastante aproximado el dato.

    Si quieres lo dejamos en que se te quedan 50000 euros limpios, para el caso es lo mismo. En realidad el SP en esos años pasó de 2000 puntos a 4300, lo que hace que la revalorización quede en torno a los 120000 euros y por lo tanto en la opción de inversión en renta variable más alquiler también se queda en torno a los 50000 euros descontando el alquiler.

    Verás, un alquiler de 700 euros no es ningún invento. De hecho hay muchas viviendas alquiladas por ese precio en esos años en Madrid cuyo precio de venta está más cerca de los 300000 euros y no 200000 euros como dices que costó tu casa inventada. No se puede comparar vivir de alquiler pagando 1000 euros, con comprar un pisucho de 200 mil euros con una letra de hipoteca de menos de 700€.

    Te veo muy puesto en eso que dices que no te puedes apalancar para invertir. Resulta que hay muchas opciones para hacerlo, pero vamos esto ya te dejo a ti que investigues.

    Perdona pero inventos los tuyos, yo solo he contestado a los números con números. Pero veo que por mucho que los números digan otra cosa tu sigues empeñado en tu visión de las cosas.

    No sé cuanto se revalorizará el SP o las bolsas mundiales en los próximos años, lo que si sé seguro es que lo harán más que las casas en España, eso seguro.
  18. en respuesta a Tonocote
    -
    #103
    Anrabro
    02/07/21 13:42
    Revisa las cuentas los 16000 están incluidos.
    Revisa tu invento de 30000 de irpf.
    Revisa una plusvalía de nada y gastos de venta de 10000.
    Revisa tu invento de 700 alquiler.
    Revisa tu invento de apalancarse para invertir, eso no es posible, pero en la vivienda si.
    Revisa que no tenemos 100000 sino 56000.
    Revisa todos tus inventos y lo siento pero los cálculos son los que son.
    De todas formas solo una cosa dime cuánto te juegas y vamos al notario a que el Sp no se revaloriza un 10% los próximos 5 años.
    Por último si mi abuela hubiese tenido huevecitos yo no estaría aquí pero la realidad es que si estoy.
  19. en respuesta a 123ABC123
    -
    #102
    02/07/21 10:04
    En tu ejemplo faltaría tener en cuenta los gastos de compra y venta y el pago de impuesto.

    Si tomamos como ejemplo un piso que compramos por 200000 euros, pongamos 15000 euros de gastos iniciales, 1500 euros al año entre impuestos y pago de la comunidad. A los 5 años tienes un piso que los vendes por 220000 euros y pongamos unos 10000 euros entre impuestos y gastos de venta a la baja. Se te queda en 220000 - 100000(amortización) - 100000 (entrada) - 15000(gastos compra) - 1500*5(gastos inmueble) - 10000 (intereses) - 10000(impuestos) = -12000 euros

    Invirtiendo esos 100000 euros en renta variable, a los 5 años tienes: 161051 - (161051-100000)*0.25 - 100000 = 45788 euros de ganancias netas. Réstale los gastos de 5 años de alquiler de 700 euros al mes y se te queda en 3788 euros de ganancias. O lo que es lo mismo +15788 euros respecto a la opción de compra.
  20. en respuesta a Anrabro
    -
    #101
    02/07/21 09:43
    Sigues comparando una inversión en la que vas apalancado casi cuatro veces tu capital con una sin apalancamiento, pero bueno, repasemos los números.

    Se te ha olvidado minorar los 16000 euros de gastos iniciales, a los beneficios de compra/venta por lo que en realidad te quedan 85147 - 16000 = 69147 euros antes de impuestos. Ahora réstale unos 30000 euros por pago de IRPF, plusvalía municipal y demás gastos. Tus ganancias netas habrán sido de unos 40000 euros.

    Ahora, algo más equivalente a vivir en un piso comprado de 200000 euros en Madrid, sería vivir de alquiler por 700 euros. Esto por equiparar costes mensuales y condiciones de la vivienda. Repasando los cálculos con estos datos serían unas ganancias netas de 104049 - (104049-56000)*0,25 - 700 * 12 * 6,5 = 376436 euros.

    Se te queda prácticamente igual, y eso sin apalancamiento ninguno, pudiendo comprar y vender con un click de ratón y cambiando de casa cuando te apetezca.

    Ahora si en lugar de coger ese periodo tan beneficioso para la vivienda coges un tramo promedio, la inversión en renta variable siempre será superior. Si además de eso decides apalancarte para invertir, los resultados salen todavía más favorables a la renta variable.