Vaya patinazo el del viernes pasado, dejándome llevar por la ilusión de que por una vez nuestros ineficaces legisladores habían dado en el clavo y hecho una reforma en condiciones. No voy a entrar en si la reforma que está en marcha es o no atinada, doctores tiene la Iglesia, pero en cuanto a las subastas son muchas las cosas a mejorar que no han tocado.
Poca gente sabe que independientemente del tipo de las subastas, la postura mínima en las subastas judiciales siempre es un euro, tanto si el tipo es de mil euros como si es de un millón. Lo que quiero decir es cada cual comienza su puja en la cifra que le da la gana, independientemente de cual sea el tipo de la subasta, el cual solo sirve para determinar la fianza que hay que ingresar para poder participar en la misma, el 30%, y para saber si la adjudicación queda firme o en el aire.
Por ejemplo, en el caso de que el precio de adjudicación sí supere el 70% del tipo de la subasta, pero "ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias" (a ver quien es el valiente que le presta el dinero), la aprobación del remate queda en suspenso, disponiendo el ejecutante de 20 días para pedir la adjudicación del bien por el 70% del tipo de subasta. Si el precio de adjudicación fuera mayor del 50% pero no superase el 70% del tipo de la subasta, la aprobación de remate quedaría en suspenso, pudiendo el demandado, en el plazo de 10 días presentar a un tercero cuya postura sí superase dicho 70% o que, no superándolo, resultase suficiente para liquidar la deuda con el ejecutante. Transcurrido el plazo de 10 días sin que el demandado haya presentado a ningún mejor postor, entonces podrá el ejecutante (en el plazo de 5 días) adjudicarse el bien subastado por el 70% del tipo de subasta o por el total de la deuda.
En el caso de que el precio de adjudicación, fuera menor del 50% del tipo pero mayor que el total de la deuda, igualmente podrá el demandado presentar a un mejor postor o también el ejecutante mejorar su postura. Y si la subasta queda desierta, el ejecutante tiene 20 días para pedir la adjudicación por el 50% del tipo o por el total de la deuda.
Todo gira en torno al tipo de la subasta, pero las pujas no tienen forzosamente que comenzar a partir del mismo. De todo esto habla el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el que yo pensé, menudo iluso, que estaba incluido en la reforma, en el sentido de que habían bajado el porcentaje para que el remate se considerase firme desde el 70% hasta el 50%, que por cierto era el que se utilizaba en los procedimientos no hipotecarios antes de la entrada en vigor de dicha LEC 1/2.000.
¿La bajada de dicho porcentaje mínimo significaría un perjuicio para los demandados que se van a quedar sin vivienda? Más bien al contrario porque nadie ajeno a las subastas judiciales puede hacerse una idea de la cantidad ingente de subastas que quedan desiertas por culpa de esos límites y, si quedan desiertas, al final se las adjudica el acreedor por un 50%, claramente inferior al 70%.
Si el precio máximo que un inversor razonable podría pagar en una determinadas subasta fuera, por ejemplo un 60% del tipo de la misma, lo más razonable sería no acudir y dejarla desierta porque si acudes y te la adjudicas por ese 60%, la aprobación del remate quedaría en suspenso y, si los plazos se cumplieran no pasaría nada, porque los diez días que tiene el propietario para buscar a alguien que ofrezca más dinero no son nada, pero la realidad es que no se cumplen ni de coña y, entre notificaciones judiciales e interdictos para arriba y para abajo, lo cierto es que esos diez días pueden convertirse perfectamente en diez meses dependiendo del juzgado del que se trate y del servicio de notificaciones y embargos (el de Madrid es penoso).
Y claro, diez meses con una fianza de 150.000 euros ingresada en la cuenta del juzgado no le hacen gracia a nadie, motivo por el que lo más razonable es dejarlo correr si no tienes pensado ofrecer el dichoso 70%.
Esto es todo, las subastas quedan desiertas y entonces, los acreedores tienen derecho a adjudicarse los bienes por el 50% del tipo ¿No habría sido mejor que me dejaran a mí adjudicármelos por el sesenta o el sesenta y cinco por ciento?
Poca gente sabe que independientemente del tipo de las subastas, la postura mínima en las subastas judiciales siempre es un euro, tanto si el tipo es de mil euros como si es de un millón. Lo que quiero decir es cada cual comienza su puja en la cifra que le da la gana, independientemente de cual sea el tipo de la subasta, el cual solo sirve para determinar la fianza que hay que ingresar para poder participar en la misma, el 30%, y para saber si la adjudicación queda firme o en el aire.
Por ejemplo, en el caso de que el precio de adjudicación sí supere el 70% del tipo de la subasta, pero "ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias" (a ver quien es el valiente que le presta el dinero), la aprobación del remate queda en suspenso, disponiendo el ejecutante de 20 días para pedir la adjudicación del bien por el 70% del tipo de subasta. Si el precio de adjudicación fuera mayor del 50% pero no superase el 70% del tipo de la subasta, la aprobación de remate quedaría en suspenso, pudiendo el demandado, en el plazo de 10 días presentar a un tercero cuya postura sí superase dicho 70% o que, no superándolo, resultase suficiente para liquidar la deuda con el ejecutante. Transcurrido el plazo de 10 días sin que el demandado haya presentado a ningún mejor postor, entonces podrá el ejecutante (en el plazo de 5 días) adjudicarse el bien subastado por el 70% del tipo de subasta o por el total de la deuda.
En el caso de que el precio de adjudicación, fuera menor del 50% del tipo pero mayor que el total de la deuda, igualmente podrá el demandado presentar a un mejor postor o también el ejecutante mejorar su postura. Y si la subasta queda desierta, el ejecutante tiene 20 días para pedir la adjudicación por el 50% del tipo o por el total de la deuda.
Todo gira en torno al tipo de la subasta, pero las pujas no tienen forzosamente que comenzar a partir del mismo. De todo esto habla el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el que yo pensé, menudo iluso, que estaba incluido en la reforma, en el sentido de que habían bajado el porcentaje para que el remate se considerase firme desde el 70% hasta el 50%, que por cierto era el que se utilizaba en los procedimientos no hipotecarios antes de la entrada en vigor de dicha LEC 1/2.000.
¿La bajada de dicho porcentaje mínimo significaría un perjuicio para los demandados que se van a quedar sin vivienda? Más bien al contrario porque nadie ajeno a las subastas judiciales puede hacerse una idea de la cantidad ingente de subastas que quedan desiertas por culpa de esos límites y, si quedan desiertas, al final se las adjudica el acreedor por un 50%, claramente inferior al 70%.
Si el precio máximo que un inversor razonable podría pagar en una determinadas subasta fuera, por ejemplo un 60% del tipo de la misma, lo más razonable sería no acudir y dejarla desierta porque si acudes y te la adjudicas por ese 60%, la aprobación del remate quedaría en suspenso y, si los plazos se cumplieran no pasaría nada, porque los diez días que tiene el propietario para buscar a alguien que ofrezca más dinero no son nada, pero la realidad es que no se cumplen ni de coña y, entre notificaciones judiciales e interdictos para arriba y para abajo, lo cierto es que esos diez días pueden convertirse perfectamente en diez meses dependiendo del juzgado del que se trate y del servicio de notificaciones y embargos (el de Madrid es penoso).
Y claro, diez meses con una fianza de 150.000 euros ingresada en la cuenta del juzgado no le hacen gracia a nadie, motivo por el que lo más razonable es dejarlo correr si no tienes pensado ofrecer el dichoso 70%.
Esto es todo, las subastas quedan desiertas y entonces, los acreedores tienen derecho a adjudicarse los bienes por el 50% del tipo ¿No habría sido mejor que me dejaran a mí adjudicármelos por el sesenta o el sesenta y cinco por ciento?
