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Buenos días, jeroger; si ella vive en el extranjero (y quziás sea extranjera), debería contratar un abogado local, y que uno español le explique entre colegas las indeseables consecuencias que puede tener un proceso con subasta final, para convencerla de que siempre es mejor llegar a un acuerdo.
Respecto a la hipoteca, quien se adjudicase la finca en subasta asumiría la totalidad de la carga pendiente.
Saludos,

Buenos días, daniki, voy a ir adelantando faena a Tristán, contestando lo más sencillo en breves apariciones: define "extinta", porque una sociedad extinguida tiene que haber sido liquidada (para lo cual, el activo y el pasivo deben haberse repartido antes entre los socios), y entonces hay un cargo de liquidador que aún ostenta legalmente la representación de la sociedad para casos como el que citas.
Saludos,

Buenas tardes, lo de vivienda habitual tengo que cambiarlo, SI esta habitado (fui unas cuantas de noches y no se veía ni luces ni movimiento en la vivienda), pero justo hoy acabo de confirmar que hay personas viviendo. Ahora me falta investigar si es el propietario o son inquilinos, la investigación, empieza a complicarse!!

En oficina sobre el ITP y AJD y me han dicho que tengo que pagar un 6,5 %, le pregunte sobre que valor y me dijo que lo podía hacer por el que yo quisiera!! valor de escrituras, tasación.... que si al revisar la cantidad pagada no es correcta, la administración me hace una complementaria, así funciona??

Podría negociar yo directamente con el propietario y pagarle la deuda que tiene con el banco, o ya el procedimiento de ejecución esta ya muy avanzado y el banco por medio, y no daría tiempo? la subasta es en septiembre.

De esta salgo con un doctorado, ufffff......sino me vuelvo loca antes!jijiiji.....

Muchas Gracias!!!

Holal!!

Estoy estudiando el tema de las subastas para comprar una vivienda. Además de leer lo que encuentro por internet, me gustaría saber algún consejo. También aprovechar desde aquí, para que si algún subastero en Galicia puede ofrecerme algo interesante... No tengo prisa, voy en busca de un "superchollo"

Un de mis dudas es la siguiente: en muchos de los ejemplos o dudas de este foro habláis de un 70% del precio de salida o que al menos, cancele la deuda para asegurar el éxito. En mi caso, las propiedades que he visto y me parecen interesantes, tienen una deuda muy superior al valor o como mínimo una deuda igual al precio de salida. Significa que finalmente saldrán por un precio más alto?? Por que influye tanto la deuda del embargado en el precio del comprador de la subasta?

Y por último, para el tema de las cargas, como proceder para estar totalmente seguro de las cantidades que pueda tener?

Lo siento, a Tristán le llega mañana un PC y yo no vuelvo hasta pasado al mío...

Buenos dias,Tristan y Jotaerre
Nuevamente muchas gracias por el apoyo y la información que nos ofreceis. Yo sigo investigando en este amplio mundo de las subastas, no se cuanto habré leido y cuantos videos habre visto.....
Jotaerre, siguiendo tu consejo hable con el administrador concursal sobre el tema de los pagos del IBIy de la comunidad de vecinos y su respuesta fue: "Si en el edicto de la subasta se dice que las fincas se subastarán en concepto de libres de cargas y gravamenes, significa que no tienes que pagar nada de nada, ni IBI ni lo que se deba a la Comunidad" ¿puede ser eso cierto?
Y Aparte de esto, ahi van mis recientes dudas:
1.- Si una vez que he depositado el 20 %, llega el día de la subasta y no puja nadie, ni yo tampoco (xq en mi caso salen antes a subasta las viviendas que los garages, y logicamente si no me adjudican la vivienda ya no me interesaria el garage), perdería mi deposito????
2.- Por otro lado y respecto al coste que conlleva adquirir un inmueble propiedad de una constructura en una subasta judicial (en mi caso de liquidacion de un concurso de acreedores), ¿que gastos tendría, ademas del IVA? ¿Notario, Registro de la Propiedad, Gestoría y AJD?
3.- ¿Quien pagaría la "plusvalia"?
4.- En el edificio donde se encuentra el inmueble hay gente viviendo,ya que la constructora entro en concurso despues de vender unas cuantas viviendas. ¿A quien tendré que solicitar la Cedula de habitabilidad y los Boletines de agua, luz y gas y el Certificado de Eficiencia Energética?
5.- Si al final logro adjudicarme la vivienda y el garage (que son dos lotes distintos, en el mismo inmueble)los puedo escriturar juntos y pagar por los dos el 10% de IVA?
Muchas gracias por vuestra paciencia.

Buenos días, antes de nada muchísimas gracias a tod@s por la cantidad de información, en especial al Sr. Tristan y al Sr. JR.
Soy novata en estos lares (aunque llevo un tiempo leyendo, investigando...). Estoy interesada en acudir a una subasta judicial de un piso para uso propio.

Lo primero que hice fue pedir nota simple informativa al Registro, y como CARGAS aparece lo siguiente: Una hipoteca a favor del banco (100%) de 92.900 euros más intereses, costas y gastos correspondientes, inscripción 7ª. de 2005.
Pero luego me aparece el siguiente párrafo, que es el que no acabo de entender " Según nota al margen de inscripción/anotación 7 con fecha 2013 existe expedida certificación de dominio y cargas de esta finca", me podría alguien aclarar su significado?? Lo que no me queda claro es la totalidad de las cargas que tiene la finca según Registro de la Propiedad.
Es vivienda habitual, pero me consta que no hay nadie en ella.
El ejecutante en la subasta es el banco.
La tasación es de 116.000 euros.
Cantidad por la que sale a subasta: 65.500 euros.
Entiendo que si no hay ningún postor más me lo podría adjudicar por 65.500 euros?
Suelen los bancos pujar?
Disculpad por tanta duda, pero cuanto más leo, más dudas me surgen!!
Saludos.

Hola a todos,soy nuevo en el foro y me gustaria realizar una consulta, ya que soy un autentico ignorante en el mundo de las subastas.
Tengo una vivienda en proindiviso con mi ex-mujer y tras el divorcio parece ser que no hay forma humana de venderla. Ella vive en el extranjero pero no hay manera de llegar a acuerdo con el precio de venta y de momento ambos estamos abocados al pago del 50% de la hipoteca cada uno.
La duda que se me plantea es que si decido llevar el asunto a los juzgados para dividir la cosa comun a traves de subasta pública. ¿que posibilidades existen de que aun subastando la vivienda, todavía deba dinero al banco? ¿Se os ocurre alguna otra solución?
A estas alturas y tras bastante tiempo aguantando, la verdad es que el precio de venta, mientras me cubra lo que debo y los gastos inherentes a la venta, me sobra, pero no encuentro la forma.
Gracias de antemano a todos.

Ahh y muchísimas gracias a Jotaerre por aguantar el chaparrón en mi ausencia

Os ruego mi disculpas por no contestar las consultas, pero solo dispongo del mini teclado de mi teléfono y prefiero esperar y responder tan extensamente como os merecéis en vez de hacerlo ahora en formato telegrama.

En cualquier caso mañana me traen un portátil con el q dar algunas respuestas.

Gracias por vuestra comprensión.

Hola Tristán, Jotaerre y compañía. Tengo una duda que ojalá podáis ayudarme a resolver: en un procedimiento de ejecución hipotecaria la parte ejecutada es una empresa extinta recientemente. En el acto de subasta no se llega al 70%, por lo que se da traslado a la parte ejecutada para presentar tercero según los plazos que establece la ley. Ahora bien, en este caso de empresa extinta ¿a quién ha de dirigirse el secretario? ¿sobre quién recae el derecho de presentar tercero que mejore la postura?
Muchas gracias

Buenas Tristan,
Debo aclarar antes de todo que no tengo ninguna experiencia en subastas.
Querria saber su opinion sobre la siguiente subasta, se trata de un inmueble en adjudicacion directa de la AEAT, el inmueble carece de cargas hipotecarias pero el deudor ante la hacienda publica es el marido y el bien al parcer se encuentra a nombre de la mujer y sus dos hijas. No entiendo como han procedido a hacer una subasta en esas condiciones ya que pienso que se interponda una terceria inevitablemente existe algun motivo legal que se pueda interponer a dicha terceria?.
La deuda es bastante elevada y supera con creces el valor del inmueble aunque al carecer de cargas hipotecarias y estar en adjudicacion directa si quieren saldar parte de la deudda con hacienda quizas accedan a su adjudicacion por debajo del valor de tasacion.

Buenos días, lo primero dar la enhorabuena por el hilo. Eternamente agradecido. Soy novato en el tema de las subastas. Realmente mi intención es adquirir un bien para quedármelo, no para hacer negocio.
Ya tengo el bien localizado. Un solar, sin cargas. Como adjudicación directa de hacienda (ya sé que vuestro consejo es que este tipo no es para novatos, pero realmente el bien me interesa). Salió en primera subasta y en segunda quedando en ambas desierta.
Ya he decidido que pujaré, más o menos por un 60% de la valoración. No sé si será demasiado, estoy un poco perdido, pero realmente es la cifra que yo estaría dispuesto a pagar.
Aunque es un solar, como he dicho, tiene una edificación sin registrar y sin licencia de ocupación.
Mi duda: siendo solar, ¿podria encontrarme con que la vivienda construida estuviese declarada como primera vivienda? ¿El proceso de levantamiento de posesión será necesario en este caso?

Disculpad si faltan datos, o me he explicado mal.

Un saludo,
Jesús

Buenos días, sojiloi, en ambos casos, el deudor es el anterior propietario, pero la finca tiene una afección "real" por la deuda, es decir, responde si el deudor no paga (quizás le hayan reclamado y estén pendientes de cobro por otro lado, por ejemplo). En cualquier caso, siempre es mejor pactarlo, para evitar intereses y costas; en definitiva, te subrogas en el crédito contra el verdadero deudor, y conservas el derecho a reclamarle lo pagado en el futuro.
Pero respecto del aval no puedo ayudarte, insisto en que es el administrador concursal (no un funcionario judicial, sino un profesional que debería dar todo tipo de facilidades para sacar el máximo provecho de la subasta) el más indicado para guiarte.
Saludos,

Hola Jotaerre

A ver si me ha quedado claro:

-Respecto a las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios (y unicamente los gastos generales, e.d no susceptibles de individualización,incluyendo las posibles derramas extraordinarias que haya podido haber): en el caso de que me adjudiquen la vivienda estaria obligada a pagar los de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y los de los tres años naturales anteriores. Y pregunto ¿esta cantidad es mejor que la pague voluntariamente a la Comunidad o espero a que me la reclamen?

-En relación al IBI: estoy obligada a pagar las cuotas que no hayan prescrito. En mi caso se deben desde el año 2010 y se ha interrumpido el plazo de prescripción por la declaración de concurso de acreedores, con lo cual entiendo que deberia de pagar las del 2010 al 2014, ¿es correcto?. y lo mismo que en el caso anterior ¿esta cantidad es mejor que la paque voluntariamente o espero a que me la reclamen?.

En el caso de que la fianza la quiera constituir mediante aval bancario, me puedes indicar cuales son los datos concretos que deben aparecer en el mismo para luego no tener ningun problema con el juzgado?.

Muchas gracias

Hola, Javito M, no soy Tristán ni de su equipo ;), pero le echo cables si puedo mientras está de vacaciones: el tipo de subasta es la valoración menos las cargas anteriores, que deben constar en el edicto.
Así, por ejemplo, si las cargas anteriores son de 85.000, la valoración era + 15.000 = 100.000.

Saludos,

Buenos días, y de nada, sojiloi, el cambio del art. 9.1.e de la LPH estatal ya lo comentó Tristán en esta entrada:

https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/1937243-modificacion-capital-ley-propiedad-horizontal

Y no me consta que haya otra autonomía, aparte de la catalana, que tenga una regulación propia en temas de PH (no es de hecho una LPH, sino que está dentro del Libro V del Codi Civil, concretamente esa afección real consta en el art. 553-5.1).

Respecto a lo de la hipoteca, creo que deberías hablarlo con tu banco; a fin de cuentas, tampoco te la suelen conceder en una compraventa si en el mismo acto no firmas ante Notario la compra, de ahí que el banco se encargue de registrar ambas escrituras correlativas.

De hecho, el 670.6 de la LEC ya lo prevé:

"6. Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12.º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante."

Ya que el derecho del rematante también es hipotecable, según el 197.12 de la LH a que se remite el anterior:

"Artículo 107

Podrán también hipotecarse:

12.º El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados."

Saludos,

Muchas gracias Jotaerre
Donde viene que lo de la Comunidad son hasta 3 años? Siempre pensé que era el año en curso y el anterior. Y como se lo que se aplica en mi comunidad autónoma o ciudad?
Tristán o alguien, cuando podáis resolvedme la duda de la hipoteca, x favor.
Gracias a todo el equipo!
Saludos

Hola Tristán.
En una subasta de un inmueble embargado por apremio acumulativo el tipo de la subasta es de sólo 15.000 €. Corresponde a una vivienda de 80 m2 situada en una zona muy aceptable. He localizado su ficha catastral y se corresponde con el bien subastado. ¿Es posible que sea un error del anuncio? o como puede darse esta situación?
Gracias.

Buenas noches, Bastytxu, en efecto, si lo que queréis es vender la casa, no tendría sentido fijar un % mínimo sobre el valor de tasación para aceptar las pujas, así que ese valor será, de hecho, irrelevante. La única solución es que los demás, o un tercero, pujéis hasta el precio que interese.
Saludos,