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Esas legañas, Tristán...
Es el escrito al Registro, ya que en él menciona el previo burofax.
Saludos,

Pero una duda, mfmelo, ¿ese es el contenido del burofax que le envías a los inquilinos o es el escrito que presentas en el Registro de la Propiedad?

Hola, daniki, el domicilio a efectos de notificaciones es ése (ojo que luego no pueda demostrarse que conocías otro), y un burofax no recogido surte efectos legales.

Lo que plantea mfmelo es una opción correcta, pero reclamar el pago puede implicar reconocer la validez del contrato, hay que ser muy sutil. Pero es un camino muy rápido ya que en un desahucio por falta de pago puedes pedir fecha de lanzamiento ya en la demanda. Y fue gracioso cómo el TS acabó resolviendo la duda de si en el requerimiento debía advertirse al inquilino que en 30 días perdería el derecho a enervar (localizado subrepticiamente en el 22.4 LEC): literalmente, "no es función del propietario asesorar al inquilino" ;D

Saludos,

Gracias mfmelo, la vivienda se encuentra deshabitada, y el burofax debe ser recogido por los inquilinos que figuran en el contrato presentado, cuyo paradero desconozco. Sin acuse del burofax seguimos como al principio...
Un saludo

Con permiso de Tristán, comunicación tipo por burofax a inquilino, acompañando documentos de adjudicación,
para presentar, como autenticación de firma en el registro pertinente.

Manuel Yoooooo Yoooooooo , mayor de edad, con DNI xx.xxx.xxx-S en representación de la mercantil ………… MIEMPRESA SL. lo que acreditaré por separado, con CIF B-xxxxxxxxx y para este acto ambos con el mismo domicilio situado en xxxxxxxxxxxx capital, en su calle ……………., nº…….. por la presente tiene el honor de:--------------------------------------------------------------

==================================EXPONER===============================

Que para que surta los efectos oportunos en el Registro de la Propiedad número ….xx…. de …..xxx……. capital, declaro, bajo pena de falsedad en documento público, que la finca adjudicada a favor de mi representada según, testimonio de Decreto, juicio, Procedimiento Familia Ejecución forzosa 0000/2012.1, seguido por el Juzgado de Primera Instancia número xxxx de xxxxxx y la cual tiene la siguiente descripción:

“Urbana.- número veintinueve. Piso letra A en planta novena alta, de la casa en la manzana ciento sesenta y uno del Barrio de ………xxxx……….. de la capital de …..xxxxx….., señalado como bloque I, hoy calle La De La Vivienda número cuarenta. Mide la superficie de ciento dos metros, dieciocho decímetros cuadrados. Se distribuye en vestíbulo, estar-comedor, tres dormitorio9s, cuarto de baño, cocina con terraza lavadero, oficio, cuarto de aseo y terraza principal. Linda: por su frente, al oeste, con zona destinada a aparcamientos que forma parte integrante del bloque y va situada entre la edificación y la calle Hermenegilda; por su derecha, al sur, con uno de los pisos del bloque II, construido por lo que diga en el registro………… Sociedad Regular Colectiva, en la misma manzana a través de las terrazas respectivas y con espacio libre; por su izquierda, al norte, con patio del bloque a que pertenece, cerrado al exterior con celosía, la caja de escalera y el vestíbulo de ésta por la que tiene acceso; y por el fondo, al Este, con piso letra B de esta planta. Su cuota de participación en la comunidad es de dos enteros, doce centésimas por ciento. Inscrito en el Registro de la propiedad número ochenta de ….........., con número de finca: 12.000 al Tomo: 1008; Libro: 1841; Folio: 89. Con número de IDUFIR: 41000000177344 Su referencia catastral es: 4208001tg3440n0044mm

Que según nuestros datos la finca descrita y adjudicada, el día de la subasta, el día de emisión de Decreto y al día de hoy se encuentra alquilada a DOÑA INQUILINA INQUILINA , CON DNI 28.000.000-K, con residencia en la vivienda descrita. Que, además de las comunicaciones efectuadas por el Juzgado, mi representada comunicó nuestra adjudicación y cambio de titularidad en fecha 1/6/2014 de forma presencial y al no habernos contestado, le fue enviado un burofax con acuse de recibo de texto y notificándole y haciéndole entrega de Testimonio de Decreto aprobado por Juzgado a nombre ..MIEMPRESA SL, en fecha 16/6/2014 siendo entregado a Doña Inquilina el 17/6/2014 a las 18/00 horas, adjuntando al presente escrito todo lo notificado y entregado a Doña Inquilina para que sí, a su interés y derecho, consideraba ejercer u oponerse en alguna forma a nuestra adjudicación.

En MICIUDAD a tres de julio de 2014

SI ALGUNOS DATOS SON FALSOS, LO SÉ.
Saludos.

Yo actuaría de esta forma (es como lo suelo hacer), aparte del camino que vayas a seguir: mandarle un burofax a los inquilinos, con acuse de texto. Si quieres puedes borrar los datos que no te interesen que ellos sepan, por ejemplo el precio de adjudicación, y guardar el burofax en la recámara, por si acaso. Lo presentarás si te interesa o no lo presentarás. Cuesta unos +- 25 € con toda la documentación y se puede hacer todo por internet: MRW, SEUR, CORREOS, ETC.
No tienen derecho alguno, pero si le mandas burofax, tienen 30 días naturales para contestar, sino lo hacen no se pueden poner al día del pago de la renta o enervar la acción de desahucio, si le planteas un juicio y lo pierden, ya que no hicieron caso en el pago al 1er requerimiento.
Con el acuse de este burofax es suficiente para inscribir tu título y que nadie se oponga. No puedes decir que no está alquilado el inmueble, ya que consta en el procedimiento y estarías cometiendo falsedad documental.
Saludos.

Totalmente de acuerdo.
Por 6, 15 ó 30 euros no vale la pena estar discutiendo (aunque haya casos que no procede el cobro) si vas a ganar miles de euros.
Otra cosa es cuando se pasan muy mucho y la factura tiene de más cientos o miles de euros como ese caso tuyo. Ahí si hay que pelear.

Yo tengo por norma no discutir por pequeñeces. ¿Que el registrador me cobra unos eurillos por la geobase? Pues adelante, los pago y en paz. ¿Qué son esos eurillos comparado con el pastizal que voy a ganar con ese inmueble?

Otra cosa es que te meta un rejón de los de castigo, como el que comenté en su día que me habían metido de tres mil euros, que discutiendo conseguí reducir a dos mil y que recurriendo apenas conseguí que lo redujeran 30 euros más.

Tienes razón, no subsiste el arrendamiento ni, por tanto tienen derecho de retracto, a menos que tengan alquilada la plaza junto al piso del que forma parte, que supongo que no será el caso. Pero yo de ti no discutiría sino que redactaría el escrito y lo llevaría al registro para que el registrador legitimara la firma, acto por el que a mi JAMÁS me han cobrado ni un céntimo de euro. Pero hay registradores que se niegan a legitimar firmas, en cuyo caso tienes que hacerlo en alguna notaría.

Desde luego, ahí tienes razón en tu último párrafo.
Acabo de encontrar un artículo más reciente que habla sobre las bases gráficas. Y ahora ya no sé que pensar. Parece que han cambiado cosas. Pero no tengo claro como está actualmente este punto de las bases gráficas de los registros. Si Tristán o Jotaerre por su lado pueden aportar algo, bienvenido sea.

http://www.registradoresdemadrid.org/novedades/publicaciones/ANALISIS-PRACTICO-DE-LA-REFORMA-DE-LOS-ARTICULOS-9-Y-10-DE-LA-LEY-HIPOTECARIA-SEGUN-EL-TEXTO-DEL-PROYECTO-DE-LEY-APROBADO-EN-EL-CONSEJO-DE-MINISTROS-DE-1-466.aspx

Sí Pecks, las conocía, pero yendo un poco más allá, la legitimación ante el Registrador la pueden cobrar vía arancel y son 6 euros creo. El tema es que en las plazas de garaje y arrendamientos para usos distintos de vivienda, salvo error por mi parte, no existe retracto legal, así que no te deberían exigir ese papel.

En cuanto a la Geobase, como le suelen echar bastante cara e incluírtela, la puedes recurrir pero hay que tener en cuenta dos cosas: el coñazo en sí mismo de presentar el recurso, y el enemigo que te ganas en un Registro al que a lo mejor tienes que acudir con cierta frecuencia, todos sabemos las que te pueden liar con el arancel...

Sobre las dos últimas cosas que comentas......la legitimación de firma ante notario creo que no es obligatoria, si firmas en el registro delante del registrador (ante él y que lo vea, para dejarlo claro) también es válido.

Y lo del geobase es una tomadura de pelo de los registros, no hay base legal para cobrarlo. Ni tampoco tiene arancel específico. Una sentencia de la AP de Santa Cruz de Tenerife tumbó la geobase. No se puede cobrar si no se solicita. En este artículo se habla sobre ello, y además abajo del todo está para descargar la sentencia y una resolución del ministerio de justicia:

http://www.usuariosderegistros.es/noticias/politica/103-la-justicia-desmonta-el-geomorro-registral-de-rajoy

Y aquí sobre lo mismo:

http://www.elnotario.es/index.php/opinion/opinion/138-geobase-vs-catastro-0-8829151176688402

Pues parece que lo tienes bien. Si como dices el arrendamiento (ya sea real o fraudulento) es posterior a la Ley 4/2013 y además no está inscrito.......ese alquiler se extingue y el inquilino no tiene derecho ni a retracto ni a nada, sólo a irse.

Y lo de solicitar el lanzamiento lo veo buena idea. Le comentas en el juzgado que hay una persona ocupando el inmueble y ellos se encargarán de solicitarle el título para poder estar ahí. Si no aporta nada fuera, y si aporta contrato de alquiler pero no inscrito (y posterior a la ley 4/2013) también se tiene que ir. Si se va por las buenas mejor y más rápido, y sino pues a proseguir con el lanzamiento. Ya una vez acabe todo tienes vía libre para inscribir tu propiedad y sin preocupaciones de arrendamientos.

Por si en el juzgado te encuentras algun funcionario y/o secretario obtuso o con pocas luces.....estámpales en la cara la ley 4/2013 o la LAU actualizada, por ejemplo los artículos 13.1 y 7.2, que ya ha comentado Tristán en varias ocasiones. Yo una vez hace meses consultando un expediente de subasta, entablé una pequeña conversación con la funcionaria y ni pajolera idea tenía de dicha ley......

Tristán, si hay errores en mi comentario, por favor arregla el desaguisado.
Que tengas suerte daniki y te salga todo bien. Saludos.

¿Os ha pasado que el Registrador, o más bien el empleado que tienen en ventanilla, os pida esa misma declaración sobre el arrendamiento para una plaza de garaje? Para mear y no echar gota, y encima quieren colarte la legitimación de firma y la p__a Geobase, deben andar caninos...

El decreto menciona la aportación de un contrato de arrendamiento y que los arrendatarios no se han personado habiéndosele requerido. El contrato es posterior a junio 2013 y no está inscrito, por lo que en virtud de la ley 4/2013, no tienen derecho a permanecer en la vivienda (no entro en si es o no fraudulento). No sé entonces cómo se debe proceder, parece un círculo vicioso. Veo dos opciones: 1) Solicitar lanzamiento y, una vez realizado, acudir al registro a inscribir con constatación ya fehaciente de no existencia de arrendamiento, y 2) manifestar la verdad: que no existe arrendamiento a fecha presente sabiendo que puedo mantenerlo y demostrarlo ante un juez. Qué crees que puede ser mejor camino?
Muchas gracias Tristán

¿Qué necesita saber el registrador?

No necesita saber nada. Lo que ocurre es que le has presentado un decreto de adjudicación en el que no se menciona nada acerca de si el inmueble está o no está arrendado. En esas circunstancias lo que la ley dice que tienes que hacer es aportar un documento en el que tu mismo declaras en ese sentido.

¿Que no está arrendado? Pues lo declaras.

Pero ojo, mucho cuidado con mentir porque te la juegas.

Si hay una resolución judicial en el sentido de que ese contrato de arrendamiento es fraudulento, entonces bien, en ese caso el arrendamiento no existe.

Pero lo que tu creas o dejes de creer respecto al arrendamiento no le importa al registrador.

¿Hay alguien que está haciendo valer sus derechos de arrendamiento, sí o no?

Si tienes dudas, espera a que el juzgado resuelva sobre esa cuestión y así podrás firmar esa declaración con más conocimiento de causa.

Gracias Tristán, el deudor aportó al expediente antes de la subasta un contrato de arrendamiento de fecha posterior a la 4/2013 y sin inscribir. A pesar de haber sido el arrendatario requerido en su día para personarse y aportar títulos, no lo hizo, por lo que entiendo no tiene título suficiente y no cabe tampoco ya retracto. Sé fehacientemente que el contrato es fraudulento, y aunque figura en el decreto (cosa rara) la manifestación del deudor de la existencia de este arrendamiento y la no personación de los arrendatarios pese a ser requeridos, qué necesita saber el registrador? me inclino a pensar que sólo necesita la situación arrendaticia a día de la inscripción, qué piensas/pensáis?
Saludos

Eso es cosa de los acreedores que, ahora mismo, se estarán planteando si continúan con la reclamación buscando nuevas propiedades que embargar o si se conforman con lo que han conseguido y lo dejan estar así.

Cruza los dedos.

Hola Tristan ,de nuevo con una duda que una vez mas el abogado no me resuelve ,hemos subastado todo y cobrado ya ,la deuda eran 100.000 y 30.000 intereses y 10.000 costas ,al final conseguimos 115.000 euros ,pero no se exactamente que pasara ahora ,
Nueva liquidacion para poder empezar proceso por el resto ? Archivo .? Vamos que no se nada y el tiempo pasa y no llega nada del juzgado ni explicaciones del abogado ,gracias de nuevo por tu tiempo