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Gracias por contar tus historias con las subastas, los expropietarios, jueces, comisiones, etc.......ayudan mucho a ver como es este mundo y además son entretenidas de leer.
Entiendo que los errores que cometistes fueron darle la opción de alquiler al demandado y lo de grabar a la comisión judicial sin haberles avisado.

Tristán te adjunto un relato de una propiedad rústica a ver que partido le puedes sacar o si lo consideras lo pongo en rankia.
Errores que no se deberían cometer cuando uno/a se adjudica una finca, en este relato se hace mención como mínimo a dos de ellas.
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Por la TGSS, se publicita una subasta pública para fecha de celebración 17/09/2010 con una valoración o tipo de 156.596 €. Lo que se subasta es una finca o parcela rústica en la que hay construidas: dos chalés, 4 naves industriales de 150 m2 cada una, otra nave de 200 m2, piscina, pozo con agua bastante buena y abundante y otras instalaciones para animales. La cabida de la parcela en total es de 3.148 m2, teniendo aún una parte para huerto, estando el resto cubierto de hormigón. La parcela se encuentra en el municipio de Utrera (Sevilla).
Bien pues interesándome esta parcela (tengo unas pocas por otras zonas) oferto por ella en sobre cerrado la cantidad de 60.640 €, siéndome adjudicada en ese precio, aunque creo que en mucho menos también me la hubieran concedido.
Terminada la documentación pertinente e inscripción en el RP. Me pongo en contacto con el antiguo propietario ofreciéndole cantidades de dinero, etc, etc, el hombre pasa del tema y no está por la labor de entregarla por lo que me veo obligado a pedir su lanzamiento a los juzgados del municipio, para que procedan por precario y perdida a través de subasta de la finca.
Pasados 8 meses llamo a mi abogado y le pregunto por el asunto y me contesta que aún no han proveído nada y que se nos puede ir el asunto hasta 2 años.
Me vuelvo a poner en contacto en el expropietario haciéndole todo tipo de ofertas y no hay forma, hasta que le llega una citación del juzgado (1 año) y entonces me propone alquilármela con opción a compra, a la que acepto encantando poniéndole una fuerte fianza, poniendo el precio del alquiler el mismo ex cantidad alta, pero si él se la ponía y estaba dispuesto a pagarla. Toda la cantidad que se fuera entregando se descontaría de la venta que habría de realizarse obligatoriamente antes de 3 años como primer plazo y en 5 años como segundo plazo descontándose en este caso sólo el 50% de lo entregado.
Los pagos por el alquiler se van pagando puntualmente a través de cuenta c. hasta +-pasados 2 años, cuando deja de ingresar la cuota. Llamo a este hombre por varios medios (correos electrónicos y móviles) en múltiples ocasiones y otra vez dándome largas y mas largas.
Hablo con la comunidad de propietarios para preguntarles si les está pagando la cuota y me dicen que les debe desde el año 2.005 y este hombre diciéndome que el se encargaba de la cp. Que no me preocupara.
Visto el tema decido ya de una vez acabar con este asunto y pido la rescisión del contrato de locación a través de juzgado. Se celebra la vista en fecha 7/5/2015 e inicialmente pone el juzgado fecha de lanzamiento para el 22/6/2015. El inquilino pide se le conceda justicia gratuita, que como todos sabemos sólo sirve para atrasar los procedimientos, ya que si no puedes pagar el alquiler ¿con que objeto Señoría concede usted la oportunidad de tener justicia gratuita? Los letrados asignados no tienen nada que ganar, lo tienen todo perdido, ya que de lo que se trata es de ponerse al día en el alquiler o abandonar la finca. Fecha de lanzamiento pospuesta hasta que le contesten la procedencia o no de la justicia gratuita. Para el mes de octubre de 2.015 le es concedida la misma y ponen fecha de lanzamiento y posesión judicial para el día 19/1/2016.
Esta demanda de desahucio se presentó en fecha octubre de 2.014. ¡¡juicio express, lanzamiento express!! ¡¡no tengamos las viviendas vacías, para que vengan unos desarrapados y las destrocen!!.
DIA DEL LANZAMIENTO.
Creyendo o pensando que iba a haber problemas, me llevo herramientas para tirar un bunker, todo lo que cada uno pueda pensar, pues aún se queda corto, así que os podéis imaginar si estaba ya harto de que me tomaran el pelo (que así estoy). La comisión judicial tiene que ser la más ocupada y con más lanzamientos de España, ya que aquel día dicen que habían hecho 3 y con el nuestro 4 y es por lo que se habían atrasado 1/30 horas.
Cuando llegamos nos estaba esperando en la puerta de entrada principal el expropietario con las llaves en la mano, pero como yo me temía que podía haber problemas, saqué una cámara de video y empecé desde el principio a grabar.
Exprop.- al único que le doy la mano es a ti (mfmelo) a los demás ni les hablo.
Decía esto refiriéndose sobre todo a un empleado mío que es el que hizo en esta ocasión de poli malo.
Exprop.- pero que esto no es así, Manuel.
Yo: que no es así, Antonio, pero si me debes ya más de 30.000 €, he intentado por todos los medios arreglar la situación contigo y es imposible. Te he dado alternativas de todo tipo, vendiendo la parcela por ti mismo y dándote una comisión de 10.000 € encima. Si me hubieras dicho que no podías pagar los 700 € mes, te hubiera admitido hasta 300 €, con tal de que la parcela no estuviera vacía. Pero es que tú no optas por nada.
Empezamos a levantar la voz un poco y la comisión judicial, me dijo que me fuera de allí, a lo que contesté.
Yo. No, no hay problemas, si lo tengo todo grabado.
Comisión J: ¿Qué lo tiene todo grabado? ¿pero a usted quien le ha dado permiso para hacer eso, sin nuestro consentimiento?. Entrégueme la cámara y aléjese de aquí.
Alejarme me aleje, pero la cámara no entregue. Mi intención era grabar todo por si había problemas con el exprop-exinquilino y así tener una prueba de lo que pasara.
La comisión judicial me dijo que me iban a poner una denuncia por lo penal, ya que les había estado grabando en acto de servicio. Mi procurador que estaba presente me dice. Efectivamente es así.
Las naves estaban llenas de puestas nuevas sin estrenar, de todo tipo y condición, plastificadas y otros materiales. Todo calculo que valdría unos 12.000 €.
Bueno pues la comisión judicial le pregunta a este hombre si tiene algo dentro que quiera retirar y este hombre dice que no que lo que queda lo da por perdido, pero que si que aún hay mercancía que le gustaría llevarse. Pues le dan 15 días para retirar todo.
Mi procurador los llama aparte y comentan que si le doy ese plazo al pobre desgraciado, no me ponen la denuncia por la grabación hecha.
Y los perros ¿Qué vamos hacer con los perros?
Yo: los perros me los quedó yo y yo me hare cargo de su mantenimiento, si no se los lleva el que su dueño.
Ex: no, yo no tengo donde meterlos.
Pero las puertas y muebles si que tienes sitio.
Al día siguiente fui con empleados míos y empezamos a limpiar toda la mierda que tenía la parcela por abandono y sobre las 10 de la mañana me llega el ex con dos tractores para ir retirando las puertas, diciéndome es que luego se pasan los tiempos y no te das cuenta..
Y ahí estamos.

Muchas gracias Jotaerre, así lo haré...

J.A.

Si vas al registro, mejor pide un certificado literal (lleva algún documento del juzgado, por si te piden justificar tu interés), allí verás más información que en una nota simple.
Saludos,

Gracias de nuevo Jotaerre

Obviamente si hubo notificación (hasta donde yo sé no la hubo, pero si mi pareja firmó algo de lo que no se quedó copia y era una notificación en el transcurso de la resolución del "incidente del ocupante" es algo que ahora mismo no puedo descartar, si le dijeron los del banco hay que firmar esto es posible que lo hiciera, por eso no me atrevo a negarlo al 100%, yo no estaba el día de la vista sobre este tema en Cuenca), el tema está claro, los plazos han pasado. Sobre finales de 2014, aproximadamente, el tema se demoró durante muchos meses.

Intuyo que en el momento de la subasta (que al parecer fue el 26 de marzo de 2014, en la subasta de 2013 se dice que se desconoce la situación posesoria del inmueble). En esa fecha de 2014, cuando se adjudica el inmueble, sí que el juzgado tiene constancia del alquiler, dado que envían la cédula de notificación de mi pareja con el plazo de diez días para acreditar la existencia del alquiler y que vive efectivamente en la vivienda.

Así que mejor no os molesto más hasta tener más información, que de acuerdo con Tristán, podremos encontrar en el registro. Así cualquier consulta se hace sobre información fiable y no os hago perder el tiempo.

Muchas gracias de nuevo

J.A.

Pues ambos: no se habrá registrado sin esa notificación (sobre la que tú mismo das datos confusos), y la inscripción marca la fecha límite.
Aunque también podría ser, por lo que dices, que se inscribiera sin tener constancia del alquiler antes de la subasta, y se os reconociera luego, como parece inferirse de tu relato.
En cualquier caso, enterarse de las circunstancias de la adjudicación estaba en vuestra mano.
Saludos,

Jotaerre

No dudo de lo que dices pero, si en la propia inscripción registral no aparecen datos tan relevantes para ejercer el retracto como por ejemplo el precio de adjudicación. ¿Cómo puede suplir a la notificación expresa?. No es que tenga muchas esperanzas en este tema, pero si es así de fácil evitar tener que notificar el cambio de titularidad del bien y el precio para el retracto. ¿Por qué se hace? Parece mucho más sencillo limitarse a registrarlo y, cuando se entere el poseedor del derecho, probablemente no estará a tiempo de ejercerlo, máxime cuando hay que adelantar el dinero y probablemente muchos de los poseedores del mismo no dispondrán de liquidez suficiente.
De hecho lo que dices contradice (o al menos yo lo interpreto así, os pido disculpas a ambos si lo he interpretado mal) lo dicho por Tristán, en el sentido de que para hacer la inscripción registral debe presentarse el documento de notificación referido a la transmisión y al derecho de tanteo y retracto.
¿Quién tiene razón? ¿La inscripción registral suple la falta de notificación, o la notificación es necesaria para poder hacer la inscripción registarl?

Gracias anticipadas a ambos

J.A

De nada, pero, como ya ha dicho Pecks, puedes olvidarte del retracto. Precisamente, la falta de notificación expresa la suple la inscripción registral, ya que, por definición, es "pública". Y a partir de esa fecha, como máximo, es cuando se cuentan los plazos.
Saludos,

Muchísimas gracias a ambos.

J.A.

No es sólo una idea, está admitido por el TC, y el tema del plazo (flexible) es problema del demandado: si se allana, recibe el cheque, y si se opone es que no lo quiere.
Saludos,

Buena idea, pero le veo el inconveniente de que los cheques bancarios llevan fecha de caducidad. Su validez apenas llega al mes.

No lo se, pero quizá exista la posibilidad de que el banco los extienda sin caducidad. Lo ignoro.

... o acompañar un cheque bancario con la demanda, que obviamente supone que tenías ese dinero en tu cuenta y queda bloqueada; conlleva gastos (menos que un aval), pero sólo se cobrará al final del proceso.
Saludos,

No podréis ver el precio de adjudicación en la nota simple porque hace mucho que ese dato ya no lo incluyen por la Ley de protección de datos Personales. Entrad y pedid hablar con el registrador. Es lo más sencillo.

Hay que abonar la cantidad íntegra o presentar aval bancario.

Y sí, lo de abonar la cantidad íntegra sólo para poder pedirlo, parece un inconveniente muy importante, aunque no insalvable (obviamente esa condición exige que el precio final sea todavía más atractivo).

Gracias de nuevo.

Muchas gracias a Tristan y demás foreros. Así lo haremos. De hecho, al ignorar la cantidad en la que se adjudicó el piso, ni siquiera sabemos si nos interesa (en el hipotético caso de que todavía tenga mi pareja el derecho, ejecutar el retracto). Cuando se resolvió el tema del "incidente del ocupante", quizá le dieron algo a firmar a mi pareja (que acabara siendo algún tipo de notificación del banco con este tema) y ni siquiera es consciente de este hecho, desde luego ella no tiene copia alguna y yo no estaba en Cuenca . Todo fue muy fácil en el proceso , incluso el banco presentó un escrito a través de su procurador solicitando al juez que respetase el contrato de alquiler (mi pareja es solvente, el precio del alquiler era algo superior al de mercado porque el mercado había bajado desde 2012, cuando se inició el contrato, y no había impago alguno,, con lo que en principio Catalunya Banc parecía estar contenta con mantener el contrato),.
Supongo que yendo con mi pareja y con el contrato de alquiler, nos darán esa información en el registro, pero quizá es mucho suponer. Yo había pensado, en mi próximo viaje a Cuenca (me temo que vivo a 700 km de allí), pedir primero una nota simple, en el sentido de que, si en ella indica un precio de adjudicación en el que haya dudas, ya no meterme en líos. Y si en la nota simple el precio de adjudicación para el banco es lo bastante atractivo, hacer ulteriores gestiones, como lo que Tristan comenta del documento donde se supone que notificaron los datos de la transmisión a mi pareja.. Mi pareja es "alérgica" a todo tipo de trámites, y no tiene intención de permanencia en Cuenca, con lo que en cierto sentido, nosotros somos como un subastero normal, es decir, que sólo nos interesaría comprar el inmueble si el precio es muy atractivo y tenemos un margen de seguridad amplio respecto al precio de mercado. Mi pareja no tiene en principio intención de quedarse a largo plazo en Cuenca, pero si la oferta es atractiva, puede ser una gran inversión (y como inquilina ella está encantada en su piso y la idea de que al Banco no le renueve el contrato y tener que marcharse también le preocupa bastante).
Muchas gracias de nuevo a todos, sinceramente.
J.A.

Para inscribir su nuevo título el banco debió o bien declarar que la propiedad no tenía arrendatarios o bien presentar al Registro la comunicación que se te hizo respecto a que había habido una transmisión. Bien, antes de gastar dinero en iniciar el procedimiento judicial de retracto, lo que yo haría sería hacer una visita al registro y preguntar por ese documento. Pides hablar directamente con el registrador (son muy accesibles) y le explicas la situación. El te dirá.

ten en cuenta que el procedimiento de retracto es carito y que, además, debes empezar aflojando el precio íntegro que pagó el banco. Eso solo para tener derecho a pedirlo.

Yo lo negociaría antes de que acabe el contrato de alquiler y así, se ahorra el banco esperar un año y medio, de manera que seguramente cederá más.

A no ser que Tristán te diga lo contrario, yo que tú ya me olvidaba del asunto del retracto. Ya ha pasado el tiempo y debió hacerse en su momento.

Lo que podrías hacer también en el caso de que estés interesado en la vivienda, es hablar con el banco para saber las intenciones que tienen con el piso para cuando se les acabe el contrato de alquiler. Es posible que lo quieran vender rápido y lo pongan a un precio interesante, y si lo intentáis, puede que os lo ofrezcan a ustedes primero que a nadie.
No lo sé, es una opción, por intentarlo no se pierde nada.

He encontrado una foto de esa notificación. Es de Marzo de 2014, una cédula de notificación, "habiéndose resuelto por la magistrado juez por providencia de fecha 13 de Marzo de 2014 la apertura del "incidente del ocupante" ( ya que el antiguo propietario del inmueble ha informado de la existencia del arrendamiento). Y daba diez días para presentar documentación que acreditara este hecho, tanto de que era arrendataria como que mi pareja vivía (y de hecho vive todavía) en el inmueble. De hecho, yo deduje que se trataba de un embargo y de una subasta hipotecaria, no del texto de la comunicación, sino del encabezamiento, que hacía referencia a una ejecución hipotecaria, en este caso 88/2012, aparecían los datos de Catalunya Banc, de los antiguos propietarios, etc. Y porque llegó a finales de mes, si llega a principio, le pagamos la mensualidad a los dueños anteriores!!!. Y no aparece en ningún momento ningún tipo de cantidad, ni ningún tipo de notificación de cambio de propietario ni precio alguno. Tras ir al juzgado nos indicaron un número de cuenta asignado a este procedimiento donde seguir pagando la renta, mientras se resolvía el "incidente del ocupante". Si no llega a avisar el antiguo dueño, intuyo que Catalunya Banc hubiera venido a casa de mi pareja directamente con el cerrajero. Ah, y pone que el rematante se la adjudicó ese mismo día, a 26 de Marzo de 2014, con lo que es probable que el link que he encontrado en internet, no sea en el que finalmente se enajenó el bien. De hecho cuando ocurrió el hecho busqué por internet sobre este tema. En ese momento la prioridad clara no era pensar en el derecho de tanteo, sino no quedarse en la calle. Siempre pensé, erróneamente al parecer que manteníamos ese derecho ahora frente al banco mientras durase el contrato de alquiler, pero nunca pensé en ese derecho frente al dueño original, al respecto de la subasta judicial. No he caído en ello hasta la última entrada de tu blog. Te leo a menudo, pero obviamente no aprendí lo suficiente.
Soy consciente que estoy preguntando desde un punto de vista distinto, en este caso el del inquilino, de hecho el acreedor se adjudicó el inmueble, lo que no tengo ni idea es de si hubo o no otros compradores que intentaran hacerse con el piso o no.

Gracias de nuevo

J.A..

Hola Tristán..

Muchas gracias por tu rápida respuesa.

Te comento, nunca hubo tal comunicación por parte de Caixa Catalunya. Es más, ignoramos completamente a qué precio se adjudicó el inmueble. Encontré el enlace con algunos datos de esa subasta por internet, el enlace que te adjunté en mi consulta . Mi pareja recibió una notificación del Juzgado al respecto del hecho de que se había producido la subasta, se la había adjudicado Caixa Catalunya (el acreedor al parecer) y de que disponíamos si no recuerdo mal de 20 días para presentar toda la documentación que consideráramos relevante para demostrar que efectivamente estábamos alquilados allí (hablo en plural, realmente fue mi pareja). Nada más. En particular ninguna referencia a ningún tipo de precio de adquisición, absolutamente ninguna. Difícil ejercer el derecho de retracto sin saber el precio (todavía no lo sé, pero en cuanto llegue a Cuenca espero enterarme a través de una nota simple o similar),

Ninguna referencia al tanteo y retracto, ninguna referencia a un precio de adquisición por parte de Caixa Catalunya ni absolutamente nada. De hecho, a partir de la comunicación, depositamos la renta en el juzgado (por los pelos se la seguimos pagando al dueño, ya que no sabíamos absolutamente nada), y ya hace unos meses se la pagamos directamente a Caixa Catalunya, tras otra notificación del juzgado.

No sé si ya es demasiado tarde, pero desde luego nunca recibimos notificación alguna con el precio de adquisición.

Gracias de nuevo

J.A.