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Me ha pasado muchas veces: cuando compro a un +- 10% del valor de tasación, casi siempre me ha salido el LAJ de turno diciendo que en ese precio no me lo iba a aprobar. Bueno pues es lo que ofrezco y siempre me lo he adjudicado, inscrito, terminado y vendido.
Saludos y si la ley dice otra cosa: demuéstremelo usted LAJ.

Ruben, lo más probable es que estés hablando de una división de cosa común o proindiviso y en estás ejecuciones, si que pueden poner las partes las condiciones de la subasta, casi, lo que les da la gana. Ejemplo: poner el tipo de tasación de la finca, sin que intervenga ningún perito tasador; que no se admitirán posturas que no cubran el 100% del tipo; que una de las partes puede una vez adjudicado mejorar la postura ofrecida, etc, etc.
Si es otro tipo de ejecución: hipotecaria, títulos judiciales o no judiciales, forzosa, etc, el LAJ no puede hacer lo que dices.
Perooo yo he visto a una LAJ decir que no admitía posturas inferiores al 50%, porque ella era ella, el postor era una abogado y le dijo que la ley no decía eso en ningún sitio (yo era otro postro en la subasta) y la SJ, le dijo que lo que tuviera que decir lo hiciera por escrito, al final se salió con la suya y nosotros cogimos un "berrinche".
Saludos cordiales.

Disculpad que haga una pregunta de novato:
Puede un LAJ no admitir posturas por debajo del tipo de la subasta?

Ojeando edictos de ejecución hipotecaria, en uno ponía:

Primera.- Que el tipo de la subasta es de xxx EUROS pactado en la
escritura de constitución de hipoteca, no admitiéndose posturas que no cubran
dicho tipo.

Es habitual encontrarse esto?

Es cierto Tristán, pero para ello estamos los burros que nos gusta mucho el trabajo, así que, como decía la canción: "no cambies, no cambies, no cambies".
Hoy precisamente he ido yo a por uno y se ha suspendido. El susodicho me salía mas caro que un piso.
Saludos.

Mucho trabajo y poca chicha

Tristán debes aprovechar estos momentos. Los garajes deben ser una buena oportunidad de negocio ahora en Madrid por el tema de las restricciones de circulación y de aparcamiento.

Gracias mfmelo, buena aportación.

LAMIA EMPRESA SL, CON NIF B400000000
C/ Donde Tengo La Oficina, 17
41.000-MICIUDAD
Como apoderado y con poder suficiente para este acto: Don Manuel Yooooo Yoooo, con DNI xx.xxx.xxx-D y a estos efectos con el mismo domicilio que la sociedad a la que representa y
Mediante el presente escrito se dirige a Doña Inquilina Inquilina, mayor de edad, con DNI 20.000.000.K, con residencia actual en ………………. capital en su calle ……….. de ……………, 4 ….º A, con objeto de exponerle:
PRIMERO.- Que con fecha veintitrés de mayo de 2.014 adquirió firmeza el Decreto de adjudicación hacia mi representada, adjudicando la vivienda en la que usted tiene su domicilio actual y cuya dirección ya ha sido expuesta, siendo a partir de esta fecha que LAMIAEMPRESA SL, es la nueva propietaria a todos los efectos del inmueble. Adjunto al presente escrito le facilito un duplicado del mencionado.
SEGUNDO.- Que al tener conocimiento de un contrato de alquiler aportado al procedimiento, mi representada suplico al Juzgado que siendo ya los nuevos propietarios se nos hiciera entrega de una copia del mismo, para saber en qué situación se encontraba la persona que vivía en el piso y si tenía derecho a seguir estando en el mismo a partir de esta fecha. Con fecha tres de junio se aprobó el darnos una copia, la cual se nos hizo entrega el día cuatro de junio del año en curso.
TERCERO.- Que examinado el mencionado contrato de alquiler, creo, aunque es un parecer personal, que usted tiene derecho a seguir en el mismo hasta cumplir los cinco años desde la fecha en que fue firmado: 3/2/2010, venciendo por lo tanto el contrato y cuanto le es inherente en fecha dos de febrero del año 2.015. Asimismo y examinando el contrato de locación y situándome en su estipulación segunda observo que se hace mención de expresa y tácita renuncia al derecho de adquisición por tanteo o retracto.
Es por todo lo expuesto y mencionado que le comunico:
A/ A partir de esta fecha LAMIAEMPRESA SL, es la nueva propietaria a todos los efectos, tanto negativos como positivos, de la vivienda de la que usted es inquilina situada en calle ……….. … ………, 4 9º A.
B/ mi teléfono móvil y al que usted puede dirigirse en todo momento como inquilina es el 611.100.000 y mi correo electrónico [email protected] a través del que usted puede comunicarme todo lo que estime conveniente y necesario.
C/ la renta o cuota de alquiler próxima e inmediata ha de hacerla e ingresarla en la cuenta corriente de LAMIAEMPRESA SL, situada en banco SINGAPURPORSIACASO: 4400-4267-75-02934000000 IBAN: ES44003042677502934000000 de la agencia avenida de Ciudad del Congo de ………….. capital. El mencionado ingreso justifica tener pagada la mensualidad del mes en curso, siendo por tanto recibo suficiente.
D/ le ruego me facilite, como ya le dije por teléfono un correo electrónico de contacto si es posible, ya que para mí es el medio más rápido y eficaz.
Lo que comunicó a usted a los efectos oportunos en la ciudad de ………… a seis de junio de 2014.
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Al no haber contestado usted al escrito que antecede, ni haberse puesto en contacto conmigo en forma alguna, es por lo que le envío el mismo y la documentación que le aporté en la que consta que LAMIAEMPRESA SL es la nueva propietaria de la vivienda en la que usted reside en la actualidad, por este medio (burofax), para que quede constancia de que está usted enterada de todo lo que le expuse y expongo. Sin otro particular, quedo a su disposición para lo que precise y mientras tanto reciba un cordial y afectuoso saludo de Manuel Yoooo Yoooo, apoderado de LAMIAEMPRESA SL, nueva propietaria de la vivienda de la que usted es inquilina, adjuntando además el título de adjudicación.

En la ciudad de ………… a dieciséis de julio de 2.014.
Muy Señora mía:
Mediante el presente escrito me vuelvo a dirigir a usted por tercera vez, la primera fue informando en persona, la segunda a través de burofax con acuse de recibo de texto y documentos adjuntos con fecha de entrega 17/06/2014 a las 18/00 horas.
Lo que decía en los anteriores escritos, son lo reproducido más arriba, ya que para nosotros este es una continuación de los anteriores pero un mes más tarde.
Como le exponía y demostraba en aquellas fechas, la empresa a la que representó, LAMIAEMPRESA SL, es la nueva propietaria de la vivienda en la que usted está viviendo, por lo que le pedía que a partir de la fecha de la primera comunicación, 04/06/2014, los ingresos de las cuotas de alquiler nos la hiciera a nosotros y no a la propietaria anterior. Por lo mencionado el primer ingreso nos lo tenía que haber hecho en los primeros siete días del mes de junio; considero que al haberle comunicado nuestra propiedad el día 4, el ingreso se lo habría hecho a la antigua propietaria, cosa que en su momento nos tendrá que demostrar y si fue posterior a nuestra comunicación se la exigiremos. Sin embargo en lo que respecta a la cuota del mes de julio del año 2.014, no admitimos el que el ingreso se lo haya hecho a nadie que no sea en la cuenta corriente de mí representada, ya que usted tenía conocimiento certificado de donde tenía que ingresarlo.
No sabemos a quién ha hecho usted el ingreso, pero a nosotros no desde luego, por lo que le comunico a través de este burofax que está usted incumpliendo el contrato de locación firmado con los antiguos propietarios y que nosotros habíamos respetado, sin entrar en más consideraciones.
Es por todo lo expuesto, que le comunico y pido nos haga el ingreso a la mayor brevedad en la cuenta que le aporté y que ahora le vuelvo a remitir, considerando por nuestra parte que a partir del día 08/07/2014 está usted en precario, ahora por considerar que su contrato no es válido y además por falta de pago de cuota de alquiler y que vamos a proceder a su lanzamiento a través de juzgado, reclamándole todos los gastos y costas que se puedan producir.
Sin otro particular, dando por comunicado todo lo expuesto, a la espera de su respuesta, reciba mientras tanto un cordial saludo de MANUEL Yooooo Yoooo, apoderado de LAMIAEMPRESA SL.

Esto ya se está convirtiendo en reiterativo, pero es lo que hay.
El letrado tiene razón y se llama balas en la recámara, que nunca se sabe.
Saludos.

Sí, claro, entiendo la táctica de mfmelo sólo como una estrategia alternativa.

Gracias Jotaerre, pero no crees que sería más rápido solicitar lanzamiento refiriendo el tenor de la actual LAU que dice que contratos posteriores al 1 de abril de 2013 que no estén inscritos no surten efectos ante un tercero adquirente en subasta pública, y que el supuesto arrendatario sólo lo es de mero hecho o sin título suficiente?
Muchas gracias y un saludo

Si, claro. Todos te agradecemos mucho tus aportaciones, que siempre nos enseñan cosas

Tristán si lo crees conveniente, te aporto el burofax enviado, con los cambios oportunos.
Saludos.

Como no puede ser de otra forma: lo que dice el letrado.
Si no hay inquilino, ni comunicación que hacer a ellos, la legitimación de firma en el último tramo, termina y es sustituido todo por:
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Que según nuestros datos la finca descrita y adjudicada, el día de la subasta, el día de emisión de Decreto, se encontraba y al día de hoy se encuentra LIBRE DE ARRENDATARIOS E INQUILINOS.

En ............ a catorce de abril de 2014

Aunque parece que es obvio el decirlo en esta forma, me curo en salud, al decir: SEGÚN NUESTROS DATOS,
yo no se nada más, es lo que conozco y es lo que aporto. Por otro lado, digo el día de la subasta.....etc, porque me he encontrado en ocasiones con registros P. que me han pedido luego que diga como se encontraba la finca el día de.....
Saludos cordiales

Eso me parecía, pero como lo titula "comunicación tipo por burofax al inquilino" se me generaron dudas