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No estoy entendiendo lo que estáis diciendo... Podéis explicarlo para tontos? Yo ahora tengo un piso a falta del decreto de adjudicación y de la posesión pero ya lo tengo vendido. Que se puede hacer de especial?

Ni de coña, ahorro ninguno.

Si en el notario, además del contrato de venta, se le entrega el mandamiento de cancelación de cargas... ¡Menudo ahorro si acepta!

La documentación no tiene por qué llevarla al Registro el adjudicatario, sino cualquiera, desde la persona a quien se lo vende hasta la doméstica que le limpia la casa.

Otra cosa es encontrar quien te compre un bien recién adjudicado cuyo título aún no está inscrito y con todas las cargas ahí, a la vista.

Se puede hacer, no digo que no. Yo mismo lo he hecho algunas veces. Pero solo con gente de confianza que me conocía de sobra y sabía que me visto por los pies.

¡Hola de nuevo a todos!
Quería preguntaros por el mandamiento de cancelación de cargas. ¿Puede llevarlo al Registro el comprador no cesionario al que se le venda una propiedad adquirida en subasta?
Me explico mejor: se compra algo en subasta y tiene uno la buena suerte de venderlo justo en el momento en el que se adquiere la propiedad (sin cesión de remate sino como venta posterior normal y corriente). ¿Puede uno venderlo sin ir al Registro confiando en que al comprador le valdrá el mandamiento de cancelación de cargas para cancelar las posteriores a la ejecución e inscribir posteriormente su título de compra?
El motivo, evidentemente, sería evitar como vendedor pagar la cancelación de esas carguitas cuyos aranceles registrales hemos estado mentando tanto últimamente...

Muchas gracias. Sí, ya te había leído en un mensaje más antiguo y me es de gran utilidad conocer tu "modus operandi".
Si todo va bien la propiedad "gorda" pienso quedármela, así que el escaqueo conducirá a su reclamación ejecutiva y a tener que lucharlo con uñas y dientes a posteriori. Luego tengo adjudicado un garaje que espero vender, pero los Ibis garajiles son de una cuantía mucho más asequible...

Yo hago siempre lo siguiente, lo más probable es que ya lo haya dicho anteriormente, ya que de esto de los IBIs, se ha hablado mucho.
Cuando me adjudico una finca, del tipo que sea en cuanto tengo el testimonio o el decreto, me voy a la oficina recaudadora (puede ser de un ayuntamiento o de una diputación) y pido me digan como está el tema de los IBIs de la finca; si tiene muchos atrasados, pido me los den desglosados uno a uno, para poder pagarlos poco a poco; si el último está en periodo voluntario y pienso vender pronto la finca, voy y lo pago, pero si no está en periodo voluntario no lo pago y espero; cuando llega el periodo voluntario, a través de internet, con el último que me facilitaron, veo si sigue estando a nombre del anterior propietario o si ya han cambiado a mi nombre, pero de todas formas saco el mismo por impresora, y siempre tengo el último (pagado o sin pagar)
La ley no se que dirá al respecto, pero a los notarios, les presento el IBI, a mi nombre o a nombre del antiguo propietario, muchas veces sin pagar, sólo lo incorporo a la escritura, no me han dicho nada hasta la fecha, así que creo que lo que obliga la ley es ha presentarlo, no ha presentarlo pagado.
Espero haberte aclarado un poco el tema y no haber hecho lo contrario, que todo puede ser.
Saludos.

Muchas gracias, mfmelo.
Era por intentar que, si hay que pagarlo, saliese del remate.
El tema de los Ibis, como en todo, sera algo en lo que irán afinando cada vez más...

Chustazo, ¡¡que buenas preguntas te haces!! pero aciertas más con las respuestas.
Hemos estado ocupados en conversaciones políticas en "Lo siento mucho mamá, pero no puedo ir a votar ni siquiera tapándome la nariz" .
Respecto al IBI, te diré que es verdad que hay que pagarlo y que es una carga real que pesa sobre el bien adjudicado, sin embargo yo nunca he pagado ningún IBI, que no haya venido a mi nombre y si han estado viniendo a nombre de los antiguos propietarios, los he ignorado y no los he pagado. Así llevo muchos años y son muchos IBIs, hasta ahora no me han reclamado nunca. espero no se den cuenta y empiecen a pedírmelos, sería un buen montante.
Respecto a que con el sobrante se paguen los IBIs, te diré que se pagan, siempre que estos IBIs, estén como cargas posteriores en el registro de la propiedad, pero si no hay sobrante o no están inscritos como carga, el ayuntamiento intentará por ley cobrarlos al adjudicatario, aunque en la práctica te aseguro que no sucede.
Saludos.

Y, con respecto a la afección real del Ibi, ¿alguno de vosotros se "chiva" al ayuntamiebto de turno para que cobren antes que el ejecutante? Entiendo que si estuviesen atentos cobrarían los primeros y del importe del remate, lo que beneficiaría al adjudicatario, pero en caso contrario pueden reclamarlo a éste en un momento posterior y supondría un sobrecoste...

Me respondo a mí mismo, por si a alguien le sirve.
La Ley 41/2007 de 7 de diciembre dice que "Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento."
En resolución de 7 de abril de 2011 (se puede consultar en www.mjusticia.gob.es) se estima recurso presentado contra la Resolución de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España de 4 de mayo de 2010 y se afirma que la Ley 41/07 incluye dentro del ámbito de la bonificación arancelaria la inscripción de toda clase de cancelaciones de préstamos hipotecarios.

Para el caso de los embargos "se atendrán los Registradores de la Propiedad al importe de la suma por la que se libre el mandamiento cuando el valor de la finca o derecho real anotado alcanzare a cubrir dicha suma, y, si no alcanzare, se ajustarán para este efecto al valor de la finca o derecho real sobre el que recaiga la anotación".
¡Un saludo!

¡Vaya! ¡Qué pocos mensajes nuevos!
Veeeeeeeenga... lo haré por vosoooooootros.
He estado mirando el tema que abrió Tristán hace un par de años sobre el apasionante tema de los aranceles notariales. ¿Alguien tiene clara la base de cálculo del arancel de una cancelación hipotecaria mediante un mandamiento de cancelación de cargas tras una adjudicación?
Parece ser que hay una resolución de la DGRN en el sentido de que ha de pedirse una certificación de la deuda pendiente, pero hay quien habla de la tasación a efectos de subasta en la escritura de constitución o, incluso, el importe de adjudicación. ¿Alguno lo tenéis 100% claro?
En el caso de cargas como los embargos posteriores supongo que no hay duda y es el importe del propio embargo, ¿verdad?
¡Un saludo!

La verdad es que es teorizar sobre situaciones que no pasan o no deberían de pasar nunca y para el pobre que no tenga mucha experiencia en que hacer después de una adjudicación, me parece que se le está poniendo todo el cuerpo erizado y no va a participar nunca más en una subasta. El lío que estamos metiendo en el blog de subastas de Tristán es de la ostia, estoy de acuerdo contigo Jotaerre, haber quien es el listo que arregla la que estamos liando. La guerra de las galaxias es una realidad comparada con nuestros debates de posibles salidas a los entuertos ocasionados por no hacer las cosas bien y en tiempo.
Usted es el abogado, así que nos tendrá que defender de las querellas futuras que nos planteen y como todos sabemos Tristán es el responsable civil subsidiario y Rankia la penalmente condenable y nosotros pobres inocentes que pasábamos por aquí.
Saludos cordiales y Tristán, tú tranquilo que nosotros te cuidamos el chiringuito, las demandas son para el 2.016.
Saludos.

En efecto, pero no es que pueda rechazarlo, sino que lo hará seguro mientras no cambie la DGRN.
Y, precisamente, una de las gracias de las subastas es aprovecharlas para cancelar cargas como ésa...

La consecuencia práctica es que ese mandamiento de cancelación puede ser rechazado por el Registrador una vez caduque la anotación preventiva del embargo que dio lugar a la ejecución.

Por tanto, si somos adjudicatarios y hay cargas posteriores (por ejemplo, un embargo de Hacienda de 1 millón de euros), mejor no ir al cabo de x años...

Feliz 2016.

Por mi parte, quedas plenamente disculpado, faltaría más, y aún gracias que no te quejas de cómo te estamos poniendo el blog, y cómo lo vamos a dejar...

Por concretar un poco más: el mandamiento de cancelación de cargas no es una patente de corso que puedas presentar al cabo de x años de expedirse y así cancelar todas las cargas intermedias. En puridad, es para cancelar las posteriores y hasta la fecha del mandamiento, pues la propia LEC regula la tercería de dominio para cancelar/levantar embargos posteriores a la adjudicación.

Saludos, y feliz año,"moteado" o no ;)

Perdonadme que no esté participando en tan estimable tertulia, pero es que desde mi lugar de retiro leo todo esto y... me suena a chino.

En estos momentos soy un analfabeto judicial.

Así de desconectado estoy ahora mismo, más centrado en el turronaco de esta noche y en el especial Fin de Año de José Mota, con el que tengo pensado reírme hasta partirme en dos.

Éso iba a decir, estamos hablando de casos excepcionales, porque los acreedores posteriores ya se espabilarán ante tu subasta, si le ven alguna posibilidad, y, si no, pasarán luego de todo.

Y, en efecto, Pecks, son 20+1, gracias (suelo olvidar el +1), y me refiero a que "puedes" llegar a comerte con patatas esas cargas nuevas si registras, sin asegurarte de ganar la tercería o que no se haya subastado ya otra vez y aparezca un tercero de buena fe. Por eso obviaba el "puedes", porque es un riesgo innecesario.

Pero, mfmelo, lo que dices no es del todo correcto, porque contra las cargas que ya existían a fecha de la adjudicación no procede tercería de dominio, por definición del 595.1: tu adquisición tiene que ser anterior a la carga.

No te lies.
Depende del tipo de ejecución por el que te hayas adjudicado la finca.
Tú no tienes que hacer nada más que presentar tu mandamiento de cancelación y tanto la carga por la que te has adjudicado la finca, como todas las posteriores y digo todas, serán canceladas, tanto si estaban inscritas cuando se pidió certificación para la presente ejecución como todas las cargas que se hayan ido incorporando.
El problema viene, que si es una ejecución de títulos judiciales o no judiciales, estos caducan cada 4 años y si no hay nadie que los renueve, por el que tú te adjudicaste la finca caducará y si por cualquier motivo tiene inscrito o le entra un nuevo embargo a la finca el tuyo pierde la preferencia que tenía y se pone el último. Para demostrar que tu título está antes y que no te ha dado la gana inscribirlo, para que no ejecuten el que ha pasado a preferente o el que ha entrado nuevo, has de promover un tercería de domino, que en juicio vas a ganar ya que se demuestra que quien emitió en su día tu título de propiedad es un federatario público (LAJ) y tú no inscribiste porque no te dio la gana.
Las ejecuciones hipotecarias la diferencia principal que tienen es que su fecha de caducidad es muy larga.
En la práctica, todo lo que se está diciendo aquí no sucede nunca.
De todas formas a los otros acreedores no les interesa plantear ningún litigio por algo que saben van a perder. Así que si en algún momento intentaran ejecutar un embargo que es posterior al tuyo te bastaría con informar de forma fehaciente al embargante y este estoy seguro se plantearía la situación y renunciaría a ejercer, lo que es seguro perderá en los tribunales.
Saludos cordiales.