Consulta al autor del blog

Os ruego a todos que perdonéis el retraso en responder. Ahora mismo tengo el correo desbordado y me acabo de poner con ello.
Jotaerre, no sabes cómo te agradezco el cable que me has echado.

Respecto a la consulta de Mrpepe, si la hipoteca es la ejecutada en la subasta, los datos de lo que se reclama están en el expediente y nunca se sabe a ciencia cierta hasta dónde está dispuesta a pujar la parte actora. Puede que no pujan a tanto como reclaman y puede que pujen mucho más. Si la hipoteca que menciona Mrpepe es una carga anterior a la ejecutada, entonces se impone hacer una investigación en regla y, como esto es bastante difícil porque las entidades financieras no suelen ser precisamente "Garganta profunda", entonces lo mejor es calcular la máxima responsabilidad hipotecaria y santas pascuas.

Que la cagas por no haber estudiado a fondo la nota simple, en la que seguro que habría una nota marginal de que se había expedido certificación de cargas, la antesala de una subasta.

postdata: acabo de darme cuenta de que Jotaerre ya te había contestado y mejor que yo.

Perdona el retraso en la respuesta: Claro que existe esa posibilidad, tanto en un juzgado distinto como en el mismo juzgado, ¿Quién sabe?

Ok, consultaré al banco a ver que me dicen, y espero a Tristan a ver por donde me puede guiar. Gracias de nuevo

En temas de subastas, mejor esperar la respuesta de Tristán y demás profesionales del blog, pero yo tengo muy claro que hablaría con el banco (de entrada, si la hipoteca era de 65.000, mira la fecha y podrás deducir más o menos cuánto tiempo debe hacer que no se paga) y que tampoco me la jugaría yendo a la subasta "a pelo" como parece pretendes...

Jotaerre me quedó claro, voy entendiendo mejor la nota simple, las cargas de las que hablaba son las originales, por lo que me da a entender que no hay mas cargas que la de la hipoteca, pero en ningún sitio habla de cuanto es la deuda, en estos casos se suele consultar al banco como comentas? o simplemente acudimos a la subasta y se va pujando hasta el máximo que uno quiere pagar por la casa. El consultarlo con el banco también es por saber si se puede llegar a un acuerdo con ellos para que cedan el remate ? si no hay pujas superiores a ellos claro está.

Muy buenas de nuevo, mrpepe, y de nada; sigo arrogándome un protagonismo que no me corresponde, pues:

Primero, no me queda claro si hablas de la carga original (la inscripción de la hipoteca, para entendernos), o de la deuda que realmente se ejecuta.

En cualquier caso, habrá unos intereses ya vencidos que serán impepinables, pero las cuantías siempre se fijan prudencialmente, tanto de ordinarios como de demora, a expensas de la liquidación final, así que habrá una parte de intereses que en realidad todavía se están devengando durante el proceso y puede que no lleguen a esa cifra estimada.
Las costas dependerán igualmente de hasta dónde de lejos llegue el proceso, pero ya se han devengado en parte y difícilmente podrás ahorrártelas.

Lo que está claro es que no basta negociar con la propiedad a espaldas del banco, pues para liberar (o saber con cuáles te quedarás) las cargas, es a éste a quien tienes que preguntarle los importes.

Finalmente, cuando compras subrogándote en las cargas, el precio es el de las cargas ("precio x; forma de pago: mediante subrogación en las cargas de importe x").

Muy buenas Jotaerre, muchas gracias por la respuesta, me ha quedado claro, ahora mismo soy un " pollo " con esto de las subastas.

Ahora por el tema de las cargas:
CARGAS DE LA FINCA:
HIPOTECA a favor de LA CAJA de 65.000 EUROS DE PRINCIPAL, intereses ordinarios, que ascienden a 15600 euros, intereses de demora , que ascienden a 15600 euros; por 9750 euros de costas.

Sumo 65.000 euros + 15.600 euros ( este x 2 veces ? da la casualidad que la cifra se repite, o solo se refiere a una sola cantidad? ) + 9750 euros de costas ?? y estas costas si arreglara antes de la subasta con los propietarios no habria que pagarlas verdad?

Y otra pregunta si arreglas la compra antes con los demandados, haciendote cargo de las cargas, eso como lo contemplan en la escritura? se vende por 0 euros con las siguientes cargas?

Gracias de nuevo!

Hola, mrpepe, mientras esperamos que Tristán comparezca, me permito dar mi opinión sobre la titularidad: la "plena propiedad" se compone de la "nuda propiedad" y del "usufructo" (como lo habitual es que vayan unidos, no se suelen distinguir en las escrituras).
Si la misma Doña "Pepita" tiene ahora ambos, es que ha consolidado la plena propiedad (que es lo que saldrá a subasta si es la plena propiedad sobre la que se constituyó la hipoteca, salvo que la nota simple diga otra cosa), y desde luego no se donó el usufructo ella misma, porque no era suyo.
Si sólo saliera a subasta la nuda propiedad, el usufructo se mantendría (lo que hace menos interesante pujar, claro), pero el banco ejecutante podría luego embargarlo por el resto pendiente de la deuda, por ejemplo.

Muy buenas Tristan, ante todo felicitarte por este blog, con el que estoy aprendiendo muchisimo! me estoy leyendo uno a uno todos los comentarios.

Me gustaria entrar en una subasta para la adquisición de un piso, tengo la nota simple, en la que me deja un poco atontado el tema de la titularidad:

DOÑA " Pepita " LA NUDA PROPIEDAD con carácter privativo.
TITULO: compra en escritura otorgada en x fecha . Inscripción x, al folio x .. prácticada con fecha 1 de Marzo de 1994

DOÑA " Pepita " , EL USUFRUCTO con caracter privativo.
TITULO: donación en escritura otorgada en 2008

Esto no lo llego a entender, la misma persona hace una escritura donandose así misma el USUFRUCTO?

He leido que el USUFRUCTO es embargable, en este caso seria así ? o si te quedas la vivienda tienen derecho a vivir en ella? ya seria la " leche ".

CARGAS DE LA FINCA:
HIPOTECA a favor de LA CAJA de 65.000 EUROS DE PRINCIPAL, intereses ordinarios, que ascienden a 15600 euros, intereses de demora , que ascienden a 15600 euros; por 9750 euros de costas.
Aquí sumo todas las cifras? para saber las carga total?

Si hablara con los propietarios antes de la subasta, y ellos aceptarán a venderme la vivienda por la deuda de la hipoteca, la carga seria solo de 65.000 euros ? Es un piso de unos 35 años por lo que pienso que podrian aceptar.

Saludos y gracias!

Victorsubasta, si no tienes prisa deja la puja x el 30% y el mes 6 de la adjudicacion ofrece le 40%, que tengas suerte.

Muchas gracias sotillo8, eso quería saber, mas o menos por lo que las daban, se trata de dos fincas rústicas que ahora mismo, valen, 0 euros, sino 0, pues 2000 como mucho, pero no los cultivos van adelanta, y para ladrillo ni de coña, es por eso que he pujado sobre un 30%, me voy a esperar, ahora mismo esta en 1era fase de adjudicación, de plazo hasta finales de noviembre, luego se abre periodo de 6 meses,mi idea era ir subiendo, pero el 50% del precio que ellos tasan, me parece excesivo, no se si llegar, creo que estan bastante sobrevaloradas, teniendo en cuento el contexto coyuntural, y la liquidez esta muy necesitada por todos.
Agradecería si alguien se ha adjudicaco una rustica, me dijera en adjudicacion directa por cuenta, ya que no son trasnparentes, ni publican en el BOE, no hay manera de seguir estos datos.

Gracias sotillo os ire informando.

Victorsubasta te cominto mi experiencia con hacienda, a mi me adjudicaron 2 garajes en diferentes adjudicaciones directa yo puse en las 2 el 40% y me lo denegaron y luego ofreci el 55% y si me la adjudicaron. Yo soy de sevilla y voy todas las semanas a hacienda me tienen muy visto y me llevo bastante bien con ellos y me comentaron que en las adjudicaciones directa el q pone el minimo es el director de ese departamento q en sevilla tienen un criterio y en barcelona otro, pero si te comento q las adjudicaciones directa duran 6 meses si en esos 6 meses no la han adjudicado bajan el baremo para poder "librarse" de los embargos.

Tristán veo que sigues aleccionando al personal, y debo de darte las gracias de nuevo, porque no veas el mundo de las subastas que opaco es, no se si es que los notarios no tienen realmente ni idea, ya que no se llevan parte del botin, ya que incluso luego no hace falta ni escriturar en las notarias, y ni te digo de gestorias de pueblo, increible, incluso en hacienda de otro lugar del cual no es la subasta, certifico lo que aqui me dijistes, y de hecho mis ofertas estan hechas, ya que no lo he hecho por una finca rustica, sino por dos, veremos, eso si, el precio ronda el 30% del valor de tasación, visto lo visto aqui, no creo que me la den, pero al estar en adjudicación directa la prorrogarán o se la llevará otro.

Aqui de donde yo soy, las inmobiliarias estan vendiendo pisos embargados con 30 años de antiguedad, por 30000 euros, no creo que una rustica que hacienda quiera 18000 euros, valga ni tan si quiera 3000, por eso he dado tan poco.

Me gustaría si alguien se ha adjudicado una finca rústica en adjudicacion directa, por cual es el mínimo que hacienda las da, el 20%, el 30% el 40% de la tasación, or ire informando, pero en ningun sitio he logrado saber, cuando adjudican algo en directa, por cuanto lo hacen, no es transparente, vamos, es de lo mas oculto.

Tristan muchas gracias, te voy informando en un par de semanas o tres de todo lo acontecido, un saludo

Hola, Sotillo8, demasiado tiempo sin contestar esta pregunta de respuesta obvia (Tristán debe estar ocupado): si compras, no sólo sin mirar en Registro de la Propiedad, sino eximiendo al Notario de que lo haga por tí como es su obligación en caso contrario, o bien conociendo que hay un embargo en el que legalmente te subrogas, pero no estando al tanto de si se ha librado la certificación de cargas (paso previo a la subasta), lo que ocurre es que te mereces lo que te pueda pasar, porque es la finca la que responde, siento decirlo.

muy buenas, si yo compro un inmueble y este resulta que tiene fecha de subasta, pero el vendedor no me avisa de este detalle y sale a subasta y la adjudican. Que ocurre?

Hola Tristán, gracias por tu pronta respuesta, solo una pregunta más con respecto a este tema : Existe la posibilidad que vuelva a salir a subasta dentro de unos meses en un juzgado distinto?
Un saludo

Hola Yoyegaes, muchas gracias por tus amables palabras.
Una subasta se puede suspender por muchas razones, que van desde un error en el edicto de subasta hasta una mala notificación al demandado o que que el mismo se ha presentado en el juzgado y ha prometido pagar en breve, convenciendo a la parte actora (demandante) de sus intenciones. Ha podido pasar cualquier cosa y es inútil comerte la cabeza.

Hola Tristán, hace una semana me he dado de alta en tu Blog, me parece muy serio e instructivo. Agradezco el esfuerzo y sobre todo la paciencia que tienes con novatos como yo.
Querría hacerte una consulta. hace aproximadamente un mes, un gran amigo mío consignó el 30% de rigor para asistir a una subasta de la mano de un profesional subastero con la firme intención de adjudicarse un apartamento, la subasta comenzaba a las 10,30 hs y estando nosotros en la puerta del juzgado esperando el inicio de la misma nos notifican que se suspende la subasta. El subastero que nos acompañaba nos comenta que otro profesional de los remates paró la subasta pero que cree que en un par de meses saldrá de nuevo y que debemos estar atentos.
Como debemos entender que pasó?
Cómo y porqué motivos se puede aplazar la subasta?.
Desde ya agradezco tu buen hacer y sigo fielmente todos tus comentarios y los de tus foreros, espero poder aportar algo de mis experiencias futuras.
Un saludo