Grupo San Jose (GSJ)

https://www.exitobursatil.com/analisis-de-resultados-de-grupo-empresarial-san-jose-ejercicio-2018/ No acabo de entender lo de la deuda. Ahi sale que tiene un monton. ¿Se comento que ya no tenia, no?

Buenos días Ibersensio, ese informe contiene muchos errores, no tienes más que contrastarlo con la información aportada por la compañía, que se encuentra auditada.

 A 31-12-18 la posición neta de tesorería era de +23,4M, ¿Quiere decir que la empresa no tiene deuda? No, quiere decir que las posiciones financieras de activo (341M) son superiores a las de pasivo (318), es decir la sociedad sigue teniendo deudas financieras por importe de 314M. . Es como si cualquier persona tiene una hipoteca de 200.000€, pero a su vez tiene en cuentas bancarias 250.000€. ¿Tiene deuda? Pues sí  que tiene deuda, pero por decirlo de alguna manera la tiene porque quiere, por los motivos que sea, un colchón de seguridad, capacidad de hacer inversiones…etc, no es muy distinto a una empresa. Existen además un préstamo participativo de 111M que es más deuda, pero que se va a convertir en capital, por eso no se computa como tal cuando analizamos la compañía

También se equivocan en el EBITDA, no son 43M, sino algo más de 51M. Y el ratio que hay que utilizar para ver si la deuda es pagable el DFN/EBITDA, que está negativo (-0.45), no está por encima de 3 como dicen. Y es más, si me computas el préstamo participativo como más deuda, que ya he explicado que no es así, el ratio estaría en 1,72, que seguiría siendo más que razonable.

No hace falta más que leerse con un poco de detalle la información suministrada por la empresa.

A ver si este fin de semana puedo colgar un análisis algo más exhaustivo.

Gracias David por la aclaracion. Tenia esa pagina, como un poco de referencia para entender los fundamentales de cualquier empresa, de un modo bastante sencillo para mis conocimientos. Pero hay algo que no veo claro. Si tenia deuda y este año la ha cancelado y ademas estamos en positivo: ¿de donde ha salido esta nueva deuda? ¿Se mencionaba ya en resultados pasados, que la tenia? No recuerdo mencion alguna de dicha deuda, en anteriores resultados.

 

EDITO: Si que se ponia lo de la deuda de 100.000.000 que se tenian que devolver este año o convertirse en acciones, pero: ¿El resto?

GSJ, por decirlo de alguna manera, renació en el 2015, porque se quitó más de 1.200M de deuda hipotecaria que tenía por la compra de Parquesol a cambio de suelos y viviendas, y el resto de la deuda la refinanció, quedándose solo con su actividad tradicional de construcción, concesiones y energía, y logrando mantener todos sus grandes activos ocultos intactos (Carlos Casado, DCN y la Tablada principalmente)

A finales del 2014 tenía deudas financieras por 483M, y activos líquidos por 197, por tanto la DFN era de 197M, más un préstamo participativo de unos 100M. Y ahora, cuatro años después, tiene deuda financiera por 318M y posiciones de activos líquidos por 341M, por tanto la DFN está ahora en -23.

Resumiendo, la DFN en cuatro años ha bajado en 220M, porque la deuda financiera ha bajado en 165M y las posiciones de activo líquidas se han incrementado en 55M (165 + 55 = 220).

Te en cuenta que la deuda con bancos va continuamente rotando, sobre todo porque muchos proyectos se financian, lo bancos adelantan fondos, y cuando la obra se acaba, estos fondos se devuelven, es decir, se cancela una y surge otra, lo importante es que se vaya cancelando más de la que va surgiendo, como está pasando. Lo contrario podría ser peligroso si no va asociado a un fuerte incremento de actividad y de EBITDA.

Además está el préstamo participativo de 100M, que con los intereses a 31-12-18 está ya en 111M, pero éste último préstamo no hay que devolverlo, se va a canjear por acciones, así lo ha dicho la compañía en las cuentas anuales de este 2018, por eso para la analizar la compañía no debe computar como más deuda.

No sé si he sabido explicarme

Gracias David. Mas o menos lo he entendido. Estoy limitado en estos temas, pero entiendo basicamente que tiene mas pasta de la que debe. 

SANJOSE recuperará la zona del antiguo Parque Infantil de Juan de Austria de Valladolid
07/03/2019

El Ayuntamiento de Valladolid adjudicado a la UTE formada por SANJOSE Constructora y El Ejidillo Viveros integrales las obras de recuperación de la zona del antiguo Parque Infantil de Juan de Austria de Valladolid.

Las obras consisten en la demolición de parque infantil, obra civil de excavación y colocación de hormigón armado, pavimentación peatonal, colocación de fuente ornamental, plantaciones, alumbrado público, riego, drenaje y saneamiento y colocación de mobiliario urbano.

CUENTA DE RESULTADOS

La compañía sigue con su evolución positiva en todas sus principales magnitudes, los ingresos y EBITDA han mejorado un 11% pasando a 758M y 51,7M respectivamente. La fuente principal de actividad sigue siendo la construcción, con casi un 90% de las facturación y un 70% del EBITDA, con márgenes EBITDA/Ventas estables alrededor del 5,4%, le sigue concesiones y energía que solo representan el 8% de la facturación y algo menos del 10% del EBITDA total.

El área inmobiliaria sigue estancada, apenas ha  aportado ningún EBITDA, y ha lastrado el beneficio neto en algo más de 6M, en especial por “ajustes sobre economías hiperinflacionadas” (Argentina) que explica más de la mitad de esta partida. Afortunadamente, en este 2019 se espera comenzar con la entrega de la Fase I de la promoción en Lima “Condominio Nueva vista” vendida en un 92%, con lo que confío en un impacto muy positivo en resultado y caja para este ejercicio. Existen por ahora preventas por algo más de 12M que deberán empezar a computar este 2019, como ingreso y como EBITDA, con márgenes alrededores del 40%.

El resultado después de impuestos ha sido de 18M, casi un 50% más que el año pasado, impulsado principalmente por una mejora significativa del negocio  y de una menor tasa de impuestos sobre beneficios. A destacar una partida atípica de gasto asociada a la hiperinflación en Argentina de más de 8M, que de no haberse producido hubiera catapultado el beneficio neto a más de 26M, un 116% más que el 2017.

Por su parte la cartera de pedidos ha crecido fuertemente este ejercicio, pasando de 1.630M a a 1.916M en el 2018, o lo que es lo mismo, un +17%, apoyada sobre todo por la cartera de construcción, que se ha visto mejorada en un 45%, pasando de 916M a 1.334M. La obra civil y pública (-10%) está dejando paso al cliente privado residencial y no residencial (+53%). Habría cartera de pedidos para los próximos dos años y medio.

BALANCE

A destacar el Patrimonio Neto que se ha visto mejorado en casi un 33%, pasando de 79,5M a 105M. Recordemos que los recursos propios se encuentran sostenidos por un préstamo participativo con saldo a 31-12-18 de 111,4M, del que después hablaremos.

Me ha llamado la atención el notable incremento del Pasivo Comercial que pasado de 418M a 474M. La compañía señala al respecto: “Una cifra significativa de las operaciones del Grupo es con clientes públicos, tales como Estados, Comunidades Autónomas, Ayuntamientos, Corporaciones Locales y otros organismos públicos, quienes proceden a liquidar sus obligaciones de pago en plazos que suelen exceder lo establecido en la Legislación. Debido a estas circunstancias, en el Grupo existen pagos puntuales a proveedores que pudieran exceder los plazos legales establecidos. No obstante, el Grupo aplica las prácticas habituales del sector”. En principio esto no es malo, todo lo contrario, ya que es una financiación gratuita y espontánea, y no debe causar temor siempre y cuando la empresa genere recursos con sus operaciones y tenga controlados los periodos medios de cobro y pago. Haremos después otra referencia a ello cuando veamos la caja, pero no hay que darle más importancia, más allá de que hayan forzado algo los recursos este último trimestre del año de cara a la “foto” de final de año.

Otro aspecto muy significativo ha sido la reducción de la DFN de -66M  a +23M en solamente un año. Esto no significa que la compañía no tenga deuda financiara, que la sigue teniendo (378M frente a 318M, casi 60M menos), significa que tiene más posiciones activas de tesorería que posiciones pasivas, 341M frente a 311M que tenía en el 2017. El ratio DFN/EBITDA está negativo (-0.45), y si computamos el préstamo participativo como más deuda, que no es así puesto que se va a convertir en capital, el ratio estaría en 1,72, que seguiría siendo más que razonable. Lo analizaremos también con más detalle cuando veamos esta caja y sus componentes.

El Fondo de Maniobra, en principio, se ha reducido drásticamente de 155,3 a 38,4M, aunque sigue habiendo solvencia para hacer frente a obligaciones recogidas en el pasivo corriente. Los motivos son principalmente dos, el incremento del saldo a proveedores que ya hemos visto, y el traspaso a corto plazo del préstamo participativo, que debe liquidarse a finales del 2019, o convertirse en capital. Pero la empresa este año por fin nos saca de dudas al respecto: “Los administradores de la sociedad dominante prevén que los acreedores financieros procederán a ejecutar el derecho que les otorga los warrants emitidos, procediendo a la capitalización íntegra del importe de la deuda financiera asociada (véase Nota 16.3.b). Dicha operación se realizará a valor de mercado, tomando como referencia la cotización media de la acción en las últimas 20 sesiones previas a la fecha de ejecución. No se prevé efecto económico de dilución para los accionistas actuales”. Por tanto ya sabemos que el préstamo no se va a pagar, si no que se va a transformar en acciones, con lo que el fondo de maniobra, con este matiz, a nivel de gestión es realmente similar al del año pasado. El número de acciones nuevas a emitir es todavía una incógnita, ya que dependerá de su cotización media las últimas veinte sesiones del año, pero con una limitación máxima del 35% y un importe a capitalizar aproximado de unos 114M. En el peor de los casos, si la cotización está por debajo de los 5€, se emitirían 22,75M de acciones, a 6€/acción, 19M acciones y a 10€/acción unas  11,4M acciones. Es decir, a mayor cotización, menos acciones nuevas a emitir. A cambio de estas nuevas acciones, la empresa se desprendería de una deuda de 114M, fortalecería sus fondos propios y se ahorraría unos 4,5M de intereses financieros al año.

Como curiosidad, este año GSJ ha adquirido una finca rústica de casi 3.000.000 m2 cerca de Évora en Portugal y que ha costado 3,5M€. Nos  informan además que posee los siguientes terrenos y solares, todos libres de carga:

•  Finca rústica localizada en la zona de Tablada Híspalis, en Sevilla, de 149.619 m2 de superficie.
•  Parcelas urbanas Las Arenas y RP-9 Jalón industrial, sitas ambas en Valladolid, con una superficie de 68.290 y 6.215 m2 .
•  Dos parcelas de 3.965 y 9.532 m2 , La Catalana y Pueblo Mediterráneo, situados en Vicálvaro (Madrid) y Manilva (Málaga).
•  Un suelo en Salvador de Bahía, Brasil, de uso residencial, con una superficie edificable de aproximadamente 30.285 m2
• Suelo de la Tablada, ubicado en Buenos Aires – Argentina, de uso residencial y comercial, con una superficie total de 808.102 m2 , y con una edificabilidad total estimada de aproximadamente 1.650.000 m2 .

La cartera de suelo que posee el Grupo asciende a 4.783.276 m2 , siendo aproximadamente el 27% suelo calificado, suponiendo el suelo finalista un total de 1.281.533 m2.

También me parece importante destacar que a 31 de diciembre de 2018 el importe total de las Bases Imponibles Negativas pendientes de compensar acreditadas por las sociedades del Grupo asciende a 582M, habiéndose evaluado la recuperabilidad del activo por impuestos para el período 2018-2027 (Tax Plan)

ESTRUCTURA DE CAPITAL

Sin variaciones este año, la familia Rey controla los 48,29%, directivos el 0,64% y las hermanas Sánchez Avalos siguen con su 16,77%. Notifican un free float aproximado del 30% de las acciones. No obstante, debido a las nuevas acciones en circulación que saldrán al mercado este 2019, el nuevo equilibrio de fuerzas dependerá del precio de conversión, a mayor precio, menos acciones nuevas se emitirán y viceversa. Según he podido calcular, se necesitaría un precio mínimo de aproximadamente 5,85€ para que la familia Rey, con el apoyo de la familia Sánchez Ávalos, pueda seguir ostentando la mayoría del capital social.

CAJA

La generación de caja este año ha sido simplemente espectacular, la mejor desde que tengo registros: El negocio ha generado +56,5M, circulante +28,8M, materialización de inversiones +50,3M, con todo esto el flujo de caja libre se ha ido a 135,6M, que se ha destinado al servicio de la deuda -72,3M y el resto, 63,3M, está guardado en cuentas líquidas (coincide con el incremento de saldo de cuentas de efectivo durante este 2018)

Si tuviera que poner un “pero” mi iría al circulante, el año pasado destruyó caja por -26M (sobre todo porque, según indicó la compañía. había mucho dinero fuera por cobrar) pero este año ha pasado a +28… como ya he dicho me hace pensar que han estirado algo el saldo con proveedores de cara a mejorar la foto de generación de caja este año, pero bueno, aun así el cash flow generado este año ha sido fortísimo. Estoy seguro que la partida de circulante se regularizará estos próximos trimestres y drenará algo de tesorería para el 2019.

Por último, me ha parecido interesante revisar la generación de caja de los últimos cuatros años (2015-2018), que son los que vengo estudiando, y las cifras son realmente sorprendentes. El Flujo Libre de Caja, es decir, lo que genera el negocio por operaciones y circulante, menos lo que tiene que invertir, que en caso de GSJ ha sido positivo estos años puesto lo que ha hecho ha sido materializar inversiones y derechos de cobro a largo plazo, sobre todo por las concesiones de hospitales en Chile, ha sido de 348,6M (5,36€/acción!), fondos que ha destinado   deudas financieras por 268,5M (capital, intereses y otros gastos asociados a las deudas), y el resto, 80,1M queda a buen recaudo en cuentas de tesorería (efectivo y medios líquidos a 31-12-14: 203,26M y efectivo y medios líquidos a 31-12-18 283,4M). Esto ayuda a explicar la fuerte bajada de la DFN estos cuatro años en la que ha pasado de +197M a -23M. Son cifras realmente espectaculares, sobre todo teniendo en cuenta los precios a los que ha estado cotizando la acción durante este periodo.

¿Qué nos depara el 2019?

Las expectativas para este nuevo ejercicio son realmente positivas, principalmente por el negocio en sí, porque la cartera de obra sigue creciendo, por lo que la facturación y  EBITDA asociados también lo harán. Y por otra parte,  tal como señala la compañía en sus cuentas anuales, este 2019 empezará a computar facturación y EBITDA del área inmobiliaria por el desarrollo de Perú, con lo que para nada sería descabellado que el EBITDA total se sitúe por encima holgadamente de los 60M a finales de 2019, y que una vez corregidos este 2018 los ajustes por hiperinflación en Argentina, además de unos menores costes financieros y  el propio apalancamiento operativo del grupo, el beneficio neto quede entre los 35-40M. El préstamo participativo desaparecerá, así como sus intereses, y se transformará en capital, a cambio de un número indeterminado todavía de acciones nuevas en circulación, y nuevos socios (Bank of America – Merril Lynch principalemente), con lo que el balance del grupo quedará completamente saneado, con un ratio DFN/EBITDA negativo (posición financiera neta positiva) y un Flujo de Caja Libre también robusto, que tendrá que destinar cada vez menos recursos al servicio a la deuda y más a nuevas inversiones (crecimiento) y/o a retribuir al accionista.

Por cierto, y ahora ya sí que acabo, para nada estoy teniendo en cuenta la puesta en valor de cualquier de los dos grandes activos todavía no reconocidos por el mercado: su 24,45% de participación en Distrito Castellana Norte y el suelo para 20.000 viviendas de la Tablada con su “Transformación Parque Lagos” en Argentina.

 

 

 

 

 

 

 

Me quito el sombrero, David. Gracias.