Grupo San Jose (GSJ)

Sin duda buenas empresas las que mencionas, si quieres mirar alguna mas te diría Faes, Ence y Técnicas reunidas.

Saludos.

Una vez formalizado el acuerdo de intenciones entre las partes para el desarrollo de la Operación Chamartín, ahora llamada “Madrid Nuevo Norte” (MNN) ( https://diario.madrid.es/blog/notas-de-presna/), paso a tratar de actualizar la valoración de su impacto sobre Grupo Empresarial San José.

Hay que partir, a día de hoy, para ser honestos y a falta de la recalificación definitiva a “suelo urbanizable” el proyecto vale cero, no obstante, también es cierto, que después de la oficialización de dicho acuerdo y de las voluntades manifestadas por todas las partes, existen ahora muchas más posibilidades de que antes del 2019  finalmente el hito se consiga y pueda quedar reflejado en la valoración de  DCN, que es la sociedad que tiene los derechos de  compra del suelo, sociedad participada por BBVA (75,55%) y Grupo San José (24,45%).

Bajo estas circunstancias, he tratado de evaluar, con todas las incertidumbres que esto conlleva, el valor que tendría el suelo para DCN sin edificar, esto es, sin costes de construcción y de desarrollos directos residenciales ni terciarios, y renunciando al margen del promotor. Por decirlo de alguna manera, ya tengo el suelo recalificado, sé lo que tengo que pagar al propietario del suelo, sé las infraestructuras que me van a obligar a ejecutar y sé la edificabilidad que me van a dar a cambio. ¿Qué valor podría tener ese suelo a finales de 2018 o principios de 2019?. La operación, grosso modo, consiste básicamente en una opción de compra a los actuales propietarios de los terrenos (principalmente ADIF), sujeta a que la Autoridad competente confiera una determinada edificabilidad y con la obligación del optante de acometer una serie de infraestructuras adicionales.

En función a la nota de prensa publicada antes reseñada, podemos sacar las siguientes conclusiones:

- La edificabilidad se “reduce” 2,68 millones de m2. De aquí habría que ceder un 10% al Ayuntamiento. A grandes cifras 1,1 millones m2 residencial y 1,2 terciario (antes 1,7 residencial y 1,3 terciarios), trasladando edificabilidad de unos ámbitos a otros.

- Se construirán 11.000 viviendas, un 20% de ellas con algún tipo de protección, esto es, 2.200, equivalente a un techo de  800.000 m2.

- El 10% de cesiones obligatorias al Ayuntamiento se pagan con suelo residencial, equivalentes a  que el Ayuntamiento pueda construir por sus medios unas 1.900 viviendas.

- Distrito Financiero, edificabilidad lucrativa:  1,5 millones de m2 en total, distribuidos entre  1,2 millones de m2 terciarios y 300.000 m2 residenciales (de ellos un 20% protegidos).

 

- ADIF – Fomento, propietarios: Deduzco que su parte del precio no se ha tocado, unos 1.250 millones de euros. En cambio se van a hacer cargo de toda la reforma de la estación y adecuación de las vías, que al parecer, van a ir descubiertas en su gran parte. Era una inversión muy importante que tenía que hacer DCN, la plémica losa de cemento, varios cientos de millones leí hace tiempo de coste, y que parece que se va a ahorrar.

- Ayuntamiento: Como ya se ha dicho, va a recibir suelo para viviendas y se van a hacer cargo de parte de las infraestructuras, en especial la remodelación de los nudos norte de la M-30 y Fuencarral.

La gran incógnita que tengo es cuantificar el ahorro en inversiones que va a suponer este nuevo acuerdo, que por lo que se deduce, va a ser significativo, porque el proyecto se simplifica, ya no hay losa que cubra las vías, o al menos no totalmente, el nudo lo costea el Ayuntamiento, y la nueva estación y su adecuación lo paga ADIF

1.) Costes: ¿Cuánto va costar a DCN que el suelo sea edificable?, básicamente habría dos partidas:

            - Pago a los propietarios: 1.250 millones de euros. El 10% de cesión al Ayuntamiento se hará con m2 edificables para que el Ayuntamiento pueda construir unas 1.900 viviendas. En el acuerdo anterior, esta cantidad se iba a ir desembolsando conforme el proyecto vaya avanzando, salvo un pago inicial a la recalificación de unos 200 millones. Confío en que los términos del nuevo acuerdo sean los mismos o similares

            - Inversiones a realizar por el inversor privado. Muy difícil de cuantificar en cuánto ha quedado realmente, pienso que esta partida todavía no está ni definida y que se deberá de ir tratando conforme los trabajos vayan avanzando. La inversión original estimada era de unos 1.341 millones de euros y la propuesta anterior del Ayuntamiento era de algo más de 500 millones. Parece que en el nuevo acuerdo, y como se ha dicho, se va a eximir a DCN de hacer muchas de esas inversiones, entre ellas la gran losa para cubrir las vías, que parece que va ser parcial, sólo para un primer tramo, así como otras muchas actuaciones que pasarán a ser de actuación e inversión pública. Vamos a estimar un punto intermedio de unos 920 millones. Insisto en que esta partida es la más difícil de precisar por la poca información suministrada. Esta inversión se irá dilatando en el tiempo conforme el suelo sea edificable y se vaya desarrollando la obra, es decir, es un desembolso a diferir en el tiempo.

Por tanto, a DCN le va a costar tener 2,68 millones de m2 edificados 2.170 millones de euros, lo que supone una repercusión del suelo de unos 809€/m2

2.) Ingresos. Una vez el suelo tenga la calificación de “urbanizable”. ¿Qué precio podría tener? Insisto, sólo el valor del suelo, no estoy hablando del valor del posterior desarrollo del proyecto en los próximos 15-20 años. Para dar respuesta, vamos a tomar varias referencias de operaciones realizadas sobre suelo

            - Suelo residencial vivienda:

- http://www.elconfidencial.com/vivienda/2017-02-03/suelo-valdebebas-burbuja-inmobiliaria-precios-vivienda-la-moraleja-valdemarin_1324994/. El informe viene apoyado por expertos como “Foro Consultores”, “Aguirre Newman” y “CBRE”. A modo de resumen y hablando de precios suelo finalista en €/m2 suelo edificable en zonas en diversas zonas, Valdebebas, 1.300-1.600€/m2  y Pozuelo – Aravaca, 2.000/m2 de suelo edificable. 

- A estos datos habría que incorporar la operación de compra de Vía Célere en noviembre del año pasado en Méndez Álvaro a ADIF/Repsol, por los que se pagaron algo más de 29 millones de euros por 14.859 m2 de edificabilidad, lo que conlleva un precio de 1.963 €/m2 de suelo, así como la compra por parte de la misma compañía de 11.230 m2 edificables a Hacienda en la Avenida Santo Ángel de la Guarda por 19,6 millones, 1.745 €/m2 de suelo, adjunto fuente:  http://www.elconfidencial.com/vivienda/2016-11-11/via-celere-adif-repsol-mendez-alvaro-suelo-solar-terreno-viviendas-mercado-inmobiliario_1287406/ 

• Más recientemente, cerca de la estación de Chamartín, https://www.elconfidencial.com/vivienda/2016-09-19/oncisa-once-hispania-grupo-ibosa-isla-chamartin_1260171/. 17.000m2 de suelo residencial en altura por el que se han pagado 30 millones de euros, que hace una repercusión de 1.764€

 

Por tanto, el nuevo acuerdo conferiría 240.000 m2 libre residenciales en el distrito financiero, que sería sin duda un producto “Premium” y que estimo podría tener un valor, si el mercado no sufre variaciones significativas de 2.000€/m2, y 640.000 m2 en el resto de sectores, al que podríamos conferir un valor medio de 1.500€/m2. Además de 220.000 m2 de vivienda con algún tipo de protección (el único dato que tengo es el precio aproximado de venta en la Comunidad de Madrid, que está sobre los 1.900€/m2, si le suponemos una repercusión del suelo del 30%, estaríamos hablando de 570€ /m2). Sumado el valor de todos los conceptos, el valor del suelo edificable residencial podría estar sobre los 1.564 millones de euros, con 11.000 viviendas en total

Por comparación, hace varios meses hemos visto el debut en bolsa de la promotora Neinor, que básicamente ha puesto en el mercado suelo finalista urbano de segmento medio-medio alto para hacer unas 9.100 viviendas en Madrid, Barcelona, Pais Vasco Baleares y Andalucía principalmente, y cuya valoración actual en bolsa está sobre los 1.500 millones. Desconozco el número de m2 edificables, pero la repercusión del suelo por vivienda estaría según esta valoración en 164.000€/vivienda. Si extrapolamos estos cálculos a la edificabilidad residencial al proyecto (sin contar VPO) tendríamos aproximadamente unas 8.800 viviendas con una valoración según mis cálculos de 1.440 millones de euros, esto es, 163.000 €/vivienda, similar a los múltiplos que el mercado está pagando por el suelo finalista de Neinor. Aedas Homes tiene previsto igualmente salir a bolsa este otoño con una cartera de suelo para 10-12.000 viviendas, con un valor de salida que podría rondar los 1.300 millones de euros

https://www.elconfidencial.com/empresas/2017-08-14/aedas-lamela-promocion-estrella-bolsa_1427860/

• Suelo Terciario: Valores testigos: Madrid, Paseo de la Castellana 163, 51 millones de euros por 10.900 m2, que equivaldría a 4.678€/m2 (fuente:  http://www.elconfidencial.com/empresas/2017-02-06/colonial-puig-alpha-ii-inversion-400-millones-torre-barcelona_1327548/) 
  Pontegadea (Amancio Ortega), pagó uno 490 millones de euros por la "Torre Cepsa" de Madrid, con 109.000 m2, lo que daría un precio muy cercano a los 4.500 €/m2 (fuente:  http://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2016/09/30/57ee928fe2704efa178b4577.html) 

 

En este caso contamos con precios de venta (precio del suelo + construcción + otros gastos + margen del promotor). Por tanto, si estimamos un precio de venta de 4.500€/m2, con un 20% de margen para el promotor, 900€/m2, y un resto de costes (construcción, proyectos, licencias, comerciales, y varios de 1.250€/m2), nos haría un repercusión de suelo de alrededor de 2.350 €/m2. Con esta información, podríamos estimar unos precios conservadores cercanos fácilmente a los 2.000€/m2 suelo. Por tanto, 1,2 millones de m2 terciarios x 2.000€, hablaríamos de una valoración de 2.400 millones de euros

En resumen, conseguir que el suelo sea finalista, tendría un coste como ya hemos visto de 2.170 millones €. Y el valor que el mercado podría asignar al mismo sin desarrollarlo, y según las estimaciones hechas, sería de 1.565 millones por el suelo residencial y 2.400 por el terciario, estos es 3.965 millones de euros, lo que arrojaría un GAV o valor de mercado del suelo edificable 1.795 millones, de lo que a GSJ le correspondería un 24,45%, unos 439 millones, equivalentes a unos 6,75€/acción. 

Si la operación finalmente va a buen puerto, desconozco como DCN tiene pensado digerirla, si aprovechar la coyuntura actual del sector y lanzarse a promover, o, vender directamente el suelo una vez recalificado a algún gran fondo o alguna gran inmobiliaria, aquí probablemente se haga lo que diga el BBVA, y lo que sea bueno para el socio mayoritario estoy seguro que también lo será para GSJ, nadie va a tirar piedras sobre su tejado. Yo me inclino por una solución intermedia, una OPV que sacara a bolsa un determinado porcentaje de la compañía aprovechando el tirón mediático que la operación ha tenido y está teniendo (prensa escrita, digital, televisión… etc) y cuyo impacto publicitario es impagable así como el apetito inversor que existe de nuevo por el ladrillo. De esta forma, y mediante la venta en bolsa de este porcentaje, se  adelantarían unas fuertes plusvalía y permitiría a DCN seguir controlando el desarrollo como socio mayoritario.

Simple y llanamente...BRILLANTE estudio David, muchas gracias por compartirlo.
Saludos

ACS lidera en 2016, por sexto año consecutivo, el listado de los 250 grupos de construcción e ingeniería con mayor negocio internacional del mundo, que anualmente elabora la publicación especializada Engineering News-Record (ENR), y en el que figuran un total de once grupos españoles.

El Grupo San José se reincorpora a la clasificación en el puesto 155.

El listado de empresas españolas con sus correspondiente puesto en la clasificación, es el siguiente:

ACS = 1 (6 años consecutivos liderando la tabla)

Ferrovial = 13 (sube 3 puestos)

Tecnicas Reunidas = 22 (sube 4 puestos)

OHL = 37 (baja 9 puestos)

FCC = 41 (sube 42 puestos)

Acciona = 51 (sube 12 puestos)

SACYR = 62 (sube 8 puestos)

Comsa Emte = 119 (baja 6 puestos)

Isolux Corsan = 122 (baja 61 puestos)

Sener = 152 (sube 4 puestos)

Grupo San José = 155 (vuelve a entrar en ésta clasificación)

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2017/08/21/companias/1503321309_974817.html

SANJOSE reformará el interior del área de urgencias infantiles del Hospital Universitario de La Paz de Madrid
28/08/2017

La Comunidad Autónoma de Madrid ha adjudicado a SANJOSE Constructora las obras de reforma interior del área de urgencias infantiles del hospital infantil del Hospital Universitario de La Paz de Madrid.

Adjunto artículo de Cinco Días de esta misma mañana, que muestra una radiografía muy interesante de cómo puede quedar el sector inmobiliario en los próximos años.

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2017/08/27/companias/1503843897_307100.html

A modo de resumen, la situación del mercado es la que sigue:

-Neinor, que lanzó su OPV en marzo colocando el 60% de la compañía y que el mercado valoró en 1.100 millones de euros, pero que ahora casi seis meses después, se ha visto revalorizada hasta algo más de 1.500 millones de euros (+35%). Recordemos que tiene suelo para edificar unas 10.000 viviendas

- Aedas Homes, con previsión de salir este otoño, con una intención similar, esto es, quedarse con un paquete de control (40%) y sacar el resto a bolsa. Por cierto, la compañía está dirigida por David Martínez, que fue segundo de DCN. Cuenta con una reserva de suelo edificable de unos 1,5 millones de m2 para construir 12.500 viviendas. Está por ver el precio de salida de la OPV, pero por lo que he leído podría situarse entre los 1.400-1.500 millones de euros

- Via Celere (Värde Partner), en principio piensa salir a bolsa a principios de 2018 de igual manera, manteniendo un paquete de control en cartera. Dispone de 1 millón de m2 para unas 10.000 viviendas, y se espera una valoración por encima de los 1.000 millones. Por cierto, gran parte de este suelo fue el que tuvo que vender Grupo San José a sus acreedores para sacar adelante la refinanciación de 2015. Creo recordar que la valoración que se hizo entonces de suelo fue de unos 750 millones.

-Metrovacesa. Todo un clásico, que fue retirada de bolsa por los bancos (BBVA, Santander y Popular)  a precio de derribo mediante una opa de exclusión en el 2012, y que ahora se está preparando a salir de nuevo al parqué en el 2018. Por tamaño será la referencia de sector, y con las últimas aportaciones de suelos de sus socios dispondrá de una reserva de 6 millones de m2 para ejecutar unas 40.000 viviendas. Está participada aproximadamente en un 70% por el Santander y un 30% por el BBVA

- Además hay que tener en cuenta las que están ya cotizando en el mercado: Colonial (Socimi), Merlin, Lar, Hispania y Axiare que suman un valor de unos 12.290 millones de euros.

Y no creo que, al menos todavía, estemos en la antesala de una nueva burbuja. Recordemos que los planes de negocio de estas promotoras son a 4-5 años vista, con lo que sumarían entre las cuatro unas 72.500 viviendas, lo que hace un ritmo de 15-17.000 viviendas al año. Después de tantos años con un mercado tan deprimido, se estima una tasa de reposición de alrededor de 100.000 viviendas nuevas al año, muy lejos de las más de 500-600.000 que se construían en los años previos a la crisis

Va a resultar muy interesante saber cómo va a encajar DCN en este puzzle a partir del 2019. Recordemos que dispondrá de 1,2 millones de m2 terciarios (nuevo skyline de Madrid) y 1,1 millones de m2 residenciales, 2,3 millones de m2 en total de suelo premium… ¿Dará tiempo a  sacarla a bolsa o será directamente engullida por otra? Lo desconozco, pero estoy seguro que su socio mayoritario, BBVA, ya deber tener muy claro lo que quiere hacer con ella. Pero bueno, no vendamos la piel de oso antes de cazarlo. Habrá que seguir teniendo paciencia y confiar en que nada se tuerza en los próximos 15-18 meses, que no debería. De ser así, confío en que poco a poco GSJ, entre lo que resta de este año y el siguiente, vaya recogiendo en su cotización las  importantes plusvalías que atesora por su participación en el proyecto.

Os saque 3.44 y estamos en 3.47 y llevamos mucho tiempo por ahí.
Podemos pensar que en el futuro tendremos maravillosos resultados pero eso puede pasar o no
Lo que es innegable es que está en un PER 20, vamos que infravalorada no está
Así pues ahora San Jose cotiza lo que vale y cuidado no baje.
Podemos esperar grandes revalorizaciones por chamartin pero es que ya han pasado, viene de muy abajo
Esto es lo que hay, seamos realistas San Jose está donde debe

Gracias David0772 por tus analisis