Grupo San José: Actualizamos la tabla - En Caja 360 millones - En Caja (sin deudas) 194 millones - Ebitda anual 2020: 75 millones - Poseé un 10% del MNN valorado en unos 130 millones aprox - Cartera de proyectos 1821 millones (poco efecto covid) - Dará dividendo el 11/05/21: 0,10€ brutos/acción - El 30/03 en la Junta se aprobará la compra de autocartera (luego ellos verán si la ejecutan) - Toca construcción, renovables, concesiones/servicios y consultoría - Capitaliza (cierre del Viernes) a 5,27€/acc: 342 millones
Yo lo consideraría el peor escenario posible. Y si estamos valorando un proyecto de 20 años o más en base a lo ocurrido en un año excepcional como ha sido 2020, no creo que estemos siendo realistas. 4,000€/M2 en una zona prime de Madrid no es mal precio, todo lo contrario, seguro que saldrán a precios superiores algunas edificaciones
#1931
Re: Grupo San Jose (GSJ)
No si al final va a ser muy mal negocio tener el 10% de MNN, jaja Saludos
#1932
¿Vale DCN cero?
A ver, deduzco por tu post que tanto para ti como para tu amigo, que trabajó en Merlín Propertes, DCN no vale nada. Bien, es un a opinión que no comparto. Vamos por partes.
Merlín cuantificó hace algunos meses cuánta caja iba a comprometer para Madrid Nuevo Norte, y la fijó en 410M€, de los que 168M€ los había usado para comprar su participación del 14,45% en DCN, por tanto, deja 242M€ para la compra del suelo a ADIF y el resto de necesidades de financiación que requerirá la obra
Por una simple regla de tres, si Merlin necesita 242M€ para cubrir su 14,45%, GSJ que tiene un 10% necesitará 167M€, cuando dispone a 31-12-20 de unos 360M€ de posiciones activa, o casi 280M€ de disponibilidades de caja (gracias al préstamo adicional de 86M€ que le hizo Merlin para devolver en el 2039 junto con sus intereses). Por tanto, es una inversión perfectamente digerible, sin recurrir ni siquiera a endeudamiento.
Y en cuanto a que puede crear un “agujero muy gordo”, pues no acabo de entenderlo, porque aun en ese escenario desfavorable que indicas, y que matizaré más adelante, de que casi “lo comido por lo servido”, y el beneficio sea cero, la inversión seguirá ahí, y al menos podría recuperar lo invertido. Solo destruiría esos 167M€ si esos activos valieran cero, escenario que habría de enmarcar en una situación de apocalipsis (meteorito, guerra nuclear, estallido de la caldera de Yellowstone etc…).
En cuanto a las perspectivas que tu amigo y tú manejáis de caída de precios de activos inmobiliarios, hombre, hay que tener en cuenta que el proyecto empezará a ver algo de luz al menos dentro de 7 u 8 años, y se desarrollará por otros 10 años al menos. Extrapolar la situación actual a un futuro tan lejano me parece muy aventurado. Una vez dicho esto, no cabe duda que los efectos de la pandemia pueden cambiar la forma que tenemos de trabajar, pero ni las oficinas físicas ni las relaciones personales van a desaparecer. En todo caso se transformarán hacia espacios mucho más enfocados a las personas y a su confort. Pienso que por esa razón MNN tiene más una oportunidad que una debilidad en este aspecto. Hay que tener en cuenta que la oferta terciara de Madrid está muy envejecida, de hecho, es habitual que se hayan tenido que acondicionar viejos pisos para ubicar oficinas céntricas, son lugares incómodos, con poca luz, dificultad de aparcamiento y no adecuadamente preparados para trabajar. MNN va a dotar a Madrid de una oferta nueva y moderna, que es lo que las empresas van a demandar los próximos años. Serán espacios luminosos, por la construcción en altura, divisibles, con servicios comunes, con aparcamientos, restaurantes, gimnasios, viviendas incluso, un parque central inmenso que tendrá un bonito impacto visual, paradas de metro, buses, amplias zonas peatonales y con la estación de Chamartín y el AVE en los alrededores y a 10-15 minutos de Barajas, uno de los aeropuertos más importantes de Europa. Nada que ver la gran mayoría de la oferta de oficinas que hay en la actualidad. No creo que sea necesario un importante incremento de la demanda de suelo terciario los próximos decenios, que algo estoy seguro que crecerá, bastarán con la reubicación de muchas oficinas para satisfacer la oferta de Madrid Nuevo Norte.
Con respecto a los números y cifras que manejáis, la verdad es que no me cuadran, así que comparto las mías:
Precio del suelo, 1.245M, a pagar en 20 años, incluye gastos financieros del aplazamiento al 3%, con una entrega inicial de 210M y con un pago ya hecho de poco más de 6M, además de 100.000m2 de VPO valorado en 67,5M, total por tanto, 1.312M, a pagar de forma aplazada. A cambio de esta cantidad, DCN titularizaría 1.485.304 m2 de edificabilidad bruta (sin especificar si es de vivienda libre, VPO o terciaria), que es exactamente un 56% del total de edificabilidad del sector en su conjunto que son 2.625.565 m2. La cifra de repercusión es de 1.137,22€/m2
Cargas urbanísticas: Debe hacerse cargo como propietario de su porcentaje sobre 1.187M, a lo que habría que sumar 220M que asume exclusivamente para obras de metro y del Canal de Isabel II en el ámbito. Por tanto, 56% x 1.187M€, más 220M€, hacen un total de 885M€, lo que hace una repercusión de 596€/m2. En vuestros cálculos presuponéis que DCN tiene que hacerse cargo del 100% de la primera cifra, 1.187M€, y no es así, solo debe asumir el 56%, que es el peso que tiene en el sector.
Por tanto, los costes del suelo junto con sus cargas urbanísticas serían de 1.312M€ + 885M€, total 2.197M€, a cambio de 1.485.304 m2 de edificabilidad bruta, lo que hace una repercusión de 1.479€/m2, cifra muy alejado de los cálculos ambos manejáis de 2.200€/m2
Por tanto, a cambio de estos compromisos, DCN recibiría 1.485.304 m2 edificables brutos. Pero es una edificabilidad que no puede considerarse homogénea, habrá m2 con escaso valor (VPO) pero una mayoría de ellos serán completamente prime. Veamos cómo se distribuye:
En la Nueva estación de Chamartín: 180.000 m2 edificables brutos, que deben ir, al menos 150.000 en C/Agustín de Foxá, que con la nueva estación va a ser una zona absolutamente revalorizada. Si no fuera así, se establecería una indemnización de 131M a favor de DCN, independientemente de que se obtendrían esos m2 en otra ubicación.
Tampoco me acaba de cuadrar la cifra que decís de ingresos del proyecto que estimáis en 4.000€/m2. No me cabe duda que las obligaciones de VPO y cesiones (20% en total) van a estar muy por debajo de esa cifra, pero la gran mayoría de los m2 van a ser “Premium”, lo que subirá notablemente la media.
Se han publicado muchos informes aproximados de valoración, este de cincodías, sobre información aportada por el Ayuntamiento es bastante claro :
Como verás se estiman unos ingresos de 13.198 M€ (10.212M€ de oficinas y 2.982M€ de viviendas), para los 2.657.313 m2 del sector, de los que un 56% son para DCN, incluyéndose las cesiones al Ayuntamiento en vivienda social y VPO. Hay que tener en cuenta que DCN dispone de los suelos de mayor valor y en las zonas más cotizadas. Pero obviemos este hecho, y apliquemos el 56% de peso que tiene en el sector sin ningún tipo de ponderación al alza, nos iríamos a unos ingresos de 56% x 13.198,9M€, que son 7.390M€, 4.977€/m2.
Si a esto le restamos los 1.479€/m2 de coste del suelo y cargas urbanísticas, y le sumamos los 1.800€ de coste que habéis estimado de ejecución, nos vamos a un coste de producción de m2 listo para ser vendido de 3.279 €m2, con lo que cada m2 vendido arrojaría de media un beneficio de 1.698€ m2, que sobre los 1.485.304 de m2 de edificabilidad arrojaría un beneficio bruto, estimado de forma muy muy prudente como hemos visto, de 2.520M€.
Esto no significa que el valor del proyecto a presente sea ese. Para su cálculo habría que descontar todos los flujos de caja al día de hoy, lo que se hace muy complejo, principalmente porque no sabemos el ritmo de obra ni la imputación de cobros, ni su cuantía por lo voluble que puede ser el precio de venta dentro de diez años, por ejemplo. Lo que sí es cierto es que Merlín ha hecho sus números, y ha estimado que valorar ahora en 1.162M€ (sin valorar el préstamo adicional a tipo de interés preferente y a devolver en 20 años) es un buen negocio, de hecho han comprado a GSJ el 14,45% a ese precio, por lo que podemos estimar que el valor interno que deben manejar es netamente superior, para cambiar simplemente dinero no hubieran invertido.
El informe Propiedad 2.0: Disrupción elaborado por JP Morgan, y al que ha tenido acceso MERCA2, realiza un estudio sobre la viabilidad de este mega proyecto y la gran oportunidad que supone para empresas como Merlin o Colonial.
No quiero acabar este post sin advertir la posible incidencia de una nueva variable que puede aparecer el día menos esperado: la inflación. Cualquiera que esté un poco al tanto de la realidad económica estará preocupado por la masiva cantidad de nueva moneda que los principales bancos centrales del mundo están imprimiendo. Cada vez son más las voces que advierten del resurgimiento de la inflación para los próximos años (cuando no de la hiperinflación), algo por cierto muy deseado por las autoridades, como forma de licuar monetariamente tanta deuda. Pues bien, si ésta aparece, aunque sea de de forma moderada, uno de los activos que pueden verse más beneficiados son los inmuebles, y en especial los “prime”, por su facilidad de generar rentas y por lo sencillo que tienen asimilar la inflación, lo que impediría que pierdan valor real.
Para que veamos el impacto que la inflación puede tener sobre las cifras del proyecto, si los 5.000€ de precio medio el m2 de venta le inferimos una tasa media de inflación del 3% los próximos años, dentro de 10 años, su precio sería de 6.719€/m2 y en 20 años 9.030€/m2. Si la tasa fuera del 4%, 7.401€ y 10.955€ respectivamente. Y si fuera por ejemplo del 5%, 8.144€ y 13.266€, cuánta más inflación, por los mágicos efectos que tiene el interés compuestos a largo plazo, más proporcionalmente se verían afectados los ingresos, lo que los dispararía muy por encima de lo que hemos previsto. Debemos de tener también presente que el coste del suelo está ya cerrado sin posibilidad de que suba, y que supone el 40% de los costes totales, sí la ejecución de obras, pero éstas se desarrollarían en su gran parte en una fase temporal mucho más temprana, por lo que recogería el efecto mucho mejor, y también cuantitativamente su peso en mucho menor que el de los ingresos.
Estas son las cifras que manejo y que no tengo inconveniente en compartir. Espero haberos tranquilizado. Y como he dicho varias veces, pienso que sería fantástico que GSJ tratara de aumentar ese 10% que en la actualidad tiene, capacidad financiera hay para ello.
Un saludo
#1933
Re: ¿Vale DCN cero?
Has desmontado con elegancia y con un análisis muy concienzudo (como nos tienes acostumbrado) el intento de crear dudas y sembrar el miedo del "supuesto" accionista de GSJ (digo supuesto porque yo tengo mis dudas de que tenga acciones). Enhorabuena y muchas gracias David. Diseccionas los datos como nadie.
#1934
Re: ¿Vale DCN cero?
Pues ojo que empieza a espabilar, el volumen sigue siendo flojo ( aunque mejor que su media) pero empieza a superar resistencias importantes. Saludos
SANJOSE construirá el Residencial Habitat Telde en Las Palmas de Gran Canaria
03/03/2021
Promociones Habitat ha adjudicado a SANJOSE Constructora las obras de ejecución del Residencial Telde en Las Palmas de Gran Canaria, un edificio residencial colectivo de más de 11.000 metros cuadrados de superficie construida que acogen 86 viviendas, 95 plazas de garaje, 86 trasteros, 6 locales comerciales y una urbanización ajardinada con parque infantil.
Las viviendas destacan por sus amplios ventanales y terrazas con vistas que aprovechan la luminosidad y ventilación natural tan característicos de Gran Canaria.
El edificio tiene una planta de aproximadamente de 1.600 metros cuadrados en planta con dos plantas bajo rasante, planta baja y cuatro plantas sobre rasante. La edificación está dividida en tres bloques contiguos con entradas independientes.
Una de las hermanas Ávalos reconoce que controla menos de un 5% de San José con 20 meses de retraso
La heredera del cofundador de la empresa de construcción e infraestructuras asegura que se debe a "un error inintencionado".
05/03/2021 14:56h
El peso de los Sánchez Ávalos en Grupo San José vuelve a menguar. Con 20 meses de retraso, una de las herederas del cofundador del grupo de construcción ha notificado que su posición en la compañía es actualmente inferior a un 5% de su capital social.
La protagonista de este episodio es María de las Virtudes Sánchez Ávalos, una de las dos hermanas de la saga que hasta ahora señalaban posiciones por encima del 5% en el capital social de Grupo San José. Ahora, solo Julia conserva esta condición.
En un detallado comunicado remitido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) por María Virtudes en la noche de este jueves se explica que la tardanza en comunicar el cambio inversor se debe a "un error inintencionado". No obstante, desde octubre de 2012 declaraba una posición equivalente a un 7,819% de la compañía, cuando desde julio de 2019 se había reducido a solo un 4,976% de su capital.
A consecuencia de esta merma, María de las Virtudes Sánchez Ávalos pierde un puesto en el podio de accionistas relevantes de Grupo San José, pues su mencionada hermana Julia le adelanta con el 7,829% que mantiene invariable desde febrero de 2012. Por debajo, la tercera de las hermanas, María José, con un 3,999% del capital.
El formulario remitido por María de las Virtudes a la CNMV especifica que su cartera se reduce actualmente -y desde el 11 de julio de 2019- a 3,236 millones de acciones de Grupo San José. Un paquete que alcanza una valoración de 18,44 millones de euros a precios del mercado bursátil.
En un anexo a este documento que ya ha sido retirado de los archivos públicos de la CNMV, pero al que ha tenido acceso Invertia en las varias horas que ha estado disponible, se recogían los detalles del movimiento. También la causa del retraso de más de año y medio en la comunicación y detalles personales como el DNI y la dirección actual de la implicada.
La inversora explicaba que "como consecuencia de sucesivas ventas" su peso había ido descendiendo del que originalmente le correspondió por herencia de su padre en enero de 2012. Una participación cuya notificación también dilató hasta el 26 de octubre de ese año, según reconocía el documento.
Seguidamente, María de las Virtudes explicaba que, "sin mediar mala fe", había entendido que "se comunicaban únicamente las adquisiciones de derechos de votos atribuidos a las acciones cuando se superaban los umbrales [del 5% y múltiplos] y no cuando se reducían". En este sentido, subraya que ha procedido a comunicar el cambio "tan pronto como ha sido posible" una vez advertida de su error.
Al frente del capital de la constructora se mantiene Jacinto Rey, dueño de un 48,29% de las acciones. Por su parte, las herederas de Sánchez Ávalos, que han protagonizado otros episodios con los supervisores y tribunales a cuenta de la correcta comunicación de sus posiciones en la compañía, señalan actualmente una inversión equivalente al 16,8% del capital
