¿Está España preparada para otra burbuja inmobiliaria? La IA es clara y predice la próxima crisis
Las fuertes tensiones que sufre el mercado de la vivienda consecuencia de la alta demanda y la escasa oferta han provocado una comparativa casi inevitable con la burbuja inmobiliaria de 2008. En el primer trimestre de 2025, el porcentaje de crecimiento interanual de los precios en España fue superior a la media europea, encendiendo otra vez las alarmas en el sector.
La crisis de 2008 tuvo su germen en una gran demanda, acompañada en esta ocasión de una fuerte oferta, pero con unos préstamos crediticios muy bajos fruto de una regulación financiera de dudosa calidad, hoy mucho más rigurosa y fiable. Aun así, las semejanzas hacen sospechar, a pesar de que el propio Banco de España ya ha reconocido en varias ocasiones la fortaleza de España ante los posibles riesgos.
Es por eso por lo que la situación actual puede provocar deja vú constantes, dentro de un contexto donde los precios han superado con creces la renta disponible y han provocado un aumento del endeudamiento de los hogares
Al desajuste estructural de oferta y demanda, responsable de esos altos precios, se pueden identificar otros dos los elementos a considerar para hablar, o no, de una próxima burbuja: el crecimiento del número de compraventas y las políticas monetarias actuales, donde se incluyen la tasa a los tipos de interés, fundamental para la reactivación de las hipotecas. Además, se suma el comportamiento especulativo del mercado con entrada de capital extranjero o de perfiles que buscan rentar a muy corto plazo, es decir, alquileres turísticos. Aunque la IA reconoce que existen "muchas variables que interactúan y cambian con rapidez" como pueden ser también el empleo o la regulación específica.
Por un lado, según reflejan los datos de Eurostat, el precio de la vivienda en nuestro país creció de manera interanual más de un 12% durante los tres primeros meses del presente año frente al 5,5% de media de toda la zona euro. Lo que implica una mayor revaloración del parque inmobiliario español.
En segundo lugar, existe en este momento una deficiencia en la oferta dada por el estímulo de las operaciones de compraventa tras la pandemia, donde se reactivó aún más el interés por las segundas viviendas, que no se ha visto compensado por la creación de obra nueva, donde hay un retraso del stock considerable.
En lo referente a los tipos de interés, el máximo de 2023, que llegó al 4,5%, logró frenar en parte la demanda hipotecaria, que creció en cuanto las perspectivas auguraban estabilización. Y así fue. En un momento donde el tipo de interés es del 2,15% (más bajo aún si el BCE decide reducirlo el próximo 11 de septiembre), la financiación hipotecaria se ha disparado ha máximos en 14 años, con un crecimiento interanual durante el primer trimestre de 2025 respecto del pasado año de más del 25%, superando las más de 2.40.000 firmas. Además,
solo durante el pasado junio se firmaron cerca de 42.000 hipotecas, un 31,5% que en 2024. Así, las expectativas para el cuarto trimestre de 2025 y de cara también 2026 suavizan el coste del crédito, lo que podría impulsar el apetito comprador.
¿Está España preparada para otra burbuja inmobiliaria? La IA es clara y predice la próxima crisis