Merlin Properties (MRL)

Y otro aspecto interesante es que Ismael Clemente tiene del orden de 1,3 millones de acciones de Merlin Properties que le podían dar un dividendo de unos 600.000€ al año.

En capitalización se le ha reducido el valor en unos 9 millones de euros.

Y ahora propone que el dividendo se contenga. No debe ver la situación demasiado bien.

Creo que solo alrededor de un 10% de alquileres terminaban en 2021 y los han alargado ya un año al negociar las ayudas con los clientes. 

Gracias.

Sé que las ayudas suponen una cuantas decenas de millones de euros en menor beneficio. Lo que no sé es cómo lo van a contabilizar en el ejercicio 2021. 

En cualquier caso entiendo que las menores rentas de 2021 se computará en 2021.

Espero que en la presentación de resultados nos lo aclaren.

Lo que está claro ahora es que el mercado está cotizando negatividad en las perspectivas de 2021, en una reducción muy acusada del dividendo tanto por menores FCF como por la cantidad que decidan reservar para futuros problemas.
 

Lo que me hace estar en guardia son estas declaraciones de Ismael Clemente:

" Lo que sí puedo decir es que si siguieran mi recomendación, yo creo que ese dinero no habría que distribuirlo porque tiene poco sentido con el castigo que lleva la acción. Es preferible retener esa caja y utilizarla para mantener a raya el nivel de endeudamiento. Es como si en los próximos años realmente dedicaras la totalidad del cash flow a pagar dividendo. ¿Para qué sirve pagar 9-10% si no te lo reconoce el precio de la acción? De cara al año que viene será el consejo el que decidirá, pero mi propuesta sería hacer un mix entre retener caja y distribuir dividendo cumpliendo escrupulosamente con la legislación de socimis (ahora repartimos muy por encima) para que la compañía en todo momento pueda mantener la capacidad de repago de la deuda necesaria para que el LTV [loan to value, la relación del endeudamiento y el valor del activo] no suba de forma absurda "

Y que no estima impacto en el negocio de Oficinas, cuando creo que va a ser una masacre como viene ya recogiendo el mercado.

En los próximos 2-3 años muy malos para el empresariado español, las empresas no van a tener más remedio que focalizarse en los costes más que en las ventas. Y el espacio físico alquilado es una palanca muy evidente de ahorro de costes. Y fácil una vez que se ha demostrado que existen millones de españoles teletrabajando sin mayor problema.

Las empresas españolas no pueden asumir esos costes de 250€ - 450€ por puesto de trabajo mensual.

No entiendo estas declaraciones que hace el CEO.

Un REIT se debe a su dividendo y más con todos los REITs americanos que tenemos a nuestra disposición donde se ven algunos que tienen buenos números financieros y han mantenido o aumentado el dividendo este año.

Si suponemos que el NAV no ha bajado más de un 30%, la empresa tiene margen de sobra para realizar ventas de inmuebles si se ve falta de caja para pagar dividendos y para hacer RECOMPRAS. Por otra parte una reducción del 10% en los alquileres no debe nunca suponer bajar el dividendo un 60/50% a no ser estés endeuda hasta las cejas.

Totalmente de acuerdo con que lo negrita asusta, y es importante. Pero me tranquiliza el hecho de que lo haya dicho con aparente transparencia. Son conscientes del peligro con el que se van a encontrar y han encontrado una manera para superarlo. Más que eso no se puede hacer. Aparte este tío es un crack de los inmuebles, sólo hay que ver que creó la empresa hará diez años y mira dónde está, lo digo porqué, y ahora hablando de oficinas, ha hecho un par de entrevistas en voz hablando de, y esto son mis conclusiones, que el teletrabajo es súper poco productivo aún contando lo que te ahorrarías de  alquiler comparado con la presencialidad. Aparte que muchas empresas aún teletrabajando no dejarán de pagar el alquiler, es decir, se seguirá teniendo un lugar presencial para los trabajadores. Aún que, cómo bien dijo alguien, puede que los empresarios tarden algo en darse cuenta y sí podría derivar en un estancamiento medio por m2. Esto en nuestro caso difícil o apaciguado por las zonas prime en las que merlin está.

Me pregunto cómo puede valorar Merlin ahora sus activos, a qué precios los valora, teniendo en cuenta que los precios inmobiliarios no paran de bajar (y lo que les queda).

Bueno,

el FCF de 2020 ya les cae un 20%. Y veremos el del 2021.

Si le añades que coyunturalmente van a retener el exceso del 100% del beneficio neto contable .... ya tienes una caída del dividendo del 50%. Imagino que será coyuntural pero el mercado ahora mismo sólo está dispuesto a pagar lo que ve a corto plazo.

El miedo es que se les caigan los FCF del 2021, y que no vean un riesgo extra en el negocio del alquiler de edificios de oficinas. Por eso en momentos de pánico, la cotización se hunde.

Cada cual que calcule cuál es el dividendo que esta empresa puede dar a sus accionistas. Respecto al precio de la cotización, en una España con años de miseria por delante y izquierda radical al mando y con vocación manifiesta de joder el clima de desarrollo de negocios, le pediría una cotización que refleje un dividendo del 6% - 8%.

Lo he mirado.

En 2020, por el Covid, han estado ayudando a inquilinos y se les ha caído el FCF casi un 20%.

En 2021 les rolan contratos por equivalente al 12% de las rentas. Y ahí creo que lógicamente todavía no han hecho nada.

Me reafirmo que en 2021 es muy probable que les caiga de nuevo el FCF.

Creo que está equivocado.

Las empresas grandes ya están reduciendo los m2 alquilados. ¿afectará a Merlin?. Seguro que sí.

Los m2 que dejen de alquilar a los inquilinos actuales, seguramente podrán alquilarlos a nuevos inquilinos a precios menores de los que venían cobrando. Y conviene recordar que los primeros euros que se rebajan en los alquileres son los euros que van al beneficio ..... esto es importante. La deuda está y desaparece por efectos de mercado no por impacto de Covid-19.

Clemente muestra una visión optimista sobre el negocio de Oficinas y el mercado no opina lo mismo.

Los tasadores van poco a poco, pero mira como el mercado ha reducido la capitalización en un -56% desde Marzo.

Mi punto era que al ser un experto, Clemente es alguien difícil de refutar.
En esta se metió con un millón de euros uno de los más ricos de España(Aguiló o algo así) a 8, a parte de los rumores de brookfield...
Me da la sensación que te ha invadido el miedo... Hay que comparar el valor de la acción con el precio. Si estuviese a 10 puede que te diera la razón, pero a este precio es un chollo mires por dónde lo mires. La bajada parará cuando alguien quiera pararla

Yo busco un 15% anual con esta a 3 años vista, punto medio 6,9.

que coño miedo :-) ....... exigente con una situación complicada para tomar una primera posición en el valor.

Los argumentos que ves en la ppt de sus resultados valen lo mismo para una cotización en 9€ que en 6€.

Si hace 8 meses te dicen que les va a caer el AFFO en casi un 20% sin realizar ventas de activos, no se lo cree nadie.

Ratio de apalancamiento y dividendo a los accionistas. Esas son las palancas.