Aedas Home (AEDAS): seguimiento de la acción

 

ANALISIS AEDAS HOME 

En Aedas hemos detectado dos aspectos bastante curiosos: 

1.- Hay una gran diferencia entre las previsiones de entrega de 2019 y la realidad: En 2019 se tiene previsto entregar 1.055 viviendas y a 30 de junio solo se han enajenado 102. Será prácticamente imposible que en 2H2019 se puedan transferir 953 unidades. Nosotros, en nuestras estimaciones hemos supuesto que en 2019 se entregarán 500 viviendas. 

2.- Hay una gran diferencia entre el Precio Medio de Venta de las unidades en la “Cartera de Ventas” (350.150 euros) y el Precio Medio de Venta de las unidades entregadas en 2018 y 2019 que es de 257.880 euros, (-26%). Da la sensación que para poder vender las viviendas se ven obligados a rebajar precios a una media del 26%. 

 

ESTIMACIONES PARA 2019. 

Número de Unidades a entregar en 2019:  500 

Precio Medio de Venta (PMV) de cada unidad = 250.000 euros (0,25 millones de euros) 

Margen Bruto =  26% 

Margen Bruto total (en millones de euros): 500 * 0,25 * 0,26 = 32,5 

 

Costes Comerciales, Sueldos y Salarios, Servicios externos : 25 

 

EBIT = 32,5 – 25 = 7,5 

BAI = 7,5 – 6  (gastos financieros) = 1,5 

BDI = 1,5 – 3,5  (Impuestos) = -2 

 

Según estas previsiones, en 2019 seguirían en pérdidas. 

 

 

ESTIMACIONES PARA 2020. 

 

Según el Plan de Entregas, en 2020 deberían de entregarse 1.986 viviendas. De nuevo creemos que esta cifra es muy optimista y la hemos rebajado a 1.055 (las entregas previstas en principio para 2019). Dado que el Precio de Vivienda nueva puede corregirse a la baja, hemos supuesto un Precio Medio de Venta de 240.000 euros y un Margen Bruto del 25%. 

 

Número de Unidades a entregar en 2020:  1.055 

Precio Medio de Venta (PMV) de cada unidad = 240.000 euros (0,24  millones de euros), 

Margen Bruto =  25% 

Margen Bruto total (en millones de euros): 1.055 * 0,24 * 0,25 = 63,3 

 

Costes Comerciales, Sueldos y Salarios, Servicios externos : 40 

 

EBIT = 63,3 – 40 = 23,3 

BAI = 23,3  – 10  (gastos financieros) = 13,3 

BDI = 13,3 – 5,3  (Impuestos) =  8 

 

En 2020, Aedas pasaría de tener pérdidas a beneficios, pero éstos serían prácticamente simbólicos.  El bpa arrojaría una cifra de  8/47,967 = 0,167  euros/acción y el PER  todavía se mantendría elevado = 120 a un precio de 20 euros la acción (20/0,167). 

 

 

ESTIMACIONES PARA 2021 

 

Realmente cuando se espera que el beneficio se dispare es en 2021, pues en este ejercicio podrían entregarse  unas 2.100 viviendas (el doble de las de 2020). El Margen Bruto sería de 130 millones y el Beneficio Neto de 55 millones, unas siete veces el de 2020.   El PER  a un precio de 20 euros la acción quedaría en 17,4. 

 

RECOMENDACIÓN. 

 

A un precio de 20 euros cotiza con un descuento del 41% sobre el Valor Neto de sus activos. 

Podría entrarse a precios entre 18-20 euros, lo único que habría que esperar un par de años  para poderlas vender a 26,5, que es el precio objetivo que le dan los de UBS (la rentabilidad de la inversión sería del 32% en dos años). 

 

Los de UBS tienen un 5% de esta promotora. 

Sería para nosotros una sorpresa que en 2020 pudiera cumplir objetivos y entregar 1.986 viviendas. De lograrlo, el precio objetivo de 26,5, se alcanzaría ya en 2020. Sin embargo creemos que habrá que esperar un poco más para que las entregas  se sitúen por encima de las 2.000. 

 

 

RIESGOS. 

El riesgo es el de siempre: Que se entre una fase económica contractiva y tanto  las ventas de unidades como el valor de los activos inmobiliarios de Aedas se desplomen,  lo que implicará el hundimiento de la cotización del título. 

 

 

CHART   AEDAS  a 9 setiembre  2019 

 

 

 

La cotización está en tierra  de nadie. Entrará en tendencia alcista cuando supere el 22, donde se encuentra una resistencia importante: el techo del  canal bajista y el EMA200.   El soporte está en 18. 

 

hola javiro

cuando hablas en el primer punto que solo han entregado al 1s19, 102 viviendas, luego haces un calculo por el que supones que solo entregaran 500 viviendas en 2019.
Al leer el pdf de resultados se observa que el avance de construccion a dicha fecha era casi del 100% en casi todas obras. Por poner un ejemplo desfavorable el proyecto Altos del Pilar, con 94 uds, presentaba un avance de construccion del 89%, y unas ventas del 100%, datos que se repiten en otras promociones.
Las ventas, segun dicen son : Reservas+Contratos+Entregas. En el caso de los contratos de reserva, se fija el momento de la entrega por lo que me extrañaria que no se cumplan por parte de los compradores en un 99%, pues su incumplimiento puede conllevar una penalizacion importante.
Por ello. yo creo que la probabilidad de cumplir con la entrega del  99% de las viviendas, es muy elevada.
¿ que opinas?

saludos

Según se puede leer en esta nota de la propia empresa:
 https://www.aedashomes.com/aedas/press-room/finalizacion-construccion-1000-viviendas-2019
parecer que en este Ejercicio de 2019 se entregarán 1.000 viviendas.
Sin embargo en este artículo del 9 de octubre de este año:
https://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2019/10/09/5d9d7b0b468aeb17308b45c3.html  se asegura:   
"La compañía ha entregado en lo que va de año 300 viviendas y cerrará 2019 con más de 1.000 entregas". 
En principio a fecha de 9 de octubre solo ha entregado 300. Puede tener construidas y reservadas y contratadas 1000, pero  a esa fecha aún le faltan 700 por entregar. Una cosa es lo deseable y otra la realidad. Lo que suena extraño es que en 9 meses entreguen 300 y en tres meses 700, pero todo es posible con tal de poder proclamar que han cumplido objetivos.
Lo que sugeriría es que esperemos al 6 de noviembre en que publicarán los resultados de tercer trimestre y supongo que allí informarán de las entregas a 31 de octubre como un "hecho relevante después del cierre". Una cosa es tener la vivienda construída y otra tenerla entregada.
En otro detalle que nos tendremos que fijar es en el precio, quizá por vender 700 hayan tenido que realizar ciertas rebajas.
A lo más tardar el 8 de noviembre analizaré lo que puede estar sucediendo.
Saludos.

gracias por tu respuesta
quizas los contratos obligan a la entrega del dinero antes de fin de año. Entiendo que no van a firmar contratos cuya entrega efectiva del dinero se realize post 2019. Eso y dado el ritmo de ejecucion de obra, q si es creible la finalizacion de las mismas en plazo, me hace pensar que no habra problemas en la consecucion del guidance

saludos y gracias de nuevo

Adeas Homes ha presentado los resultados de los tres primeros trimestres de 2019 y estos son los datos más destacados:

Para más información, se puede consultar aquí la presentación que ha publicado Adeas Homes.

A pesar de estos resultados, la sesión arranca en positivo para la cotización de la empresa:

¿Acaso se esperaban todavía peores?

 Analizada la información que Aedas ha  hecho pública hoy, considero que habría que revisar las estimaciones que hice en su día. Para ello me baso en la información  facilitada por la empresa en la página 9 de la Presentación de los Resultados del tercer trimestre  que  me limito a incorporar a este post:

Tal como figura en la columna “ENTREGAS  2019 Target Delivery”  el  objetivo de Aedas es entregar 1.055 viviendas en 2019.  Para general conocimiento aparecen detalladas promoción a promoción.  Como puede verificarse en el cuadro, de esta cifra total de 1.055 viviendas, a  fecha 30 de setiembre, había: 
A.- 482 viviendas con LPO (Licencia de Primera Ocupación) y 
B.- otras 573  viviendas cuyo LPO se estaba tramitando.   

A.- De estas 482  se habían entregado 261 a 30 de setiembre, aunque posteriormente se dijo que a 9 de octubre ya había 300 entregadas.  Por consiguiente el  ratio “Viviendas entregadas/Viviendas con LPO”   podría ser 300/482=62%, que parece un porcentaje razonable. 
B.- Acerca de las 573 viviendas  con “LPO pendiente” vamos a suponer muy optimisticamente que antes de fin de año se concederá el LPO a  todas. 

En base a estas premisas, lanzamos nuestra hipótesis sobre el número de viviendas  que se entregarán en el Ejercicio-2019: Será la suma de las dos cifras siguientes: 

(1).- La totalidad de las viviendas con LPO concedido antes del 30 setiembre. Es decir 482. (A 9 de octubre las entregadas eran 300. La suposición es que a fin de año se alcanzará  la totalidad: 482). 

(2).-  El 62% de las viviendas  cuyo LPO  se concedió en el transcurso del último trimestre del año, (573). Por consiguiente el número de viviendas entregadas  (cuyo  LPO se concedió  en el último trimestre) será: 

573 * 0,62 = 355.  

La cifra total de viviendas entregadas a fin de año será la suma de las cifras de (1) y (2):  482  + 355  =  837  ya bastante cerca de las 1.055.  El objetivo se habrá alcanzado en un 80%, lo cual no está mal. 

 

Debido a esta revisión de las entregas, he calculado que Aedas va a pasar de un resultado antes de impuestos de
” -18,5”  millones a 30-9 a otro de “+6” a  31-12. (Si alguien está interesado puedo incluir los cálculos en otro post). Muy probablemente estas estimaciones se acerquen a la realidad, por lo que  el valor lo descontará saliendo por arriba del actual canal bajista. 

Estimación del Resultado 2019 de Aedas. 
Un amigo mío que es accionista de Aedas (yo no todavía) me solicita que dé una idea de las cifras  que se incluirán en la Cuenta de Resultados de 2019 en base a las premisas de mi post anterior. Lo que allí estimaba era que el número de viviendas que se entregarían en 2019 era 837 (un 80% de las previstas por Aedas=1.055).
Para satisfacer sus deseos, lo primero que  vamos a ver  es cuánto se ingresará por estas 837 viviendas a entregar antes del 31-12-2019.
Por las 261 entregadas a  30-9-2019 se ingresaron 60,8 millones. El precio medio de la vivienda entregada fue:   60,8 M euros/261=0,233 M = 233.000 euros,  cifra que está muy por debajo de los 368.000 euros  que airean como precio medio de las viviendas comercializadas.
Supongamos que las  “837 – 261” a entregar en este 4º trimestre, se vendieran a  un precio medio de 300.000 euros, (0,3 millones de euros), que ya es decir. Por esta entrega se ingresará:
(837 – 261)  * 0,3 =   576 * 0,3 = 172,8 millones ≈ 173 millones
que sumados a los 60,8 (digamos 61) obtenemos unos “Ingresos-2019” de  173+61 =  234 millones.
El Margen Bruto será  56 millones (el 24% de los Ingresos) 

Marketing, Comisiones de venta, Sueldos y salarios  y “varios”.  

Estos Gastos  Comerciales a  fecha 30 Setiembre ascendieron a 9,1 millones por 261 entregas. Ahora debido a las 576 entregas del cuarto trimestre (cifra un 120% por encima de las 261)  habrá que incrementar esta cifra  en un 100% más  como mínimo  por lo que el conjunto de  Gastos Comerciales del año ascendería a  18 millones.  

Margen Neto = 56 -18 = 38 millones.

A partir de aquí ya podrían calcularse los distintos tipos de Beneficios  en base a los datos ya conocidos  de las cuentas presentadas  correspondientes al tercer trimestre.
EBITDA = Margen Neto – Costes Estructura  =  38 – 18 = 20
EBIT = EBITDA – Amortiz =  20 - 2 = 18
BAI = 18 – Gastos Financieros = 18 – 9 = 9 millones 
Pasamos de un resultado antes de impuestos de  "-18,5"  millones a 30 de Setiembre  a otro de "+9"  a fin de año. Muy probablemente sea así. En el post anterior por un error de transcripción puse 6, pero la cifra de BAI que estimo es 9. A medida que se acerque la fecha de publicación de resultados del Ejercicio, el valor lo descontará saliendo por arriba del actual canal bajista. 

Yo creo que los resultados están según plan, pero si que hay un dato que me preocupa y es el precio medio por vivienda vendida.
¿Puede este factor augurar el inicio del cambio de ciclo en el mercado de la vivienda?

A los precios actuales, Aedas me parece una ganga si el ciclo expansivo se mantiene, pero si se entra en un mercado inmobiliario en contracción la cosa ya cambia.

 En efecto, el precio medio de la vivienda es uno de los factores determinantes  para su compra. 

Dejando aparte los “off sides”  (casas prefabricadas) el precio medio de las promociones de Aedas está por encima de los 200.000 euros, siendo el desembolso inicial de un 20%+10% de gastos por lo que muchas familias no disponen de ese “cash” inicial.  

Sin embargo, creo que el precio de la vivienda no es el principal factor a la hora de tomar una decisión sobre la compra de un hogar. Para mi el factor determinante a día de hoy es el temor a una nueva crisis económica junto al hecho de que los ministros en funciones insistan en que no se vislumbra tal crisis. ¿No decía Solbes lo mismo en el 2008?. Esta circunstancia de la crisis económica y la subsiguiente negación es la que desincentivan la compra de alojamientos. 

El cambio de ciclo sobre todo en el mercado inmobiliario  ya está ahí, por ser uno de los primeros sectores que se va a ver afectado. El ritmo de ventas no es que esté cayendo en picado, pero se está moderando. En este contexto lo que no es de recibo es el triunfalismo de los dirigentes de las inmobiliarias promotoras. 

La propia Aedas está publicando que las perspectivas de entrega de viviendas son inmejorables, pero la realidad va a ser muy distinta.   Sin ir más lejos en el Informe de Gestión de Aedas  correspondiente al tercer trimestre de 2019 (página 19)  se  publica lo siguiente: 

7. Información Financiera 

7.1 Cuenta de Resultados 

La cuenta de pérdidas y ganancias, en términos interanuales, refleja claramente la fase de despegue en la que se encuentra la compañía, habiéndose incrementado los ingresos en los primeros 9m 2019 en un 10% hasta 61 millones de € provenientes exclusivamente de la venta de viviendas. Estos ingresos, a pesar de haberse visto incrementados en términos interanuales, representan únicamente c.15% del objetivo previsto de ingresos para el año 2019 en el que una gran concentración de entregas está prevista para el cuarto trimestre del año. Debido a esta circunstancia, los ingresos 

previstos experimentarán un incremento significativo a cierre de 2019. El margen bruto en términos monetarios interanuales es de 15 Millones de € situándose en un 25%. Hay que tener en cuenta que las entregas producidas hasta el 30 de septiembre únicamente representan el c. 15%, en términos monetarios, de las previstas para todo el año.
 
No es creíble que los ingresos de 61 millones representen únicamente el 15% de los Ingresos de todo el año 2019. Si esto fuera así,  por las entregas del año se  ingresarían: 61/0,15=405 millones. Si las entregas  alcanzasen las 1.055 viviendas, el precio medio de cada vivienda vendida  sería:  405 M€/1055=0,384 M€=384.000 euros, cuando según la propia dirección  de Aedas  el precio medio de cada entrega  está en los 368.000 euros,  aunque la verdad es que al menos hasta ahora no han alcanzado ese precio medio.
Mi estimación  es que  los Ingresos-2019 se situarán en el entorno de los 234 millones, es decir sólo un 58% de lo estimado por la propia empresa, (405 millones).  Este Ingreso de 234 millones se conseguirá entregando el 80% de las viviendas previstas. (Las previstas eran 1.055 y las entregadas 837).
La única particularidad positiva de Aedas es que a final de Ejercicio  aún  vendiendo por debajo de lo previsto  tendrá beneficios, cuando hasta ahora tenía pérdidas y esa transición del “frio al calor”  levantará su cotización, pero no creo que la alegría dure mucho.  Los precios a los que pueda llegar la acción no serán ninguna ganga  por la desaceleración de la actividad económica.
Lo normal sería que Aedas revisara a la baja su Plan Estratégico  para adecuarlo al nuevo escenario económico que se avecina (se  estima un crecimiento del PIB de solo el 1,5% en 2020). Pero el lanzamiento de este “profit warning” implicaría un descenso bursátil apreciable por lo que no habrá revisiones a la baja de las estimaciones iniciales.
Estamos a las puertas de una ralentización de la economía  y el primero en sufrirlo será el mercado inmobiliario, por lo que quienes estén invertidos deberían de vigilar  la evolución de la cotización de Aedas por Análisis Técnico. A tal efecto incluyo Grafico y Comentario reciente sobre este valor de los analistas de “Invertir y Especular” que como verás tampoco le auguran buenas perspectivas.

Los resultados ANUALES 2019 de AEDAS Homes se presentarán a la CNMV el 26 de febrero de 2020 antes de la apertura del mercado.
La compañía ha organizado un audio-webcast el miércoles 26 de febrero de 2020 a la 01:00 pm CET con el siguiente enlace: http://view-w.tv/993-1433-23156/en para ofrecer la presentación de los Resultados Anuales 2019. 

En relación con la Junta General Ordinaria de Accionistas de la Sociedad convocada para su celebración en c/ Príncipe de Vergara 187, Plaza de Rodrigo Uría, 28002, Madrid, España, el día 30 de marzo de 2020, a las 16:00 horas, en primera convocatoria, o, de no alcanzarse el quorum necesario, el día siguiente, 31 de marzo de 2020, en el mismo lugar y hora, en segunda convocatoria (haciendo constar que, previsiblemente, la Junta se celebrará en primera convocatoria) y, tras el análisis y seguimiento de la evolución de la expansión por España del coronavirus SARS-CoV-2 , se informa de lo siguiente:
• La Sociedad mantiene la convocatoria de la Junta General Ordinaria en los términos indicados, tras haber evaluado en detalle las ventajas e inconvenientes que conllevaría su cancelación o retraso.
• A día de hoy no existe ninguna prohibición por parte de las autoridades competentes a la celebración de eventos como las juntas generales de accionistas, pero es previsible que resulte necesario adoptar medidas adicionales de prevención y seguridad. En concreto y a la vista de la situación actual de expansión del coronavirus SARS-CoV-2 en España, el Consejo de Administración de la Sociedad considera que la mejor forma de garantizar que los accionistas puedan ejercer plenamente sus derechos de manera segura en la próxima Junta es mediante delegación de la representación o el ejercicio del derecho de voto a distancia, con carácter previo a la celebración de la Junta y sin necesidad de asistencia física al lugar donde se celebrará.
• Así, todo accionista que tenga derecho de asistencia podrá otorgar su representación, o emitir su voto a distancia, mediante envío postal de la tarjeta de asistencia, delegación y voto a distancia debidamente cumplimentada a la Sociedad (Paseo de la Castellana 42, 28046, Madrid) o electrónicamente a través de la aplicación informática disponible en la página web de la Sociedad (www.aedashomes.com/inversores), antes de las 23:59 del día 29 de marzo de 2020.
• El Consejo de Administración de la Sociedad recomienda encarecidamente a los accionistas el empleo de los anteriores medios alternativos a la asistencia física, con el fin de evitar el riesgo de exposición al contagio de la enfermedad.
• Adicionalmente, y para permitir el seguimiento a distancia del acto de celebración de la Junta por todos los accionistas, se informa de que la Sociedad retransmitirá en tiempo real el desarrollo de la Junta, a través de su página web (www.aedashomes.com/inversores) vía streaming.
• Por último, y en cumplimiento de lo dispuesto en la normativa recientemente aprobada, se comunica que no habrá ningún acto de recepción o despedida.
• Se recuerda a los accionistas que la normativa española, los estatutos y el reglamento de la Junta General de Accionistas de la Sociedad regulan y garantizan el ejercicio de los derechos de información, asistencia y voto sin necesidad de estar presente físicamente en la misma, y que todas estas medidas son compatibles con el cumplimiento de las obligaciones societarias y garantizan plenamente los derechos de los accionistas.