Burbuja inmobiliaria: El comienzo

Gonzálo Bernardos, en un interesantisimo trabajo titulado "Creación y destrucción de la burbuja inmobiliaria en España", propone una serie de medidas que podrian disminuir ls consecuencias de la crisis provocada por la construcción.
Y, como colofón de su artículo, propone las siguientes

CONCLUSIONES:

Las principales conclusiones obtenidas a lo largo del
artículo son las siguientes:

— La imposibilidad de disponer de una política monetaria
propia contribuyó decisivamente a la formación de
una burbuja inmobiliaria en España. Con ella, el tipo de
interés hubiera sido más elevado, menor el grado de especulación,
e inferior la demanda de viviendas.

— Ni el Ministerio de Economía, ni el de Vivienda ni el
Banco de España (aunque éste tiene limitadas sus históricas
atribuciones) hicieron nada especialmente relevante
para frenar la formación de la burbuja inmobiliaria.
La política económica desarrollada estuvo basada en el
corto plazo, desechando las autoridades económicas la
posibilidad de que el círculo virtuoso observado en el
período 2001-2005 pudiera, posteriormente, transformarse
en otro de carácter vicioso.

— La intensa competencia bancaria provocó que las
cajas y los bancos dieran un excesivo volumen de créditos
a familias y empresas promotoras. Financiaron, en
una elevada medida, la compra de viviendas a clientes
de dudosa solvencia y la adquisición de suelo en poblaciones
donde la demanda natural era prácticamente inexistente.
Una importante parte de los problemas de solvencia
actuales, de algunas entidades financieras, se
derivan de los créditos imprudentes concedidos en el reciente
pasado.

— La oferta de viviendas fue escasa en el período
1998-2005 y excesivamente abundante a partir de
2007. La reducción de la demanda, debido a la subida
del tipo de interés (hasta julio de 2008) y a la progresiva
CREACIÓN Y DESTRUCCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN ESPAÑA
LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850 ICE 39
desaparición de los especuladores del mercado, hizo
que las familias fueran incapaces de adquirir el creciente
número de viviendas construidas.

— La recesión inmobiliaria actual no fue causada por
la crisis de las hipotecas subprime de Estados Unidos
(agosto 2007). Sus principales claves se encuentran en:
un desfasado modelo de crecimiento, insostenible en el
tiempo e incapaz de mantener, a medio plazo, el nivel
de ocupación alcanzado en el tercer trimestre de 2007;
un excesivo precio de los pisos (a finales de 2006); y
una impresionante oferta de viviendas (en diciembre de
2008 había aproximadamente 1.000.000 de residencias
nuevas en venta).

— En el momento actual, la Administración pública
debe fomentar la demanda de viviendas y no la oferta,
dado el elevado stock existente de residencias pendientes
de venta. En la actualidad, en algunos municipios
españoles, sobran también VPO.

— La adopción de una serie de medidas, tales como
la publicidad de las rebajas de precios realizadas, el
ofrecimiento de unas condiciones especiales de financiación
a los adquirentes de viviendas, el aval por parte
de la Administración de una parte del importe de los
préstamos hipotecarios concedidos a las familias, y la
instauración de una nueva desgravación fiscal, pueden
dinamizar la demanda de viviendas y acortar, en numerosas
poblaciones, la duración e intensidad de la actual
crisis inmobiliaria.

— No obstante, en un significativo número de municipios,
la mayoría de ellos sin ningún atractivo turístico y
con una población inferior a 15.000 habitantes, el exceso
de oferta es tan elevado y la demanda natural tan reducida
que la crisis inmobiliaria está asegurada al menos
durante los próximos 15 años.

Insisto que tal vez estamos sobrevaluando la importancia de la construcccion en la situacion actual. Si alguien esta interesado, que busque los datos del post numero 3 y despues hablamos de la importancia de la construccion.

Por otra parte, y sobre las burbujas. Yo no soy economista, pero supongamos que lo fuera, y de los que crean opinion, y le dijera a las autoridades de eeuu que la accion de apple es una burbuja. ¿Qué tendrían que hacer dichas autoridades? Muy sencillo, por ejemplo, ponerle un tope a las acciones de apple, o limitar a un determinado numero las transacciones que se hicieran de dicha accion en un periodo de tiempo.

Aparentemente, entre las acciones de apple y la compra de viviendas en España puede haber diferencia, pero si lo analizamos en profundidad, tal vez no hay tanta. La gente no compraba casas para vivir, sino para ganar dinero, para obtener una rentabilidad, al igual que cuando se compra una acción. En definitiva, solo se puede frenar una tendencia al alza de precios fijando un precio maximo o cohartando el numero de transacciones. El BCE lo tenia muy facil: que hubiera subido los tipos, era asi de simple. ¿Por qué no lo hizo? La respuesta tambien es sencilla: porque no le salio de los cojo... Pero esos son los pros y los contras de estar dentro de una union momentaria (como dice el articulo de ankaser): nuestra politica monetaria dependia del bce, no del bde.

Por ultimo. Quiero hacer responsables a los compradores de las casas y que ahora estan con los dedos pillados. ¿Para qué se compraron las casas? Para ganar pasta, NO PARA VIVIR, que es para lo que se compran las casas, asi que apechuguen con su parte de responsabilidad.

En este caso, yo me considero una "victima" de haber comprado la casa, cuando los precios estaban por las nuves, allá por el 2007. Es más, el 2005 compré el piso junto a mi novia, y al separarme el 2007, se tuvo que volver a tasar para que yo le pagara la diferencia, ya que me quedaba a vivir en él. Así que en este caso en particular, mi ex se benefició de las últimas subidas de tasación, llevandose una pasta. No tenía más que esa elección o vender (comienzo del maldito año 2007).
En cuanto a mi situación económica por ese esfuerzo, no corría peligro. Ya que tengo la suerte de poder ponerme una nómina a la altura de las necesidades del momento. Y esto ha sido siempre lo que me ha mantenido con seguridad, ante dicha elección.
Por eso tambien te doy la razón, a la hora de que juzgues las actitudes de mucha gente en esos años, que era la de intentar sacar el máximo provecho de la venta, para a su vez entrar en otra hipoteca mucho mayor. Pura especulación de nuestra propia ciudadanía.
Lo que es algo totalmente vergonzoso de aquella época, fué el impresionante fraude que hubo, en otro sentido:
-El banco tasaba el piso por encima de su valor, para que el prestamo se pudiera financiar con el 100% de su valor.
-El piso se escrituraba muy por debajo de esa tasación, evadiendo uno de los impuestos.
-El banco concedía hipotecas por el valor de tasación y no por lo escriturado.
-La diferencia entre la hipoteca y lo escriturado, habia que dar al vendedor en mano, para que no figurara en ningun lado.
Ahora bien, el banco de españa sabe que hipoteca tenemos, el banco sabe en cuanto se ha escriturado... Pues eso estaba a la orden del día, y me peleé como un tontolaba sólo, muy sólo.

La construcción, en los años de burbuja llegó a representar el 15% del PIB, cuando en paises de nuestro entorno, representa en situaciones normales el 6-7%. Osea, el doble. Lo mires, por donde lo mires, es una anomalía.
Se podrían aceptar algunos dígitos de mas, debido a la importancia del turismo en nuestro pais,pero fue una anomalia.

Y si España, crecio por encima de la media de los paises de la UE, comencemos a plantearnos como vamos a volver a crecer si carecemos de esa anomalia. Porque la construcción originó una burbuja del Estado, y otra burbuja, la financiera, el crecimiento desmesurado del número de sucursales.
Tienes:
-Crecimiento exagerado de la construcción, con toda una industria auxiliar a su alrededor.Todo esto ya se ha ajustado.
Crecimiento exagerado de la estructura estatal,CCAA,Ayuntamientos. Esto, esta en gran parte por ajustar.
-Crecimiento exagerado de la Banca. Aquí se ha hecho parte del ajuste,pero todavía dicen que queda un 20% de personal excedente.

O sea, que todavían nos quedan como un par de años de destrucción de empleo en dos sectores ,el público y el financiero, que procede en parte del exceso que se cometio.

Las autoridades públicas pueden hacer varias cosas ante una burbuja:
a) intentar frenarla, ser contracíclicos. Que es lo que debe hacer teóricamente el sector público
b) No hacer nada
c) Inflar mas la burbuja

En España, se hizo la C.

C.1)
Como medida disuasoria de la burbuja se podría haber modulado o aminorado la desgravación sobre la adquisición sobre la vivienda, pero el partido político , que hubiese tomado tal decisión, sabía de antemano que iba a perder las siguientes elecciones. ¿que quiere decir eso de parar la máquina del tren?
C.2) Pero es que además el sector público actuo como un acelerador de partículas en este caso. Los proyectos de construcción de las CCAA y ayuntamientos se dispararon durante esos años. En base a una previsión, de que los impustos procedentes de la burbuja inmobiliaria, iban a ser eternos, se enzarzaron en proyectos megalomanos que promovian y recalentaban mas la construcción.
Aeropuertos sin sentido, Hospitales que podrían haber sido mas modestos, auditorios espectaculares, instAlaciones insostenibles en la actualidad, Yo he visto en algunos ayuntamientos, construir piscinas climatizadas ahora insostenibles,polideportivos insostenibles, Auditorios que parecen sacados de un boceto de Calatrava, en municipios ridículos respecto a sus habitantes para tener ese tipo de Auditorios, y que ahora no se pueden pagar ni mantener, construcción de edificios consistoriales nuevos sin necesidad, con el lujo como insignia, etc,etc.

Repasa en tu entorno de tu CCAA, y veras como te dices a ti mismo que las autoridades públicas, encima se subieron al carro de la construcción y ayudaron a recalentar mas la máquina de vapor.

Es obligación del BDE, corregir la actitud de las entidades financieras,y advertir del peligro de una política crediticia erronea. Si no lo hicieron, es porque a los políticos no les interesaba, dado que dirigían los órganos de administración de las Cajas de Ahorro, entidades encargadas de financiar las veleidades de gasto de las CCAA y a los amigos constructores de los partidos políticos. En el BDE, se sabía con mucha antelación la situación peligrosísima del pais, y la situación de riesgo de algunas Cajas de Ahorro, encargadas de financiar megalomanias de algunas CCAA. Si el BDE no cumple con su función, y es un juguete en manos de los políticos ¿para que lo queremos?

Que haya una burbuja inmobiliaria es mucho mas importante, que una acción determinada este inflada en un momento dado. Esto no es bolsa. Esto es estructura económica. Fijate si hubiera sido importante intervenir, que yo todavia no le veo la salida a esto, y cuando salgamos no tengo muy claro en que situación quedará España.

En algunos sitios he leido hace unos meses que se estaban demoliendo promociones de pisos enteras porque no se iban a vender.

La desgravación fiscal sobre la vivienda, solo provoca que los precios no bajen mas, en una subvención encubierta al constructor, o en estos momentos a los Bancos.

No importa la cantidad de pisos vacios, sino donde estan situados. Las proyecciones realizadas de pisos vacios y crecimiento demográfico, no atienden a la distribución geográfica del crecimiento demográfico o de demanda.
Según consultoras especializadas, en el momento en que se salga de la crisis, faltaran pisos en las grandes ciudades. Otra cosa, es que hayan 200.000 pisos vacios en las playas de Castellón,Malaga y Lugo. Pues esos, se van a quedar ahí por mucho tiempo.

Hola Blue Shark. Te voy a negar un poquito la mayor. Segun el ine, te pongo los porcentajes de la construcción desde el año 2000 al 2010:
9.31; 9.85; 10.46; 10.9; 11.38; 12.14; 12.6; 12.44; 12.47; 12.08; 10.91

Por tanto, el 15% no aparece por ningun lado, ni el 14, ni el 13, todo lo mas el 12,6% en el año 2006. Por otra parte, en el año 2000 el porcentaje es del 9,31%. Si el valor del 6%-7% de los paises de nuestro entorno es cierto (eso no lo he comprobado), en el año 2000 estabamos 2-3 puntos porcentuales por encima, lo cual no me parece ninguna situacion anomala. Y en el 2004 el 10,9% nos situaría casi 4-5 puntos porcentuales por encima, tampoco me parece un disparate, teniendo en cuenta que estamos hablando de puntos porcentuales sobre el pib, ya que si lo medimos en terminos absolutos es posible (no lo sé) que en esos paises de nuestro entorno su construccion fuera mayor que la nuestra (insisto, habria que comprobarlo).

A mi sigue sin quedarme tan claro que hayamos vivido de la construccion durante muchos años: 12,6%. ¿y el turismo?

un análisis y exposición muy acertadas. lo comparto 100%.

sólo añadir:

C.3) el Bde debería haber emitido una instrucción a la banca para que en ningún caso se concediese un préstamo mayor al 80% del valor de tasación.
C.4) el Bde o Hacienda o quien fuese debería haber legislado a favor de la total independencia de las Tasadoras respecto de los Bancos/Cajas.
C.5) Hacienda debería haber impedido las reventas de pisos sin llegar a escriturar.