De acuerdo en todo pero con un matiz:
Con apalancamiento creo que SI merece la pena (si compras barato, que esa es otra).
En mi caso, hipoteca pedida hace unos años, 100% valor de c/v a 40 años, pagué sólo los gastos de c/v e impuestos y ahora a verlas venir. Cashflow positivo excepto gran ostia (deberían bajar un 50% los precios de alquiler actuales para que me pille, que puede ser, pero no mucho más). Rentabilidad >30% neto sobre capital invertido.
Y luego como todo en la vida, tiene excepciones del estilo comprar en una gran crisis de liquidez a precio puta, subastas o liquidaciones judiciales... Pero esto son excepciones, no la regla
Así que si, de acuerdo en que para el inversor particular, si no hay hipoteca de por medio y te aseguras un buen precio de compra, mejor mete el dinero en otro lugar más tranquilo que seguro que ganas lo mismo o más y te duele menos la cabeza... Y si quieres inmo, SOCIMIs y REITs de todos los colores tienes y te lo hacen todo