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Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés
Tu estate tranquilo, que en españa es tabu hablar del IBEX y hablar de ladrillo.
Si los vendes que sean a tu precio justo que consideres y si puedes pide mas, tu estate tranquilo, los compradores de ladrillo a la desesperada suelen ser los que suelen hacer mucho dinero despues, como grandes patrimonios, empresas o socimis.
Si los vendes que sean a tu precio justo que consideres y si puedes pide mas, tu estate tranquilo, los compradores de ladrillo a la desesperada suelen ser los que suelen hacer mucho dinero despues, como grandes patrimonios, empresas o socimis.
- Por ejemplo, en España existe una espina clavada fuerte en muchos inversores de bolsa, especialmente los bancarios y telefonica, una accion de referencia en el entorno español, muchos inversores te dirán que España es una mierda para las inversiones en bolsa, yo te diré, españa no es un buen pais para hacer dinero en bolsa, pero eso no quiere decir que no haya empresas que vayan a poder dar mucho dinero en el futuro o lo sigan dando, siempre se crean nuevas empresas o aparecen otras... al final si eliminas ese sesgo español, te das cuenta que mientras nos comiamos las uvas en año nuevo en nuestras casas para dar la entrada al 2020, (no sabiamos lo que nos esperaba) el IBEX 35 en TR, es decir, con dividendos includios antes de impuestos, estaba en maximos historicos, por encima de 2009, tras una de las mayores crisis en España, con una d elas mayores destrucciones de empleo permante en construccion y un indice extremadamente ponderado en bancos, 11 años después los dividendos de todo el selectivo, empujarian el retorno al accionista a maximos historicos y con un gobierno social-comunista en el poder y todo.
- Ladrillo, en 2014 y 2015 me movia por los periodicos del economista, tenia unos 21 años y creia que sabia algo (no tengo ni puta idea de nada ni ahora mismo, pero atento a lo que voy a contar), me acuerdo que cuando salian noticias en los periodicos sobre ladrillo diciendo "se ve una recuperacion" o "los precios a primer trimestre repuntan" habian como 10 mensajes libres escritos en las publicaciones con argumentos como "los que compran ladrillo son idiotas" "el ladrillo en España es muy caro porque hay muchas casas vacias" "no compres ladrillo porque hay mucha herencia" "el ladrillo tiene que caer aun" ...
Al final como todo a media tintas, lo que paso fue en diversas ciudades no en toda España, el ladrillo repunto, por razones ciclicas, ni mas ni menos, en primer lugar, madrid / barcelona absorbian mucho turismo y empezo el tema del alquiler turistico, elimino gran parte del stock en el centro de la ciudades (primeros en recuperar) en segundo lugar, después la recuperacion economica atrajo demografia de otras ciudades españolas y la poblacion empezo a repuntar , algo indispensable para que el ladrillo suba, en tercer lugar, la obra nueva, al haber un paron muy grande de obra nueva, y en cuarto lugar y la guinda del pastel, en 2016 los tipos de interés bajaron al 0%, los clientes de obra nueva no tenian stock, hasta hace unos 2 años las promociones eran muy pequeñas, y que pasa ? pues pasa como en una promocion de obra nueva en madrid por la m-30 sueroeste, por madrid rio bajando por donde el antiguo estadio del atletico de madrid, pues una promocion de 4 bloques de urbanizaciones de viviendas, de 6 plantas de altura, toda vendida antes de finalizar las obras, con casas de entrada de medio millon de euros con IVA.
lo que tienes es de que hay zonas de España con el ladrillo un 20% o 30% por debajo de los precios de 2008, otras zonas recuperadas, otras zonas por encima de esos niveles y otras zonas que literalmente no han bajado.. Cuando generalizamos, perdemos detalles, y al final lo que tienes es de que un activo que se compra generalmente con deuda, que la deuda esta barata y ademas con descuento, en ciudades con crecimiento y turismo, tienes un activo que se dio la vuelta, quizas sin el alquiler turistico hubiese tardado mas tiempo, pero la demografia deberia paliar esos efectos.
- Ademas eso creo otra oportunidad brutal en ladrillo, en Madrid, la compra de locales vacios se compraban con descuentos de hasta el 40% de sus precios en 2009 por overbooking de estos, el cambio de uso de local a vivienda genera retornos semestrales del 30%, es decir 60% anual si tienes suerte con las licencias, pues puedes hacer la obra solo con la licencia de obra mientras esperas la liciencia de vivienda y su venta posterior.
- Hay empresas que trabajan apalancadas, y sin ir mas lejos conozco un caso de un local vendido por 50.000€ y reconvertido a vivienda con venta en 110.000€ por mi barrio, conozco al dueño, en mi barrio las viviendas van entre 110.000€ a 200.000€.
Al final, lo que resulta es de que las opiniones de las personas suelen decir mas de lo que quieren ellos, a lo que es la realidad, aunque es verdad que esta situacion podria hacer caer el precio de la vivienda, de eso no tengas duda que el miedo siempre genera descuentos.
Pero lo que te he querido contar, es de que si en 2015 algun inversor con liquidez, hubiese hecho demasiado caso a los que no quieren que compres ladrillo, se hubiese quedado sin una oportunidad que a mi parecer fue muy buena, de comprar ladrillo con un 20 - 25% de de descuento en las grandes ciudades, apalancado a tipos bajisimos como un 3.5% TAE a tipo fijo encima, y que con todo esto, la rentabilidad subyacente a tu dinero, seria muy superior al 10% anual,
Un ejemplo en mi vecina, compro la casa justo en el valle, no se si fue 2013 o 2014, pero lo hizo con dinero de los padres, imginemos que fue hipoteca, la casa se vendio por unos 95.000€ (actualmente se venden por 110.000 a 120.000), 2 habitaciones, y la alquilo, al principio se alquilo por 450€ mes. hipoteca al 70% significaria que te tienes que desembolsar de 28.500€ de entrada y el resto hipoteca a tipo fijo al 4.5% TAE de la epoca, te sale a 30 años, a pagar 299,19 € / mes por 30 años. con unos gastos de 7.000€ de entrada segun https://www.bbva.es/personas/productos/hipotecas/simulador-hipotecas.html simulador de hipotecas BBVA.
A dia de hoy, se esta alquilando por nada mas ni nada menos que 600€ mes, (sobre 650€ - 700€ que de media esta mi barrio), atencion datos estimados/deducidos que he hecho, unos 400€ son los gastos fijos entre hipoteca, comunidad y seguros, unos 200€ al mes de rentabilidad, mas o menos deberia estar sacando al año, unos 2.400€, como te desgravas sobre la hipoteca el pago en verdad de plusvalias es mucho mas bajo, por tanto imagina limpios con IRPF unos 2.000€ , pues eso da un retorno del 7% anual de FCF sobre el equity gastado, sin contar inflacion porque esta cubierto de inflacion, y sin contar la revalorizacion del suelo, y mi zona de las que menos han recuperado y sin tener en cuenta la amortizacion luego de 30 años de la hipoteca.
De todas formas los tiempos aquellos de 1995 en el que ni sabia hablar, no creo que vuelvan..., comprabas una casa y en 5 años la vendias por un 50% mas del precio... una barbaridad.
Esto no es animar a nadie que el ladrillo sea una buena inversion, para nada, de hecho a mi no me gusta nada el ladrillo, pero lo que quiero decir, es de que si esos comentarios del economista, siempre encerraron un deseo mas que otra cosa, y es de que una cantidad abrumadora de personas compraron casas en 2006 - 2009 y les toco pasar por la situacion de la caida de precios, que entiendo que jode bastante porque en agunas zonas en madrid llego al -45% eso sinifica que esperando 4 años a comprar la casa, te compras 2.
En España hablar del IBEX 35 o de ladrillo, es tabu, y será dificil encontrar personas que aun viendo una oportunidad, te den animos, generalmente los prejuicios ganan...
- Yo he perdido 2 veces mucho dinero en acciones de Bankia, y por tanto no quiero oir jamas hablar de ese banco para invertir aunque caiga a 0.10€ y sea una buena oportunidad, mis prejuicios, quizas podrian algun dia hacerme perder una oportunidad en el, y soy consciente, pero nunca le dire a nadie, que bankia es una mierda y que perderá dinero, siempre le diré, "mientras sepas lo que estas haciendo, adelante, pero ten cuidado y estudia mucho todas las posibilidades"
Siento la biblia pero creo que era necesario contartelo.
