Nota previa: revisa la transcripción de los textos del informe del BdE, no sea que me haya olvidado algún párrafo.
En tu caso, lo redactaría mas o menos así ... bueno con tu estilo que seguro que no es igual al mío !!!!!!
Servicio de Atención a Cliente de Kutxa Bank, S.A.
Dirección
Código postal y población
Distinguidos Sres.:
Por medio de la presente y tras reiteradas solicitudes a la oficina ---- (detallar que oficina) ---- solicitando la cancelación de la hipoteca --- (detalla la operación, número de préstamo, datos registrales de la finca , registro de la propiedad tal, inscrita en el tomo, libro, folio, y finca ….) sin que hasta la fecha su/s apoderado/s/as se hubieran personado en la notaría de mi elección a tal fin, que es --- detalla nombre y dirección de la misma ------ tras más de --- poner meses o fechas desde el inicio y si tienes peticiones escritas, pon adjunto peticiones como documento número 1, 2 adjunto ------ LES REQUIERO PARA QUE EL BANCO COMPAREZCA EN LA INDICADA NOTARIA A LOS EFECTOS DE OTORGAR LA CARTA DE PAGO DE LA HIPOTECA ANTES DETALLADA, en un plazo aceptable, entiendo que 30 días naturales a contar desde la recepción del presente escrito, deben considerarse suficientes al tal fin.
Como el banco conoce, según las memorias del Banco de España y de manera reiterada, otorga el derecho del cliente (o de la clienta en el caso de que seas señora) a elegir notaria para este menester, sin que conste en tales informes, los de los últimos años, obligación alguna, por parte del cliente para aceptar que la gestión la realice el banco de forma centralizada en notaria y gestoría subcontratados por él.
En apoyo de mi requerimiento anoto que tal derecho de elección notarial viene contenido en la última memoria de reclamaciones del BdE, al igual que ya venia indicado en la de 2019 o 2018, consultable en la siguiente dirección electrónica:
En la página pagina 233 y siguientes del enlace anterior, se indica:
Nota: lo que está en negrita no viene así en el texto original, se hace a los efectos de resaltar lo que apoya la solicitud.
1.20.8 Incidencias en la cancelación registral de hipotecas
Son frecuentes las reclamaciones que versan sobre diversas incidencias acaecidas con motivo de la cancelación registral de hipotecas, como demoras injustificadas en el otorgamiento de la carta de pago y la cancelación de hipoteca, y otra serie de vicisitudes, como la vigencia temporal de la garantía real cuando esta se constituyó para asegurar el pago de futuras operaciones de crédito que pudiera solicitar el cliente, caso de la hipoteca de máximo.
El DCE viene exigiendo en estos casos a la entidad una actuación diligente y transparente, materializada en la pronta ejecución de los trámites encomendados; por una parte, evitando demoras injustificadas y, por otra, informando al cliente detallada y oportunamente de las razones de índole legal o contractual que puedan impedir la cancelación registral de la hipoteca.
Asimismo, en la página 186 y siguientes, se indica:
1.15.4 Comisión por emisión de certificado de cancelación económica de la deuda. Cancelación registral de la hipoteca
El artículo 82 del Texto Refundido de la Ley Hipotecaria establece que «las inscripciones hechas en virtud de escritura pública podrán cancelarse mediante otra escritura o documento auténtico, en el cual prestará su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación», por lo que la emisión del certificado de cancelación económica de la deuda con garantía hipotecaria por parte de la entidad prestamista y su comparecencia en notaría si la declaración de cancelación de aquella se incorpora en escritura pública no constituyen sino la prestación del consentimiento del acreedor hipotecario al levantamiento de la hipoteca previamente inscrita en su favor y, por tanto, el cumplimiento de una obligación legal, motivo por el que tales gestiones no son susceptibles de retribuirse por medio de una comisión.
Por otra parte, el artículo 7, in fine, de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia, y por la que se establece determinada norma tributaria (en adelante, la Ley 41/2007), al establecer que, «en cualquier caso, la entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello», hace que el cobro de comisión por la emisión del certificado de saldo cero deba considerarse como quebrantamiento de la normativa de transparencia y protección del cliente bancario.
Hay que recordar que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, obtenida la certificación de haberse pagado la deuda. Por tanto, las entidades financieras únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente (entendiendo por tal, en las cancelaciones de préstamos hipotecarios, bien el titular del préstamo, bien la persona que está interesada en esta cancelación notarial); resulta imprescindible para que el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente que el cliente preste su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este servicio, sino a que se le adeuden las comisiones informadas por este concepto.
Así, la comisión remunera la realización, a petición del cliente, de las gestiones y tramitaciones precisas. Por eso, el DCE exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, supuesto ante el que estaríamos si la entidad hiciera las veces de gestoría, sustituyendo a esta en la tramitación completa de la operación, sin que quepa considerar en este supuesto:
— La entrega al cliente de la documentación justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad (la emisión de un certificado de deuda cero).
— El simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que a esos efectos indique el cliente, ya que, en estos supuestos, la actividad desarrollada no es otra cosa que el consentimiento otorgado por el acreedor hipotecario (exigido por el art. 82 de la Ley Hipotecaria) para la cancelación de una inscripción hecha a su favor en virtud de escritura pública.
— La recopilación de la documentación y de los antecedentes referidos al préstamo cancelado, junto con la minuta de la escritura de carta de pago y de cancelación de hipoteca. Las reclamaciones que llegan al DCE traen su causa, fundamentalmente:
— En el cobro de comisión por la simple emisión del certificado de cancelación económica de la deuda.
— En el cobro por gastos de desplazamiento a la notaría del apoderado de la entidad como representante de esta en su comparecencia para declarar la extinción de la deuda.
— En ambos casos, se emite un pronunciamiento contrario a la actuación de las entidades reclamadas si cobran comisiones y/o gastos por los conceptos señalados.
— Por falta de información previa acerca del adicional cobro de gastos de gestoría.
En espera de su comparecencia en notaria, tal como se ha detallado al principio, les saludo muy atentamente,
Nombre, apellidos.
NIF.
Domicilio …..
