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Ejecución Hipotecaria y "valor de subasta"

48 respuestas
Ejecución Hipotecaria y "valor de subasta"
Ejecución Hipotecaria y "valor de subasta"
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#1

Ejecución Hipotecaria y "valor de subasta"

Buenas tardes:

Tengo una serie de dudas sobre el procedimiento de ejecucion hipotecaria y la posterior subasta del inmueble que nos esta siendo muy complicado resolver y que debido a nuestra actual situación nos es muy importante aclarar.

En un principio nunca nos hemos planteado dejar de pagar las letras de la hipoteca, de hecho nos unimos a una demanda colectiva (ADICAE) que se ha presentado acerca de la nulidad de las clausulas "suelo" para ver si podíamos reducir las letras, pero hace poco un conocido nos comentó la nueva ley de reforma hipotecaria y nos asaltan varias dudas.

Cuando el inmueble sale a subasta tengo entendido que, según la nueva ley, ha de hacerlo como mínimo por un 60% del valor del inmueble en caso de ser la vivienda habitual.

Para llegar a esa cantidad ¿que valor se utiliza en concreto?

Por mucho que hemos preguntado seguimos encontrándonos con tres respuestas diferentes:

1.- Valor de tasación de la vivienda en el momento de la compra.

2.- Valor actual de mercado.

3.- Valor de subasta reflejado en la escritura.


Si la respuesta correcta es la número 3, el valor de subasta que refleja la escritura es muy superior a la deuda que a día de hoy tenemos con la entidad. Incluso si sumaramos gastos, intereses de demora, penalizaciones...estaríamos por debajo de esa cifra.

La siguiente duda que tenemos es sobre el proceso exacto que sigue la entidad:

Si el inmueble sale a subasta por un 60% de dicho "valor de subasta", es imposible que nadie opte a su compra puesto que está muy por encima del precio de mercado. La subasta queda desierta ¿que proceso se sigue despues?, ¿nueva subasta? ¿con que mínimos?, ¿los mismos?, ¿que número de subastas hacen falta que queden desiertas para que la entidad realice la ejecución?

Despues de que la subasta quede desierta supongamos que el banco realiza la ejecución hipotecaria, el inmueble con ese 60% de valor de subasta cubre la totalidad de mi deuda, ¿el inmueble pasa a ser de su propiedad y yo quedo libre de toda carga?.

Una persona cercana que trabaja en una entidad bancaria me ha comentado que esto no sucede asi: el banco se adjudica el inmueble pero, al no haberlo podido vender, pasa a formar parte de su pasivo y yo sigo teniendo la misma deuda que se acrecienta cada día con los intereses de demora.

En estos momentos nuestra situación es algo complicada puesto que el banco, a pesar de las diferentes opciones que se han barajado para que retire la clausula de suelo, ni siquiera a respondido a nuestras reclamaciones, cartas, conversaciones, demanda... Les agradecería mucho una respuesta para ver que posibilidades tenemos en el supuesto de que dejemos de abonar las letras pendientes.

Muchísimas gracias por su atención y por su ayuda.

Reciban un cordial saludo.

#2

Re: Ejecución Hipotecaria y "valor de subasta"

Si en la escritura ya viene un valor de tasación a efectos de subasta, ese es el punto de partida en el juzgado. Y si la cosa queda desierta, el banco pude adjudicarse la propiedad por el 60 % de esa tasación.
Que quedes libre de deudas o no, depende tanto del capital pendiente, como de los intereses ordinarios, moratorios y costas añadidas.
Calcula que para que el 60 % cubra la totalidad de la deuda, el principal pendiente debe estar más o menos por el 45 %.

En números: Valor de tasación a efectos de subasta, 200.000 €.
Ejecución hipotecaria y adjudicación al banco, 120.000 €.

Para que esos 120.000 € nominales cubran todo lo adeudado, el principal pendiente debería ser de como máximo unos 90.000 €.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#3

Re: Ejecución Hipotecaria y "valor de subasta"

Mil gracias por responder!!!

Ando tan desesperado que me es indiferente darte los datos reales para que puedas juzgar tu la situación.

VALOR DE SUBASTA: 598.000 €

CAPITAL CONCEDIDO: 330.000 €

PRINCIPAL PENDIENTE: 280.000 €

Gracias de nuevo de corazón!

#4

Re: Ejecución Hipotecaria y "valor de subasta"

Acude a un abogado especializado, la deuda no alcanza el 50% del valor, las posibilidades de salir airoso creo que son muchas, es posible (depende de la zona) que el valor de tu casa no haya descendido un 50%, entonces si se hace bien ..... porque no es lo mismo una casa hipotecada hasta las trancas hipotecada en 2007 (máximos históricos de precios) por 200.000 € al 100% del valor, que lo tuyo ....

Supongo que en tu situación no estás para gastos y los abogados no son un servicio barato .... pero amigo Pablo, hay ocasiones en las que uno debe buscar debajo de las piedras y con esto números que indicas, yo ya estaría en el parque levantando los cantos a ver que hay debajo .... y desde luego me olvidaría de "defensas colectivas", tu caso no es el habitual, lo normal es lo otro que te he indicado antes .... y por cierto en este caso la posibilidad de que el banco acepte la dación en pago, no es precisamente baja....

#5

Re: Ejecución Hipotecaria y "valor de subasta"

a ver buenos dias ...yo tengo una pregunta ....cuando existen dos hipotecas con valores a efectos de subsata totalmente diferente hablamos de duplicarlo, sobre el mismo bien ,cual es el valor a efectos de subasta . que debe reconocer la entidad en la subasta ?...es cierto que es el mas cercano a la fecha de la subasta ? donde puedo informarme de esto ?

#6

Re: Ejecución Hipotecaria y "valor de subasta"

a ver buenos dias ...yo tengo una pregunta ....cuando existen dos hipotecas con valores a efectos de subsata totalmente diferente hablamos de duplicarlo, sobre el mismo bien ,cual es el valor a efectos de subasta . que debe reconocer la entidad en la subasta ?...es cierto que es el mas cercano a la fecha de la subasta ? donde puedo informarme de esto ?

#7

Re: Ejecución Hipotecaria y "valor de subasta"

Será el valor que corresponda a la hipoteca ejecutada.

Si hay una hipoteca con valor 100, y otra hipoteca con valor 150, y se ejecuta la 2ª, el valor de partida es 150.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#8

Re: Ejecución Hipotecaria y "valor de subasta"

y es legal que ejecuten solo la primera? , para ocultar el valor real del bien , que en la segunda se duplica ..o? deven reconocer el segundo valor , ya que ellos fueron los mismos que hipotecaron por segunda vez , pero hay esta la picaresca ellos la otra no han querido reclamarla ya que el valor a efectos de subssta se duplicaba ...podia demandarlos por ocultar un valos ?, o en su defecto a la comunidad autonoma que cobro unos impuestos de resposabilidad hipotecaria que no se estan reconociendo ?