Tasación de banco 50% inferior a la de hace un año y medio + pignoraciones + otros líos

Hola a todos,

Os cuento mi problema, ojalá me podáis aconsejar qué hacer. Gracias de antemano.

Resulta que llevo desde hace un mes "peleándome" con diversos bancos para que me concedan una hipoteca de más del 80% del valor de compra, ya que aunque mi mujer y yo tenemos muy buenas nóminas y trabajos fijos, no tenemos ningún ahorro (no es que malgastemos, sino que nos lo dejamos en un master).

Después de buscar/negociar bastante, un banco (no un cualquiera, sino uno de los 5 más grandes de España), ha aceptado hipotecarnos hasta el 84% del valor de tasación de la casa, aunque éste sea mucho más elevado del precio de compra. La condición del banco es la siguiente: Si el 84% del valor de tasación es menor que los 400.000 euros que nos cuesta, la diferencia la tenemos que pignorar (a través de un familiar). Por ejemplo, imaginemos que la tasación saliese 450.000 euros, luego 84%*450.000 = 378.000, luego mis padres pignorarían 22.000 euros. Esto siempre es mejor para nosotros a que solo nos concedieran el 84% del valor de compra, porque mis padres pueden pignorar esa cantidad, pero no más de 40.000 euros (para eso, nos quedábamos con el 84% del valor de compra y ya está).

El piso, como comentaba, nos cuesta 400.000 euros y, la verdad, parecía claro que la tasación sería muy superior (si no, nadie hubiese aceptado todo este lío). Está mucho mejor que cualquier otro piso parecido que hemos visto por los alrededores, y a vistas de mucha gente, es una ganga. El propietario nos rebajó más de 100.000 euros en dos semanas intensas de negociación, ya que tenía una gran urgencia por vender por motivos personales que no vienen al caso. Otro dato es que en junio de 2012, el piso fue tasado en 710.000 euros (tengo el papel oficial). El metro cuadrado en la tasación de 2012 fue de 3.500 euros. A día de hoy, la inmobiliaria lo tasaba internamente a unos 550.000 euros.

Ahora viene el tema. El banco pidió hace unos días una tasación, y yo me temía que fuera baja ya que la tasadora la eligión el banco y si es baja tendríamos que pignorar algo de dinero (cosa que al banco le interesa). Lo que no me esperaba es que la tasación fuese de 350.000 euros, un 50% más baja que la de junio de 2012. Hay ciertas cosas que no se entienden, como que hayan puesto un precio por metro cuadrado de 2.100 euros, más bajo que la media de la localidad donde está (cuando está en la mejor zona de lejos de la misma sin lugar a dudas). Por otro lado, una terraza de 60 metros cuadrados que fue tasada por 150.000 euros en la anterior tasación, ahora ha sido tasada por 12.000. Los pisos comparables que han elegido tienen poco parecido al nuestro. Y así más cosas raras... Otro dato es que el tasador, durante su visita, fue informado del precio de compra (parece que se esforzó para averiguarlo, cosa que yo creo que pudo influirle).

La noticia ha sido un jarro de agua fría enorme, tanto para nosotros como para el gestor de la sucursal del banco, que obviamente sabe que con este precio su oferta ya no nos interesa. También para la inmobiliaria, que "no se lo puede creer" (hablo de una inmobiliaria muy famosa con 30 años trabajando en esa zona). Con esta tasación corro el riesgo claro de no poder comprar el piso, cuando ya he pagado 40.000 euros de entrada....

Con todo este rollo, me gustaría pediros consejo. ¿Qué hago? ¿Pido una reclamación a la tasadora? (me temo que me volverá a cobrar y no saldrá mucho mayor, cuando lo que necesito es que salga 100.000 euros más alta) ¿Es normal que algunos tasadores tiren para abajo de esta manera? (en la inmobiliaria dicen que "les ocurre habitualmente con este banco"). ¿Podría pedir una tasación externa y dársela al banco? (quizá la acepten, mi gestor lo que quiere es venderme la hipoteca...).

Cualquier consejo será muy bienvenido. ¡Gracias!

Pedro

Está claro que ese banco es un farfullero y lo que quiere es o que prestes una garantías exorbitantes o que te larges tras haber pasado por la caja de la tasadora.

Yo no haría tratos con dicho banco, o pediría que lo tasara otro que no estuviera compinchado con él.

Por otro lado habla con W. Petersen si no se pasa por aquí antes y pídele consejo y asesoramiento.

Buenos días.

Según cuentas, la tasación está lejos de haberse hecho de forma objetiva. Está claro que las tasadoras elegidas por los bancos siempre los van a beneficiar a la hora de valorar el inmueble, pero creo que tu caso ya es descarado. 

Pide a otra entidad independiente de ese banco que tase la casa nuevo. Mira esta regulación sacada de la web del Banco de España:

Desde diciembre de 2007, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del mercado hipotecario, establece que las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en dicha Ley y no esté caducada. Este artículo también dice que la entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasación presentada por el cliente, pero que no podrá cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.

Te dejo el enlace donde está la información por si quieres consultar algo mas

http://www.bde.es/clientebanca/productos/hipotecas/otroscostes/gastos/tasacion.htm

Saludos

Hola,
Gracias por vuestras respuestas.

Lo que pasa es que en el banco están casi o más mosqueados que yo, ya que saben que con esa tasación me voy a ir a otro banco. De hecho, llevan varios días intentando ver como reclamar la tasación. Aún así, dudan mucho de que consigan subirla más de 50.000 euros, lo que no me serviría...

También me comentan que han estudiado a fondo la tasación y que creen que una tasación por otro banco sería del estilo. Dicen que la tasación anterior de 710.000 fue hecha a "valor de mercado" no a "valor hipotecario"....

Gracias,
Pedro

No se porque el banco te ha dicho eso. Al menos, hasta donde yo tengo entendido, la tasación se calculaba a valor de mercado, teniendo en cuenta precios de venta de casas con características similares en la misma zona. 

A ver si hay alguien que sepa algo sobre el tema y te pueda asesorar bien. Pero vamos, a mi me suena todo muy raro.

Saludos

Tú aún no lo sabes pero el tasador te ha hecho un favor. Solo vas a perder 40k en lugar de arruinar a tus padres.

Estamos igual que en 2005...el banco no tiene obligación de darte la hipoteca. Si no da la tasación te aguantas y punto...a lo mejor lo agradeces en unos años.

Yo no creo que se pueda manipular la tasación, estos temas acabaron con la burbuja, cuando llamaba el director de la oficina y pedía tal y cual .... e ncluso acabó la coña bastante antes, porque ya no era la ofician quien encargaba la tasación, era (y es) un sistema automático que las asigna y se cursan la órdenes también de forma automatizada o como poco centralizada en algún departamento de los servicios centrales de la entidad financiera.

¿Y entonces? Obviamente carezco de datos para saber que pudo ocurrir, pero como poco se me ocurre una razón de peso, que puede justificar esto:

Las tasaciones se hacen por valores comparativos con viviendas de la zona, pero no por "me han contado que aquel piso lo venden en ....." no, no va así, es sobre ventas reales, porque un vendedor puede poner un cartel al precio que le de la gana, cosa distinta es que el mercado lo acepte. El problema está que con la apatía del mercado ¿con que comparamos? si solo se vende una vivienda cada cierto tiempo, no hay promociones en curso (o muy pocas) para definir los precios de viejo/nuevo, por tanto pueden ocurrir estas cosas.

Para empezar y como sea que ha pagado ya la tasación, es leerla al completo, y ver que "testigos" han tomado como referencia, una vez realizado esto si no fuera correcto, entonces pedir otra tasación a una empresa homologada, el problema es que habría que pagar una nueva, sin garantías de que vaya a funcionar y que para utilizar en otro banco, le van a pedir una modificación de una parte del informe, y tendrá que pagar dicha modificación, ahora bien tiene "pillados" 40.000 euros mas una primera tasación, sé que es un cabronada gastarse otro pico para una segunda, repito, sin garantías de nada, pero no se me ocurre otra solución, bueno si, ver el contrato de los 40.000 €, a ver de que forma se pueden recuperar, o que penalizaciones están previstas !!!!