España
No es ninguna tontería, cuando recibas el mail, entenderás porque pido permiso siempre, bueno no es ningún secreto, una parte del mensaje contiene publicidad de un tema profesional mío, entonces todos estamos hasta el gorro de recibir publicidad no solicitada, entonces creo honestamente que como poco uno debe pedir permiso, a mi entender ello supone mantener una cierta ética profesional.
El SAC de las entidades funciona, a mi entender, bien. El servicio de reclamaciones del BdE es el siguiente paso tras acudir al SAC si no quedas satisfecho con su resolución; el problema es que no emite resoluciones vinculantes sino una especie de consejos que las entidades pueden seguir o no. Pero es un paso...si el SAC detecta alguna irregularidad en el comportamiento de los empleados de la entidad o en la trammitación de una operación, la pelota pasa a auditoría interna y te digo una cosa: esos no conocen ni a su madre en el caso de que el empleado se haya lucrado.
Más que tasar se trata de evaluar la capacidad de pago del deudor en base a balances, memorias, proyectos, contratos, etc. Vamos lo que se hace a nivel de un particular cuando se examina el tipo de contrato que tiene, sus nóminas y declaraciones de renta, etc al pedir un préstamo pero, en este caso, aplicado a una empresa por lo que se solicita la documentación equivalente. EL criterio técnico no lo conozco pero imagino que será una simulación de flujos de caja basándose en cómo han ido las cosas hasta el pasado más reciente posible y evaluando distintos escenarios futuros.
Saludos
¿Flujos de caja?... sí, llevas toda la razón. Lo que ocurre es que también incluyen la superficie que tiene la explotación de la que se obtiene dicho flujo... y eso, es lo que me han hecho, con ello justifican que se hipoteca la propiedad entera.
Es que la hipoteca es sobre toda la propiedad, que sirve como garantía real sobre la cantidad prestada.
Con el análisis de flujos financieros se evalúa la capacidad del deudor para pagar la deuda.
Un avalista no afianza un préstamo con su nómina sino con todas sus propiedades (presentes y futuras).
Saludos
Claro... y entonces... permíteme por favor preguntarte una cuestión lógica: ¿Cómo se puede tomar en garantía una tasación que corresponde a la explotación comercial de una propiedad? Si el hecho valorado es la explotación... ¿La garantía sería dicha explotación?... La respuesta es no, porque en dicha valoración también incluyen la superficie sujeta a actividad comercial... pero entonces... que es la pregunta que yo me hago... ¿Sólo estaría garantizando esa porción de la superficie de la propiedad?... la respuesta es NO. Es decir, que por la valoración de una explotación y parte que genera ingresos que es alrededor de un 10% del total, ellos se garantizan una referencia registral. Interesante y desde luego totalmente terrorífico para mi y los que formamos parte. ¿Que opinas sobre esto?.
Gracias por tu ayuda.
Imagina que eres un particular que compra su vivienda y constituye una hipoteca sobre ese mismo bien.
Pongamos que aportas el 20% de su precio. No hipotecas una parte de la vivienda si no toda su superficie y anexos.
Como además firmas con garantía personal, respondes de la deuda con todos tus bienes presentes y futuros.
Imagina que te avalan. No te avalan con la nómina sino con todos los bienes que posea el avalista ahora y en el futuro. Por eso hay tanto avalista supuestamente engañado: por creer que responden con el dinero que ganan y no con sus propiedades.
Hipotecaste la finca. El estudio se hace sobre la generación de ingresos para estimar que se pueda pagar la deuda.
Otro tema es que hipoteques por el 10% del valor, no puedas pagar, se adjudiquen el bien y este se subaste. Con el montante obtenido se cubre la deuda mas demoras e intereses y SI SOBRA se hace entrega al deudor de esa cantidad. No te voy a decir que la solución hubiese sido vender la finca pero tal vez hacer algúna operación tipo lease back inmobiliario
http://www.asesorencasa.com/index.php?id=1096
para salir del paso si otra entidad hubiese decidido entrar "al trapo".
Saludos
Gracias de nuevo por ilustrarme.
No es la primera vez que pido una hipoteca... Así que tengo algunas nociones de lo que me intentas explicar. ¿Que ocurre?, que soy un absoluto ignorante precisamente en una parte o una perspectiva de lo que intentas argumentarme porque me faltan conocimientos que tanto tu como el usuario Petersen tenéis, al igual que, imagino, la mayoría de este foro.
No es mi campo, así que intento ser modesto, atento e intentar aprender de los que saben. Por tanto, te pido excusas si te parezco insistente y pesado.
Exacto. Tu mismo lo has dicho implícitamente en tu aporte. Yo compro una vivienda. Se tasa la vivienda, es decir, sus habitáculos y las partes comunes de la comunidad a la que pertenece y que le corresponden como parte alícuota. De esa valoración la entidad me prestará hasta un 80% en los casos normales aunque en la burbuja he visto casos que superaban el 100% del valor (A empleados míos). Por supuesto que quien actúa como avalista arriesga sus bienes. No hay discusión. También puede ocurrir que sólo me falte el 50% porque el otro 50% yo lo aporte y solo solicite ese importe, lo cual... no es normal en la casuística me temo.
Lo que yo argumento es que si extrapolamos lo anterior a mi caso y lo comparamos... sería igual que si me tasan la cocina de mi casa (Desprecian el resto) y valoran lo que cada día se cocina en dicho habitáculo asignándole un valor por el sustento que proporciona a la familia. Eso no es fiel a la realidad y es evidente que beneficia a una de las partes. Imagino que ahora me dirás "Tu te buscaste el problema" lo cual es evidente y pensaras, permitemelo en tono coloquial "Eres tonto por haber firmado una operación así". Y sí. Llevas razón. Nunca debí confiar en la palabra dada. Esta claro que puedo ser .... ¿Pero tanto?... ¿Firmar una operación de cuantía menor a la reforma para la que pido la operación?, ¿Hipotecar un bien por menos del 10% de su valor?... Me parece evidente que si alguien hace eso... o esta para encerrar o es porque había algo mas, ¿Quizás un compromiso verbal...?.
Bien, llegados a este punto, tu permíteme la expresión, "Cortas por lo sano" y me dices "Déjate de historias, ¿Que es lo que está firmado?, A mi háblame de los documentos que están legalizados". Si lo hacemos así, si nos limitamos a una porción del todo, te diré que yo no firmé ninguna comisión y si la pague porque así me obligaron.
También pagué o mejor dicho, hablando con propiedad, operaciones de leasing de manera anticipada que tenía con esa entidad pero de otras empresas, porque así me lo exigieron. Si ya dieron menos de lo que se necesitaba... "¿Encima pagar de manera anticipada otras operaciones?..." vuelvo a repetir, significaría que estoy para el psiquiátrico.
Cuando yo digo a una entidad "Quiero comprar ese piso", es evidente lo que quiero y lo que digo. La entidad me pide nota simple y mi capacidad de pago. Si, por el contrario, yo voy a un banco y pido dinero para una lavadora industrial, me piden factura pro-forma y me dan un leasing probablemente. ¿Y si quiero hacer una reforma? me piden el presupuesto de la reforma y me dan dinero que se supone que yo, en el uso de la seriedad y en correspondencia a la confianza depositada en mi, tengo que realizar conforme al presupuesto. Pero si... ese mismo banco me hace pagar otras deudas... La pregunta es la siguiente: Si cuando compro una lavadora obtengo una maquina y una deuda. Si cuando compro una vivienda, igualmente, obtengo una parte de una edificación y el correspondiente compromiso de pago... ¿Cuando pido dinero para una reforma, porque no obtengo lo mismo, es decir una reforma?.
¿La escritura de hipoteca se considera un contrato?, si es así... también podría considerarse un contrato ineficaz ¿O estoy diciendo tonterías?, si nos remitimos a los hechos...
¿Le gustaría al ICO saber que ha ocurrido en esta operación?.. Hoy... haciéndote caso he estado a punto de realizar una consulta directa al ICO sobre estos hechos. No lo he hecho, porque antes prefería leer tu opinión.
Todo ello, si no me equivoco y te pido que seas paciente conmigo, significaría que el banco al tratarse de fondos ICO lo que ha hecho ha sido cambiar el titular de la deuda, con objeto de disminuir su responsabilidad, puesto que, según tengo entendido, si en una operación concedida a partir de fondos propios la entidad tiene que provisionar en caso de convertirse en fallida el 100% al Banco de España, cuando la misma operación proviene del ICO, lo que tendrá que provisionar la entidad será del 50%, lo cual... demuestra cual era la finalidad de esa actitud.
Sé que estoy en un foro de finanzas. Aquí hablar de sentimientos, trayectoria, etc puede ser cuando menos interpretado como fuera de lugar. A veces las personas no aceptan que existan otras gentes que no se muevan por lo estrictamente económico. Te pido que entiendas que, no siendo, no sintiéndome ni mejor ni peor que nadie, para mi no es una opción moralmente aceptable ni siquiera asumible. Lo siento. Si me hubiera dedicado a vicios... puedo entender el resultado, pero viendo como ha trabajado toda esa gente para sacar una empresa adelante, el esfuerzo, el sacrificio, de todos ellos, de mi familia, de los que están y los que ya no, de mi gente como los considero... te digo que no. Si podría haber vendido la empresa y no lo hice, ahora... menos.
Gracias de nuevo por tu atención.