Nuevo conflicto judicial: la plusvalía municipal

Buenos días:

Los ayuntamientos tendrán de forma ineludible que dejar de cobrar la plusvalía en los casos de teneencia de más de 20 años.

Sobre el valor catastral del suelo, por lo menos en el Ayuntamiento de Madrid, desde hace más de 30 años viene el valor catastral del suelo en el IBI. 

Lo del cálculo por exceso, sin dividir por (1+incremento), matemáticamente es cierto que está mal. Pero yo tengo dudas que jurídicamente sea así. Hay Tribunales que lo aceptan y otros no, ya de la literalidad de la LRHL se desprende la forma de hacerlo, sin dividir.

Para hacer los mismo, el Legislador tendría que haber puesto el incremento pasado era del 150 % sobre el valor original. Lo cual es lo mismo que el 60% sobre el valor final para en caso máximo. 

Lo que hace falta es que los ayuntamientos cumplan la LRHL y dejen de cobrar en los casos en los que la transmisión es mayor de 20 años. En estos es ya es papente y palmario el delito, si lo hacen de acuerdo con las sentencias del TC indicadas, pues el gravamen solamente se anuda a la propiedad durante un período de tiempo de 1 a 20 años. Fuera de ese período no hay IIVTNU.

Yo no soy partidario de esa fórmula de la ley, sino de medir en todos los casos el incrmento real. Pero entonces el IIVTNU es engororoso calcularlo, pues no siempre las escrituras reflejan el verdadero precio.

Yo soy partidario de hacer atrrerrizar el incremento más suavemente a los 20 años y no de forma tan drástica de pasar del 60 % a cero, con solo el hecho de pasar un día.

Pero el impuesto, tal y como está formulado, siempre ha admitido las pérdidas reales, pero ha tenido que venir el TC a decirlo.

Esto lo dice el Ponente la LRHL en 1988,Sr Fajardo Spínola, en la respuesta a la enmienda 838. 

“Por ejemplo, la enmienda 838, del Grupo parlamentario de Coalición Popular, pretende la supresión del número 2 del artículo 109, porque dice que es inconcebible que se establezca la presunción <<iuri et de iure>> de que en toda transmisión de terrenos de naturaleza urbana exista un incremento de valor. Puede que en algunos casos no exista un incremento de valor, señora Rudi, efectivamente, pero si no se da ese incremento de valor, si es cero, la cuota también será cero, es decir, puede haber incluso un decremento desde el punto de vista teórico y es posible pensar en esa posibilidad de un decremento. Por tanto, no vemos de dónde deduce S.S. la imposibilidad de que esa cuota sea cero. Ahora, con esta nueva figura impositiva, con la simplificación y claridad que introduce el nuevo mecanismo del impuesto, no existe la imposibilidad de que se dé una cuota cero”

El art. 109, es el equivalente al 107 actual.

Saludos.

Tal y como publicamos en Rankia, El Tribunal Constitucional declaró nulo el Impuesto de Plusvalía Municipal si se producía una venta de un inmueble con pérdidas únicamente a los inmuebles situados en la Hacienda Foral de Guipúzcoa (sentencia del 16 de febrero de 2017). La razones eran que el método de cálculo no reflejaba realmente que se había producido un incremento del valor del terreno, que es la verdadera finalidad del Impuesto.

Pese a que la normativa estatal estaba redactada de la misma forma, no se podía extrapolar la sentencia, sino que el Tribunal Constitucional debía pronunciarse para el resto del territorio español.  Según publican fuentes del Confidencial, ese pronunciamento se produjo el pasado jueves en pleno sobre el  Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos (IIVTU o plusvalía municipal), por lo que ningún contribuyente que venda su casa con pérdidas tendrá que pagar la Plusvalía Municipal. En los casos en los que se hayan generado ganancias, sí se abonará el impuesto.

De hecho, algunos Tribunales Superiores de Justicia de varias Comunidades Autónomas han publicado sentencias en contra del cobro de la Plusvalía Municipal, pero éstas no sentaban jurisprudencia.

Parece que se ha hecho justicia pero... ¿no creeis que debería modificarse la fórmula de cálculo del impuesto?

Ahora se puede solicitar la devolución ya que hay sentencia, los ayuntamientos estaban denegando la devolución en vía administrativa dado que no había una sentencia que afectara a todo el territorio. En mi caso heredé una vivienda por la que tuve que pagar casi 5000 euros de plusvalía y la vendí en 7 meses y de nuevo a pagar otros 300 euros vendiéndola con pérdidas.

Los ayuntamientos simplemente estaban acatando la ley. Aunque esta sentencia "se veía venir", no podían hacer mucho más. En tu caso, si parece que tengas derecho a la devolución, aunque en este hilo comentaba un compañero que no en todos los casos se puede reclamar: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3482526-devolucion-plusvalia-municipal-informacion-experiencias#respuesta_3536099

Habrá que esperar acontecimientos. Te dejo de todas formas este artículo:  Impuesto de Plusvalía Municipal: escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos.

Gracias por la información, y como siempre, por poner siempre las cosas tan faciles! En 2013 vendí una propiedad en perdidas y tuve que pagar al ayuntamiento de turno la plusvalia correspondiente. Ya tengo trabajo para el finde.. :)

Griacias Lorena, otro que tiene trabajo para el finde

Hola Lorena, gracias por informar.

A este respecto hay mucha tela que cortar. Analicemos la frase.

Ningún contribuyente que venda su casa con pérdidas tendrá que pagar la Plusvalía Municipal. En los casos en los que se hayan generado ganancias, sí se abonará el impuesto.

El texto del fallo de la sentencia del Tribunal Constitucional dice literalmente:

FALLO

Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4864-2016 y, en consecuencia, declarar que los arts. 107.1, 107.2 a) y 110.4, todos ellos del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

Bien, parece sencillo. Pero os reto a que defináis las frases "vender con pérdidas", "generar ganancias" y, sobre todo, la frase del fallo "incremento de valor". Si la propiedad se ha comprado a 150.000 y se ha vendido a 160.000 parece que hay 10.000€ en concepto de ganancias generadas, se ha producido 10.000 euros de "incremento de valor", ¿verdad?

Pero creo no es así. Falta saber que es eso de "valor". Y me parece que la única forma de saber que es el valor de una cosa, que me perdonen los seguidores de Ben Graham del foro de bolsa, es con una diferencia de precios que genera una ganancia o pérdida patrimonial.

 Al menos la Ley del IRPF lo entiende así:

Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble

Constituye una renta sometida a gravamen la obtención de una ganancia patrimonial  como consecuencia de la venta de un inmueble. Esta renta se entiende devengada cuando se produce la alteración patrimonial.

Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

¿Y cuáles son esos valores de transmisión y adquisición? En nuestra vivienda del ejemplo parece que son 150.000 y 160.000 respectivamente, ¿no? Pues no, cuidado que según la Ley de IRPF, hay que descontar gastos de compra, gastos de venta, impuestos (entre ellos la plusvalía, je, je), ITM-AJD, IVA si lo hubiere, notario, registro, gestoría, etc...

El  valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente

El  valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

[...]

 Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.

Y ojo a esta última frase que se nos ha colado, cuando se tributa una transmisión patrimonial se incluyen  hasta los gastos de reforma de la vivienda si los hubiere!

El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minora en el importe de las amortizaciones.

Así pues, si el pisito ha costado 150.000 y se ha vendido por 160.000, no sólo no hemos ganado 10.000€, sino que os garantizo que se ha generado una pérdida patrimonial sólo por los gastos asociados de compraventa. Y si hay pérdida patrimonial en la transmisión de una vivienda, que me perdonen los magistrados del Constitucional por esta presunción de un lego en Derecho, es imposible que haya aumento de valor de la vivienda a precios de mercado. No lo digo yo, sino la legislación tributaria en materia de IRPF.

Sólo en el tributo ITM-AJD se pueden soltar 6.000€ en la compra fácilmente. Si fuese vivienda nueva, por el contrario, nos encontramos con 15.000 de gastos en concepto de IVA nada más echar a andar. Añadir los otros gastos: de notaría, registro, comisión inmobiliaria, más la reforma de la vivienda en caso de haberla que raramente baja de 20.000€, etc (aunque reconozco que los gastos de reforma podrían incrementar o conservar el valor de una vivienda, pero depende del tiempo que haya pasado entre la compra y la venta...)...

Sumadlo todo y ya veréis como aún siendo la diferencia entre compra y venta positiva se ha generado una minusvalía patrimonial en este caso y, en mi humilde opinión, una disminución del valor. O como dice el TC, una situación de inexistencia de incremento del valor de la vivienda.

La clave es que entiende el Constitucional por "valor".

Saludos.

Ya, pero hay que tener en cuenta que la vulgarmente conocida como "plusvalía" en realidad grava el "incremento del valor de los terrenos", y la valoración no tiene nada que ver con la que considera el IRPF como "ganacia patrimonial" donde sí tendrías en cuenta todoslso gastos y siepre que lso valores de compra y venta sean correctos a ojos de la posibilidad de comprobación por parte de la Administración.

Tienes toda la razón. Pero el TC ha tumbado precisamente los artículos que definen como base imponible del impuesto el incremento del valor de los terrenos. Es decir, la plusvalía ya no tiene base jurídica. A falta de encontrar otro parámetro equivalente esto del IRPF es lo más cercano que tenemos, porque el TC ya ha dicho que lo de los ayuntamientos sacándose de la manga el valor catastral, nanay!

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/rdleg2-2004.t2.html#a107

Los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 son ya nulos. Los textos que pongo a continuación ya no existen. Ahora queda ver como continuará la cosa.

La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.

[...]

a)  En las transmisiones de terrenos, el valor de éstos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

No obstante, cuando dicho valor sea consecuencia de una ponencia de valores que no refleje modificaciones de planeamiento aprobadas con posterioridad a la aprobación de la citada ponencia, se podrá liquidar provisionalmente este impuesto con arreglo a aquel. En estos casos, en la liquidación definitiva se aplicará el valor de los terrenos una vez se haya obtenido conforme a los procedimientos de valoración colectiva que se instruyan, referido a la fecha del devengo. Cuando esta fecha no coincida con la de efectividad de los nuevos valores catastrales, éstos se corregirán aplicando los coeficientes de actualización que correspondan, establecidos al efecto en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Interesante explicación de los conceptos Solrac. Como dices, no está nada claro cómo lo va a gestionar el Gobierno pero está claro que se va a reformar el tributo en sí.

Lo que también hay que tener en cuenta son los ejemplos de Álava y Guipúzcoa, que nos llevan adelanto. En el Decreto Foral-Norma 2/2017, de 28 de marzo de la Diputación foral de Gipuzkoa y el Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 3/2017, de 28 de marzo de la de Álava, están utilizando SIMPLEMENTE la diferencia de valor de adquisición y valor de venta del inmueble para determinar si hay que pagar Plusvalía Municipal. Apuesto a que se seguirá la misma línea a nivel estatal.

Un saludo!

Sí, los ha declarado nulos cunado exite "inexistencia de incremente" pero siguen siendo válidos, a mi corto parecer, cuando sí hay incremento del valro de los terrenos, que es el objeto del impuesto.

Al ser una Ley estatal, corresponde al Gobierno el tomar medidas en 3,2,1 ... creo que el Ayuntamiento de madrid ya ha instado al Gobierno a que mueva el culo.

¡A ver si le van a meter un recurso de inconstitucionalidad a la futura normativa estatal! Por chapucero que no quede.

 siguen siendo válidos, a mi corto parecer, cuando sí hay incremento del valro de los terrenos, que es el objeto del impuesto.

Ya. Y ahora, y con efecto retroactivo pues se ha producido la nulidad, ¿cómo calculas el incremento de valor del terreno con ese texto ya anulado?

Si me dices que por diferencia de valor de compra y venta de la vivienda sin tener en cuenta gastos, como dice Lorena que ya hacen en las Haciendas Forales, cuidadín que estamos hablando de la vivienda, no del terreno. Si nos sujetamos al valor de la vivienda hablamos de otra cosa y de un método completamente distinto de valoración.

En un par de años, no hay que descartar nada jaja Sin embargo, conceptualmente, no me parece mala idea. Si compras por X y vendes por Y (descartando impuestos y demás gastos de la operación), has tenido un beneficio de Z "en tu bolsillo" por el mismo inmueble. ¿Tienes alguna idea que no sea eliminar el impuesto, ya que es la segunda mayor fuente de ingresos de los ayuntamientos?

No estaría mal, que también se entrará en el tema de la valoración de los terrenos. Por que la administración te valora el inmueble a un precio de mercado, lo de mercado entre comillas, cuando no es real.