Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Mi hermano compró un piso en Madrid en 2014 y lo acaba de vender por el doble. Pero no hay burbuja, jajaja

Muy Buen aporte al hilo gràcies a todos.

Encuanto a vivienda construïda nueva como dices estamos en unos 100.000 pisos año, la demanda és de al rededor de 200.000€ ni de coña vamos a volver a construir 1.000.000 de pisos porque eso era una locura el sobre stock nos costarà 15 años para liquidar-lo al 100%.

Como dices el preció depende de varios factores, entorno economico, nivel de desempleo, financiacion...

Si los bancos no pueden seguir dando hipotecas por que ya han alcanzado el ràtio Máximo tendran que bajar los preciós o no sé venderan pisos.

Ahora que solo te financian el 80% se requiere del 20% + 15 % de gastos.

Y como sabeis la tasa de ahorro de las familias està en minimos historicos, normal si con lo que tenemos que pagar del Alquiler apenas podemos llegar a fins de més. Esta tasa baja de ahorro sumado a que los bancos cierre el grifo també presionara a la baja el preció.

Yo solo hablo de que se produzca una corrección del 15-20% en ningun caso pienso que volvamos a ver como en 2007-2008 las Caidas del 60%

Un saludo.

Yo por experiencia, y no es mucha pero ya me vale como para darme cuenta del temita, es de que quienes siempre estan rajeando con el precio de la vivienda, suelen ser siempre los mismos que no han comprado antes porque pensaban que iban a seguir bajando, o que compraron en pleno 2007 y no les gustan que otros compraran esos pisos con un 40% de descuento.

Llevo escuchando en todos los comentarios de todos los periodicos de que los pisos estan caros y es una nueva burbuja, desde 2016, y desde entonces se han apreciado en madrid las casas un 25% y existe una perspectiva del 5% en 2018 y del 4% en 2020

Todos los mercados vienen y van, y si no has sido avispado o no has tenido el dinero sobre 2014 mas o menos, para comprar ladrillo, entonces cansa ya el constante temita de lo “inflado” que estan las cosas

En primer lugar hay que destacar que no todos los sitios son iguales, las grandes cuidades acaparan el crecimiento poblacional, por tanto no es lo mismo la venta de pisos en una ciudad que crece demograficamente, a pisos en lugares vacacionales que muchos surgieron del descontrol de la compra de muchas personas.

Es siempre el mismo tema de siempre, una lucha constante de los que tienen y de los que no tienen, ya cansa, si creeis que el precio del ladrillo va a bajar, pues no compreis, si creeis que va a subir, comprar.

Yo lo unico que os digo es de que con tipos bajos, hay compras masivas porque es mas barato, y con tipos altos, hay estancamiento masivo porque comprar es mas caro.

durante todo ese proceso el precio del alquiler puede variar todo lo que quiera en funcion de la oferta y demanda.

Si hay poca construccion, tipos altos, poca compra de casas, y poca oferta de casas libres, el precio del aquiler subira aunque esteis en un excenario de depresion o estancamiento de precios.

Lo mismo al reves

Para mejorar el sistema inmobiliario en españistan lo que se necesita no es machacar a las socimis, lo que se necesita es una ley buena anti-ocupas, con desocupacion en 24 horas, y una rebaja importante en impuestos para los particulares que alquilen pisos, de forma que fomente que el particular le salga mas rentable y evite lobis.

Si suben los impuestos, y aumentan las dificiltades de desocupacion, los precios no van a bajar nunca.

Y una ley que liberalice el suelo de toda España y que no sea una chapuza como la ultima vez

Ya, y mi tio paco el de cuenca fumaba como un carretero y vivio hasta los 100. Los datos ya dan lo mismo.

En España los datos de concesion de hipotecas desde luego tampoco apuntan a una burbuja de moemnto y si a que hay mucho margen para que se incremente la demanda. Fijaros que el importe de hipotecas concedidas es una fracción no ya de lo que se hacia en 2007 sino de lo que se concedia en 2003

 

 

Es más raro lo de tu tío Paco. Fumar como un carretero y vivir hasta los 100 años requiere de una genética privilegiada, aunque es posible.

Comprar un piso en Madrid entre 2012 y 2014 y vender ahora por el doble no es raro, es más bien la tónica habitual. Si los anuncios no los retiraran de idealista o fotocasa podrías ver pisos de 90 m2 que en 2015 todavía se vendían en la Avenida Ciudad de Barcelona, en pleno centro de Madrid, por 150 - 160.000 euros y por los que hoy piden 300.000 euros. Si eso no es una burbuja..

Saludos.

Mira quién está empezando a desinvertir en España:

Blackstone hace caja en España con la venta de inmuebles por 900 millones

https://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2019/07/05/5d1e6484468aebdc248b45af.html

 

Los que saben cómo funciona el dinero se están empezando a salir del ladrillo con jugosas plusvalías. 

Saludos

 

Los que saben cómo funciona el dinero se están empezando a salir del ladrillo con jugosas plusvalías. 

Para volver a entrar cuando estalle de nuevo.

El compañero tiene razon, la ley actual deja impotentes a bancos y fondos que si se les mete un Okupa ya no pueden hacer nada hasta pasados 2 años. Todó este tiempo és una vivienda perdida en alquiler o venta.

És vital que se pueda sacar la gente que està ilegalmente en una vivienda en 24 h y sin papeleo simplementen dando poder a la policia. Y demostrando con las escriuràs que tu eres el dueño.

Y luego toda està gente que són Okupas porquer no pueden pagar que se promueva como en el pasado un PlanE però de construccions pisos prefabricados de 30 m2 Máximo para que puedan tener un techo, però sin nada de comodidades un pisos funcional. Que se alquile por 50€/mes a gente con rentas minimas. Si quieren vivienda como hasta ahora en pisos de 3 habitacions con piscina que trabajen para pagar-lo.

Y sobre Blackstone que està empezando a hacer Caja ya sabeis el dicho, si el Rio suena agua lleva jeje

Saludos.

En primer lugar felicitarte por el debate que ha generado tú post. Este tipo de discusiones son las que hacen que merezca la pena entrar en Rankia cada día. 

Te comento de los tres argumentos que has indicado como posibles causas del aumento del precio de la vivienda : 

- Aumento del precio de alquiler.

 

Esto supondría que la mayor parte de vivienda adquirida, se ha destinado a alquiler, dado que sería la que los inversores estarían adquiriendo para destinarla a alquiler. 

Sin embargo en Madrid Centro (capital) a día de hoy hay 27.478 viviendas en venta frente a 13.589 viviendas en alquiler, es decir hay 2,02 viviendas en venta por cada vivienda en alquiler, sobre la oferta total (venta + alquiler) este último supone un 33% aproximadamente, ¿puede el alquiler con un volumen del 33% sobre el total del mercado, tener peso suficiente para determinar el valor del otro 66%? en mi opión, tiene peso, pero no suficiente como para ello y debe haber otros factores mas determinantes.

- Se ha dado la paradoja de que la cuota mensual es más baja comprando que alquilando.  

Esto es así, te diría que en prácticamente cualquier elemento que puedas comprar o alquilar, vamos a pensar en un coche, por ejemplo, alquilar (alquilar, no renting, no leasing, ni similares) un coche de gama media durante un mes puede tener un coste que vá desde los 800 euros en adelante. Y ese mismo coche comprado, tendría un coste mensual (por financiación o por simple depreciación) muy inferior.

Pasa lo mismo con equipamiento industrial, esquies en una estación de esquí, una moto de agua en la playa; o con un chaqué para una boda ... 

Lo raro sería que el precio de alquiler fuese inferior al precio equivalente (mensual, diario, ...), cosa que sin embargo si sucede en el inmobiliario, donde en casos muy determinados el precio de alquiler, es inferior al precio equivalente de su posesión, si como bien ha dicho un forero, se consideran todos los costes de posesión (intereses, IBI, seguro, comunidad+derramas, reparaciones, depreciación ...) sin considerar los beneficios fiscales en viviendas habituales adquiridas antes de finales del 2013. 

Hay sectores muy concretos donde estas paradojas son mas frecuentes que en otros sectores. Se trata de analizar y hacer números. 

Este hecho no parece que sea el que haya hecho que el precio suba

- La falta de alternativas de inversión teniendo la vivienda alquilada una atractiva rentabilidad anual.

Vamos a ver esto con números. 

A día de hoy en Madrid capital el precio medio (a granel, sin filtros) de compra es de 4.184€/m2 y el de alquiler es de 18,13€/m2 · mes con lo que la rentabilidad bruta (sin considerar gastos en ninguno de los casos) es del 5,19% 

La rentabilidad por dividendo (R/V) de los 30 valores con mayor R/V del mercado continuo español, nada exótico, es del 6,48%, es decir, una cartera seleccionada de alta rentabilidad por dividendo del mercado continuo de aquí mismo es un 24,85% mas rentable que el inmobiliario en uno de los mercados de referencia del inmobiliario patrio. (Madrid) 

Nuestro propío IBEX, aun y cuando anda de capa caída, ha dado en lo que va de año (YTD) un 9,18%, es decir un 76% mas rentabilidad que el inmobiliario.

Sin querer ponerme muy pesado con este tema, decir, que si calculamos la rentabilidad "optima" que debería dar el inmoliario utilizando el WACC (coste promedio ponderado del capital o CPPC) la última vez que yo lo calculé estaba por el 7,12%, es decir el inmobiliario en Madrid capital a día de hoy, da una rentabilidad un 36% inferior a la que debería dar. 

En mi opinión, la rentabilidad va ser que no es el factor. 

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¿Y entonces cuales pueden ser esos otros factores mas determinantes?

Ojo puedo estar equivocado, pero en mi opinión,

1. Evolución económica de los hogares :

Evolución Paro Marzo 2018 / Marzo 2019

MARZO 2018 : 3.422.551
MARZO 2019 : 3.255.084 -4,89%

Fuente : INE

Evolución Salario Mínimo en España :
2016 655,2 €
2017 707,7 € + 8,01%
2018 735,9 € + 3,98%
2019 900,0 € + 22,30%

Comentario : El salarío mínimo en España ha crecido un 12% entre 2017 y 2018, que coincide con el aumento de precios en proporción similar en el periodo 2018-2019.

2. Cambios Patrones compra / Alquiler :

2017 la casa más buscada tuvo una renta media de 450 euros mensuales
2018 la casa más buscada tuvo una renta media de 550 euros mensuales (+22% Variación)

2017 la superficie promedio mas buscada eran 80m2
2018 la superficie promedio mas buscada eran 90m2

Fuente : pisos.com

3. Demografía 

Evolución Madrid capital 2007 a 2018 : 

Subidas del 2007 al 2012 (inercia demográfica del periodo de bonanza anterior)

2012 - 2015 bajada de población (-2,9%) 

2015 Inicio recuperación 

2019  :  Población Madrid capital 3.266.126  personas (dato 1 enero) 

Del 2015 (inicio recuperación) hasta 2019 la población en Madrid capital ha aumentado un 4%, que no parece mucho en términos porcentuales, pero que si lo contextualizamos, considerando que son 125.000 personas que necesitan vivienda en una ciudad en la que la oferta total (venta + alquiler) es hoyde unas 41.000 unidades (pero que en Sep'17 eran 31.357 unidades) es un factor "disrruptor"  de mercado muy importante. 

Si ahondamos un poco mas en este cambio demográfico, veremos que la evolución tiene un patrón particular : 

Con un repunte concreto interesante a partir del 2015, que, es posible, tenga una incidencia inmediata en los precios. 

La población es "flexible" y varía en función de las condiciones económicas del medio (trabajo). En mi opinión, es la demografía como derivado y su subyacente (economía) las causas fundamentales de las variaciones de precio (alza / baja) de la vivienda, sea en venta o alquiler. 

Opiniones :

1. Desinformación : mientras que la información sobre la evolución del precio es algo habitual y continuo, no hay información equivalente en cuanto al volumen asociado y en cualquier mercado, analizar únicamente el precio, sin tener en cuenta la evolución del volumen, no aporta información completa.

2. Justificación fácil de "digerir" para el gran público : Se tiende a buscar explicaciones sencillas a cuestiones complejas y es fácil de digerir el mantra de que el precio ha subido porque hay menos oferta. Todos oímos decir "llevo tiempo buscando piso, pero no encuentro nada", oimos en la televisión que el precio ha subido y la famosa coletilla, que lo relaciona, o con el aumento de la oferta de vacacional, o con la baja oferta.

Opinión : En un mercado que tiene un comportamiento en cuanto a precios muy flexible y que tiene una operativa de fijación de precios tipo subasta, que permite adaptarse a los aumentos / reducciones a los valores a los que el comprador está dispuesto a cerrar el trato (siempre se anuncia por encima y se va recortando hasta que se casa valor de venta y valor de compra)
Quien vivía en una habitación compartiendo piso, ha visto mejorar su poder adquisitivo y se ha planteado moverse a una vivienda pequeña, quien vivía en un piso de 1 habitación, se ha podido plantear moverse a uno de 2 o 3, quien vivía en una zona peor, se ha planteado moverse a una zona mejor, de las afueras, al centro, etc ...
Todo ello con un decalaje en el tiempo que es razonable, empiezo a ver en 2016 que mejora mi nivel de renta y empiezo a pensar en mejorar donde vivo, en 2017 y 2018 todavía mejora algo mas, con lo que cojo seguridad y me planteo seriamente cambiar, como el cambio no es mas o menos "generalizado" el mercado se empieza a calentar.

La famosa "Exhuberancia irracional de los mercados"

Conclusión : El alza de los precios de compra/venta y alquiler de la vivienda es un movimiento inflacionista puro y duro, causado por 2 razones básicas, la mejora de la renta disponible / aumento de la población activa y la falta de formación / información / análisis adecuado para la toma de decisiones correctas por parte de la parte compradora. 

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La pregunta del millón : ¿si SMI del 2018 al 2019 ha subido un +22,3% veremos, en uno o dos años, una evolución alcista de los precios, proporcional, tanto en venta como en alquiler?

 

Gracias Laowei1500, excelente análisis el que expones en tu comentario.

Bien por lo que entiendo después de leer lo que dices no abría ninguna burbuja. Si No solo el efecto inflacionista.

Por lo que la teoría de esperar 3 o 4 años solo lograríamos comprar un 9 o 12% más caro que si lo hacemos ahora. Contando una subida del 3% anual que es bastante factible.

A tu última pregunta de si con la subida del salario mínimo en 2018-2019 aumento del 22,3% afectará directamemte te digo que estoy seguro que si siguiéramos una línea como la trayectoria de 2015 sin duda aumentarían los precios seguramente el doble de lo que han echo.

Pero claro tú crees que nos quedan 3-4 más de crecimientos sostenidos de las economías??

Mi opinión es que el tema de la guerra comercial USA VS China ha sido un palo enorme en la rueda del crecimiento económico y solo vemos la punta del iceberg, luego viene Europa es decir nos afectará directamemte. Tenemos en octubre la salida de BREXIT por lo que perderemos fuerza.

Yo creo que el ciclo está muy maduro por eso no llegaremos a ver el efecto de la subida del salario mínimo a 900€ ya que si se frena la economía el paro en lugar de disminuir pesará a subir por lo que los precios se mantendrán y si empeora mucho empezarán a bajar.

Yo ya he podido ver qué quitando los pisos de obra nueva la vivienda de segunda mano ya está bajando de precio ya que hay bastante más oferta que demanda no hacín de la nueva que hayas demanda que oferta.

Un saludo y gracias por tu aporte.

En mi opinión el cambio en el SMI no puede determinar ni al alza ni a la baja una modificación en los patrones de compra de vivienda. Con 900 euros no se vive hoy en España, no se llega a fin de mes. Y con dos SMI se llega justo, por los pelos. Con ese presupuesto no se puede comprar una vivienda en las ciudades donde más han subido los precios.

En mi entorno los mejor informados y más preparados, con mejores empleos, compraron en 2014 con poca o ninguna financiación. Los que compran ahora tienen otro perfil: compradores que van hasta el cuello de créditos y préstamos y necesitan financiación a 30 años. Eso implica un mayor riesgo.

Esos nuevos compradores se auto-engañan cuando dicen que "comprar es más barato que alquilar", ya que no están reconociendo que pagan en Madrid o Barcelona (periferia de la ciudad, a unos 3.000 euros / m2, que es una barbaridad) y en el centro ciudad a más de 4.500 euros m2 como media, precios de absoluta burbuja. Compran pocos m2, pisitos pequeños, con máxima financiación y al plazo más largo. El riesgo que asumen es pagar una vivienda al doble de lo que vale por m2; y si baja el mercado y necesitan venderla? Quién se la va a comprar a esos precios? Y si se endurece la concesión de préstamos y los que van hasta el cuello no pueden seguir comprando? Crees que el comprador que va con efectivo en la mano va a comprar a 3.000 euros m2? La respuesta es que no.

Si se suman todos los impuestos de la compra, todas las cuotas hipotecarias durante 30 años, todos los gastos, incluidos comunidad, derramas, portería eventualmente etc no salen las cuentas, no sale de ningún modo que comprar sea más barato que alquilar. Con el agravante de que se está pagando por la vivienda el doble de su precio real.

Lo que pasa es que la gente dice "he comprado por x dinero" y no le suman el % de impuestos, gastos, seguros y vinculaciones y todo lo que comporta costes. No son conscientes de que los precios de la vivienda pueden bajar a plomo si la economía frena.

Tampoco recuerdan que en la última crisis el PIB subía fuerte un año y cuando comentó la crisis el PIB ya se hundió el primer año de crisis, y luego siguió bajando durante años. Los del mantra de "la vivienda nunca baja" tampoco miran por ejemplo a Suecia o Noruega, donde la vivienda ya está bajando.

Saludos