Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Buenas, si es "el piso de tu vida" para qué vas a esperar; me refiero, que yo soy de los que prefieren esperar a ver cómo evoluciona esto tras el confinamiento, pero, primero que nadie tiene una bola de cristal, y segundo, que dice un refrán que "viejo se quedó de tanto que la esperó (me lo acabo de inventar Xd). Me refiero, que si el piso os gusta, y no lo veis excesivamente caro pues adelante, y no perdéis 3000 euros.

A veces en los foros (y en la vida) esperamos que alguien nos diga lo que queremos que nos digan, que nos seduzcan y nos den ese "empujoncito" (yo el primero), es decir, la decisión es tuya; como ya se ha comentado por aquí, en unas zonas va a bajar más que en otras (no es lo mismo en Madrid donde vivo que en una zona costera que se nutre económicamente del turismo en mayor medida), creo que será algo asimétrico; no es una regla matemática, ni el primer condicional, de que al haber confinamiento va a bajar el precio de los pisos en toda España.

Y como dije en un anterior post, yo creo que los pisos no van a reflejar una bajada (al menos una bajada pronunciada) ya mismo, creo que esto va para largo si el desempleo que va a haber se alarga en el tiempo; si yo tuviera un piso para vender, a no ser que tuviera la extrema necesidad de venderlo ahora, lo quitaría del mercado y esperaría un tiempo; creo que en el tema de los pisos nadie sabe a ciencia cierta si ha acertado en comprar o vender en el momento exacto, pero sí que te digo, que por el principio de prudencia, yo no compraría aún, pero al menos, y en esto casi todos  estamos de acuerdo, que no tiene sentido que suban los precios en un tiempo, así que tenemos ese margen temporal para observar el mercado y como un ave al acecho,, resguardado y tranquilo, alzarse al vuelo en el mejor momento para coger la presa.

https://www.expansion.com/ahorro/2020/04/25/5ea2c70be5fdea9c098b4613.html

Los precios del inmobiliario se van a hundir. Entre la bajada del crédito y el aumento del paro tenemos por delante la tormenta perfecta.

Muchos jóvenes que fueron a compartir piso o probar suerte a las ciudades se van a volver a casa de sus padres, dejarán de alquilar..

Y los inmigrantes en cuanto suba el paro se vuelven todos a sus países de origen.

https://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/10503744/04/20/El-precio-de-la-vivienda-usada-caera-un-15-mientras-que-la-nueva-resistira-en-el-medio-plazo.html

Creo que en pisos de segunda-mano Quién antes baje los precios venderá y el que sea reacio a bajar se va a quedar con el piso a largo plazo.  El paro por las nubes y la confianza del consumidor está por los suelos. 

Llevaba siguiendo este foro un tiempo, se han expuesto cosas que me han hecho reflexionar mucho y a ciertos foreros les tengo sincero respeto. Hoy leyendo una noticia, me ha recordado a otra noticia anterior al coronavirus y quería compartir lo que me hace pensar... porque no lo acabo de tener del todo claro y creo que podéis contribuir con vuestra visión.

Noticia 1: 16 de Febrero de 2020. La herencia más grande de la historia. En la noticia indican que el conjunto poblacional en la franja 20-40 tendrá la mayor herencia en forma de "ladrillo" de la historia. Recibirán esta herencia aproximadamente a los 60 años de edad.

Noticia 2: 26 de Abril de 2020. La generación arrollada por dos crisis. En la noticia señala que aquellos en la franja 30-40 ha sido golpeada por dos crisis, en conjunto no ha tenido acceso ni a independizarse, ni a una carrera profesional fructífera. 

También hay que considerar la pirámide poblacional española, la previsible ausencia de flujos migratorios de entrada, el hecho de que el mayor impacto del paro cae sobre esas franjas de edad, y que esas franjas de edad (25-45) suponen el 50% de las compras de vivienda.

Punto 1: A 20 años vista... va a haber muchísimas más casas que unidades familiares. Y casi todas tendrán 1, parte de una o más de una (compradas + heredadas). 

Punto 2: El gran segmento "comprador", de 25 a 45 años de edad, ha sido muy castigado con las crisis. Los que no hayan comprado a estas alturas, ¿podrán y querrán comprar teniendo una herencia "a la vuelta de la esquina"? (a un rango de precios entre los actuales y los <actuales -20%>).

En definitiva, creo que en España los precios a entrada de 2020 estaban muy inflados (20%-30%) por la realidad económica del momento y las perspectivas demográficas. Creo que la realidad después del coronavirus es que los precios se tienen que corregir aproximadamente acorde con la caída del PIB, quizá más... Los precios para un mercado donde la gente pudiera acceder estarían por tanto entre un 30% y un 40% por debajo de los de Enero de 2020. Esas caídas no estoy seguro de que las veamos... pero me da que si no las vemos la salida del inmobiliario de esta crisis va a ser muy lenta (cada año compensará más esperar a la herencia más grande de la historia, cada año entrará menos gente en el segmento comprador).

Lo que demuestran las series históricas es que el precio de la vivienda tiene una correlación con el PIB. Si el PIB baja, el precio de la vivienda cae, lo cual además está ligado a un aumento del desempleo.

A este factor hay que añadirle las particularidades de esta crisis en lo que se refiere al impacto del turismo y por tanto sobre el alquiler turístico. Además, si bien el ladrillo es un valor refugio, al menos en España no existen las mejores garantías para invertir (véase moratorias recientes y demás políticas ideológicas de brocha gorda).

Normalmente existe un desfase entre caída del PIB y bajada de precios, pero lo del rebote en V está muy bien el mundo de Walt Disney. Aquí vamos para una crisis de años y cuando más dure el confinamiento, peor. Las previsiones más optimistas hablan de un 10-13% de caída del PIB.

Abróchense los cinturones.

Parece que estás enfadado, es una lástima.

La cuestión es si una potencial bajada de la demanda puede o no mover los precios hacia abajo. No se trata de desear nada, la tendencia estaba ya ahí incluso antes de esta crisis del coronavirus que ha demostrado que ciertas inversiones (como los alquileres turísticos) no son a prueba de bombas como muchos querían creer. Los precios de ciertas ciudades ya estaban totalmente fuera del alcance de la mayoría de familias, y 2019 ya mostraba signos de debilidad en el crecimiento de precios y operaciones. ¿De verdad crees que hace falta ser nostradamus para prever que la crisis del coronavirus acentuará esta situación?

Creo que la discusión ya no debería ser sobre la caída de precios, es un hecho que va a pasar.

El debate "sano" e interesante es en cómo se va a recuperar. O es que la gente que lleva años deseando una crisis y/o caída de precios de la vivienda piensa que solo puede bajar indefinidamente? Al igual que todo lo que sube baja, también vuelve a subir.

Mi bola de cristal me dice que esta crisis es diferente al del 2008. La recuperación tardará menos, principalmente porque:

Feliz lunes :)

Totalmente de acuerdo en que esta es una crisis diferente a la del 2008. Y en que los precios van a bajar y que el debate es entorno a cómo se va a recuperar (y en cuanto bajarán primeramente). Los puntos que indicas, son ciertos... no obstante les pongo "peros":

- "El crédito está más barato - el perfil de hipotecados es más solvente". No obstante, va a haber una contracción del crédito: el mercado estaba dando signos de agotamiento y ahora las condiciones van a ser más estrictas si cabe -si regentas un restaurante con estrella michelin igual no te lo dan-.

- Dices que" no hay un exceso de stock de viviendas". Esto no lo veo. En 2009 había 46.24 millones de habitantes y 24.9 millones de viviendas, en 2019 46.94 millones de habitantes, 25.7 millones de viviendas -2018- (fte.: LaMoncloa.gov). Los datos de stock de vivienda nueva ciertamente son ahora menores, pero tampoco una barbaridad: 583.000 en 2008, 460.000 en 2018 (en ese período, se han vendido 4.5 millones de viviendas). 

No digo que no vayan a subir, claro que lo harán. Pero a día de hoy no veo motivos para que los precios de Enero de 2020 se vuelvan a ver en mucho mucho tiempo. Como comentaba en un post anterior, no veo de dónde va a salir una gran demanda de piso, con la que va a caer, con la evolución demográfica y si poco a poco las herencias empiezan a ser más gruesas en "ladrillo". Quizá si de esta crisis se cambiara el modelo urbanístico se podría generar una demanda sustancial... 

sumale la situaciona de los tipos, que q muchos han aprovechado los bajos tipos para endeudarse al limite, veremos si suben algo los tipos q hacen los precios de la vivienda, sumale la demografia q cada vez hay mas pisos heredados con menos herederos, sumale q van a bajar los salarios de los jovenes junto a mas desempleo, sumale q van a bajar las pensiones y en mi entorno por lo menos los jubilados cuentan con mas de una vivienda y pocos ahorros(lo sensato seria vender alguno)

Chapo!! El tiempo te ha dado la razón 

En mi opinión a la falta de demanda por 1) recepción de herencias y 2) inversión de la pirámide poblacional, habría que añadir un cambio de mentalidad. En España ha aumentado mucho la movilidad geográfica en el curso de una vida laboral. La gente se mueve más y cambia más de empleo. Por esa razón comprarse un piso no es práctico. Es más práctico alquilar, sobre todo para familias con sueldos altos que pueden invertir sus ahorros en renta variable o en un negocio y con ello pagar un alquiler y obtener además una rentabilidad extra.

El peso del inmobiliario sobre el patrimonio de una familia suele decrecer con el nivel de renta de la familia, con pocas excepciones.

Es decir, compran pisos los que no tienen otra opción vital, familias con salarios medios - bajos, precisamente el segmento de población más golpeado en caso de crisis. Ya habéis visto el paro hoy.. tremendo, y no recoge el impacto del COVID, sólo una parte pequeña:

El virus solo afecta a dos de las 13 semanas durante las que se realizó la encuesta, que tampoco tiene en cuenta los ERTE.

Las horas trabajadas se desploman un 4,25% sobre el año anterior

EPA: el paro sube hasta el 14,41% tras destruirse 285.600 empleos en el primer trimestre  »

Saludos

El artículo lo podrían haber titulado también "zulos inhabitables a precio de oro":

El confinamiento ha puesto en evidencia la falta de terrazas, espacios flexibles, luz natural y ventilación de millones de casas

https://elpais.com/economia/2020-04-24/las-verguenzas-de-los-pisos-espanoles-quedan-al-descubierto.html

Cuanta razón 

Se ve ahora en idealista y similar cada “casa” de entre 15-30 m2 en Madrid centro donde en una misma estancia tiene un cacho de cama, al lado dos mini sillas más una minimesa más algo a lo que se llama cocina y por suerte un mini año separado en estancia independiente a todo lo demás, todo ahí muy bien juntito y con ausencia de ventana o algo parecido a ello en su mínima expresión, algunas de estas “casas” con techos abuhardillados lo que hace aún más quitar metros y ser aún más pequeño de lo que es.

Y todo ello a un precio de venta o alquiler elevadísimo  para lo que es.

Yo por suerte no vivo en esos zulos pero sí que en una vivienda sin terraza y la verdad que se me van los ojos a las casas con terrazas, cuando todo esto se calme, veré la posibilidad de cambiar y mejorar.

Saludos 

 Yo lo veo más como una CAUSA EFECTO es decir la causa es el elevado precio que se paga de alquiler. Y el efecto que al aumentar la demanda de compra de pisos tanto por parte de los inquilinos que pasan a ser propietarios como de los nuevos propietarios que compran el piso para alquilar y sacar una rentabilidad a un dinero que no quieren meter en bolsa ya que el mercado está muy volátil, 

hay opiniones para todo, como dice howard marks  nadie sabe lo que pasara

en un foro buscamos el sesgo de confirmacion. que nos digan lo q ya tenemos decidido

mi respuesta - no se si habra implosion o subida