Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Zackary, no crees que la mayoría de personas en realidad no quieren vender su bien inmobiliario? Creo que es como un "Ponlo ahí a ver si alguien da el precio de hace 3 meses"?

Me refiero a que no puedes pretender vender una casa por lo que te costó,mas impuestos,mas reformas despues de un largo tiempo!

Voy a utilizar los datos del Banco de España porque creo que son los mas fiables que se pueden tener ahora, pero si tu tienes otros de algún organismo oficial podemos sustituirlos y utilizarlos. Además hay que tener en cuenta que son los que ellos ven como el peor escenario posible.

Efectivamente para que el PIB español se recupere con los datos del Banco de España en 2022 todavía faltaría alrededor de un 5% respecto al año 2020. También estoy de acuerdo en que la masa salarial es importante. Pero vayámonos a la subida/bajada de precios de la vivienda. 

Con la bajada del PIB del 12,4 del año 2021, habrá una bajada de precio de la vivienda que yo creo que será no muy grande, en torno al 5-10% y por supuesto habrá una bajada de la masa salarial. Si seguimos el mismo planteamiento, en 2022 hay una subida del 8.5% PIB, habrá una subida de la masa salarial y por tanto una subida del precio de la vivienda con respecto a 2021. Aun así España no llegaría todavía los niveles pre-covid.

Díselo a los propietarios. Para ellos el concepto segunda mano parece ser que no existe. Pero no te extrañe, viven en la galaxia paralela de precios burbujeados.

Olvida usted otros muchos aspectos importantes (cómo seguramente yo también olvido otros tantos).

Un parámetro fundamental a la hora de estimar el precio de la vivienda es el número de hogares que se forman versus número de viviendas disponibles.

Viviendas disponibles va a ver un pico entre muertos, etc.

Pero hogares más que formarse estamos en picos de divorcios (y eso que normalmente es tras el verano) así que se junta una cosa con otra.

Mucha de esa gente divorciada no le va a dar para irse sola y volverá a casapapis o tendrá que compartir piso con sus amig@s divorciad@s.

Cuando hay un divorcio normalmente uno de los cónyuges se queda la vivienda principal donde vivirán los hijos de ambos. El otro cónyuge como bien dice tiene varias posibilidades entre ellas las que acaba de exponer y también tiene la posibilidad de comprar/alquiler otra vivienda. Con esta ultima posibilidad habría un demandante más de vivienda sin que desaparezca el otro demandante por lo que la demanda aumentaría. También aumentaría la demanda de otro piso si ese cónyuge se fuera a vivir con otro divorciado/a.

Efectivamente hay otros muchos aspectos importantes pero creía que usted había dicho que lo fundamental era la masa salarial.

Conforme está la natalidad...Y conforme están los salarios...Y conforme está el paro...

Me temo que la única opción de mucha gente sería casapapismo.

Es posible y seguro que ocurre en algún caso. Pero tras un divorcio, normalmente, ambas partes viven económicamente peor. Digamos que una sociedad matrimonial ayuda a reducir costes... Si te divorcias en plena crisis económica (cosa que no va a ocurrir tanto como se pensaba a raíz del confinamiento, precisamente por motivos económicos... a raíz de la crisis de 2007-2008 los divorcios se redujeron un 20%... y aún no se han incrementado, esa crisis, realmente, aún no la habíamos superado), no van a estar las cosas para tirar cohetes. Creo que la contribución que tú planteas al incremento de la demanda va a ser más bien marginal. De la crisis 2007-2008 las historias que circulaban a raíz de divorcios eran más bien tristes (nada de piso de divorciados, que... suena hasta muy divertido!).

Lo que sí veo es que en los divorcios que ocurran en parejas sin hijos, ambos pedirán la venta de la propiedad. Pero es mal momento para vender... Pero mejor tener el 0.5 del 80% de lo que esperabas, que seguir pagando, obtener 0, y tener más gastos. Y quizá en ese caso ambos aprovechen ese dinerillo y que los precios bajan para meterse a comprar una casa cada uno... pero al banco igual no le convence la idea... quizá que las casas de 1 o 2 dormitorios subirán en demanda a raíz de ello... 

No se, es muy complicado... yo creo que los divorcios realmente no van a contribuir mucho. Los fallecimientos, impagos, crisis, desempleo seguramente más, mucho más.

Se ha hablado de un tema que hace tiempo analice, y es el a siguiente. Si un piso te cuesta 100, más impuestos, notario y alguna mejora que se haga, el total puede ascender a 120.
Si el propietario quiere vender en corto espacio de tiempo, no lo va a poner por 120 sino por 140, para ganar algo, porque incluye los impuestos y notario como precio del piso cuando no es así. 
Esto pasa por esta costumbre de decirte que un piso vale 100 +IVA, mientras que si compras un coche te dicen 20 y no 18 + IVA
En resumen, que el precio se infla porque todo el mundo quiere incluir en el precio del piso hasta el parking que pagó mientras estaba en el notario 😄
Yo, que he tenido la mala suerte de comprar 3 viviendas, y las 3 caras, me gustaría que me dierais algún consejo. Vender alguna ya veo que no es el momento. 
Alquilar es lo que estoy pensando, pero de verdad que no veo que compense porque con lo que cuesta la vivienda, luego compra electrodomésticos, poner aire acondicionado, armarios, etc... Para pedir 700 euros creo que no se amortiza en la vida. Teniendo en cuenta que la ganancia no es limpia porque hay que quitar comunidad, ibi, arreglos... Lo pienso así y me arrepiento de haber comprado. 

Y encima te comes la protección.

Efectivamente. Y otro tanto por la enajenación mental de los propietarios con respecto al precio actual (real) de venta.

Si usted compró en plena burbuja y sobrepago, por ejemplo, un 50%, es de ilusos y de losers pensar que alguien va a sobrepagar otro tanto no estando en dicha burbuja.

Por no hablar de que a los pisos de segunda mano hay que hacerles reforma o cuanto al menos un buen repaso que lógicamente debe ir a cuenta del precio de partida del "antiguo" propietario.

La gente, por lo general, cree que es más lista que los demás y que ahí fuera hay primos que van a pagar lo que pagó él plus sus impuestos, plus tus impuestos, plus el beneficio que quiere tener él, plus la reforma de cómo te va a dejar el chabolo.

Y lo que no se dan cuenta es que ¡LOS PRIMOS SON ELLOS!

Desde luego. Y por lo visto no entienden eso de "rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras" o no quieren entenderlo. Creo lo de "los pisos nunca bajan" también es algo que les gusta mucho. Se piensan que estamos todavía en el escenario inflacionario de los años 80-90.

Hoy acabo de ver un piso en el centro de Sevilla, buena zona, de 33 m2 por 220.000 euros. Imaginemos que haya un listo que pague 180.000 euros. Saldría a 6.000 el metro. Lo mismo que en Goya. Muy cerquita ya de París o Londres jijiji.

Invertir en vivienda a corto y medio plazo aunque es más estable que la bolsa no deja de tener un riesgo. Mucha gente que compra para reformar y vender pueden verse atrapadas no pudiendo recuperar parte de la inversión.

En un comprar para alquilar la rentabilidad del alquiler es independiente de las fluctuaciones del precio de la vivienda. Puesto que se calculó con el precio de compra y no con el precio de la vivienda tiempo después. (Ojo el precio del alquiler si cambia la rentabilidad).

La rentabilidad que se genera por la revalorización de la vivienda es la que más se pone entredicho y puede ser peligroso jugar con ese beneficio a corto plazo.

El tema viene porque un forero cree que la demanda de pisos bajará por el incremento de divorcios producidos por el covid. Yo opino que los divorcios normalmente lo que hacen es crear demanda, si no a corto plazo porque en un principio esa persona se irá casa de sus padres, si a corto-medio plazo ya que una vez se haya estabilizado buscará volver a independizarse. Mismamente en el ejemplo que pones de parejas sin hijos divorciadas se crea la demanda de una vivienda.

Yo también creo que el aumento de la demanda por esta causa es marginal, pero todo cuenta. Seguramente haya otras muchas causas por las que la demanda bajará mucho más proporcionalmente.