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Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria

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Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
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Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
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#1

Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Hola,

Os cuento lo que me ha ocurrido. Hace unos meses quise comprar un piso, sin embargo no puede adquirirlo porque el piso era una herencia de tios a sobrinos, es decir, estaba vinculado al artículo 28 de la Ley Hipotecaria y por tanto tenian que pasar 2 años para poder formalizar la compra.

Este artículo me ponía en dos situaciones:
1) La operación tenía un riesgo por si aparecía un heredero. Algo improvable, pero da miedo ante una operación de esta magnitud y por el desconocimiento de la vida de los antiguos propietarios.
2)  Muchos bancos no daban hipotecas o con condiciones poco agradables para algunas de las partes.

Por lo que finalmente, la venta no se produjo y la inmobiliaria me aviso hace unas semanas de que hoy (3 de Septiembre), el artículo 28 de la Ley Hipotecaría era eliminado. El problema importante es... ¿Es retroactivo? ¿Los bancos van a considerar estos inmuebles con las mismas condiciones que los demás? Y también muy importante: ¿Los herederos actuales pasan a ser "herederos de pleno derecho"? Es decir, puedo hacer una compra sin riesgo a la aparición de un heredero.

Llevo todo el día al teléfono, hablando con la inmobiliaria y con algunos de los bancos con los que trabajo habitualmente (BBVA, Bankinter e ING). Todos estamos investigando que pasa a partir de hoy. De momento parece que nadie tiene una respuesta clara y nadie ha movido ficha en cuanto a lo retroactividad de esta medida. ¿Alguno sabéis algo? No somos los únicos interesados en este piso y por tanto, él que primero tenga garantias de poder comprarlo sin ninguna traba comenzara la operación.

- BBVA me ha dicho que todavía no tienen una directriz aunque creen que si que es retroactivo
- Bankinter me ha dicho a principios de semana que su departamento legal de momento les ha comunicado que no es retroactivo. Solo será para nuevas herencias.
- ING me ha dicho que no les han comunicado nada todavía.

No encuentro todavía los mensajes claros que necesito. Más alla de lo que me ha comunicado Bankinter y que sonaba a "de momento es así, mientras nos lo pensamos"

Gracias.
#2

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Hola,

Que cosas más raras te han dicho los bancos, lo que pasa es que no has hablado con la persona adecuada, la mayoría tararea la canción y algunos pocos cantamos.

Compra la casa.

Saludos 
#3

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Hola

Quiero comprarla, pero necesito que algún banco me de la confirmación. Los propietarios ya han pasado por un contrato de arras que no se han podido conseguir porque los bancos no daban hipotecas, e inmobiliaria/propietarios no aceptan reservas si no hay una garantía de que podremos conseguir una hipoteca.

Si conocéis algún banco que ya haya dado su respuesta oficial a ello, sería útil para tener una confirmación y poder proceder con ello.

Saludos.
#4

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Hola,

Dile a los de la inmobiliaria que espabilen que va tocando. Ya ni te digo al banco pero vamos que el tema no puede estar más claro.

Artículo 28 eliminado es que esta eliminado. Para el banco, para la inmobiliaria para el propietario y para ti.

Que ha salido una ley, fin de la cuestión, más sencillo no puede ser.

Que crees que el gestor de ING que trabaja para sevirform se lee el BOE. Yo creo que no.

Saludos


#5

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Hola

Con la inmobiliaria estoy presionando por ello, pero el problema es que hay otras personas interesadas y como no ven el tema claro. Quieren que quien haga la reserva tenga una respuesta afirmativa de algún banco.

Y sobre los bancos, dices que hay que hablar con la persona correcta y que el gestor de ING no se va a leer el BOE. Totalmente de acuerdo en ello, pero si que espero que haya algo así como una "asesoría jurídica" que se preocupe de estas cosas y tome una decisión a nivel empresarial de cual es la política del banco respecto a la eliminación del artículo. No hay una forma de que yo como particular pueda saber que decisión van a tomar sino es conversando con un gestor o que el banco lo publique de alguna forma.

Pienso lo mismo que tu, que la eliminación del artículo es clara, que el efecto parece que es retroactivo y que por tanto podría comprar el piso. Pero necesito que algún banco me de luz verde a que esto se va a poder hacer, sino la inmobiliaria no me va a dejar acceder a reservarlo.

Si alguien conoce algún banco que ya esté concediendo hipotecas en estos escenarios que me lo diga, porque no me importa irme a entidades bancarias que sean más agiles tomando decisiones.

Saludos.
#6

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Hola,

Todos los bancos están concediendo. Todos son Todos y yo me dedico a esto, vamos que lo hago de forma profesional.

Respuesta elaborada y molona para que te quedes la mar de tranquilo, el artículo 28 no es una carga que sale en la publicidad de la nota simple de la vivienda. Si se revoca el artículo 28 pueden pasar dos cosas que no haya esa publicidad o que se pueda realizar queja en el registro por la que se le solicite a registrador explicacion formal de porqué sigue figurando el artículo 28, aquí pueden pasar otras dos cosas la primera que hay abierto un proceso judicial por reclamación o la segunda y más dudosa que el registrador tenga la misma caraja que el del banco cosa que dudo ya que ese error puede salirle caro.

Así que, señaliza la vivienda si la quieres comprar. Por cierto ya te digo yo que en los tiempos de artículo 28 ING financiaba el mismo. 

Saludos 



#7

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Hola

Yo estoy tranquilo, desde el viernes pasado cuando empecé a ver todas las noticias sobre el tema, creo que me van a poder dar una hipoteca y el artículo 28 desaparece. Soy de tu opinión y el viernes intente hacer la reserva.

Pero el problema no soy yo. Son los vendedores e inmobiliaria, como ya han pasado por un proceso de compra fallido por culpa del artículo 28. No aceptan reservas hasta que haya una prueba de que el banco vaya a dar hipoteca al comprador, y eso solo puede pasar si un banco me lo confirma o si anuncia el tema a "bombo y platillo". Yo no me dedico a ello como en tu caso y si me exigen esto para poder comprar, necesito aportar dicha prueba.

Si tan seguro estas y hay alguna forma de demostrarlo, si hay alguna prueba de ello, pasamela y la intentare presentar a la inmobiliaria. Cuando interactuo con gestores bancarios sean del banco que sean, todos me dicen lo mismo: estamos esperando a que nos digan algo al respecto.

Saludos.
#8

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Hola,

Sabes pedir una nota simple? 😉

Saludos 

#9

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Hola

No tengo claro lo que es. Sé que es un documento que se pide para formalizar una hipoteca y que habla de la situación legal del piso. No se que me puede aportar extra pedir dicho documento ahora, ya que si vendedores e inmobiliaria no aceptan reservas sin una prueba de que el banco nos podría dar hipoteca.... no es un documento que me sea útil para formalizar la reserva que es lo que necesito ahora.

Saludos. 
#10

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Hola,

Llegados a este punto creo que necesitas ayuda profesional, busca un bróker.

Saludos 
#11

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria

Top 10
W. Petersen
No sé si @jabarrio lo podrá confirmar, pero se me ocurre que si se pide una certificación de los asientos de la finca, que se entre otros asientos se certifique el de la carga del artículo 28, como con las certificaciones los registros deben antes cancelar todas las cargas caducadas, es posible que se cancele la inscripción del artículo 28,por derogación, claro está si tal derogación alcanza a las cargas existentes antes de la reiterada derogación. Porque si solo afecta a futuro, tal certificación no tendría los efectos deseados. 

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/

#12

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Yo os hago resumen de lo que voy averiguando, porque el caso se las trae...

Por una parte, me acaban de informar que el departamento legal de Bankinter sigue en la idea de que solo conceden hipotecas si la herencia es posterior al 3 de Septiembre. Es decir, no consideran que haya esta retroactividad que en muchos sitios mencionan.

Por otra, BBVA me ha pedido precisamente una nota simple para que su gestoria y el registro lo puedan hablar. Entiendo por lo que sugería @jabarrio que ahí debería indicarse si había algún problema respecto al artículo 28 y que esto debería de desaparecer al pedir la nota simple en fecha posterior al 3 de Septiembre. Pues bien, la sorpresa es que hablandolo con la inmobiliaria me han pasado la nota simple que pidieron en Febrero (cuando el artículo 28 estaba vigente) y no hay ninguna referencia a ello en este documento. Es algo que el banco encontro al estudiar el piso y saber que los herederos, no eran herederos forzosos.

 
#13

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Hola,

Efectivamente ese es el tramite o parecido con solo una mención, el artículo 28 no es una carga es una limitación legal que aparece reflejada en titulares. Aparecerá fulano de tal con titularidad 100% blablabla y después de los porcentajes aparece : limitación artículo 28 de la ley hipotecaria según inscripción X.

Si esta limitación ha sido revocada no puede aparecer. Esa limitación se publica con la titularidad debido a que es ahí donde debe estar por si aparece un hijo del fallecido.

Vamos que se pide una nota simple y si aparece la publicidad se solicita rectificación formal.

Saludos 


#14

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Estoy en el mismo caso que comentas, intentando comprar. Hemos intentado en el registro pedir una nota simple, sigue saliendo el art28, no nos la quitan ni el registrador dice saber cómo quitarla, según él no hay disposicion de ley y no es retroactiva.... Nos manda a que el propietario presente una instancia legitimada notarialmente pero que tampoco lo tiene claro que la puedan quitar. Mi cara era un poema..

El banco Santander me acaba de comunicar que me vuelve a denegar la hipoteca, a partir de el 3 de septiembre desaparece para las anteriores nos siguen pidiendo que pasen los dos años.. Es a la conclusión y como va actuar este banco, me dicen.
 Esto es absurdo, no sabemos ya que hacer ni el de la inmobiliaria ni los vendedores. 

Os leo por si hay alguna novedad...
#15

Re: Fin del Articulo 28 Ley Hipotecaria
Hola Miguel,

Veo que tenemos un problema parecido. En mi caso además hay una cosa más rara y es que en mi nota simple no aparece el artículo 28, pero la inmobiliaria me dice que el piso no se pudo vender hace unos meses a otras personas por este tema. Y en el BBVA me han dicho que a veces no aparece en la nota simple, pero que cuando se investiga pues sale. De hecho, inmobiliaria, herederos y yo somos conscientes de la fecha de fallecimiento de la pareja y que heredaron los sobrinos por no tener descendencia.

Lo que he conseguido averiguar tras decirme mensajes muy confusos es que ING si que concede hipotecas a pesar del artículo 28 (por si quieres tirar por este camino). La parte que no me acaba de gustar es que no estamos protegidos legalmente ante la aparición de un heredero, cosa improbable pero que da mucho miedo.

Estamos pensando en coger la hipoteca de ING y correr el riesgo. ¿Hay alguna formula que conozcáis y que nos de seguridad si un heredero apareciera? Me explico, no sé si hay algo que se pueda hacer ante notario o que un abogado pueda crear un contrato entre comprador/vendedor donde en caso de que algo así pasara, toda la responsabilidad cayera sobre el vendedor. La idea de quedarte con hipoteca y perder el piso es aterradora.

Saludos.

PS: Miguelmf, cualquier novedad que tengamos, nos vamos informando. No vaya a ser que uno encuentre una forma de salir de este sinsentido y nos podamos ayudar mutuamente.