Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

Uno que me quería comprar el piso, pero al final no, porque compró uno en el barrio de al lado donde hay una universidad, para alquilar a universitarios... pero años después empezó a operar en la zona una mafia de okupación, en ese barrio hay en esta época "ojeadores" que vigilan cuándo los estudiantes dejan el piso para inmediatamente tomar "posesión" del mismo y realquilarlo a inmigrantes por un precio inferior a mercado. Luego denuncias y dos años para echarlos, dos años que has perdido de alquilarlo y además los arreglos. No sé, son muchos riesgos lo de alquilar, más con la okupación institucionalizada que va a más.

Si puedo te pongo la foto de un producto para desatascar la tubería, es industrial con lo cual no sé donde se puede adquirir, porque en la empresa lo compramos al proveedor de productos de limpieza. Pero ojo con guantes y mascarilla, además no se debe utilizar mucho, seguro que es corrosivo y a largo plazo se irá comiendo algo del pvc de las tuberías.

Pero eso nunca en el aparato ... hay que sacar el tubo que va al desagüe y ponerlo ahí.

Es curioso este hilo.
Los que no tienen pisos
Alguno quiere obtener rentabilidad sin riesgo.
Otros hablan de los mil problemas del alquiler, okupas incluidos.
Los hay que hablan de inversiones mejores.
Los que tienen pisos alquilados y conocen la realidad entre los que me incluyo.
Mis pisos están reformados, se entregan impecables y alquilo siempre sin agencias y por debajo del precio de mercado.
La rentabilidad es menor que la que dicen.
Los problemas son menores de lo que se dice. Okupas en 40 años ninguno. Tengo 4 pisos y compensa con creces el cobro de los alquileres las escasas molestias.
Las inversiones también tienen sus problemas . Los fondos indexados por ejemplo perdieron en 3 meses en 2020 un 20%, el año 2022 perdieron un 13% y como todo suben y bajan. Los depósitos ahora dan algo pero hace 1 año no daban nada y me hace gracia los que dicen lo que dan los depositos y hablan del 4%, para ello cogen el que mas da y se olvidan que si hace 6 meses daban el 2%, su dinero esta al 2% y no al 4%.
En resumen, el papel lo aguanta todo.

En cuanto a rentabilidad  @juan-lackland @alfon1974, es evidente que se calcula sobre el valor de inversión, pero la realidad puede ser otra, te pondré un par de ejemplos nuestros. en 1997 adquirimos la primera finca para alquilar, 57 m2, lo tengo anotado en una carpeta, pero mas o menos el coste fueron 72.000 € (impuestos y gastos incluídos) unos 3.500 € de mobiliario y la financiación hipotecaria fue de 50.000 , entonces ¿realmente como habria que calcular la rentabilidad? sobre la inversión real de cada momento, en nuestro caso fue de aproximadamente de 25.500 €. El primer alquiler fue de 45.000 pts. (271 €) es decir 3.252 € al año, tendría que buscar muchos papeles, pero incluyendo intereses de la financiación, los gastos irían sobre el 20% de los ingresos, porque hay que considerar los intereses de la deuda,  3.252 x 20% = 650 redondeados, rentabilidad financiera 2.750 aprox. sobre una inversión real nuestra de 25.500 €. Obviamente cada año como "hay mas parte nuestra que del banco", la cosa va variando.

En el 2001 compramos otra finca a un banco, 104 m2, financiaron al 100%, esto es raro pero cuando "la finca es suya", se olvidan bastante de los porcentajes si la demanda es solvente. Contando con las obras que tuvimos que hacer, detalles, la inversion total fueron casi 110.000 € y la financiación de 72.000 € (12 millones de pesetas) ¿Cúando invertimos? pues 38.000 € ... el primer alquiler fueron 65.000 pts. (390 €).

En todos los casos, y en las posteriores compras también, el primer importe de alquiler mas o menos nos cubria el 60-70% de la cuota. De alguna forma la casa es tuya a medias con el banco, y los inquilinos al principio están pagando sobre el 60-70% de la cuota, que al cabo de 8, 10 ... la están pagando toda !!!! aunque tienes que reinvertir dinero para mantenimiento, esto debe ser regular. 

Eso si la parte más importante es el acierto con los inquilinos, si la cagas ahí, los gastos se multiplican ..... y si tienes varios alquileres, la mera estadística te dice que algún días "vas a recibir", sin embargo no te lo puedes tomar de este modo, esto va de medias, de la misma manera que uno no puede considerar que los intereses de la deuda son del 4%, porque es así ahora, pero no fue así hace poco, ni hace 10 años, y probablemente tampoco lo será en dos o tres años futuros. El negocio del alquiler, a mi entender, es de largo plazo, de medias en ello, no es un tema de cosas puntuales, tanto en lo que afecta a rentabilidad como a gestión del negocio. 

En el piso que te indico de la inversión de los 110, un viernes por la noche, nos llama el inquilino que no tiene agua caliente, consigo que vaya un lampista y lo que me temía, la caldera no tiene remedio, no hay recambios, petó la placa ... era la primera que pusimos, 22 años ha aguantado !!!!! no tendremos nunca mas un caldera de esta calidad .... ya sé ....  son molestias del inquilino, que además no se pueden comprar calderas un viernes a las 4 de la tarde !!!!

Supongo que será ácido clorhídrico, salfumán o similar, lo venden en cualquier supermercado, eso lo tengo para limpiar el retrete, hay que utilizarlo con mucho cuidado, en efecto, guantes fuertes, mascarilla, gafas protectoras, y abrir todas las ventanas de la casa. 

No es salfuman .. huele bastante pero no lo es .... para ponerlo en lugares donde hay poco ángulo, utilizo aquellos tubos flexibles de las garrafas de AD Blue o de garrafas de gasolina, y de este modo evito que la falta de ángulo vierta líquido en el suelo. Si, estos tubos soportan el líquido.

Buenas tardes @juan-lackland,

Cada uno habla de su experiencia personal y conozco mucha gente a la que nos va bien.

En este momento es cierto que para ese 3,5-4% de beneficio neto anual lo puedes conseguir con depósitos, pero los depósitos han estado muchos años en el 0% y con el alquiler te asegurabas ese 3,5-4% de beneficio anual.

No olvidemos que los pisos se revalorizan, hay subidas y bajadas, pero a largo plazo siempre se revaloriza, esta revalorización va aparte del 3,5-4% comentado antes.

En cuanto al tema reuniones no he ido a casi ninguna, me envían todo por e-mail (orden del día, actas, presupuestos, etc.), sólo voy cuando en la orden del día hay algún tema que me interese. Para aprobar liquidación y nuevo presupuesto que ya nos han avanzado po e-mail y estoy de acuerdo no me desplazo.

Un saludo!

Perdona, pero yo fui arrendador y conozco bien los problemas del arrendamiento, por eso dejé de ser arrendador. Conozco casos de gente que le ha ido genial, con un inquilino que estuvo varias décadas y se ocupaba de todos los problemas de la casa, prácticamente pagó la casa al dueño; y otros que le destrozaron literalmente la casa, requiriendo una reforma integral de muchos miles de euros, y estuvieron años sin pagar. Depende de la suerte que tengas. 
Por otra parte, la inversión en renta variable y fija es a largo plazo, las bajadas siempre se recuperan como mucho en pocos años y es la inversión más rentable y segura a largo plazo, esto está más que demostrado, tanto como que la gestión pasiva es más rentable que la activa. Pero bueno, como he dicho ya tres veces, cada uno debe elegir el estilo de inversión que más le guste y le permita dormir tranquilo. No convencería a nadie de invertir en bolsa, que no comprenda su naturaleza.

La inversión en vivienda puede fluctuar casi tanto como la inversión en renta variable, mientras que ésta da una rentabilidad media a largo plazo del 7 u 8 %. Si vas a largo (al menos 10 años), las fluctuaciones a corto no son un problema. Para esto, también conviene incluir una parte de renta fija, que modera las fluctuaciones a costa de una menor rentabilidad.

Yo solo soy inversor durante 50 años en todo tipo de activos.
Solo llevo 45 años alquilando pisos y nunca he tenido alguien que no pague y me destroce el piso. La receta es muy fácil, no aprovecharse del inquilino y cobrar un alquiler justo.
Mi experiencia me dice que los últimos alquileres en Madrid he tenido mas de 60 visitas en un día y mas de 20 personas solventes que querían los pisos.
La inversión hay que hacerla en su momento, no siempre se invierte en pisos, ni en bolsa, ni en fondos, ni en preferentes, ni en renta fija, etc.
Siento decírtelo pero la renta variable puede no recuperarse ni siquiera en muchos años. La renta fija es lo que es y puede estar dando una rentabilidad ridícula.
La gestión pasiva en España es muy reciente y también puede subir y bajar.
En estos momentos tengo todo tipo de activos y seria incapaz de decir cual es la mejor inversión. Mi cartera es el fruto de muchos años y no podría hacerse de la noche a la mañana, pero no tengo ningún incentivo a cambiar pisos por inversiones financieras o al contrario.

"no aprovecharse del inquilino y cobrar un alquiler justo", yo alquilé un piso justo después de reformarlo a un precio por debajo del mercado; ya he contado mi experiencia. 
Con respecto a la renta variable, desde que existe, hace varios siglos, nunca ha perdido en periodos largos, porque es resultado de la rentabilidad empresarial. Mientras las empresas sigan teniendo beneficios, la renta variable será la mejor inversión, eso está más que demostrado, infórmate bien. Para esto hay que saber cómo hacerlo: no meter todo de golpe en un periodo de euforia bursátil, sino poco a poco a lo largo de los años, y diversificar adecuadamente. La vivienda es siempre una inversión de muy alto riesgo, más aún con las políticas actuales que favorecen la okupación y dificultan el deshaucio, que no da la rentabilidad que debería para tan alto riesgo. Ah, y llevo 30 años invirtiendo, algo sé de esto. 

Tienes razón.
Santander, telefónica,etc siempre suben.
Fondos como Cobas están en positivo después de 7 años.
Yo compre pisos por 300 euros y ahora valen menos. Compre pisos por 36000 euros en 1982 y ahora valen menos, no han dado alquileres durante más d3 40 años.
Compre en 2000 y ahora vale menos. Compre en 2015 y ahora vale menos.
Yo no cuento lo que no he visto directamente. Los pisos no son ni mejores ni peores que la renta fija o variable.
Diversificar significa tener pisos, renta fija, renta variable, fondos y etc.

Comprar para alquilar...¿Rentable ahora? NOOOOOOOOOOO

PERO, un tío sensato tiene unos ahorros y quiere independizarse, necesita un piso y ha encontrado la panacea:
El mejor pagador del mundo.
El inquilino que mas va a cuidar su casa.
Tiene el dinero cada mes del alquiler.
Puede apalancarse porque el banco se lo permite.
LO MEJOR, comprarse un piso.

Las inversiones hay que hacerlas cuando se dan las condiciones y sin duda esta es la mejor inversión para este tío sensato.

Buenas tardes @anrabro,

Yo sólo llevo 20 años pero comparto cada una de las palabras que dices.

Sólo añadir que hay que saber hacer una buena selección para alquilar, valorar la solvencia, etc.

Yo los pisos que tengo en Barcelona siempre los alquilo a estudiantes, el piso está por debajo de mercado, no les subo el IPC (aunque tengo la cláusula puesta en el contrato) y cuando tienen algún problema siempre llegamos a un acuerdo.

De hecho tengo estudiantes que después de marchar los padres me han seguido escribiendo por WhatsApp y me han facilitado otros estudiantes de amigos que tienen.

En el confinamiento al ser estudiantes tuvieron que marchar a sus casas, no me pidieron nada, pero no les cobré dos mensualidades, sólo les pedí que se asegurarán de que no quedaran alimentos perecederos, se  aseguraran de cerrar bien los suministros básicos y los siguieran pagando aunque no estuvieran. Estaban tan agradecidos que cuando se fueron el año pasado una cuota de fianza no quisieron recuperarla y dejaron el piso impecable y otros pagaron voluntariamente una parte de la mensualidad.

Un saludo!