Fcalvo
31/05/15 18:42
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La arbitrariedad judicial en algunos juzgados
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Fcalvo
31/05/15 12:03
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La arbitrariedad judicial en algunos juzgados
He dicho lo que he dicho. La Comunidad de propietarios no puede adjudicarse para sí misma la propiedad, tendría que ser a favor de todos los copropietarios cono partes indivisas en función de la cuota que cada copropietario tenga en la comunidad, pero, ojo, tienen que ser todos los copropietarios no puede quedar excluido ninguno. Por lo tanto,¿¿¿qué pasa con los morosos, además de no pagar le damos una parte en la compra???.
Fcalvo
27/05/15 12:53
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La arbitrariedad judicial en algunos juzgados
Yo nunca he estado ajeno a este blog, al contrario leo con detenimiento todo lo que aquí se dice. Ocurre que a veces no necesito intervenir.
Verás que la mayoría de las veces participo para aclarar alguna duda o algún comentario. Mis participaciones son más bien técnicas porque es lo que más me gusta.
Miraré lo que dices de mi web. Posiblemente estará en algún sitio que no he actualizado aunque mis guías estas todas actualizadas. Gracias por decírmelo.
Saludos
Fcalvo
27/05/15 08:50
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La arbitrariedad judicial en algunos juzgados
La disposición adicional sexta para la adjudicación de bienes inmuebles publicada en el Boe 245 del 11.10.2011 dice exactamente:
"Adjudicación de bienes inmuebles. En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura"
Me extrañó que se hubiese modificado el art. 671 en este sentido pero no el art. 670. Me dirigí al Boe y me dijeron que no se había modificado porque no se había solicitado.
Es decir que, aunque el art. 670 esté redactado tal como está, deberemos tener en cuenta la citada disposición sexta para el caso de que la subasta sea sobre vivienda no habitual del deudor. Si el deudor estaba fallecido ya no puede ser su vivienda habitual.
Pero lo que dice esta disposición adicional es que el acreedor puede solicitar la adjudicación por el 70% o "por la cantidad que se le deba por todos los conceptos" siempre y cuando esa cantidad sea superior a la mejor postura y está claro que el caso que estamos comentando esto no se produjo. El acreedor no puede elevar la puja del mejor postor en 100,00 euros y adjudicársela con la facultad de ceder el remate (porque una comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica y no puede ser adjudicataria).
Se expresa claramente que es por lo que se le deba "en este procedimiento" y no porque solicite la acumulación. Ya tuvo la oportunidad el acreedor, que es un licitador más, de subir las pujas para que hubiera sobrante y cobrar o adjudicárselo y después ceder. Como lo han hecho, se ha ocultado a los licitadores que la deuda no era la del procedimiento que se ejecutaba sino la acumulada y esta información estoy seguro que no se informó para que por todos fuera conocida.
Que hay juzgados que hacen los que les da la gana, cierto. Pero a veces no vale la pena recurrir estas decisiones porque la rentabilidad de la operación no lo aconseja.
Ahora bien, si a mí me sucediera, puede estar bien seguro el secretario judicial que su decisión va a tener que ser refrendada por la Audiencia Provincial.
Saludos
Francisco Calvo
administrador de www.subastasunicas.es
Fcalvo
07/04/15 17:32
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La reserva de postura cuando el adjudicatario ha quebrado la subasta
Lo que tenemos que hacer es leer los edictos donde se anuncian las subastas, que por cierto los profesionales nunca hacemos porque creemos que lo sabemos todo.
En todos los edictos de las subastas que se celebran en Murcia se dice:
""La reserva de postura. La reserva de postura permite a quienes hayan participado en la subasta
y no fueran el mejor postor solicitar que el remate se apruebe a su favor en el caso de que ese mejor
postor no consigne el precio que ha ofrecido en el plazo establecido al efecto. Al no regularse
concretamente por la Ley de enjuiciamiento civil, se aplicará lo dispuesto en el artículo 236 j) del
Reglamento Hipotecario, previsto para la subasta a celebrar en la ejecución extrajudicial de hipoteca.
Esto significa que el precio que ha ofrecido quien ha reservado su postura sólo se tiene en cuenta
para el caso de que, siendo varios los que la han solicitado la reserva, se pueda saber el orden por el
que se va a aprobar el remate. Así, la aprobación del remate se ofrecerá en primer lugar a quien,
entre los reservantes, realizó la puja más alta. Por tanto, en ningún caso, la aprobación del remate
será por el precio ofrecido por el postor que haya reservado su postura, sino por el precio más alto del
mejor postor que quebró la subasta. No obstante, el reservante que decida aceptar esa aprobación de
remate, no deberá consignar todo el precio ofrecido que el mejor postor sino que a ese precio habrá
que restarle el importe de la consignación efectuada por éste. Así, sólo deberá ingresar la diferencia
entre el precio final y lo consignado por el mejor postor y por él mismo para participar. El Secretario
Judicial director de la subasta informará de ello a los postores que soliciten la reserva de postura.""
Creo que está suficientemente claro.
Lo que tenemos que hacer es leer bien los edictos y entender lo que dicen y por supuesto que lo aceptamos. Lo digo por los novatos. Si participamos en una subasta es porque estamos de acuerdo con las condiciones de la misma. Y si no los leemos y nos equivocamos pues nos tendremos que atener a las consecuencias.
Participar en una subasta para pelearme con el secretario y gastar tiempo y dinero para ver si ganan mis cojones, pues va a ser que no.
Fcalvo
07/04/15 15:29
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La reserva de postura cuando el adjudicatario ha quebrado la subasta
Pues para mí está meridianamente claro, y que conste que me da igual una u otra interpretación, porque nunca utilizaré la reserva de postura para conseguir manipular en mi favor el resultado de una subasta.
El legislador nunca pensó en las argucias que pueden darse en una subasta, por eso se ha equivocado tantas veces y se seguirá equivocando (de esto yo me beneficio en lo que puedo, pero "utilizando" no "manipulando").
Quiero recordar que en una ocasión uno de los que participaron en la redacción de la nueva Lec dijo que lo había hecho sin ni siquiera haber pisado un juzgado y desde luego sin haber tenido la ocasión de presenciar ninguna subasta. Y me lo creo porque se podía haber hecho de otra manera. Pero es lo que tenemos.
Por ese motivo hemos de centrarnos en la literalidad de los artículos, no en sus diferentes interpretaciones.
Si el legislador hubiese querido que el que reserve postura asuma la cantidad ofrecida por el que la quebró, lo hubiese dicho. Sin embargo no lo dijo. Y sí dijo que ".....pueda aprobarse el remate en favor de los que le sigan por el orden de sus respectivas posturas". Al decir por el orden de sus respectivas posturas está aceptando que son esas y no otras las que servirán para aprobar el remate.
Si no fuese así. Es decir si tuviésemos que asumir la cifra ofrecida por el que presumiblemente la va a quebrar, no hubiera sido necesaria esa redacción. Cualquiera puede reservarse el derecho a asumir ese precio sin necesidad del orden en el que se produjo su oferta durante la subasta. Solo si hubiese varios "locos" en aceptar eso se entraría entonces en el proceso de quién fue el último, penúltimo, antepenúltimo en pujar sin necesidad de conocer el importe de sus posturas.
Además todos sabemos, al menos los que participamos en subastas, que cuando alguien reserva postura los demás nos retiramos.
El Secretario Judicial de Murcia, que de tonto no tiene un pelo, obvió este artículo de la Lec y se alió con el artículo del Reglamento hipotecario para el procedimiento extrajudicial, porque este es más claro a la hora de describir lo que puede ocurrir.
Otra cosa es el destino del depósito del que quebró, pero creo que lo ha hecho así para que el que reserve postura tenga alguna ventaja sobre el que la quebró. Desde luego si alguien se opusiera a ello, estoy seguro que lo ganaría porque no tiene cobertura legal ese acto.
Fcalvo
07/04/15 12:39
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La reserva de postura cuando el adjudicatario ha quebrado la subasta
Bueno..............bueno........he esperado a que esto se ponga caliente para hacer mi comentario.
He leído cosas que me desconciertan. Y digo que me desconciertan cuando veo que un letrado dice que se va con una "guia" a cualquier juzgado que interprete otra cosa diferente a lo dicho en la misma y le dice al secretario o al juez que si el juzgado de guardia está cerca..........que si prevaricación.....y no sé que otras cosas más.
Por Dios......una cosa es que nos pongamos calientes y otra muy distinta opinar diciendo que se tiene la razón y la verdad absoluta.
Cuando veo que hasta en el Tribunal Constitucional muy pocas veces se ponen de acuerdo todos los jueces para emitir una sentencia, miro hacia abajo y pienso que nada es lo que parece sino lo que le parece a uno. Y lo que le parece a uno no tiene porqué parecérselo a otro.
La "guía" de la que se ha hablado es eso una "guía" y se hizo para que los ciudadanos no identificados con las subastas supieran más o menos lo que eran, especialmente porque se iban a institucionalizar las subastas judiciales electrónicas en todo el territorio nacional. Pero nada más lejos de crear jurisprudencia.
De tal manera que al final de la dichosa "guía" se puede leer : "la presente guía tiene un carácter meramente orientativo e informativo. La decisión concreta sobre todos los aspectos relacionados con este procedimiento corresponde a los órganos judiciales". Como no podía ser de otra manera, se advierte que no es el "padre nuestro".
Dicho esto, sobre la reserva de postura se sigue el criterio del Secretario Judicial responsable de las subastas judiciales electrónicas de Murcia, al que respeto y admiro por el trabajo que ha realizado y está realizando. Pero yo voy más allá. De verdad, yo llevo más de 20 años dedicado profesionalmente a las subastas y nunca presencié una reserva de postura fraudulenta. Si la hubiese presenciado la hubiese denunciado en el juzgado que instruye el expediente para que dé traslado al fiscal y determinar si efectivamente se ha hecho en fraude y perjuicio de terceros. Terceros perjudicados son: el deudor, el acreedor y por supuesto "yo" si es que estaba interesado en la subasta y por ahí sí que no paso.
Este criterio sobre la reserva de postura se hace para evitar precisamente eso, que gente sin escrúpulos manipulen en su propio beneficio el resultado de una subasta. Y solo por eso merece la pena decir que es acertado este criterio.
Pero lo importante es conocer la decisión que va a adoptar cada secretario judicial para saber si, llegado el caso, merece la pena reservar o no, y que por supuesto vaya tomando nota de las posturas de cada uno de los licitadores para que se sepa la última que hizo.
Pero nada más, no hay que darle tanta importancia a esto. Si conozco las reglas del juego podré jugar o no pero nunca podré decir que no lo sabía.
Si alguien hace una oferta que considero desproporcionada no tengo por qué asumirla, sencillamente no reservo postura y por tanto tendrá que celebrarse una nueva subasta y ya veremos entonces las decisiones que toma el secretario para evitar más de lo mismo.
Saludos
Francisco Calvo
Fcalvo
27/03/15 09:00
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Si tu vida es aburrida, compra un buen follón
Ja. Han comprado lo que dice el registro. Si ahora esas descripciones no responden a la realidad física actual, pues tienen un problema que tendrán que dilucidar entre todos a buenas.
Fcalvo
09/03/15 22:48
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Relato pormenorizado de una subasta curiosa
Inmoral...........de qué..........
Esto es un negocio y el que más sabe y más conocimientos tiene, está en su derecho de aprovecharse de las situaciones. Faltaría más.
Este relato que han contado me cuesta creérmelo. Pero si me hubiese pasado a mí, la secretaria y el Sr. Juez, lo iban a pasar pero que muy mal.....
Fcalvo
20/11/14 19:01
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Lo siento amigo, si quieres que me involucre en tus proyectos vas a tener que pagarme
Tienes razón Tristán. La gente quiere que se le resuelvan los problemas por la cara.
Cuando me consultan alguna operación o quieren que me involucre,una vez estudiado el tema, les paso un presupuesto.
Hay quienes entienden que no es lo mismo el precio de la consulta de un médico de cabecera,que el de un especialista de prestigio y aceptan los honorarios. Otros, como tú bien dices, desaparecen. Y eso que garantizo el éxito de la operación. Ver para creer.
Francisco Calvo-administrador
www.subastasunicas.es