Jesúsm1
21/03/19 23:28
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Jesúsm1
21/03/19 23:22
Ha respondido al tema Plusvalia compra-venta de viviendas
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Buenas noches:
Puedes mirar esta página.
https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/4203587-plusvalia-compra-venta-viviendas#respuesta_4204140
Lo que no sé es si a partir de 2006 se descuenta la inflación. Parece que eso lo han suprimido.
Saludos.
Jesúsm1
22/11/18 23:37
Ha respondido al tema Plusvalía Municipal - Extinción de condominio - Venta
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Buenas noches:.
Voy a ver si me hago entender.
Lo que realmente cuenta es lo que se haya aportado para adquirir ese bien.Ya sea en un acto o dos actos
La primera vez lo que adquieres es el 50 %, que tiene un precio. 55.000
La segunda vez adquieres el otro 50 % que tiene otro precio. 75.000, aunque no haya transmisión de la otra parte porque no se lleva más proporción de la que tiene, que es el 50 %. Es decir, por la el lado de pagarle ese 50 %, tampoco se le transfiere más de lo que tiene en ese momento.
Pero mirado desde el lado de los fondos que tu marido ha aportado son 130.000.00.
Después si se ha vendido en 124.000,00 evidentemente se tiene pérdidas Por lo que: no se tiene plusvalía.
Documentado lo deberían admitir.
Pero estos casos de los proindivisos son muy peliagudos, pues por la otra parte si aportó 55.000, obtuvo 75,000,00 y a lo mejor lo tendría que declarar en el IRPF, en su momento.
Si eso fue así, si lo declaró, es un apoyo fiscal colateral. Pues a pesar de que el período impositivo ya se había iniciado para los dos 50 % y no se h interrumpido en la división del proindiviso. Los fondos aportados parecen patentes que son 130.000,00 y no 110.000 por tu marido.
Saludos.
Jesúsm1
22/11/18 22:46
Ha respondido al tema Plusvalía Municipal - Extinción de condominio - Venta
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Buenas noches:
Este tema del proindiviso se me escapa un poco de mi conocimiento.
Pero como al deshacer el proindiviso no se efectuó ninguna transmisión, el período impositivo cuenta desde el año 2004 para el 100 %, salvo mejor opinión en derecho.
Si en esto estuviera acertado si el precio sería 124.000 de compra 110.000. El venta sería 124.000.
Puesto que dices que se valoró en 150.000, supongo que solamente pagaría la mitad, 75.000+55.000,00 daría un precio de coste de 130.000,00 con lo que obtiene pérdidas de 6.000, euros.
El precio transitorio de 150.000, es transitorio y n ese momento no se consolidó, salvo error.
Por ahí creo que no puedes atacar el tema.
El hecho por el que puedes atacarlo es por el camino de que la base imponible excede de lo que realmente se ha incrementado, que es 14.000 a lo que tendrás que quitar IVA o ITP y gastos de notaría y otros impuestos, como AJD etc.
13 de plusvalía años al 3 % de incremento anual sale un 39 %.
Depende del valor catastral total. suponiendo que el suelo sea el 70 %. del valor actual. vamos a poner 100.000, te daría 40.000,00 de base imponible.
Los beneficios tuyos contados en la misma proporción son 14.000,00 x 0,7= 9.800,00. A eso le pones la cuota vamos a decir del 30 % Saldría 2.940,00 Euros.
Las tablas del art. 107-4 están por encima del incremento real y lo que no sea real no lo pueden gravar por el art. 31.1 de la CE.
Por lo tanto, todo lo que puedes hacer es bajar el beneficio real, argumentando inflación, etc.
Tu incremento es el 12,7 % de 110.000 a 124.000. Si la inflación supera el 12 % desde 2004, entonces obtienes pérdidas y no tienes plusvalía. Pero esto te lo tienen que admitir.
Si demuestras pérdidas, aplicando coste de adquisición 110.000,00 entonces no tienes que pagar.Y Podrías negarte a pagar la plusvalía.
Si el coste fuera 130.000,00 seguro que tienes pérdidas y no tienes que pagar plusvalía. Pero esto excede de mis conocimientos. Pero podría ser cierto, ya que lo que verdaderamente has pagado son 130.000,00. si está documentado, tiene que ir misa por el art. 20 de la CE, ya que estás transmitiendo información cierta.
Saludos
Jesúsm1
18/11/18 11:32
Ha respondido al tema Creo que algo no va bien con mi hipoteca despues de la anulacion de los AJD
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Buenos días:
El AJD tiene dos componentes:
- AJD! fijo, son los folios 0,15 €/folio
- AJD2, si es vivienda de primera mano (0,5-1,5 %) que es ilegal, puesto que tu capacidad no aumenta. No consideran el IVA, como un impuesto de transmisión aunque expresamente se dice en la ley de IVA, que si está sometido a IVA no procede ITP.
Si además lo haces a través de un préstamo, tiene el ITP del préstamo, que no da lugar a AJD2. El ITP es del prestatario. Eso no ha cambiado
Así pues, el banco, se puede decir que, nunca tiene AJD2, ya que no toma la decisión de comprar una vivienda de primera mano. Hacer la compra a través de préstamo es una cuestión de tener o no tener capacidad económica. A esa acción se le ha puesto un ITP, pero al prestatario.
Así pues, lo que pagaría el banco, en el caso que no haya AJD2, serían muy pocos euros. Menos de 50 €. Luego estarían los gastos del Notario.
En todo caso, el comprador siempre es el que paga todo, ya sea asumiendo directamente o diferido mediante préstamo.
Saludos.
Jesúsm1
17/11/18 12:57
Ha respondido al tema DEFINITIVO: El cliente pagará el AJD. ¿Cuál es vuestra opinión?
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Buenos días:
El art. 31.1 de la CE es el que marca que la variable independiente para poner los impuestos es la capacidad económica de los las personas.
La capacidad económica no se ve aumentada ni disminuida por la compra de primera mano del constructor o de segunda mano de una vivienda.
Luego pagar IVA, que es más elevado que el ITP, y después un AJD2 gradual choca con el art. 31.1.
Luego, lo que se admite comúnmente, ya que hasta se recoge en la página de los Notarios choca contra el art. 31.1 de la CE.
"Si la
compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo promotor para que lo ingrese en el Tesoro Público, el 1% o 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no se devenga es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% (según la Comunidad Autónoma) del precio."
http://www.notariado.org/liferay/web/notariado/compraventa-de-vivienda
No voy a investigar si el TS ha admitido esto. Pero como también le colaron los más de 20 años del IIVTNU, es posible, aunque respetando profundamente al TS, también se la haya podido pasar esto.
Lo que hago no es hablar de oídas, sino tener respaldo de algún texto legal.
En este caso lo tengo del art. 31.1 de la Constitución Española, que la configuración en el reparto del cobro de impuestos no puede dar lugar a dobles imposiciones. El IVA es equivalente al ITP, aunque en su raíz parezca diferente pero en su esencia es lo mismo, salvo que en la compra de segunda vivienda se ha cortado la cadena del incremento de valor y se titule como transmisión patrimonial.
Pero es si no fuera así, el anterior propietario tendría que hacer un balance de lo pagado por IVA y de lo que recibiría de nuevo por IVA. Con lo cual, en casos de depreciación se tendrían que devolver parte del impuesto.
Cortar la caden, no puede significar que la capacidad económica del comprador de primera mano sea mayor al comprar el inmueble del constructor o de segunda mano. Es la misma y por lo tanto no puede haber dobles imposiciones, ya que si hay ITP no hay AJD2.
La cadena deductiva es un simple, con
Capacidad económica= Constante
-Si no hay ITP entonces AJD2
Capacidad económica= Constante
-Si hay ITP, entonces no AJD2
Capacidad económica= Constante
Si hay IVA ( no ITP), entonces no AJD2
Capacidad económica= Constante
La mera cita de la ley del IVA lo advierte: si hay IVA, no procede ITP. Pero hay que tener en cuenta que se paga IVA, que es más elevado. Entonces entra en juego el art. 31.1 CE, por si hubiera dudas.
Capacidad económica= Constante
Saludos.
Nota: Para mi pagar impuestos es un orgullo. Pero solamente los impuestos que debo pagar.
Jesúsm1
09/11/18 21:00
Ha respondido al tema DEFINITIVO: El cliente pagará el AJD. ¿Cuál es vuestra opinión?
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Buenas noches.
Al comprar el piso, si es que has comprado piso, si tienes es el 1,5 % de AJD es que el piso es de construcción, ya que existen dos AJD: art. 31 de la Ley ITP y AJD.
- AJD1 0,3 €/pliego ´ó 0,15 €/folio. Este es el AJD genuino y auténtico
- AJD2, que es cuando el piso de compra de constructora y paga IVA pero no paga ITP.
Por otro lado, existe el ITP del préstamo, que es salvo error del 1%., art. 11-1-b
-b) El 1 por 100, si se trata de la constitución de derechos reales de garantía, pensiones, fianzas o
préstamos, incluso los representados por obligaciones, así como la cesión de créditos de cualquier naturaleza.
Si es de segunda mano el AJD2 es CERO, ya que ha tenido ITP.
Art. 31-2 de ITP y AJD
-" 2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos."
Pero la cuestión es la doble imposición de la CA sobre un piso que se compra directo del constructor, que no considera que el IVA sea ITP, y le ha puesto AJD2 del 1,5 %, que parece que es lo que dices sobre que es 1,5 %.
Es la Comunidad Autónoma la que se pasa siete pueblos.
Si el AJD que dices es 0, entonces el piso es de segunda mano y la AJD2 es cero. El AJD1 serán según los folios, que no pasaran de 20 folios lo que son 3 euros.
Es decir, un piso de constructora con préstamo pga el ITP del préstamo + AJD del valor del piso.
Los préstamos solamente tienen ITP y no AJD2.
"Artículo 15. 1. La constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo."
Es decir, las hipotecas no tienen AJD2.
Cosa curiosa es que se hable de una cosa que no existe, ya que 3 euros de AJD1 es irrisorio.
Ahora bien, si el banco ha aceptado CERO, es que el ITP del préstamo lo habrá cobrado en la comisión.
Saludos.
Jesúsm1
07/11/18 23:47
Ha respondido al tema DEFINITIVO: El cliente pagará el AJD. ¿Cuál es vuestra opinión?
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Buenas noches;
¿El piso es de segunda mano?
Si es de segunda mano, no tiene impuesto de AJD. La hipoteca no tiene impuesto.
Existe el impuesto de 0,3 € por folio de la escritura. 50 folios 15 EUROS que es el AJD número 1 y genuino. Por lo tanto es irrisorio el compromiso del banco.
Tú tienes que pagar el impuesto del préstamo, ITP, que depende del baremo de la Comunidad Autónoma. CCAA
El préstamo paga ITP, que depende del baremo de la CCAA. Puesto que hay ITP del préstamo no hay AJD segundo para la hipoteca.
Si es directo de construcción entonces hay AJD segundo, aparte del de los folios de 0,3€/folio.
Ese AJD no es del préstamo, sino por comprarlo directamente al constructor.
Por lo tanto, este lo tienes que pagar tú.
El Banco, pagará 0,3€/folio. de la escritura.
En resumen las hipotecas en ningún caso, salvo los 0,3 €/folio, no tienen AJD, por mucho que hable a gente sobre un impuesto que no existe para las hipotecas.
Saludos.
Jesúsm1
06/11/18 23:17
Ha respondido al tema DEFINITIVO: El cliente pagará el AJD. ¿Cuál es vuestra opinión?
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Buenas noches:
No hay impuesto de hipotecas. Se ha estado hablando de algo que no existe. El AJD de la hipoteca no está gravado. ç
El impuesto que existe es el ITP del préstamo.
Cuando compras un piso del constructor te cobran AJD, sin que medie el banco. Lo dicen los Notarios
http://www.notariado.org/liferay/web/notariado/compraventa-de-vivienda
"Si la
compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo promotor para que lo ingrese en el Tesoro Público, el 1% o 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no se devenga es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% (según la Comunidad Autónoma) del precio."
Sorpresa, la variable independiente no es la hipoteca. Es el bandolerismo de las Comunidades Autónomas, que no consideran que el IVA sea una ITP, aunque cobran el 50 % en la trastienda, que se quedan del IVA de las empresas de su comunidad. Curioso es que si un piso de Madrid te lo vende una empresa gallega, Galicia cobra el 50 %. Luego la CCAA de Madrid te planta el AJD.
En un caso sin préstamo hay escritura, no hay banco, y hay AJD. Reitero la variable independiente no es la hipoteca. No hay impuesto de hipoteca.
Grande el Tribunal Supremo que se ha cargado a los Magistrados golpistas de la sentencia del 16 de octubre. Magistrados, menos uno, que habrán estado sobornados por la industria jurídica, tipo de la que hace anuncios en TV.
Sin duda había un Quid Prodest, que no era otro que esa industria.
Saludos.
Jesúsm1
02/11/18 19:09
Ha respondido al tema Plusvalía Municipal - Extinción de condominio - Venta
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Buenas noches:
El tema es bastante sencillo.
Cuando falleció tu madre, al años de fallecer, comenzó un período impositivo para el 50 %. La prescripción se refiere a que si hubo plusvalía al fallecimiento de tu madre, desde que lo compraron hasta esa fecha hace 15 años. Puesto que no se abonó por el fallecimiento ha prescrito, en el caso de que la hubiera.
Con el fallecimiento de tu padre comienza otro período impositivo para el otro 50% y empieza en el segundo año y cuenta 1.
Se desprecian las fracciones de año.
Es decir, el primer años no hay plusvalía. Pero al cumplir el primer año, al día siguiente ya cuenta 1.
Creo que con esto está explicado el caso.
En en caso de tu padre hace 5 años, puede que no hubiera plusvalía si la hubiera tenido hace más de 10 años antes del fallecimiento de tu madre-. Lo cual es muy probable pues desde el fallecimiento de tu madre fueron 10 años.
En el caso de la parte de tu padre, si la tuvo más de 20 años no había plusvalía. Si no ha pasado más de 4 años o 4 y medio desde el día del pago, la podéis reclamar.
Independiente de eso, aunque esto es mucho más difícil de conseguir, si el incremento del valor desde hace 15 ó 5 años, respecto del 50 % de cada una de las partes no llega al fijado en la tablas del 107-4, también es inconstitucional que la base imponible supere al incremento real, pues colisionaría con el art. 31.1 de la Constitución Española. Pero este aspecto no está delimitado ni por el Tribunal Constitucional ni por el Tribunal Supremos.
STC 57/2017 y STS 2499/2018-
El párrafo a mirar el el párrafo principal del Fundamento QUINTO de la STS.
También puedes encontrarlo en STC 57/2017. De la que te pongo el párrafo, que está al final, antes del FALLO
"No existe, pues, relación alguna entre la duda de constitucionalidad exteriorizada por el órgano judicial [la posible violación por los artículos 107.2 a) y 110.4 LHL del principio de capacidad económica del
artículo 31.1 CE por la atribución legal de incrementos de valor de los terrenos en supuestos de inexistencia o
de existencia de incrementos reales menores] con la pretensión que constituye el objeto del proceso judicial (la superación por el valor catastral de los bienes inmuebles objeto de liquidación del valor de mercado a que hace referencia el artículo 23.1 de la Ley del catastro inmobiliario), lo que debe conducir, como hemos anticipado con anterioridad, a la inadmisión de la presente cuestión de inconstitucionalidad."
Inexistencia de valor (pérdidas)o
de existencia de incrementos reales menores, chocan con el art. 31.1 de la CE.
En ningún caso se pueden gravar incrementos de valor que no se hayan producido.
Esto lo puedes leer si te lees las STC 26, 37 ó 59/2017.
Respecto a lo que preguntabas, espero haberme hecho entender.
Saludos.