Contenidos recomendados por laowei1500

laowei1500 29/07/19 21:34

Ha respondido al tema ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Lorena como de costumbre excelente post bien documentado conciso y con la información necesaria y bien explicada una maravilla leerte En lo que discrepo totalmente en el tema de los porcentajes de hipoteca, supongo que alguien tenía que discrepar y hoy me ha tocado a mí. En cálculo o en álgebra hay un método muy potente para demostrar cualquier hipótesis y es la reducción al absurdo llevar la hipótesis infinitum y comprobar su validez Pervirtiendo esta metodología para el tema de los porcentajes de hipoteca sobre tasación o valor de compra venta, si en lugar del 100% aplicamos el 80%, el precio de la vivienda bajará y la morosidad disminuirá, llevando esto al extremo, si lo bajamos a su vez al 60%, los precios bajarán más y la morosidad también se volverá a reducir significativamente, (el 60% nos puede parecer exagerado pero es lo que dan algunos bancos para segundas viviendas, o sí quién compra la vivienda es una empresa) Llevando esto un poco más el extremo, si los bancos dieran solo el 40% del menor de los valores, tasación o compraventa, el precio de la vivienda se reduciría todavía muchísimo más y la morosidad ya prácticamente desaparecería. El precio se habría reducido tanto y cómo prácticamente no existiría morosidad, los intereses serían mucho más bajos y aún teniendo que provisionar mayor porcentaje sobre el precio de compra de la vivienda, como el precio total sería muy muy inferior al actual, la cantidad a financiar sería irrisoria y la cantidad a pagar de hipoteca sería nimia Creo que estaremos todos de acuerdo, que el tema hace aguas por todos lados y que nadie puede poner la mano en el fuego que exista una correlación lineal, entre bajos porcentajes de hipoteca y morosidad o precio de mercado de la vivienda Y que en realidad hay más factores ... Yo soy enemigo acérrimo del que "paguen justos por pecadores" o del "pan para todos" y creo que los errores de unos pocos, (porque estaremos de acuerdo el porcentaje de morosidad en España está incluso en lo más alto de la serie por debajo del 8% sobre el total), no puede determinar las condiciones para la gran mayoría No creo que ni bancos ni estado deban decirnos lo que tenemos que hacer y somos nosotros y solamente nosotros, quienes debemos ser perfectos conocedores de lo que hacemos y responsables de nuestros actos y de las consecuencias que de ellos puedan derivarse No hay nada peor para el desarrollo del ser humano como ciudadano que el delegar la responsabilidad de las decisiones personales, en un ente que se supone qué sabe que es mejor para mí que yo mismo Estoy de acuerdo que en el pasado se han hecho auténticas locuras y que las consecuencias todos las conocemos Pero creo, ojo es mi opinión, que la solución no es delegar la decisión en otros sino mas educación, más formación financiera y sobre todo hacer entender a todo el mundo, que tienen que conocer perfectamente todos los detalles que estén a su alcance antes de meterse en una operación financiera compleja como es una hipoteca Disculpadme que me ponga tan radical porque entiendo perfectamente lo que decís y en gran medida estoy de acuerdo, creo que hay personas que directamente no están cualificados para conseguir una hipoteca, ni al 100, ni al 20%, pero esto es políticamente incorrecto decirlo Pero de verdad, la solución no es copar los porcentajes, la solución es un análisis muy exhaustivo de cada candidato y que la gente sepa perfectamente dónde se mete

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laowei1500 10/07/19 15:56

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

El problema es que la gente se está metiendo con ingresos muy justos y como a la banca le sale más a cuenta dar hipotecas, porque tiene que provicionar menos dinero que por ejemplo con un crédito al consumo, dado que se considera un menor riesgo la vivienda ya que si no pagas se la queda el banco y como solo dan el 80% del valor pues ellos la pueden vender a precio de mercado y aún sacarían un 20% de plusvalía. Ahí le has "dao" es un problema de que se juntan el hambre con las ganas de comer (nunca mejor dicho). Por eso, mi recomendación para quienes no tienen unas condiciones laborables muy estables, es considerar alquiler, aún y cuando los precios sean altos y no dejen margen para el ahorro, o se considere que se "tira" el dinero, hay una realidad y es que si hoy me despiden, si estoy alquilado, notifico al casero, en 30 días dejo este piso y tengo opción de buscar otro mas económico (mas lejos, mas pequeño, menos lujos, o todo junto), es mas "líquido" que un piso en propiedad. En el caso de un piso en propiedad, tengo menos margen de maniobra para ponerme en modo "gasto mínimo" y si se dá el caso de que tenga una hipoteca "underwater" entonces, ahí si que no hay prácticamente opciones, o recupero ingresos o voy a pasarlo muy mal. A veces se nos olvida, pero una hipoteca es un compromiso de pago de una deuda, que puede suponer mas de un tercio de la vida de una persona y a cuyo pago se comprometen los vienes presentes y futuros. Es decir es algo serio, muy serio, por eso, hay que tenerlo muy claro antes de embarcarse en una operativa con ese horizonte temporal, que compromete nuestro patrimonio y puede literalmente arruinarnos el futuro. Siento ser agorero, pero de los casos de embargos y demás que he visto, todos los casos han sido un drama familiar, que visto a posteriori, siempre queda la misma sensación de que no debían haberse metido en semejante aventura. Por eso mi recomendación a quien se plantea alquiler o compra, si es con hipoteca, hay que tenerlo realmente muy claro, hacer muuuuchos números y muy importante, no comprometer a familiares ni amigos como avalistas. Si después de tenerlo clarísimo, haber hecho muchos números, tener todos los eventos estimados previstos y un buen fondo de contingencias, al pedir el préstamo, nos exigen avales, toca bajar el pistón y optar por una opción mas económica, iterar hasta que lleguemos a la vivienda en la que no nos pidan aval. Puedo estar equivocado, pero es lo que recomiendo.

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laowei1500 08/07/19 16:37

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Juan1980, estoy completamente de acuerdo contigo en el fondo, pero dos puntualizaciones. SUBIDA SMI De acuerdo a la agencia tributaria en 2018 hay 6,3 millones de personas con ingresos anuales iguales o inferiores al SMI. Según el estudio de CCOO (ojo fiabilidad) la subida del SMI beneficiará directamente a 1,2 millones de personas en España. Tomamos este dato como mas conservador que los 6,3 mm de la AET Consideramos unidad familiar con 2 miembros que cobran el SMI. Antes de la subida, tenían ingresos netos mensuales de 1470 €/mes (735+735), lo que considerando un 30% máximo / sobre ingresos netos para alquiler y un 33% en caso de compra, les permitía un alquiler máximo de 441€/mes y una cuota de hipoteca máxima de 485 € ( con hipoteca a 30 años, 2% TAE, 80% VTD) que correspondería a una vivienda con precio cierre de compra de 164.020€ Despues de la subida tenían ingresos netos mensuales de 1800 €/mes (900+900),con los mismos ratíos, estos ingresos les permite un alquiler máximo de 540€/mes (+22% incremento) y una cuota de hipoteca máxima de 594 € (con mismos parámetros que arriba) correspondería a una vivienda con precio cierre de compra de 200.881€ (ídem +22% incremento). Mucha "cabeza fría" se necesita para sabiendo que el banco te puede llegar a dar (otra cosa es que en función de las condiciones llegue o no a eso) hasta 200.000€ y quedarse en un piso de menor valor, por criterio de prudencia. La experiencia dice, que quien puede meterse en un alquiler de 500€/mes mira anuncios de 600 y quien puede meterse en un piso de 200.000 mira anuncios de 240.000. Esto es precisamente lo que salia en la estadística de pisos.com que entre el 2017 y el 2018, se había incrementado el precio medio de búsqueda de 450€/mes a 550€mes (+22%) ¿casualidad? puede, pero yo me inclino a pensar que corresponde a lo comentado arriba. Conclusión : si creo que el alza del SMI va a tener cierto (quizás no lineal) impacto inflacionista en los precios, tanto de venta como de alquiler. Ojo, las opiniones, como las orejas, cada uno tiene las suyas. ALQUILER Vs COMPRA : Totalmente de acuerdo contigo, en los pisos "habituales" que la mayoría miramos, sin embargo, como en la vida misma, en el inmobiliario, aún en el residencial, las cosas no son blancas o negras, sino que hay toda una gama de grises entre medias. Pues se dá la paradjoa que en los extremos de la distribución, la cosa cambia y si es mas común que los ratios indiquen que es mas favorable comprar que alquilar. Pero ojo, no tiene nada que ver evaluar para vivienda habitual (mi hogar) que como inversión, los condicionantes son completamente diferentes.

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laowei1500 07/07/19 10:43

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

En primer lugar felicitarte por el debate que ha generado tú post. Este tipo de discusiones son las que hacen que merezca la pena entrar en Rankia cada día. Te comento de los tres argumentos que has indicado como posibles causas del aumento del precio de la vivienda : - Aumento del precio de alquiler. Esto supondría que la mayor parte de vivienda adquirida, se ha destinado a alquiler, dado que sería la que los inversores estarían adquiriendo para destinarla a alquiler. Sin embargo en Madrid Centro (capital) a día de hoy hay 27.478 viviendas en venta frente a 13.589 viviendas en alquiler, es decir hay 2,02 viviendas en venta por cada vivienda en alquiler, sobre la oferta total (venta + alquiler) este último supone un 33% aproximadamente, ¿puede el alquiler con un volumen del 33% sobre el total del mercado, tener peso suficiente para determinar el valor del otro 66%? en mi opión, tiene peso, pero no suficiente como para ello y debe haber otros factores mas determinantes. - Se ha dado la paradoja de que la cuota mensual es más baja comprando que alquilando. Esto es así, te diría que en prácticamente cualquier elemento que puedas comprar o alquilar, vamos a pensar en un coche, por ejemplo, alquilar (alquilar, no renting, no leasing, ni similares) un coche de gama media durante un mes puede tener un coste que vá desde los 800 euros en adelante. Y ese mismo coche comprado, tendría un coste mensual (por financiación o por simple depreciación) muy inferior. Pasa lo mismo con equipamiento industrial, esquies en una estación de esquí, una moto de agua en la playa; o con un chaqué para una boda ... Lo raro sería que el precio de alquiler fuese inferior al precio equivalente (mensual, diario, ...), cosa que sin embargo si sucede en el inmobiliario, donde en casos muy determinados el precio de alquiler, es inferior al precio equivalente de su posesión, si como bien ha dicho un forero, se consideran todos los costes de posesión (intereses, IBI, seguro, comunidad+derramas, reparaciones, depreciación ...) sin considerar los beneficios fiscales en viviendas habituales adquiridas antes de finales del 2013. Hay sectores muy concretos donde estas paradojas son mas frecuentes que en otros sectores. Se trata de analizar y hacer números. Este hecho no parece que sea el que haya hecho que el precio suba - La falta de alternativas de inversión teniendo la vivienda alquilada una atractiva rentabilidad anual. Vamos a ver esto con números. A día de hoy en Madrid capital el precio medio (a granel, sin filtros) de compra es de 4.184€/m2 y el de alquiler es de 18,13€/m2 · mes con lo que la rentabilidad bruta (sin considerar gastos en ninguno de los casos) es del 5,19% La rentabilidad por dividendo (R/V) de los 30 valores con mayor R/V del mercado continuo español, nada exótico, es del 6,48%, es decir, una cartera seleccionada de alta rentabilidad por dividendo del mercado continuo de aquí mismo es un 24,85% mas rentable que el inmobiliario en uno de los mercados de referencia del inmobiliario patrio. (Madrid) Nuestro propío IBEX, aun y cuando anda de capa caída, ha dado en lo que va de año (YTD) un 9,18%, es decir un 76% mas rentabilidad que el inmobiliario. Sin querer ponerme muy pesado con este tema, decir, que si calculamos la rentabilidad "optima" que debería dar el inmoliario utilizando el WACC (coste promedio ponderado del capital o CPPC) la última vez que yo lo calculé estaba por el 7,12%, es decir el inmobiliario en Madrid capital a día de hoy, da una rentabilidad un 36% inferior a la que debería dar. En mi opinión, la rentabilidad va ser que no es el factor. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ¿Y entonces cuales pueden ser esos otros factores mas determinantes? Ojo puedo estar equivocado, pero en mi opinión, 1. Evolución económica de los hogares : Evolución Paro Marzo 2018 / Marzo 2019 MARZO 2018 : 3.422.551 MARZO 2019 : 3.255.084 -4,89% Fuente : INE Evolución Salario Mínimo en España : 2016 655,2 € 2017 707,7 € + 8,01% 2018 735,9 € + 3,98% 2019 900,0 € + 22,30% Comentario : El salarío mínimo en España ha crecido un 12% entre 2017 y 2018, que coincide con el aumento de precios en proporción similar en el periodo 2018-2019. 2. Cambios Patrones compra / Alquiler : 2017 la casa más buscada tuvo una renta media de 450 euros mensuales 2018 la casa más buscada tuvo una renta media de 550 euros mensuales (+22% Variación) 2017 la superficie promedio mas buscada eran 80m2 2018 la superficie promedio mas buscada eran 90m2 Fuente : pisos.com 3. Demografía Evolución Madrid capital 2007 a 2018 : Subidas del 2007 al 2012 (inercia demográfica del periodo de bonanza anterior) 2012 - 2015 bajada de población (-2,9%) 2015 Inicio recuperación 2019 : Población Madrid capital 3.266.126 personas (dato 1 enero) Del 2015 (inicio recuperación) hasta 2019 la población en Madrid capital ha aumentado un 4%, que no parece mucho en términos porcentuales, pero que si lo contextualizamos, considerando que son 125.000 personas que necesitan vivienda en una ciudad en la que la oferta total (venta + alquiler) es hoyde unas 41.000 unidades (pero que en Sep'17 eran 31.357 unidades) es un factor "disrruptor" de mercado muy importante. Si ahondamos un poco mas en este cambio demográfico, veremos que la evolución tiene un patrón particular : Con un repunte concreto interesante a partir del 2015, que, es posible, tenga una incidencia inmediata en los precios. La población es "flexible" y varía en función de las condiciones económicas del medio (trabajo). En mi opinión, es la demografía como derivado y su subyacente (economía) las causas fundamentales de las variaciones de precio (alza / baja) de la vivienda, sea en venta o alquiler. Opiniones : 1. Desinformación : mientras que la información sobre la evolución del precio es algo habitual y continuo, no hay información equivalente en cuanto al volumen asociado y en cualquier mercado, analizar únicamente el precio, sin tener en cuenta la evolución del volumen, no aporta información completa. 2. Justificación fácil de "digerir" para el gran público : Se tiende a buscar explicaciones sencillas a cuestiones complejas y es fácil de digerir el mantra de que el precio ha subido porque hay menos oferta. Todos oímos decir "llevo tiempo buscando piso, pero no encuentro nada", oimos en la televisión que el precio ha subido y la famosa coletilla, que lo relaciona, o con el aumento de la oferta de vacacional, o con la baja oferta. Opinión : En un mercado que tiene un comportamiento en cuanto a precios muy flexible y que tiene una operativa de fijación de precios tipo subasta, que permite adaptarse a los aumentos / reducciones a los valores a los que el comprador está dispuesto a cerrar el trato (siempre se anuncia por encima y se va recortando hasta que se casa valor de venta y valor de compra) Quien vivía en una habitación compartiendo piso, ha visto mejorar su poder adquisitivo y se ha planteado moverse a una vivienda pequeña, quien vivía en un piso de 1 habitación, se ha podido plantear moverse a uno de 2 o 3, quien vivía en una zona peor, se ha planteado moverse a una zona mejor, de las afueras, al centro, etc ... Todo ello con un decalaje en el tiempo que es razonable, empiezo a ver en 2016 que mejora mi nivel de renta y empiezo a pensar en mejorar donde vivo, en 2017 y 2018 todavía mejora algo mas, con lo que cojo seguridad y me planteo seriamente cambiar, como el cambio no es mas o menos "generalizado" el mercado se empieza a calentar. La famosa "Exhuberancia irracional de los mercados" Conclusión : El alza de los precios de compra/venta y alquiler de la vivienda es un movimiento inflacionista puro y duro, causado por 2 razones básicas, la mejora de la renta disponible / aumento de la población activa y la falta de formación / información / análisis adecuado para la toma de decisiones correctas por parte de la parte compradora. ------------ La pregunta del millón : ¿si SMI del 2018 al 2019 ha subido un +22,3% veremos, en uno o dos años, una evolución alcista de los precios, proporcional, tanto en venta como en alquiler?

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laowei1500 01/07/19 12:01

Ha respondido al tema Sin idea de hipoteca y desesperada

Interesante respuesta Why so serious. Te indico mis comentarios sobre la propía respuesta, para poder seguirlo mejor. Las cosas hay que ponerlas en perspectiva. Coste de piso 45k + 15% gastos (posiblemente sean menos por hijos con discapacidad) = 52k. De los cuales los compradores ya tienen 10k, casi el 20%. Laowei : para comprar un piso de 45.000€ con hipoteca "estandar" (80% s/menor valor tasación / compra) hay que disponer normalmente de un 30% del precio de compra, 20% para la financiación y un 10% aprox. para los gastos de escrituración, en principio compra-venta, porque los gastos de la hipoteca los adelanta el banco. Este 10% varía en función de la comunidad autónoma. en Madrid estará cerca del 7% o de hasta el 11% en Cataluña. En algunas comunidades aplican descuentos a familias con miembros con minusvalía, que varían en función del % asignado, comunidad, etc ... (referencia : http://www.hacienda.gob.es/DocLeyes/onlinelt/c07.03.cd.transmisiones.autonomias_te_23162.htm) Vamos a estimar un 5% de gastos (compra venta : ITP + Notario + Gestoria) y el 20% que no te financian. Un 25%. Es decir, que esta familia no dispone de liquidez suficiente para cubrir los gastos, aún teniendo el 5% que falta, se quedarían a cero, para amueblar, dar de alta luz/gas/agua y cubrir sus necesidades básicas. Por lo tanto desde el punto de vista de liquidez para afrontar la compra, la cosa apunta a un "esperar y ahorrar" Aparte de ello, pagan 500 euros al mes con sus pocos ingresos, y tienen 10k ahorrados que denota que son ahorradores. Laowei : salvo que se me haya escapado algo, no sabemos si el origen de esos fondos es ahorro, es herencia, venta de algún activo que les haya dejado ese rédito. Si sabemos que indican que con su nivel de gasto actual, les es dificil ahorrar. Por lo que la capacidad de ahorro es limitada. Es una soberana tonteria pagar 500 al mes cuando estas a un 1% o 2% de que te den la hipoteca, y en tu casa hay alguien con un activo de 300k. Una soberana tonteria. Laowei : en eso estamos de acuerdo, no deberían estar empleando para vivienda mas del 30% sobre los ingresos para gastos de la familia, en este caso 390eur/mes (30% s/1300 eur/mes de ingreso en nómina, los ingresos sobre minusvalias, deben emplearse en los gastos que ocasionan las minusvalías). Creo que el considerar la vivienda de los padres un "activo" empleable para una operación financiera, es tomarse demasiada licencia sobre la vivienda de otras personas, en concreto los padres. Ojo con el concepto de activo (algo que genera ingresos) y el de vivienda habitual de los padres, mejor no considerarlos en la misma frase. Los espanoles no solemos tener mucho ahorro pero somos ricos en ladrillo. Laowei : lo de ricos yo lo pondría entrecomillas, hay muchas, por no decír una gran mayoría de personas con hipotecas " underwater" pero como "ojos que ven, corazón que siente" basta con no mirar de manera objetiva, -sin sobre-valorarse la vivienda- cual es el precio de mercado (el precio al que podría vender mi casa esta misma tarde) y cuanto debo al banco. El incremento en su patrimonio neto derivado de comprar va a ser brutal. Laowei : esta frase es la que mas me ha llamado la atención, porque creo que no lo estoy entendiendo bien. Para mi, el patrimonio neto se define como la diferencia de Activo - pasivo = patrimonio neto Actual : Activo : 10.000€ // Pasivo : 0 (no se indica) // Patrimonio Neto : 10.000 - 0 = 10.000 € (liquido) Tras la compra : Activo 45.000€ // Pasivo : 36.000€ (hipoteca) + 2.250 (lo que falta para los gastos d compra) // Patrimonio Neto : 45.000 - (36.000+2.250) = 6.750 € (liquidez limitada) Salvo error, el patrimonio neto ha descendido un 32,5%. Esto contando con no gastar ni un euro en reforma, muebles, alta suministros ... Todo el que ha comprado una vivienda ha podido sufrir en sus carnes como todo son gastos y el patrimonio neto baja dramáticamente, vamos que te quedas pelado/a. Y todo esto dejando de lado la reforma, eso, cuando se pueda (aunque con reforma tambien salen los numeros). Laowei : asumiendo unos 140€/m2 de reforma (actualizar baño,cocina, sanear/pintar paredes, revisar instalaciones) y estimado unos 65m2 salen unos 9.100€ que habría que ver como se podría aportar (financiación, prestamo familiar ...) Vale que hay que ser disciplinado, pero no vale con decir si el banco no te la da, pues nada. Esto no es blanco o negro. Que por que no se la da? Pues a saber: - La OP no parece que sea de las que mas sabe de hipotecas/economia. Puede no haber entendido bien - Los comerciales de los bancos son ignorantes. Puede que solo digan: mete la casa de tus padres para asegurarse que vaya hacia adelante. Pero por ellos mismos puede que tambien funcionara, solo se quieren asegurar exito y bonus. - Solo ha ido a dos bancos... Laowei : fíjate que después de leer los post, creo que han denegado la financiación por el tipo de contrato, que es posible que sea temporal y con un sólo ingreso en casa, con dos menores con minusvalías, es posible que vayan por ahí los tiros. En realidad no han ido a dos bancos cualquiera, sino que han ido a los dos principales bancos por capitalización, ambos (por experiencia personal) no son ni los mejores ni los peores en lo que a limitaciones para conceder hipotecas. Para mi, avalar 45k con algo que vale 300k no es un error enorme. Un error enorme es avalar 45k con algo que vale 30k, sumado a los 45k*80% del colateral para que salga justo. Hay mucho margen de maniobra, muchisimo, y esta familia se va a beneficiar muchisimo en incremento de patrimonio. El riesgo es caer en manos de algún desaprensivo, que les convenza para que los padres metan su vivienda como aval. La operación es redonda para algún "bucanero" : doy 36.000 euros y consigo garantías por valor de 345.000€. La familia es una bomba de relojería como acreedor, aun y cuando con menores con minusvalía no los podré deshauciar, los padres son otro cantar y a esos los puede poner en la calle sin problema. Creeme que cuando las cosas se tuercen, lo único que no hay, es margen de maniobra. Te voy a contar el caso de una familiar directo mía, constituyó una hipoteca de 60.000€ para montar un pequeño negocio, con la garantía de la vivienda de su madre (viuda) en la que ella vivía con sus dos hijos, valorada en 450.000€ Las cosas fueron mal y empezaron a no poder pagar las cuotas de la hipoteca. Cuando nos pidieron consejo a mí y a mi padre, ya habían recibido varias notificaciones del banco, nunca olvidaré la frase que me dijo mi prima "es que el director del banco, que lo conocemos de toda la vida, no nos está ayudando" y después de haber visto la operación a mí me salió del alma y le dije "por supuesto, porque el lo que quiere es quedarse casa y el local por los 52.000€ que debes" y ojo la culpa no es del director, era de mi prima por haberle dado al banco casi medio millón de euros en activo inmobiliario a cambio de 60.000€. Conseguimos darle la vuelta a la tortilla y hoy mi prima es libre financieramente, vive de sus activos, pero estuvo a punto de verse en la calle. Por desgracia a su madre, el estrés de todo aquello se la llevó por delante. Este tipo de situaciones no son para tomárselas a la ligera y menos con personas mayores por medio. Por supuesto si son manos rotas puede irles mal, como a todo el mundo... pero no parece ser el caso Laowei : Aquello que depende de uno mismo se puede controlar, pero hay mil razones ajeas a uno mismo, por las que las cosas pueden ir mal, son esas situaciones para las que uno tiene que estar preparado.

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laowei1500 01/07/19 00:04

Ha respondido al tema Sin idea de hipoteca y desesperada

Estoy con W. Petersen, avalar con una vivienda de 300.000€ y, una de -se supone- 45.000€, una hipoteca de 36.000 (80% s/45.000) es un error enorme Y estoy con, creo ha sido Pvila314, si no te dan 36.000 por tu casa de 45.000 es por algo, hablad con el banco q os expliquen q es lo q no ha cuadrado al dpt. De riesgos y trabajad en mejorar eso q ha hecho saltar las alarmas antes de volver a pedir una hipoteca Y no te fies de lo q haga la gente, o en las hipotecas q se metan, vosotros, soys vosotros y vuestras circuntancias, entended q scoring teneis para el banco y como mejorarlo

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laowei1500 30/06/19 23:58

Ha respondido al tema Sin idea de hipoteca y desesperada

No es un consejo, es publicidad y de la "chunga"

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laowei1500 31/05/19 20:32

Ha respondido al tema Comunidad sin estatutos. Instalación ascensor. Locales sin acceso a portal - Comunidad de propietarios

Lo sé yo es que lo consultes con el administrador que os lleve la finca Si es profesional sabrá como articular todo de tal forma que posteriormente no tengáis problemas y cuando ya hayáis confirmado todo y os hayáis comprometido con los pagos al instalador del ascensor no hay algún vecino que impugne la Junta buscando no pagar pero luego disfrutar del ascensor Cosa por desgracia muy habitual en los ascensores que se colocan a posteriori y razón por la cual en muchos de ellos funcionan con llave y los vecinos que no han pagado no disponen de llave El sistema de distribución que planteas desde luego es muy lógico y equitativo para todos los vecinos

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laowei1500 28/05/19 16:04

Ha respondido al tema Dudas sobre como valoran los bancos los ingresos mensuales netos y el % de "esfuerzo económico de endeudamiento"

Copio tú propío texto y te respondo directamente en cada punto : 1- ¿Afecta el número de pagas al ingreso mensual neto que utilizan los bancos para la valoración del esfuerzo económico de endeudamiento que supone la hipoteca?: Quizás la pregunta sea muy evidente (o no), pero realmente quiero estar seguro de este tema porque en mi caso sería un factor muy sensible. Cobro mi sueldo anual en 17 pagas, es decir tengo 5 pagas extras repartidas durante todo el año. Los ingresos mensuales que van a tener en cuenta en mi caso son una mensualidad sin pagas extras (sueldo anual neto / 17) o es el importe mensual equivalente (sueldo anual neto / 12). Comentario : los bancos que yo conozco toman el valor en nómina, es decir en tú caso 1/17 del tú ingreso neto anual. Te conviene comentarselo a la persona de la sucursal para que consideren el prorrateo de las extras, parece evidente, pero pueden no caer en ello. Vuelvo a decir que quizás sea una pregunta un poco "absurda" porque el sueldo anual es el que es independientemente de si lo cobras fraccionado en 12, 14 o 17.... pero en algunas intervenciones he leído que las extras no hay que tenerlas en cuenta para calcular el % de endeudamiento y no le encuentro mucho sentido. Además en mi caso seria un handicap importante que tendría que tener en cuenta. Comentario : no es absurda, de hecho todos suponemos que van a considerar lo normal (14 pagas) pero como hay muchos casos, conviene indicarlo. Sobre todo porque si se computa en la parte de ingresos extraordinarios, por defecto aplican un coeficiente de minoración mayor que en el caso de nómina (100%) con lo que puede perjudicar para que aprueben la operación 2- ¿Se valoran los variables a añadir sobre un salario base cuando son regulares y así se pueden acreditar año tras año? Es el caso de trabajar por ejemplo en sanidad, puede ser que exista un salario base, pero que un % muy elevado del salario que se percibe es por otros complementos variables como por ejemplo lo son las guardias. Este importe puede ser muy importante, a veces puede suponer el 50% - 75% de los ingresos, pero se realizan semana a semana, mes a mes de forma regular. Entregando por ejemplo las declaraciones de renta anuales, o varias nominas consecutivas, se podría contrastar que son regulares, en consecuencia ¿esto ingresos los tienen en cuenta las entidades para calcular ese % de endeudamiento que podrías asumir con tu hipoteca, o es un contratiempo para solicitar financiación? Comentario : a todo lo variable, si lo consideran como nómina le suelen aplicar un coeficiente de minoración, si entregas 3 nóminas (lo habitual) y son distintas, meterán en el sistema la de menor cuantía. Si tienes ingresos por dividendos, por rentas de alquiler o similar, descuentan lo que corresponda (hipoteca, retención ...) y el resultado lo minoran al 50%. 3- ¿el % de endeudamiento puede variar en función del nivel de ingresos? Por ejemplo en un nivel de ingresos mensual de 1000 euros un 30% de esfuerzo económico de endeudamiento implica que una vez pagada la hipoteca se dispone de 700 para el resto de obligaciones del día a día. Pero ese mismo 30% sobre un nivel de ingresos mensuales de 5000 euros implicaría que una vez pagada la hipoteca, quedarían 3500 euros. Es lógico pensar que en este caso la entidad pudiera se más flexible con es % de endeudamiento máximo que se puede asumir. Comentario : en mi caso, el 30% ha sido sagrado y ha dado igual cuando ganado una cosa u otra. El banco supone que quien gana mil, gasta por 1000 y quien gana 3500 gasta por 3500 y por desgracia suele ser así o incluso peor

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laowei1500 26/05/19 15:44

Ha respondido al tema Hipoteca fija 1.75 es buena opción?

Sira76, El sabio consejo de Pvila314 de "algo fuera de tu alcance", va mas allá de haber "cualificado" para la hipoteca. Vamos por partes : 1. Para "cualificar" para la hipoteca el banco tiene en cuenta la situación actual y con sus ratios, considera si uno es apto o no para que se la concedan, pero por desgracia el banco (ni realmente nadie) lo que sucederá a lo largo de los 30 años de la vida del préstamo y de hecho los bancos han demostrado fallar mas de lo que les gustaría en cuanto a la fiabildiad de los hipotecados, razón por la cual ha habido, hay y seguro habrá muchos embargos. Conclusión de este primer punto, que el banco te conceda la hipoteca no quiere decir que lo que estés pidiendo no esté como repito, bien dice Pvila314, por encima de tú alcance. 2. Factor "sueño" : si una variación de los tipos de interés te quita el sueño, aun y cuando lo puedas pagar, es que tú sexto sentido te dice que vas por encima de tú límite, cada uno tenemos un límite de tolerancia al riesgo (lo que nos quita el sueño) y aun y cuando podamos pagarlo, si cualquier alteración nos quita el sueño, es que estamos por encima de lo que deberíamos. 3. "red de seguridad" : esa hipoteca es de suponer será para una casa que estará en una horquilla entre los 400.000€ (90% financiación) a lo mas normal que serían unos 450.000€ (80% financiación). Supuesto este último caso, para tener las llaves hay que aportar liquidez por valor de unos 135.000€ (20% no financiado + 10% gastos escrituras) y estima un 10% de esta cantidad para amueblar y poner la casa a tú estilo (lavado de cara, actualizar o similar), hablamos de aportar liquidez por un monto de unos 148 - 150.000€ que reduce el "colchón de por si acaso" que tengáis. Estar acostumbrado a ver una cuantía en el saldo de la cuenta y verlo bajar en 150.000€ también produce cierto desasosiego si no se es muy fan del riesgo. 5. Gastos corrientes : una vivienda en ese rango, pagará IBI (estima un 0,5% del valor catastral o un 0,3% del de compra si no conoces el catastral), seguro (estima un 0,2% del valor de compra, que sea bueno y con amplia cobertura) y comunidad (estima un 0,4% del valor de la vivienda anual) o si es vivienda aislada, chalet, pareado o similar, estima el doble en mantenimiento. Valores que mensualizados dan unos 340 eur/mes, gastos fijos. Aquí deberías "provisionar" al menos un 50% del pago de comunidad para las derramas (vendrán), si te sirve de experiencia, en mi caso en una vivienda de este nivel un problema con la cubierta nos tuvo pagado 220eur/mes de derrama durante 2 años, adicional a los 180eur/mes que pagabamos de cuota. Es decir la diferencia de 170€ puede parecer un chiste en comparación con una de esas derramas de algo serio. 6. Gastos Vs. ingresos: viendo los diferencialdes que os han aprobado, es de suponer que los ingresos totales sean al menos de unos 4400 eur/mes y que al menos uno de los ingresos sea de empleo público (funcionario). Vamos a suponer dos personas ingresando y un reparto de ingreso del 50%. Con este nivel de ingreso, en el caso de hipoteca fija estaréis en unos gastos totales de un 37% sobre ingresos en caso de tipo fijo y de un 33% en caso de variable. Si bien los bancos utilizan el ratio del 30% de cuota máxima sobre ingresos, no es recomendable pasar de este ratio en el totald de gastos fijos (ellos suponen que puedes dejar de pagar, seguro, comunidad e ibi) y como límite no es recomendable estar por encima del 35%. Esto tiene un porqué ... 7. Shit-happens : una expresión inglesa muy útil. Aun y cuando ambos sean funcionarios, una de las personas puede tener una baja y puede ver su ingreso mermado al 60% durante el periodo de la baja, lo que haría que los gastos que antes eran del 33 o 37% ahora pasen a ser del 41 o el 45% sobre ingresos, 15% por encima de lo recomendable. Eso empieza a no dejar dormir bien. Pero si se diese el caso de que se pierde el ingreso de una de las personas, este ratio pasa a ser del 66% o el 74% (variable o fijo respectivamente) y esto ya si quita el sueño directamente. La práctica totalidad de ejecuciones hipotecarias en la zona donde yo vivo, con viviendas en ese rango de precios, se produjeron por esta circusntancia, había dos buenos sueldos en casa, se podía pagar la hipoteca, la super-comunidad y el prestamo del coche sin problema, moviendose en horquillas del 40-45% sobre ingresos, quedaba dinero para vacaciones, salir y demás, pero llegó la crisis y empezaron a perder su empleo uno de los miembros de la pareja, con el recorte de la prestación por desempleo, el ratio subió al 70% y ahí las cosas empiezan a ponerse complicadas, te quedas sin oxígeno para cualquier imprevisto. 8. Del excelente articulo suyo que te ha recomendado W. Petersen , hay una opinión que, por lo sencillo y evidente, me parece absolutamente reveladora y viene a decir algo como que, si es tan "evidente" que los tipos van a a subir, porque algo o alguien está prestando tanto dinero a tan largo periodo a tan bajo tipo de interés. 9. Euribor : en esta tabla tienes la evolución mensual del euribor desde el "estallido de la burbuja" año 2007, con los promedios anuales y lo que supondría sobre la hipoteca a tipo variable en el caso que indicas. Como verás el máximo de la serie es 5,39% que implicaría una cuota en variable de 2204€ y el mínimo es de -0,19% que supone una cuota de 1092€. Como en el caso de los fondos, "rentabilidades pasadas no aseguran rentabilidades futuras" en el caso del euribor, nadie sabe con el 100% lo que va a pasar de aquí a 30 años, pero si es posible intuir que la corrección a la baja no es estacionaria, sino que parece tendencia, que el promedio de la serie está a día de hoy en 1,24%, con lo que si sería factible considerar una reversión a la media. En formato gráfico es mas visual el tema de la evolución : y en el mensual a un año, se aprecia que la tendencia a corto ha girado : Todo esto es para recomendarte que de esa tabla consideres que lo mas probable es que en el caso de variable, la tendencia es bajista a largo, que tú cuota se acerque a los 1335€, que es factible que pueda llegar a los 2204€ a lo largo de la vida del prestamo. 10. Si ver esto te genera intranquilidad, puedes optar por tipo fijo, sabiendo que cada mes estarás pagando 170euros mas de lo que pagarías por la de tipo variable, si nada cambiase durante los 30 años, habrías pagado 61.000€ (17%) mas por una que por la otra. 30 años parecen mucho, pero viendolo anualizado, significa que cada año pagas 2040€ mas por la fija que por la variable, es decir 1,84 cuotas de hipoteca, vamos que cada año desde la vuelta del puente de todos los santos hasta nochevieja la hipoteca la paga la diferencia entre fijo y variable. Es revelador mirar la cotización de los swaps sobre Euribor, viendo que lo que nos venden a 1,75% en el mercado se comercializa muy por debajo, ya se sabe que la banca siempre gana ;) Fuente : https://rates.chathamfinancial.com/european-market/rates En resumen: la decisión última es tuya, si optas por fijo pagarás una sobre prima en el corto plazo, pero tendrás mas tranquilidad a futuro, como bien dice W. Petersen, lo que es mejor sólo puedes decirtelo tú y como bien te ha dicho Pvila314 puede que lo que estés comprando salga de tú rango, ambos son referentes absolutos de estos temas, conviene tener sus consejos en cuenta. Un último apunte si optas por tipo variable, siempre tendrás opción de hacer una cobertura con un futuro o con un ETF inverso sobre Euribor, de tal forma que mantengas lo que te supone el prestamo constante, pagaras algo de prima por la cobertura, pero debería ser menor que la diferencia entre fijo y variable.

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