laowei1500
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laowei1500
02/12/18 21:40
Ha respondido al tema Otro hilo sobre alquilar o vender vivienda...
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A pesar de ser un abosuto defensor de la inversión en alquiler, en este caso voy a discrepar del consenso.
1. Por Ratios :
Tanto para comprar como para vender es muy útil utilizar el ratio del 1% o de las 100 veces. No me voy a extender mucho, porque
aquí está explicado con detalle.
Basicamente se busca una vivienda que tenga una relacción de precio / alquiler de 100 veces o alquiler / precio del 1%.
Con este ratio se obtiene una rentabilidad bruta del 12% anual, que normalmente se queda en una rentabilidad neta del entorno del 6 al 8%, dependiendo de los gastos, impuestos etc ... que tenga
De acuerdo a este ratio, cuanto mas abajo de las 100 veces estés mejor es la compra y peor es el alquiler y cuanto mas por encima de 100 veces, peor es la compra y mejor es el alquiler.
En este caso: 120.000 / 575 = 208 veces. Es decir es 2,08 veces "peor" que una vivienda de ratio 100 veces, que sería el objetivo.
Por ratios la decisión es clara : Vender.
2. Por Rentabilidad Vs. Riesgo.
Aunque ya hace tiempo que no lo miro (es engorroso) pero la WACC bruta mínima para inversión en inmobiliario (comprar-para-alquilar) en España, con el estudio del
Costo Promedio Ponderado de Capital o WACC. estaba en el 7,64%
Esto significa que una inversión por debajo de ese porcentaje de rentabilidad no sería "optima" desde el punto de vista de rentabilidad-riesgo. Sería el listón pro encima del cual estar.
En este caso, la rentabilidad bruta estaría en 5,75% con lo que estaría como un 25% por debajo de este "mínimo"
3. Por Riesgo "puro y duro"
El alquiler, como cualquier inversión, tiene riesgo, es algo inherente a ello y simplemente hay que saber que lo hay, entenderlo, evaluarlo y tomar la decisión que corresponda. En este caso, un riesgo a evaluar es el impago. Al ser una única vivienda en alquiler, el riesgo es del 100% (1 vivienda en alquiler / total viviendas en alquiler).
La cuestión es evaluarlo con el famoso coeficiente de "perdida de sueño" : ¿teniendo en cuenta la hipoteca de 560 del piso nuevo y si tuvieses que pagar la hipoteca del piso alquilado sin tener el ingreso del alquiler, cuanto te quitaría el sueño? (nada, muy poco, poco, algo, mucho, de la hostia ...)
Ese riesgo (y otros) hay que tenerlo en cuenta y en función del "coeficiente de sueño" tomar la decisión que corresponda, hacer un seguro, buscar alternativas, o simiplemente olvidarme del tema.
Mi consejo :
1. vende la casa : 120.000 (ojo que te negociarán el precio)
2. amortiza lo que queda : - 8000
3. utiliza lo que te queda (112.000) para comprar 2, 3 o 4 pisos (*) que cumplan o estén por debajo del ratio de 100 veces.
Cuantos mas compres menor será la probabilidad de impago total. En el caso de 3 será del 3% en el caso de 4 será del 0,39% y si comprases mas ya estarías en el campo del 1 por mil
laowei1500
02/12/18 21:13
Ha respondido al tema Otro hilo sobre alquilar o vender vivienda...
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Leopol72, la práctica totalidad de las personas que compraron vivienda entre el 2003 y el 2008 -y no son pocas- están en esta misma situación o peor, la diferencia, es que
Alfonmart primero es consciente de ello (la mayoría no lo son) y segundo y mas importante, tiene la valentía de decirlo, cosa que en mi opinión le honra.
laowei1500
01/09/18 21:46
Ha respondido al tema Fase de firma con ING y préstamo
Estoy contigo cuando no tienes nada ahorrado para comprar una casa realmente no deberías comprarla ...
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laowei1500
22/04/18 21:12
Ha comentado en el artículo Consecuencias de la gonorrea judicial
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Tristán, ójala esto que dices pasara en realidad, pero mucho me temo que en el modelo de sociedad infantiloide en el que nos estamos convirtiendo, ni habiendo escrito ese papel de su puño y letra no saldrá un grupo político a apoyar a esos "pobres" que han sido vilmente engañados por la banca y que les dieron un dinero "sucio" a cambio de unas condiciones totalmente injustas y bla bla bla
Populismo en vena para una sociedad irresponsable que busca vender su futuro y su bienestar al primero que le prometa que no tendrá que ser responsable de sus actos.
Una lástima, pero desgraciadamente esto no va a mejor, sino todo lo contrario.
Pasa con la educación (es culpa del profesor, no del vago/vaga de mi hijo/a), pasa con las fuerzas del orden público (la culpa es de la Policia represora que hostiga no de los que que infrinjen la ley), pasa con la justicia (jueces que condenan con sentencias injustas a pobres acusados, que parece que no hayan roto un plato en su vida ...), de los caseros que somos seres crueles que no alquilamos los pisos al precio que les parece bien a los pobres, inocentes y angelicales inquilinos ... suma y sigue
La primera vez que me hicieron escribir esta estupidez de texto en el notario, le dije al notario y al representate de la parte vendedora, que yo tenía claro cuales eran mis responsabilidades y que así lo estaba haciendo constar con mi firma en los términos de la hipoteca, el notario, que ya era viejo conocido, me dijo "si los bancos piensan que este documento les va a eximir de las posibles demandas que puedan tener, están muy equivocados y tienen todas las de perder"
Y así será porque estamos avocados a transforarnos en una sociedad infantiloide donde un ente nos dará el biberón y nos arropará para que no cojamos frío y la única libertad individual que tendremos será la de elegir el canal de la televisión a la que nos tendrán enchufados todo el día para que no incordiemos.
laowei1500
07/10/17 14:17
Ha respondido al tema Ayuda con hipoteca
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En ambos casos inviable no debes asumir en el pago de la vivienda más de un 30% de tus ingresos, es decir 500€ en tu caso.
Mi recomendación es que esos 500 € deberían incluir la cuota que pagues por la vivienda sea alquiler o hipoteca más la parte proporcional del IBI el seguro y la comunidad así como los demás impuestos que puedas tener por la vivienda si es en propiedad.
En el caso de hipotecar te tienes que contar en el calculo que hagas de la hipoteca el Euribor en su media histórica que actualmente debe andar en el 3, 75% y a eso sumarle el diferencial que pueda tener el banco actualmente siendo conservadores puedes contar entre 1% y 1,2% aunque puedas conseguir un 0,9 normalmente tendrá vinculaciones que te implicarán gastos adicionales por eso es mejor considerar unos diferenciales un pelín más altos.
Cualquier otra cosa que hagas por encima de eso te va a quitar muchas noches de sueño en cuanto el Euribor corrija como tú veas y sobre todo no firmes nada ni te comprometas a nada sin tener claro que el banco te dará la financiación
laowei1500
21/05/17 18:47
Ha comentado en el artículo Mi campaña anti-okupas
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Tristan,
Mas allá del ideario político, absolutamente todos los mandatarios de este país promenten respetar y hacer respetar la ley cuando juran su cargo.
Es en esta promesa, en este tema concreto que has abierto, donde muchos, por interés político, sencillamente no hacen cumplir la ley, es decir PREVARICAN (en mayusculas)
Es mas cómodo no hacer nada y meter al perjudicado en la maraña judicial (pagando de su bolsillo los gastos) antes que tener a la policia enfrentándose a la plataforma antideshaucios de turno en el telediario.
Estamos en la era de lo políticamente correcto y nada es mas perjudicial para las personas honradas que quien les debe defender, prefiera la comodidad a hacer justicia.
En mi caso, el jucio por Ocupación, realizado por una mafia que se dedica a ocupar y re-alquilar los pisos, se resolvió con una condena por Usurpación, condena de 3 meses pagando una multa de 1 euro al día.
Me quedó el consuelo del agradecimiento de los agentes que realizaron el desalojo (EXCEPCIONAL ACTUACIÓN DE LOS AGENTES) que me dieron las gracias por haber denunciado, al parecer es habitual que los afectados no denuncien, para no meterse en jaleos a sabiendas de que el juicio no va a ir a ninguna parte.
Decir que familiares de la delicuente (juzgada y sentenciada) me ofrecieron 300 euros para que no denunciara. Eso una persona que se declaró sin recursos en el juicio.
La ocupación se realizó con mantas y paquetes de galletas de Cáritas.
Estabamos con la reforma, Gracias a los vecinos que me llamaron de inmediato y llamaron a la policia, la policia se personó en el momento y cuando llegué me identifiqué, procedieron a desalojar a esta delicuente de inmediato.
En la comisaría me confirmaron que tenía numerosos antecedentes por ocupaciones y que pertenecía a una familia que se dedicaba a eso, una mafia vamos.
Cosas que no entiendo :
¿porqué no se le determina un delito de allanamiento de morada?
¿porqué pueden reincidir sin que esto parezca suponer ningún agravante?
¿porqué se puede mirar para otro lado ante un problema tan serio que afecta a la base misma del sistema como es atentar contra la propiedad privada?
¿porqué no ceden sus viviendas (las primeras, las segundas, las demás) todos los políticos y políticas que aparecen en televisión defendiendo y justificando a los ocupas?
¿hasta cuando como sociedad, vamos a mantener ese "halo" de supuesto romanticismo anti-sistema con el que se ha rodeado a estos delincuentes?
¿porqué la apología a la comisión de delito de allanamiento de morada, no se considera como cómplice necesario o directamente cooperador en la ejecución del delito y se empieza a perseguir a todos los que jalean y crean "manuales" "protocolos" "procedimientos" etc... para la comisión de delito de allanamiento?
Lectura recomendada :
http://afectadosporlahipoteca.com/wp-content/uploads/2013/07/MANUAL-OBRA-SOCIAL-WEB-ALTA.pdf
http://prouespeculacio.org/manual-sobre-el-derecho-a-la-vivienda-y-desahucios/
Recomendaciones como propietarios :
1. Informarse, leer todo lo que se consiga -en internet es ingente- sobre recomendaciónes a ocupas, para saber los métodos que usan y contra que nos enfrentamos
2. Protegerse, hay dos medidas básicas, la primera y mas básica, son barreras, todas las posibles contra allanamientos, las mas eficaces, puertas anti-ocupas (las que usan los bancos son eficaces), cerraduras anti-dumping, cadenas, etc ... cuantas mas medidas podamos demostrar que han tenido que reventar para acceder a la vivienda mejor lo tendremos en el juicio.
La segunda es demostrar que no ha habido arraigo, que es lo mas peligroso frente a la ley, para esto es eficaz tener cámaras, para demostrar que llevan menos de 48 horas (si estamos a tiempo), alarmas (cuanto mas sonoras mejor) y todos los medios que tengamos al alcance.
En esto se suele pecar de tacaño, pero sólo hay que pensar cuanto nos va a costar el juicio en tiempo, abogados y el lucro cesante por tener el piso ocupado y el coste de este tema nos parecerá un chiste. Además desgrava ... así que la seguridad de nuestra casa, garantizada y que la "pague" quien ha creado el problema.
3. Concienciar : mentalizar a los vecinos del problema que supone tener delicuentes en la finca, que lo normal es que se conecten a la acometida eléctrica comunitaria, que consuman agua de la comunidad sin pagarla y que incluso puenteen el contador del gas, que vendan servicios de lavandería con estos consumos y que dejen auténticos agujeros a las comunidades.
4. Acción : En caso de allanamiento actuar rápido, personarse de inmediato, identificarse, confirmar que la casa se va a habitar de inmediato y solicitar el desalojo. Denunciar SIEMPRE y acudir al juzgado cada vez que seamos requeridos. Que no cunda en la policía el desanimo de pensar que una vez han sacado al/la delincuente el propietario se desentiende y les deja "tirados".
Disculpad por la chapa, pero este es un tema realmente grave y serio, con el que desgraciadamente se está justificando la comisión de delitos contra la propiedad privada, a manos de mafias.
Tristán desde aquí todo mi apoyo para cualquier acción para defender nuestro derecho como propietarios.
laowei1500
15/10/16 11:52
Ha respondido al tema Donde está el truco de Red Piso?
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Buen Post Igarcipu.
Pati1328 disculpa por el consejo no pedido, pero si los bancos no se pegan por darte la hipoteca, es que lo que estás pidiendo está fuera de tus posibilidades y lo mas normal es que termines firmando algo que no te convendrá, porque sea tú única opción.
Ese, es precisamente el cliente, que buscan los desaprensivos que hemos comentado.
Cuando has pasado por varios bancos y todos te han bajado el listón, debes considerar que efectivamente tienes el listón muy alto y que, ese piso, con esa hipoteca, hoy día no te lo puedes permitir.
Muévete a una posición mas realista, mejora tú situación financiera (ahorro, inversión, mejora ingresos ...) y en menos de lo que te imaginas, estarás en situación de comprar ese piso que querías, o uno mejor incluso y tendrás a los bancos peleándose por ti.
laowei1500
15/10/16 11:43
Ha respondido al tema Donde está el truco de Red Piso?
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Pati1328
El truco real tanto de Redpiso como de Tecnocasa, ya lo desveló hace tiempo un forero por estos lares.
El monto de reserva que piden tiene un periodo de cancelación que, si no lo han cambiado, es de 6 meses.
Es decir, hoy te cobro una cantidad en concepto de reserva, que normalmente coincide con la comisión de venta que llevan ellos (no está incluida en el precio de venta), se firma un contrato, que no es de arras, sino un contrato entre la empresa, que no es la matriz, sino el franquiciado y el comprador, en el que el comprador entrega la cuantía y el franquiciado se constituye en depositante hasta el cierre de la operación por un periodo, que como se indicó aquí puede ser perfectamente de 6 meses.
La excusa es que se hace a largo plazo para no ir "angustiado" con los plazos, lo hacen por nuestro bien (yo cuando oigo a un broker inmobiliario pronunciar esa frase, corro)
Si finalmente no te dan el crédito, o la venta no se cierra, es decir cualquier causa, mas que probable, que haga que la operación no se cierre por causas ajenas a tí, el dinero te lo van a devolver, pero el día 31 del sexto mes, cada vez que llames, obtendrás las mejores excusas, todas de catálogo "estamos gestionando con otra financiera" "estamos re-negociando con el hijo de la dueña, que es mas abierto de mente" "hemos solicitado al director general de redpiso que interceda"
Desde el respeto a las personas, pero no a sus actuaciones, los comerciales de Redpiso y Tecnocasa, deberían ser caso de estudio de prácticas profesionales poco éticas, por utilizar un término suave.
Y que interés tiene quedarse con mi dinero 6 meses?
Hace un año Redpiso tenía 120 oficinas, hoy deben estar cercanos a las 180, si estimamos 5 operaciones "en bodega" de 3000 euros (suelen ser 5000 lo que piden, pero seamos "buenos") por oficina tenemos casi 3 millones en depósito, que bien gestionados dan para alguna que otra alegría, contando con las distintas cadencias, tenemos un pseudo esquema Ponzi pero sin pago de intereses. Buen negocio para ellos, malo para nosotros.
Excuso decir la gracia que le hace a quien está comprando piso "económico" tener 3000 o 5000 euros atrapados en ese operativa.
Lo habitual es que el tema se termine resolviendo, mostrándote otros pisos que te pueden "encajar" así día a día, si el comercial es "bueno" saldrás de allí con un piso, no será el que ibas buscando, pero te cuadrará mas o menos, pero esos 3000 euros se quedan en la "bodega"
Comentar que en comparación con lo que pueden llegar a decir y hacer, lo del tema de que tienen comprados a los tasadores, es un anécdota cómica.
Entrar en estas oficinas, sin absolutamente ninguna intención de comprar piso es algo que debería ser obligatorio para cualquiera que tenga el mínimo interés en mercado inmobiliario, para tener claro lo que es el "wild side" del mundo inmobiliario.
Confieso que dejarme "vender" en las oficinas de Tecnocasa y REdpiso de las zonas en las que hago prospecciones es uno de mis hobbies, reconozco que me lo paso en grande con las lecciones de macro-economía, análisis de mercado inmobiliaro, etc y es que en esas "burbujas de oportunidad" allí siempre es el momento, allí Yelen siempre va a subir los intereses ese mes, allí el mercado inmobiliario siempre ha hecho suelo ... allí la vida es maravillosa y la tienes en la punta de tus dedos, a sólo 3000 o 5000 euros para entrar en el paraíso.
El momento delirante, es cuando, el comercial te ve "potencial" y te informa que te va a pasar con el asesor financiero para hacer un análisis personal de financiación, en ese momento yo reconozco que siento que las puertas del cielo se me han abierto.
Es impagable cuando vuelves a la misma oficina al cabo de un par de meses y el "asesor financiero" es el comercial que después de estudiar tú caso, ve que tienes potencial y et pasa con el que fué el comercial que va a hacerte un estudio personal de financiación
En el mundo financiero un chiringuito es un sitio donde uno va y le engañan, uno tiene la obligación (si, la obligación, no el derecho) de saber distinguir donde se mete y cualquiera se puede equivocar, pero uno debe hacer todo lo que esté en su mano para que el riesgo de ser engañado sea el menor que uno pueda tener.
En el caso inmobiliario, Redpiso y Tecnocasa son el equivalente de chiringuitos inmobiliarios, uno debe saber que lo mas posible si decide ir con ellos es que salga escaldado, si la operación es espectacular, adelante, pero uno cuando se mete en la jaula con los leones debe ser consciente de los riesgos, ponerse las pilas y tener en la medida de lo posible los riesgos lo mas evaluados que pueda.
Disculpad por la chapa y únicamente añadir, por si es de utilidad a alguien, que de los pisos que yo he evaluado tanto de Redpiso como de Tecnocasa, que a priori eran las mejores oportunidades de la zona, una vez puesto todo encima de la mesa (coste final, gastos, costes financiación, vinculaciones, etc ...) absolutamente ninguno ha pasado el filtro, igual soy yo muy exigente o muy torpe calculando, que todo puede ser.
laowei1500
30/08/16 08:54
Ha respondido al tema Comprar piso con apalancamineto
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Supongo q acabas de leer algún libro sobre inversiones, es buen comienzo pero el camino es mas largo.
Unos consejos:
No vayas a un banco, ve a todos los q tengas cerca, compara y recopila toda la informacion q te han dado.
Hazte con guías de hipotecas y lee, lee mucho sobre el tema, una hipoteca es algo muy serio y tienes que estar muy seguro de donde te metes antes de hacerlo.
Y por último, si el tema es para inversión ni te plantees hacer nada mientras te pidan avales de terceros, centrate en mejorar tu situacion financiera hasta q te financien sin avales.
Formate muy bien antes de plantearte hacer nada.