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Participaciones del usuario Txanton - Hipotecas

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Txanton 23/08/17 14:29
Ha respondido al tema Compra de vivienda: ¿descapitalizarse o pedir más hipoteca?
Buenos días premier_guru. La respuesta es complicada, ya que en principio lo más aconsejable es la prudencia. Siempre y cuando con las inversiones obtengas una rentabilidad mayor que lo que te supone pagar la hipoteca la opción correcta sería no descapitalizarte. Pero claro está, depende del riesgo que estés dispuesto a asumir en tus inversiones, ya que muchas veces para obtener esas rentabilidades del 5% que hablas tendrás que asumir cierto riesgo, (Renta Variable). También es cierto que el mero hecho de meterse en una hipoteca ya asumimos el riesgo de apostar por la continuidad de nuestro trabajo, damos por hecho que no nos quedaremos sin ingresos durante esos 30 años que contratamos la hipoteca, que no deja de ser un riesgo. La decisión de si contratamos una hipoteca a tipo de interés fijo o variable también es una decisión con riesgo, así que todas las decisiones son arriesgadas. Desde luego mi recomendación es que si vas a optar por no descapitalizarte, la inversión la hagas en un producto financiero diversificado y con una compañía, (gestora), que esté haciendo una gestión del patrimonio de sus clientes cuando menos optima y que sea contrastada y en un periodo de tiempo largo, (no me vale ser el mejor este año si he sido pesimo los 9 añods anteriores). Fijate en la rentabilidad media que haya dado a sus inversores en periodos de 10 años. A partir de aquí la responsabilidad es tuya y la decisión evidentemente también. Por si te sirve de algo yo en mi caso particular con la compra de un coche he optado por no descapitalizarme y mantener las inversiones que tengo. Evidentemente asumo el riesgo de una inversión en Renta Variable a 10 años vista. Además en tu caso particular y al ser un préstamo hipotecario deberas tener también en cuenta la repercusión de la desgravación fiscal. Espero haberte podido ayudar. Un saludo.
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Txanton 23/08/17 13:16
Ha respondido al tema Hipoteca Fija BANKOA
Buenos días Helpi. A vwer si soy capaz de explicar sin tecnicismos lo que es la clausula de Riesgo de Tipo de Interes y que a la vez quede claro. Cada vez se están formalizando más préstamos hipotecarios a tipo fijo y es en estos en los que se incluye la famosa clausula de compensación por riesgo de tipo de interés. Esta clausula consiste en una posible comisión a la hora de querer pagar anticipadamente parte o toda la hipoteca y es compatible con la comisión de cancelación, se suma. La explicación sería la siguiente: La entidad te presta a ti al 1,90% tal y como nos comentas, con lo que tiene la expectativa de unas ganancias del rendimiento de ese dinero durante toda la vida del préstamo, (15 años). En el momento que quieras hacer una amortización pueden darse dos posibilidades: 1.- Que la media de los présatamos a interés fijo en ese momento sea superior al que te concedieron a ti, (pongamos por ejemplo 2,5%). En este caso el banco puede prestar ese dinero obteniendo unas ganancias con el préstamo superiores a las que obtenía con el tuyo, así que en este caso no estaría justificada la clausula y por lo tanto no te cobrarian nada. 2.- Que el mercado esté prestando en ese momento, de media, a un tifo de interés fijo inferior al tuyo, pongamos por ejemplo al 1,5%, con lo que el banco entiende que tiene una perdida de rentabilidad del préstamo que te hizo en su día y te cobraría lo pactado en dicha clausula, en tu caso del 2,5% sobre la cantidad a amortizar además de sumarle la correspondiente cantidad de comisión por cancelación: al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior. ¿A cuanto asciende dicha clausula de compensación de riesgo de tipo de interés?. Depende del banco, los he visto que incluyen la clausula pero ponen un 0% hasta de un 5% (la ley no fija límite máximo), con lo que en tu caso particular se han quedado en medio. (He llegado a ver esta clausula en un préstamo personal). ¿Que supone esta clausula para los clientes?. Muy sencillo, la dificultad de cambiarse de banco o amortizar anticipadamente. A parte de esta explicación basica, hay más cosas, ya que los bancos suelen incluir siempre la clausula en forma de porcentaje, pero la ley dice también: El contrato deberá especificar cuál de las dos modalidades siguientes para el cálculo de la compensación por riesgo de tipo de interés será aplicable: Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación. La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada de acuerdo al apartado 2. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad. Evidentemente la banca nunca incluye la segunda modalidad ya que es la más igualitaria para las dos partes y en caso de que en la amortización el banco obtuviera ganancias las tendría que compartir con el cliente. Espero haberte podido ayudar. Un saludo  
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Txanton 15/07/17 21:07
Ha respondido al tema ¿Hipoteca Variable, Mixta o Fija...?
Hola  Gustavopagan, buenas tardes. Partiendo desde el punto que comentas tu mismo que nadie tiene una bola de cristal para saberlo, y haciendo caso  al consejo que te comenta el compañero  Chanceuse74 , sobre que tengas cuidado con las vinculaciones, te comento mi humilde opinión. En principio yo actualmente me decantaría por un tipo fijo al 2,25 a 30 años con seguro de hogar y vida vinculado solo el primer año y luego te quedas libre de vinculaciones. Sin comisión de Amortización ni de Cancelación, con lo que te puedes ir cuando quieras de la entidad a otra que te apetezca más. Con la comisión del Tipo de Riesgo de Interes al 0%, (ojo con esta clausula que te puede amarrar de por vida al banco con el que firmes la hipoteca, yo huiría de esta clauusula). La comisión de apertura es cierto que es de 600€, pero puedes hacer tus calculos y es mejor pagar 600€ que de un 2,25 a un 2,45 de diferencial durante 30 años, (esto en un prestamo de 150.000€ te puede suponer unos 5.550€ de más de intereses comparados con los 600€ de comision de apertura). Respecto a la decisión de coger Mixto, creo que es la peor opción, ya que te dan lo peor para ahora que es un tipo fijo y lo peor para dentro de unos años, (cuando se supone que habrá subido el Euribor), que será el tipo variable. Comparto contigo la incertidumbre de que tipo elegir, si variable o fijo, pero esa decisión te corresponde solo tomarla a ti. Por otro lado me queda una duda de que pasará cuando se establezca el Euribor Plus, si es muy volatil puede afectar rapidamente a los hipotecados a tipo variable, es otro de los motivos que me empujan a decidirme por el tipo fijo. Espero haberte podido ayudar.
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Txanton 28/06/17 22:29
Ha respondido al tema Gastos de hipoteca bankinter
Hola  cusha_colega, buenas noches. En mi humilde opinión no sirve mas que para retrasar la reclamación judicial. Un saludo.
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Txanton 28/06/17 21:31
Ha respondido al tema Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?
Hola Letes, buenas noches. Tal y como te comenta el compañero  Betelgeuse73, en todos los casos que llevamos, nosotros enviamos un mail al SAC del banco en nombre de los clientes para que les devuelva lo indebidamente cobrado, pero no hay forma, es más despues de ganar la sentencia recurren a la Audiencia Provincial.  Así que mi humilde consejo es que se reclame via judicial, ya que no nos dejan otra alternativa, tristemente despues de una sentencia de nulidad por parte del supremo. Un saludo.
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Txanton 22/06/17 00:40
Ha respondido al tema Gastos de hipoteca bankinter
Hola uknowx5, buenas noches. Lamentablemente si, no te dejan otra opción. en todos los casos que conozco, en ninguno han dado el dinero extrajudicialmente. Un saludo y espero poderte ayudar.
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Txanton 21/06/17 03:11
Ha respondido al tema Simulador excel para hipotecas más completo: variable/fijo, amortizaciones a cuota o plazo, cambios de tipo, euribor...
Hola Estherbc, buenas noches Puedes cambiar las condiciones en el mes que quieras (euribor, diferencial, tipo fijo…). Solo tienes que actualizar las columnas EUR, Diff o Fijo según corresponda, pero lo tienes que hacer en manual, metiendo tu el dato en dicha columna. Entiendo que el dato de a cuanto estaba el euribor en una fecha concreta lo tienes que sacar de internet, también deberás tener en cuenta si el Euribor que toma tu préstamo es con revisión semestral, anual...además de si el euribor lo toma el mes corriente, anterior o el de dos meses anterior. Es util para ciertas cosas, como calcular cuanto te ahorras con las amortizaciones anticipadas ya sean en bajada de cuotas o en disminución del plazo. Un saludo.  
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Txanton 21/06/17 02:41
Ha respondido al tema Financiación a largo plazo
Hola Torke, buenas noches. Hablando de los gastos, siempre son menores los de una Subrogación que la Cancelación y hacer una nueva hipoteca. Date cuenta que solo formalizas una escritura ante el Notario, con lo que ahorras gastos, sin embargo si Cancelas tienes la escritura de Cancelación y la de la nueva hipoteca. Esta opción no les gusta a los bancos, ya que despues de haberte preparado todo el trabajo de la Subrogacion tu banco actual puede evitar la subrogación si iguala o mejora la oferta de la segunda entidad (lo que se llama “enervar la subrogación”). La entidad  acreedora dispone de un plazo para enervar de quince días, a contar desde la notificación notarial, debiendo comparecer ante el notario manifestando su intención (Ley 41/2007, de 7 de Diciembre),  que debe refrendar en diez días hábiles mediante la entrega al deudor por escrito de una oferta vinculante de igualación o mejora (disposición adicional 2ª del RD 716 / 2009) Para que surta efectos la subrogación bastará que la nueva entidad pague a la suya el importe pendiente del préstamo así como los intereses devengados  y las comisiones exigibles y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario. La opción de la Novación con Modificación y Ampliación de la Hipoteca que planteas es la mejor en cuanto a gastos se refiere, siempre y cuando, claro está las condiciones que te plantea tu entidad sean buenas para ti. Así que en resumen y atendiendo a los gastos sin saber las estipulaciones financieras, (condiciones del préstamo):  1.- Novación. 2.- Subrogación. 3.- Cancelación con Hipoteca nueva. Espero podete ayudar. Si estas interesado me puedes mandar un privado con teléfono de contacto. Un saludo.
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