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Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Conoce cómo recuperar los gastos de tu hipoteca: Desde la tasación hasta los gastos notariales, te explicamos qué puedes reclamar y cómo hacerlo.
Durante años, los gastos de constitución de una hipoteca recaían casi en su totalidad sobre el cliente que solicitaba el préstamo. Esta práctica generó controversia y numerosas reclamaciones hasta que, en 2019, la Ley 5/2019, del 15 de marzo, junto con las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo, confirmaron el carácter abusivo de estos cargos.

A raíz de este cambio legal, muchas personas comenzaron a reclamar los gastos que habían pagado al formalizar su hipoteca. Si aún no lo has hecho o no sabes por dónde empezar, en este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber para reclamar los gastos de tu hipoteca al banco

¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre la devolución de los gastos de tu hipoteca?

Según establece el Tribunal Supremo, los consumidores pueden reclamar los gastos hipotecarios que pagaron por la formalización de la hipoteca en el caso de que estos sean abusivos y nulos. Esto, a partir de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su sentencia de abril de 2024, aclara el plazo en que los afectados pueden reclamar la devolución de los gastos de su hipoteca.

Así, este comienza cuando el afectado tiene conocimiento del carácter abusivo de las cláusulas. Y, para ello, es necesaria una sentencia firme que indique que una cláusula es abusiva y nula.

Por tanto, no hay una fecha límite establecida para reclamar los gastos de la hipoteca al banco. Más bien el tribunal europeo abre el plazo a 5 años desde que una sentencia declare nula la cláusula. Además, puedes reclamar los gastos aunque la hipoteca ya esté cancelada. 

Ahora, ¿qué son los gastos hipotecarios?

Cuando solicitamos financiación hipotecaria para comprar una casa, debemos tener en cuenta el coste que esto conlleva. Son los llamados gastos hipotecarios, los cuales son necesarios para que la concesión del crédito y constitución de la hipoteca se efectúen. Pueden clasificarse en los siguientes:   

  • Gastos de tasación 
  • Gastos de notaría 
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad 
  • Impuestos de Actos Jurídicos Documentados 
  • Gastos de gestoría

¿Qué gastos se pueden reclamar?

Este punto está relacionado con el apartado anterior, puesto que todos aquellos gastos que se habían mencionado pueden ser reclamados al banco. Pero vamos a analizar con más profundidad cómo se gestionan los pagos

  • Gastos de notaría. Son los que corresponden a la escritura de préstamo hipotecario. En este caso, el pago lo han de hacer las dos partes: el hipotecado y el banco. Por tanto, solo puedes reclamar el 50 %.
  • Gastos de la tasación de la vivienda. Este gasto lo debe asumir el banco por completo, ya que muchos trabajan con empresas propias de tasación. 
  • Factura por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos que correspondan a la gestoría. Deben ser asumidos por el banco.
  • Gasto de comisión de apertura. En el caso de que el cobro de la comisión no pueda ser justificado, el banco debe devolver estos gastos. 

¿Cómo realizar la reclamación de los gastos de tu hipoteca?

Vamos a verlo paso a paso.

  1. Recopila todas las facturas y justificantes de pago que se puedan reclamar en los gastos de la hipoteca, por ejemplo, de gestoría, tasación, registro y notaría. También es necesario aportar la copia de la escritura del préstamo hipotecario
  2. Reunida toda la documentación, puedes presentar una reclamación a la entidad con la que firmaste el crédito hipotecario. Generalmente, se realiza a través del servicio de atención al cliente. No obstante, para ello has de rellenar un modelo escrito de reclamación de los gastos hipotecarios, que más adelante te facilitaremos. 
  3. Si el banco no te da ningún tipo de respuesta o esta no es satisfactoria, deberías acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
  4. Si no quieres acudir al Banco de España, puedes interponer una demanda judicial. Eso sí, necesitarás un abogado o unirte a alguna de las demandas colectivas presentadas por las organizaciones de consumidores.

Documentos para reclamar los gastos de tu hipoteca

Los documentos que necesitas para reclamar los gastos de una hipoteca son: 

  • Escritura del préstamo hipotecario.
  • La factura del Registro de la Propiedad, del notario y de la tasación del inmueble. 
  • Justificante de abono de dichas facturas.
  • Factura de la gestoría.
  • Justificante de abono de la comisión de apertura de la hipoteca: este es el primer cargo que el banco realiza en la cuenta de la propia hipoteca y coincide con la fecha de firma de la escritura hipotecaria. 
  • Copia de DNI/NIE o Pasaporte de los titulares de la hipoteca.
  • Cualquier tipo de correspondencia que hayas mantenido con la entidad bancaria acerca de los gastos de hipoteca que son reclamables.
  

¿Cuánto tiempo tardan en devolver los gastos hipotecarios?

No hay un plazo concreto, sino que depende de varios factores. Si alcanzas un acuerdo con el banco, sin llegar a juicio, el plazo es el más corto, aunque puede alargarse hasta 6 meses.

En caso de tener que ir a juicio, debes esperar un tiempo entre que se presenta la demanda y se publica la sentencia. El período puede ser de 6 meses a 2 años, en algunos casos.

No obstante, una vez que ya haya una sentencia firme, el banco devolverá los gastos reclamables en el menor tiempo posible. Aun así, el plazo puede extenderse durante varias semanas más.

Modelo de reclamación de los gastos de hipoteca

Si es tu caso y quieres llevar a cabo la reclamación de tus gastos hipotecarios, puedes descargarte el modelo a través de este enlace


Si contrataste un préstamo hipotecario antes de 2019 y tuviste que hacer frente a todos los gastos, no te preocupes. Ahora ya sabes cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco. Y si todavía tienes dudas sobre este tema, contacta con nosotros. ¡Estamos a tu disposición para asesorarte!

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  1. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #100
    13/02/17 20:13

    Efectivamente el impuesto es el de AJD lo que pasa que el impreso es el mismo modelo 600 y pone impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

    El transmitente en el AJD es la Entidad Bancaria y en el ITP es la constructora y corresponde a la compraventa del inmueble.

    Espero que ahora no me haya equivocado, en cuanto a los intereses de demora te agradezco la contundente respuesta porque en la mayoría de los casos es una cantidad importante dado que generalmente ha pasado bastante tiempo, en mi caso se me paso esta circunstancia y no lo reclame así como tampoco la tasación, sobre 150 €, porque no encontré la factura y renunciaría voluntariamente a ello si se allanan amistosamente cosa que de momento no sucede con ninguna entidad bancaria. En la próxima reclamación ya incluyo los intereses de demora según la tabla del BdE.

    Saludos

  2. en respuesta a Chanquete
    -
    #99
    13/02/17 12:29

    Buenas Chanquete,

    Puedes reclamar todos los gastos de formalización de hipoteca que comentas excepto el ITP. El ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) no puedes reclamarlo ya que es un gasto que corresponde a la compraventa del inmueble, no a la hipoteca. Quizá te has confundido porque se utiliza el Modelo 600 tanto para el ITP como para el AJD.

    En cuando a los intereses de demora, la respuesta es sí. Te tienen que devolver el importe de más que te cobraron por la formalización de hipoteca más los intereses de demora. Lo explico aquí: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3446229-modelo-reclamacion-banco-por-gastos-formalizacion-hipoteca?page=2#comentario_3453339

    Saludos!

  3. en respuesta a Carpediema
    -
    #98
    13/02/17 12:22

    Toda la razón carpediema! He incluido la gestoría entre los gastos reclamables y me lo he saltado al redactar el modelo. Saludos y gracias.

  4. #97
    13/02/17 12:13

    Lorena deberías añadir también en la reclamación un apartado con el coste por la Gestoría que siempre impone el Banco de turno. No es mucho importe, pero se peude reclamar.
    un saludo

  5. en respuesta a Chanquete
    -
    #96
    12/02/17 13:28

    Notario
    Registrador
    ITP y AJD
    Gestoría
    Tasación

    A estos gastos se pueden poner intereses de demora como he visto en algunos posts?

    S2

  6. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #95
    09/02/17 12:46

    Ya lo he escaneado y mandado al SAC. Lo de la OCU del 20% me parece un disparate sobre todo por ser una Asociación de Consumidores que además hay que adelantar 200 € mas IVA y Arriaga Asociados muchos famosos y propaganda en TV pero no hay manera de que comuniquen sus honorarios que serán también altos.

    Saludos

  7. en respuesta a Chanquete
    -
    #94
    09/02/17 12:24

    No te preocupes si en el banco rechazan el escrito. Está dentro del procedimiento "lógico". Si el paso 1 falla (oficina), te vas al paso 2 que es el SAC.

    El tema de los abogados "aprovechados" daría para una novela. Saludos!

  8. en respuesta a jinfico
    -
    #93
    09/02/17 12:22

    Buenas jinfico, disculpa la tardanza. En mi opinión, solo podrás reclamar los gastos de formalización de la hipoteca vigente. Cuéntame algo más de tu caso de todas formas, ¿qué gastos pagaste en la hipoteca 1 y qué gastos en la hipoteca 2? ¿es comparable a una novación?

    Saludos!

  9. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #92
    09/02/17 12:02

    Muchas gracias Lorena.

  10. #91
    09/02/17 12:00

    Os comunico que hoy he ido a Caixabank a presentar la reclamación de los gastos de mi hipoteca y en la sucursal se han negado a recibirlos y mucho menos a sellar una copia.

    Es de suponer que será una orden general a todas las sucursales de Caixabank y como estos trabajan compinchados tal vez se generalice en toda la banca, hay que poner trabas para que algo se quede por el camino.

    En honor a la verdad he de decir que me ha facilitado donde debo enviar la documentación: [email protected] y también la dirección postal.

    Esto se calienta los despachos de abogados no paran de tomar casos a porcentaje, eso si algo alto pues no baja del 20% de lo recuperado.

    S2

  11. en respuesta a michelvigo
    -
    #90
    09/02/17 11:12

    Buenas michelvigo,

    Y tanto que la pregunta es interesante, como que no me atrevo a mojarme. Entiendo que en caso de llevarse a juicio el banco tiene una prueba clara de que las cuotas hipotecarias dejaron de abonarse hace años... pero la ley dice explícitamente que el tiempo empieza a correr desde la cancelación registral de la hipoteca.

    Lo veo difícil pero si quieres probar suerte... Saludos!

  12. en respuesta a pso2009
    -
    #89
    09/02/17 11:06

    Buenas pso2009,

    En el caso de los bancos online, mandaría el escrito de reclamación de los gastos de formalización de hipoteca por burofax a la dirección del Servicio de Atención al Cliente (SAC) del banco. En el caso de ING, lo llaman Servicio de Defensa del Cliente, pero funciona de la misma forma y tiene los mismos plazos para responder que un SAC corriente. Su dirección es: C/ Severo Ochoa, 2 Parque Empresarial Las Rozas, 28232 Las Rozas, Madrid.

    Saludos!

  13. en respuesta a Charly62
    -
    #88
    09/02/17 09:02

    Buenas Charly! Ya puedes descargar el pdf con este y otros modelos de reclamaciones. Lo tienes a continuación del modelo de gastos de formalización del post. Saludos :)

  14. en respuesta a Francisco gonzalvez
    -
    #87
    09/02/17 08:59

    Buenas Francisco. Ya que lo comentas, he añadido al artículo un PDF descargable con este modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca y hemos añadido otros escritos que seguro que os sirven de ayuda (devolución de los intereses de la cláusula suelo, reclamar tu seguro de la vivienda... etc).

    Saludos!

  15. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #86
    08/02/17 15:38

    Hola, en el caso de una hipoteca con ING Direct, ¿cómo sería el trámite? Lo digo por el hecho de tener que llevarlo a una oficina, ¿lo podría mandar directamente a un correo electrónico de atención al cliente?¿ o llamo antes al teléfono de atención al cliente?

  16. Nuevo
    #85
    07/02/17 13:58

    Hola,muchas gracias de antemano por toda la información aportada, me gustaría saber si puedo descargar la plantilla del modelo para hacer la reclamación.
    Un saludo y gracias.

  17. #84
    06/02/17 12:17

    Una interesante pregunta:

    Aboné una hipoteca al banco hacia el año 2002, pero dejé sin cancelarla del Registro, ni por supuesto Notaría.
    El Impuesto es gratuito en este caso.

    Han pasado unos 15 años.

    ¿Estos gastos debería pagarlos el banco?

    Gracias

  18. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #83
    04/02/17 17:49

    Hola Lorena , me quedo en la duda, al yo hacer un credito puente con dos hipotecas a la vez, teniendo una hipoteca ahora aun vigente de la que si que voy a reclamar, pero la otra hipoteca se me canceló al vender la casa en junio 2008, para poder vivir en la que estoy ahora actualmente.
    Aunque fué una operación credito puente en conjunto, ¿los gastos de la escritura del prestamo hipotecario que cancelé en junio del 2008 lo podria reclamar?
    O esta prescrito, por salirse de los 4 años para atras desde la sentencia del 2015?
    No tengo ni idea, ¿por favor me lo podrias aclarar?
    Muchas gracias.
    Saludos

  19. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #82
    03/02/17 14:24

    Gracias,Lorena.
    saludos

  20. en respuesta a Lorena Romero
    -
    Nuevo
    #81
    03/02/17 12:32

    Muchas gracias por la aclaración.
    Estoy en ese caso, lo intentaré de todas formas.
    Saludos!

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