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A lo mejor me estoy metiendo en camisa de once varas, pero mi intención es hacerme con el 100% de la propiedad, primero con el 50% en la subasta y después con el otro 50% negociando con la otra parte (preferiblemente) o por la disolución del proindiviso. Por supuesto que no tengo intención de crear problemas a nadie, en la medida de lo posible.

Saludos

Lo cierto, Carloponte, es que yo me lío con tantos términos confusos. Lo que el acreedor puede hacer no es una contraoferta sino una mejora de postura, que siempre ha de llegar al 70%. Para ello tiene cinco días desde que se le notifique que se le ha pasado el plazo al deudor.

No confundir con el retracto, que ni es una contraoferta ni nada parecido. Ejercerlo significa igualar lo pagado por el comprador más los gastos justificados que éste haya tenido.

Ahora bien, no acabo e entender la oportunidad de luchar contra viento y marea para comprar una mitad indivisa arrebatándosela al copropietario e instigador de la subasta. No le veo ningún sentido inversor, a menos que tengas mucha inquina personal y quieras joderle bien jodida esa operación.

Yo, por mi parte, soy de los que me aparto de las inversiones cuando para llevarlas a cabo tengo que cruzarme con los intereses previos de otras personas que nada me deben y a quienes nada debo. La vida ya da suficientes sustos por sí misma como para buscarme nuevas fuentes de disgustos.

A lo mejor es por esa mi filosofía por lo que tengo el record mundial de que ningún demandado haya reventado ninguna de las casas que he comprado en subasta en los más de veinte años que llevo en este negocio.

Aunque parezca increíble es cierto.

Pero, vamos a ver, Carlo, siendo el tercero interesado, lo primero que deberías plantearte es para qué quieres la mitad indivisa de una parcela, y quién tiene actualmente la posesión, porque, para acabar en un proceso de disolución de la cosa común no hacen falta tantas alforjas...

Pero, sí, el retracto en Catalunya tiene un plazo de 3 meses, y es un proceso relativamente sencillo. Costoso, depende de los importes, pero el demandante trataría de asegurarte la condena en costas mediante un requerimiento previo.

Y respecto a las pujas, el ejecutante puede adjudicarse (en 5 días tras los 10 de plazo al ejecutado) por el 70 % o por la deuda, si es superior al 60 %, que ya nos has dicho que no, y a la mejor postura.

Saludos,

Por otro lado, supongo que si se aprueba la adjudicación cubriendo solo la deuda, y el demandante no quiere cubrir el 70%, el copropietario (son la misma persona) puede más tarde ejercer el retracto simplemente cubriendo mi oferta, no el 70%, estoy en lo cierto? Como demandante/copropietario sería la mejor opción para el, y la peor para mi.

Saludos

Gracias otra vez por los comentarios. Osea que si mi puja supera la deuda en un euro, en principio se aprobaría la adjudicación aunque no de forma automática, y el demandante (el demandado no cuenta por no tener liquidez) para superarme tendría que ofrecer el 70% de la tasación, si puede. Que plazo tienen para hacer la contraoferta? En Cataluña, creo que plazo para el retracto son 3 meses desde que se entera la parte, si no tengo entendido mal. Es complejo y costoso el procedimiento del retracto?

Saludos y gracias de nuevo

¿Una cláusula abusiva algo que está en nuestro Derecho desde que se hizo el mundo? Desde luego que no.

Si la vivienda es tu residencia familiar solo podrán reclamar unos intereses de demora al 12% (Más o menos) y un 5% para costas judiciales. En cuanto a su estrategia procesal, la desconozco. Habría que estar en su cabeza para adivinarla, pero seguramente habrán descubierto que tienes otros bienes y se están preparando para dar el bocado.

Si claro, Jotaerre, siempre hay que estudiar el equilibrio entre pujar un poquito para evitar tener que ejercer el retracto o pujar como si se acabara el mundo. Lo segundo es pujar contra uno mismo si al final se tiene que acabar ejerciéndolo de todas formas.

Bueno, habría que hacer números: no sería tonto de remate si pujara lo mínimo para ahorrarse el retracto posterior, que, como todo proceso, hay que ganar y supone unos costes que pueden recuperarse o no, y desde luego que tiempo, que éste si que no vuelve...

hola,aqui estoy de nuevo,tengo varias dudas a ver si hay suerte y tu si sabes contestarmelas
-me ha llegado la ejecucion de la hipoteca que deje de pagar en mayo del 2013,me la envian como ejecucion de titulos no judiciales,mirando la hipoteca pone que pueden hacerlo,mi duda es si eso es una clausula abusiva y en que me perjuduca(esta claro que si fuese para ellos mejor una ejecucion hipotecaria es lo que harian ).
-los gastos (intereses y costas)¿estan regulados?suponen casiun 30%(54.000 de principal y 16.000 gastos),he leido que eso tambien se considera abusivo y se puede poner en las alegaciones de principio del proceso
-el banco indica que se me investiguen mas bienes por ser insuficiente el piso para cubrir la deuda,el valor de tasacion de las escrituras es de 115.000 ,despues de la anotacion de la hipoteca en la nota simple esta la anotacion por el proceso por el prestamo para la empresa ( esta en curso a espera de fecha de subasta) ,siendo la primera anotacion la hipoteca ¿porque dicen que no cubre si lo hace de sobra?.
Esperando tu respuesta que tan util me es siempre ,un saludo

Ojo, que al demandante no le basta con igualar la puja sino que tiene que cubrir el 70% del tipo de subasta.

Y otra cosa Carloponte. Dices que si la parte demandante esta presente en la subasta y puja en la misma, que te basta con ofrecer más que ella. Eso no es cierto en este caso pues el copropietario puede ejercer el retracto haya estado presente en la subasta o no. Estar en la subasta y pujar acreditaría que es tonto de remate, pero no le impide ejercer el retracto.

Hola de nuevo, Carloponte; creo que confundes el momento del derecho a mejorar (siempre pueden, tanto ejecutado como ejecutante, si la postura es inferior al 70 %), con el de cuando, sin haberlo ejercido, estas sean ya las pujas finales:

- Menor que la deuda (no se adjudica): Depende del Secretario.
- Mayor que la deuda pero menor de 50% (depende del juzgado, pero el demandante puede igualar): La aprobará.
- Entre el 50% y el 70% (depende del juzgado, pero el demandante puede igualar): Igual que la anterior.
- Mayor del 70% (el demandante puede ejercer retracto): Te la adjudican, y habrá retracto.

Saludos,

Gracias por los comentarios. No soy ni ejecutante ni ejecutado, soy el tercero. Me interesa quedarme con la 1/2 indivisa, por lo mínimo, pero no tan poco como para que a la otra parte pueda ejercer el retracto. Si la parte demandante esta presente en la subasta y puja, basta con ofrecer más que ella.

La pregunta era que entiendo que si no hubiera indivisos, con el 70% tienes asegurada la adjudicación, pero en este caso no lo tienes nunca, o me equivoco?. Para dejarlo más claro, que diferencias puede haber en los siguientes casos de la puja ganadora (la deuda es menor del 50%): (entre parentesis lo que yo creo)

- Menor que la deuda (no se adjudica)
- Mayor que la deuda pero menor de 50% (depende del juzgado, pero el demandante puede igualar)
- Entre el 50% y el 70% (depende del juzgado, pero el demandante puede igualar)
- Mayor del 70% (el demandante puede ejercer retracto)

Saludos

Hola Carloponte. Estoy con Jotaerre en que también tenías otras posibilidades, pero dado que ya estás en la ejecución de la sentencia, la respuesta a tu pregunta concreta es que sí, que a pesar de ser el demandante sigues teniendo derecho de retracto si la subasta se la adjudica un tercero.

No obstante, estáte atento pues si se la adjudica por poco menos del 70% del tipo de subasta quizá te merezca la pena ofrecer mejorar la postura llegando al 70% y ahorrarte el nuevo procedimiento judicial de retracto.

No lamento Mfauila, no conozco a subasteros de Granada.

Te sugiero que en el próximo post estés atento para ser de los primeros en insertar un comentario solicitando los servicios de subasteros de allí y verás como enseguida te contacta alguno.

Hola Tonigs. Cuando las subastas por disolución de proindiviso se rigen por el art 670 la cosa se puede llegar a convertir en una fiesta macabra de mejoras y sobremejoras de postura, sobre todo cuando el secretario judicial es un incompetente de marca mayor, como parece el caso. El muy gilipollas ahora pretende convertir la mejora de postura en otra subasta entre los copropietarios, plas-plas-plas.

Buenos días, Carloponte.

Aunque Tristán debe estar a punto de contestar, el tema que planteas me parece muy interesante, pero poco práctico: ¿para qué ejecutar una deuda y luego tener que presentar una demanda de retracto, cuando el ejecutante puede participar en la puja, tiene también el derecho a adjudicarse esa mitad indivisa según los importes y % de que hablemos, o podía incluso haber pedido la disolución con compensación de esa deuda?
Por otra parte, si la postura del tercero no cubre el 50 % de la tasación o la deuda, será el Juzgado quien decida si adjudica o no, levantándose el embargo en el segundo caso, así que el ejecutante habrá perdido todos sus derechos: el de mejorar como ejecutante, el de retracto porque no habrá adjudicatario y el de subastar de nuevo la finca.
Pero, por probarlo, que no quede...

Saludos,

Hola a todos y gracias a los autores por sus instructivos comentarios. Mi pregunta es la siguiente. Una subasta de una mitad indivisa de una parcela por una demanda de un copropietario contra el otro. En caso de adjudicarse esta mitad a un tercero, el demandante (y copropietario) tiene derecho de retracto. El demandado esta pelado y no puede hacer mas que dejarse llevar por los acontecimientos. Es este caso es poco relevante que la puja en la subasta llegue al 70% o no, en cualquier caso la otra parte (el demandante) puede igualar la puja y quedare con el bien. Es esto correcto?

Saludos y gracias de nuevo por los aportes.

Carlo.

De nada, tonigs; sin conocer los pormenores, y teniendo en cuenta que este tipo de subastas son muy flexibles, y habría que ver si las partes acordaron una regulación especial, parece lógico que, por el mismo motivo, luego puedas volver a pujar.
Saludos,

Estimado Tristán, felicitarte por la magnífica información que nos facilitas y por lo mucho que aprendemos, gracias.

Quiero hacerte una consulta: soy economista y resido en Granada. En esta provincia tengo muchos clientes y amigos que les vendría muy bien trabajar con alguien del sector para realizar algunas inversiones.

Te ruego me indiques de algún profesional que pudiera ayudarme.

Un abrazo y gracias por tu valiosa información.

Miguel Fdez.

Buenas Jotaerra, primero de todo gracias a ti y a Tristán por vuestra ayuda. En una división de proindiviso he hecho una tercera postura (pero cubrimos el 70%) y la otra parte también ha hecho una mejor postura pero por debajo de la nuestra. No nos dan la adjudicación ya que argumenta la otra parte que no se le aviso de una mejor postura y la secretaria se lo ha aceptado. Esto es legal? Pueden hacer otra mejor postura? Entonces si supera la nuestra podremos hacerlo nosotros también? Yo creo que esto es un CACHONDEO de los buenos... MUCHAS gracias por avanzado de nuevo.