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Muy buenas,

Pongamos que sale a subasta un inmueble con una hipoteca (1ª carga) y un embargo (2ª carga) saliendo a subasta por el embargo, es decir, sale por la 2ª carga.

Según creo entender, al adjudicarnos el bien nos convertimos en "hipotecantes no deudores", es decir, que aunque nosotros no somos parte en la primera hipoteca, nuestro bien recién adjudicado responde del pago de la misma ... por lo que nosotros somos los primeros interesados en ir a pagar esa deuda para no quedarnos sin el inmuebles.

Hasta aquí mas o menos bien ... pero la pregunta del millón es ... ¿realmente tenemos que soportar el pago de esa primera hipoteca?, es decir, ¿sería factible pagarla nosotros, para no quedarnos sin el bien, y luego reclamársela a los deudores originarios? O, por el contrario, por el mero de participar en la subasta la ley entiende que ya estamos descontando del precio del remate las cargas anteriores y debemso pagarlas nosotros sin poder repercutirlas.

Digo esto último porque he visto edictos que dice que el licitador acepta y se subroga en los créditos anteriores.

Gracias.

Cuando la deuda posterior es del mismo banco entonces el banco suele actuar como si ambas fueran la misma, de manera que suelen sumar ambas deudas y tratar de cubrirlas como si fueran una.

¿Ceder el remate? Hay bancos que no quieren ni oír hablar de ello.

Entonces, Tristán, en el supuesto primero que comentas, si la deuda es menor del 50%, pero la siguiente carga que queda liberada es también del mismo banco (otra hipoteca), ¿no creés que cederían el remate a un tercero en caso de éste se ofrecieran a pagar algo más que la suma de la deuda?

Gracias.

Es cierto. Quería decir que... mejor lo reescribo:

Si la deuda es inferior al 50% el banco se lo va a adjudicar por el importe de la deuda, ni de coña por el importe superior (50%) porque eso le supondría darle dinero al demandado y, además, pagar más de ITO.

Y si la deuda es superior al 50% el banco se lo adjudicará por el importe inferior, es decir, por el 50% para ahorrar en ITP y por si aún puede sacarle más dinero al deudor porque éste tenga más propiedades o recursos. Además así puede reflejar la diferencia como pérdidas.

Y solo se lo adjudicará por el importe de la deuda si está convencido de que ya no hay más que rascar. Y si lo hace por algún otro motivo, lo cierto es que lo ignoro.

Ejem... si se lo adjudica por la deuda, ya no podrá reclamarle ninguna diferencia aunque tenga otras propiedades, digo yo...

Y puede que se lo adjudique por un importe superior, si ése es el que ha pactado para cederle el remate a un tercero, que entonces será quien deba tributar por el ITP.

Saludos,

No, te aseguro que si la deuda es inferior al 50% el banco se lo va a adjudicar por el importe de la deuda, ni de coña por el importe superior.

Y si la deuda es superior al 50%, el banco se lo adjudicará por el 50% para ahorrar dinero en ITP y solo se lo adjudicará por el importe de la deuda si cree que aún puede sacarle más dinero al deudor porque éste tenga más propiedades o recursos.

Disculpa Tristán, es evidente que no me he explicado bien.

En las subastas sin ningún postor podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien.

La pregunta/curiosidad, es en qué casos el ejecutante no se adjudica por la menor de esas dos cantidades, lo que a primera vista podría parecer lo lógico.

Sólo se me ocurren los que comenté, disminuir el beneficio a tributar en una venta posterior cuando vean que el ejecutado no va a pagar nada más, para cubrir cargas posteriores propias o por temas contables...

No entiendo la pregunta Bodhi

Estudio muchos procedimientos hipotecarios y ejecuciones de todo tipo. Tengo empleados que también saben hacer su trabajo, pero incluso ellos a veces me hacen que los vea yo, de lo complejos que son. Vuelvo a repetir, si despues de la tercera dice: subsistente y sin cancelar, te aseguro que es por esta por la que sale y no por la 1ª, aunque si es una ampliación saldrá por las dos y como tú dices es la 1ª. Cuando hay dudas, se miran los tipos prefijados para subasta haber si coinciden con las ejecuciones hipotecarias. Te aseguro que me he equivocado muchas veces en muchas cosas de las subastas, pero en lo que no me he equivocado nunca ha sido en saber cual es la carga que sale y la hipo que se ejecuta, sobre todo porque el beneficio o la perdida están ahi. Saludos

Por cambiar un poco el tercio si se me permite: cuando la ejecución hipotecaria queda desierta por falta de postores, ¿cuáles son la razones más habituales para que el banco se adjudique el bien por encima del 50% (no viv. hab) que permite la ley?

¿Disminuir el beneficio a tributar en una venta posterior cuando vean que el ejecutado no va a pagar nada más? ¿Temas contables? ¿Otros?

Te agradezco tus avisos, pero:

1.- No es Banco Popular

2.- La ampliación es en años diferentes

3.- De hecho la hipoteca era por 3 inmuebles, así como la ampliación posterior y la parte que toca al inmueble que menciono sólo ha supuesto un aumento de 5k en los interes ordinarios (la capital del préstamo es la misma, así, como los intereses de demora y las costas).

4.- Explícitamente en las certificaciones dice "la inscripción 1ª de hipoteca, ampliada y modificada por la 3ª, continúa subsistente y sin cancelar.". En consecuencia la ejecución hipotecaria se hace por la inscripción 1ª y no la 3ª

Aún así, cualquier consejo, obviamente es bienvenido.

Gracias.

Si en efecto la posteior suele ser la más pequeña; también en el tipo que ponen para subasta, ya que a la segunda le suelen quitar la primera, pero no siempre lo hacen así. Mucho cuidado con las hipos del mismo banco que te puedes llevar sorpresa desagradables y convertir lo que creías iban a ser beneficios, en ruina. Mi opinión por experiencia, sino lo tienes claro, ni pases por la puerta del juzgado, no vaya a ser que te toque.Saludos.

Fíjate en el detalle de que la posterior suele ser la más pequeña

El banco Popular y el banco de Andalucía (filial del Popular o mismo banco), han estado dando hipotecas sobre hipotecas, incluso en el mismo día. Esto se repite continuamente y siempre te sacan la posterior, por supuesto.

¿Por qué especialmente las del Banco Popular?

Tristán perdona que me meta en este asunto, pero para catcherrye está confundiendo lo que él desea que sea con la realidad del asunto; a él le gustaría que fuese así, pero es posible que sea todo lo contrario. En Notas simples no están obligados a poner muchas cosas, que sí se ponen en las certificaciones. Lo mejor es que se vaya al Juzgado y averigüe lo de las inscripciones, que se puede comer un buen marrón.Otras que si le digo a catcherrie, si las hipos son del banco Popular, que tenga cuidado. Saludos.

Gracias, es lo que suponía. Una excepcionalidad de este tipo tendría que estar indicado explícitamente.

Muchas gracias por tus sabias palabras.

Thread cerrado ;-)

Si no lo pone en la nota simple es porque no son del mismo rango registral. Algo así tendrían que reseñarlo.

Pues entonces, para desrizar el rizo (ya sólo queda un cabo suelto), sólo queda saber si son o no del mismo rango.

He consultado de nuevo la nota simple registral sobre las hipotecas y no veo nada al respecto.

¿Cómo puedo llegar a saber si son del mismo rango o la segunda hipoteca tiene un rango inferior (como sería en la mayoría de los casos)?

Gracias.

Efectivamente, Catcherrye, si la ejecución es sobre la hipoteca de la inscripción 1ª el adjudicatario no tendrá que pagar nada.

A menos que ambas hipotecas, primera (ampliada por la 3ª) y segunda, sean del mismo rango. En cuyo caso la cosa cambia a peor. No te lo hubiera mencionado, pero cuando ambas hipotecas son del mismo banco, como has dicho que sucede en este caso, a veces (y solo a veces) les dan a ambas el mismo rango.