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Hola muchas gracias por vuestra pronta respuesta creo que Jotaerre me pilla un poco lejos yo soy de Avila, yo estudie derecho pero cuando sales de la carrera te crees que todo lo sabes hasta que lei el post al que hace referencia tristan, y una vez adjudicado ya me entro el miedo y el no saber como actuar, he intentado localizar al administrador que me han facilitado en el registro mercantil pero esta trabajando fuera de españa segun he podido averiguar por un familiar, ahora iniciare el tramite de la demanda, pero realmente nose muy bien como redactarla, si me hicieseis el favor de pasarme un modelo os estaria muy agradecido.
Un Saludo y muchas gracias

... en las lides de postear en foros varios (si vosotros supiérais...), al menos ;)

Lo que es yo, desde que me pasó esto:

Tristán, caminito del penal por tomarse la Posesión por su mano

decidí no volver a aconsejar a nadie sobre el particular. Que es un asunto muy delicado.

La vía legal ya te la ha dicho Jotaerre. Además, ahí le tienes a él, especializado en estas lides.

Buenas tardes, Fernando, hace poco se ha tratado de este tema, léelo y verás que la posesión hay que solicitarla judicialmente (con abogado y procurador), o echarle valor y entrar con un Notario que levante acta, pero antes de todo está intentar que el propietario te entregue la posesión por las buenas.

En tu caso, dices que se trata de una sociedad "disuelta", pero no sé si te refieres al concepto legal o que simplemente cerró. En cualquier caso, aunque esté liquidada formalmente, tendrá un liquidador inscrito en el Registro Mercantil, y él sería tu interlocutor. Si no, el administrador que aún esté vigente.

Saludos,

Buenas tardes, primero felicitaros por el blog tanto a su creador como a los participantes del mismo, os comento mi situación, a ver si me podéis echar una mano, soy un joven de 25 años y hace dos semanas vi en la página de subastas de la aeat un local con un precio bastante bueno y sin cargas, y decidí con unos ahorros que tenía comprarle, primeramente fui al registro a por una nota simple a ver si era correcto el expediente de la aeat , y posteriormente fui a Iberdrola a ver que me podían comentar y me dijeron que habían dado de baja el servicio en abril de 2011 y consulto a ver si estaba de alta en otra compañía y me dijo que no, y en el servicio municipal de aguas tal de lo mismo, pregunte también a un vecino por las deudas de la comunidad y me confirmo que eran de unos 800 euros y que llevaba sin usarse desde diciembre de 2010 total que al final le compro en 2ª licitación por el 75%, pero ahora al leeros durante unos días me surgen una serie de dudas:
El local era propiedad de la constructora que había realizado el edificio, la cual era de 4 socios que salieron a mal y esta disuelta , en el local habían instalado una oficina para vender sus pisos, asomándome por la ventana he podido ver que hay una mesa, sillas y lo que parece un ordenador.
Mi duda es una vez que hacienda me entrega la escritura, la liquide y la pase por el registro como debo de actuar:
A) acudir con un cerrajero y entrar en el local
B) tramitar una demanda solicitando la posesión, y en este caso como he de tramitarla es necesaria la intervención de abogado y procurador, o la puede solicitar un particular ante el juzgado
Otra duda que tengo es que una vez que entre el mobiliario que hay dentro que pasa con él, le puedo tirar o como he de proceder con el
Perdonar mi ignorancia, pero ahora una vez hecho lamento no haberos leido antes
Un saludo y muchas gracias por vuestras respuestas
Atentamente Fernando.

Los bancos se están comportando como los hijoputas que todos sabemos que son y están cobrando por esos certificados de deuda cero. Es manifiestamente una ilegalidad. Pero si te corre prisa no tienes más remedio que tragar. De lo del notario no nos podremos librar, pero lo del registrador habrá que mirarlo con lupa porque el precio de la cancelación de las hipotecas cuya deuda está saldada fue reducido a la mínima expresión por un decreto del gobierno.

Respecto a tu pregunta, problemas cero, trámites varios.

Sr. Tristan, no sé si aquí tiene la bondad de contestar a preguntas de su magistral portal (http://subastanomics.com/) pero por de pronto le voy a trasladar una duda sobre una nota publicada hace pocos dias ahí "Como cancelar una hipoteca"

Mucha gente ha accedido a su vivienda gracias al credito hipotecario que en su momento le concedio un banco. Con el paso de los años y el pago de la cuotas este crédito ha sido pagado y por lo tanto ya no existe deuda con ese banco. Entiendo que la carga del crédito hipotecario sobre esa vivienda continúa en el registro, y por eso su nota de cómo cancelar una hipoteca.
Ahora bien, los trámites que se comentan en esta nota no son gratis: cetificado de deuda cero, el notario, el registrador, ... La pregunta es que problemas pueden aparecer porque exista una carga hipotecaria sobre un bien cuando la deuda ya ha sido amorizada. Caso muy común en la mayoría de las viviendas.
Puede que sea en el momento de la venta, o en el traspaso a los herederos, o en casos aparecen esos problebas

Gracias por adelantado

Muchísimas gracias por tu tranquilizadora respuesta.
Te aseguro que venderte el piso no te resultaría rentable, pero no descarto que el futuro podamos hacer alguna operación.
Lo dicho muchas gracias, y si hay alguna novedad ya contactaré contigo.

Tranquilo, Cebeda. Lo has hecho todo correctamente y no tienes nada que temer. La fe registral te protege.

Hagámonos los tontos. Quizá sea cierto que hace unos años (antes de que entrara tu embargo) tu deudor le vendiera el piso a este supuesto propietario sobrevenido, pero ya fuera para ahorrarse el ITP o por los motivos personales que fuera, lo cierto es que el listillo no inscribió su título y al cabo del tiempo entró tu embargo.

En ese momento él podría haber planteado en el juzgado una Tercería de Dominio.

Pero ahora la subasta ya se ha celebrado y lo que le queda es plantear una demanda ordinaria que tiene perdida de antemano.

Pongo la mano en el fuego.

Y si aún tienes miedo, me ofrezco a comprarte el piso por el mismo precio que pagaste si es que fuera un buen precio. Tú te quitarías de en medio y yo haría una buena inversión sin riesgo.

Buenos días Tristán y gracias por tu ayuda.
Quisiera realizar la siguiente consulta.
Como parte actora me fue adjudicada una vivienda por el total de la deuda reclamada, emitiéndose el correspondiente auto de adjudicación. Posteriormente tomé posesión de la vivienda con asistencia de los agentes judiciales, policía local, mi procuradora, etc. y se cambiaron las cerraduras, sin incidencia alguna. Lógicamente pagué el Impuesto de transmisiones patrimoniales y el piso quedó inscrito en el Registro de la Propiedad a mi nombre y el de mi esposa. El proceso concluye el 23-7 ultimo. Hace unos días y con el piso puesto en venta recibo un ACTA DE REQUERIMIENTO por medio de un Notario, por el que un sujeto me dice que el piso es suyo (no de la entidad a la que yo reclamé) y que no sabe el motivo de que no esté inscrito y que me demandará judicialmente. En el Acta el sujeto da un domicilio muy cercano al piso, pero no el piso, por lo que no es su vivienda habitual.
Si bien entiendo que no debo estar intranquilo por esta "incidencia" y que debo esperar acontecimientos durante un tiempo prudencial, me podrías dar alguna indicación sobre como debo actuar. Por ejemplo ya he contestado al ACTA DE REQUERIMIENTO enviando burofax, en el que simplemente hago referencia a la adjudicación judicial y al hecho de que el piso ya está inscrito a mi nombre y tomada posesión.
Que me podrías aconsejar?
PD. El sujeto es un ex-alto cargo de una empresa estatal, aunque ahora está jubilado. En la época de la supuesta venta el periódico ABC publico algún artículo sobre actuaciones irregulares de este señor en su cargo. No se trata de una persona analfabeta y él sabrá los motivos de la no inscripción, pues en el Acta de Requerimiento dice desconocer los motivos.

Hola Pablo. Me has hecho una pregunta muy precisa y lamento mucho darte una respuesta imprecisa: Entre dos o tres meses y dos o tres años.
¿Lo razonable? Dos semanas

Hola, Tristan.

¿Qué tiempo tarda habitualmente (el plazo procesal ya lo sé, pero intuyo que no lo respeta nadie) el perito designado por el Tribunal para hacer la valoración del inmueble que saldrá a subasta? Imagino que dependerá de las costumbres del lugar, pero me gustaría hacerme una idea. Desde la tasación hasta que se anuncia la subasta, ¿qué tiempo te parece razonable que pase? GRACIAS.

A ver Degg0, lo llaman Hipoteca Legal Tácita pero es lo de siempre con otro nombre, aunque ésta sí que no puede abarcar más que el año en curso y el año anterior. Ahora bien, que yo sepa NO TE PUEDEN COBRAR MÁS QUE EL PRINCIPAL DE LA DEUDA EN PERIODO VOLUNTARIO y que yo sepa solo por derivación del anterior propietario.

Y desde luego que no te escapas. Como lo dilates te vendrá con recargos e intereses y verás que gracia.

Hola Tristán,

Me he adjudicado una nave industrial (AEAT) y acabo de recibir "notificación acuerdo de requerimiento por garantía de la deuda tributaria por hipoteca tácita" exigiéndome los últimos dos años de ibi (4800€ entre principal, recargos, intereses y costas). Yo esperaba que me lo exigirían por derivación de responsabilidad (lo leí en los comentarios de tu blog) y que tal vez podría evitar pagarlos.
-Mirando por internet (también un artículo tuyo) creo entender que se puede "derivar" la deuda.
-Pero en el ayuntamiento (recaudación) me han dicho que las hipotecas tácitas no se pueden "derivar", que no es lo mismo que la derivación de responsabilidad, que el inmueble es una garantía y que debo pagar o ejecutan la garantía.
-Por tanto mi consulta es, si a parte de pagando ¿existe forma de evitar esta ejecución de garantía? ¿hay forma de pagar únicamente el principal? (la chica de recepción me indicó que creía que sí podía pagar únicamente el principal o que podía solicitar que me "derivaran" la cuota a mi y evitar la ejecución de la garantía..) En tal caso como se haría?
Muchas gracias,
Daniel

Respecto a la comunidad de propietarios el asunto no es muy difícil. Se pueden elegir dos caminos:
Llamas por teléfono al administrador, dices que te has adjudicado el piso y preguntas por la deuda para liquidarla o si no quieres mentir llamas por teléfono dices que vas a comprar asumiendo la deuda de la comunidad y que el titular no la aclara.
Mentir no está bien, quizás no es ético, pero hoy en día sigue sin ser delito, vamos ni siquiera falta, y en este caso se convierte en una necesidad, sobre todo si ha habido obras recientes.
Un saludo a todos, en especial a los mas habituales

Tienes razón, es absolutamente imposible averiguar esos datos con seguridad. Más bien hay que echar las cuentas.

Hola Tristán,

Tengo una duda respecto a las "cargas previas" con bancos o Seguridad Social....por protección de datos no te pueden dar la cantidad actualizada, de hecho, ni siquiera te dicen si es deudor o no....¿hay alguna forma de saberlo? ¿Qué sueles hacer...ir al deudor y preguntarle o te fías de datos que tengan más de 2 años y que te de el juzgado o la Seguridad Social?

y de la Comunidad....¿preguntas directamente? ¿alguna vez te ha "levantado la pieza" el Administrador o el Presidente?

Muchas gracias.

Lo malo, Style86, es que soy el menos indicado para pontificar sobre subastas de garajes pues como ya he mencionado varias veces en el blog no soy muy partidario. No porque sean una mala inversión, que si eres un inversor "contrarian" ya te adelanto que ahora mismo están baratísimas, sino porque dan el mismo trabajo que si fueran pisos pero con muchísima menos chicha.

Precauciones, las mismas que con los pisos.

Hola Tristán.

Tengo que darte la enhorabuena por el trabajo que llevas acumulado.

También voy a aprovechar para que me des (si no hay mayor inconveniente) alguna directriz a la hora de comprar garajes con el objetivo de alquilarlos y obtener alguna rentilla.

Vivo en Zaragoza, y en la zona centro hay muchas casas sin garaje por lo que puede ser una buena idea.

Podrías elaborar un post sobre todo lo que hay que tener en cuenta a la hora de pujar por un garaje, que supongo que será mucho menos que cuando pujas por una casa

Un saludo y gracias