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Entonces, 20.000€ Credito de un coche del 2006 , 40.000€ Agencia Tributaria 2007 e hipoteca del 2012. Sale a subasta la vivienda por la Agencia Tributaria. Anteriores: Coche y Agencia tributaria .Poteriores : Hipoteca El que se adjuidca la vivienda se encarga de las anteriores y la porterior , la hipoteca, se encarga el antiguo propietario. ¿Es correcto?

Buenos días, lamarga189, no sé si te refieres a las posibilidades económicas de adjudicártela (que dependen en gran parte de la deuda que se ejecuta), o de otros aspectos.

Por ejemplo, hay que verificar cómo está registrado: si es finca independiente o un % del total parking (en cuyo caso, que conste a qué plaza da derecho); también hay que verla, por si no tuviera buen acceso, si parece que está alquilada, etc...

Saludos,

Buenos días, manu_18, anteriores son las que consten en el registro antes de la que se ejecuta (que se paga y cancela con el producto de la subasta); supongo que en tu caso era la de Hacienda.

Posteriores son las siguientes registradas, si no lo están no son ni cargas.

Saludos,

Buenas noches.

Tengo una duda con respecto al significado de "cargas posteriores y anteriores".

Una vivienda que sale a subasta con 3 deudas reclamadas sobre el bien; 20.000€ Credito de un coche , 40.000€ Agencia Tributaria y 145.000€ de una hipoteca. Total deudas : 205.000€ . La vivienda me la adjudico por 123.000€ . ¿Son estas cargas anteriores, y las tengo que asumir como nuevo propietario,no?
¿"Posteriores" seria una deuda de 10.000€ en peluqueria que aun no se la hubiesen reclamado al antiguo titular?

Gracias!!

A Pablo: No te puedo decir si hay jueces creativos en este tema; en todo caso, serían malos: no se aplica el 25 por remisión del 31, porque así lo dice el 4.3.

Y perdonad que no siga, ni conteste a lamarga788, acabo de entrar de servicio ;)

hola tristan . que es lo que tendria que tener en cuenta a la hora de adquirir un garaje de subasta de la seguridad social

Jajajajjaja, yo no pasé del primer Torrente...

Vale, si no hay pacto se aplica el 31 que remite al 25. Pero es que el 25 remite a lo pactado, algo imposible porque si hubiese pacto no se aplicaría el 31 ni el 25.

Perdón por el trabalenguas, pero lo que quiero decir es que no concibo que en un arrendamiento de local comercial se pueda aplicar el art. 25 LAU...

Desde luego, el 4.3 es claro....

¿Esta cuestión está clara en los juzgados o, como diría Tristán, hay jueces creativos?

Gracias y qué bien me viene que te distraigas con esto.

No te disculpes, yo me he tenido que quedar en casa (no como Tristán, que luego supongo nos contará qué le ha parecido Torrente V ;), y me distraigo así.

No hay tal lío, vale lo que pacten las partes, y lo demás es supletorio y consecuencia de la proverbial habilidad del legislador para gastar poco en palabras: remitir el 31 al 25, que sólo se aplica ;si no hay pacto según el 4.3.

Espera, que ahora me he liado... Digo que siempre sería válida la renuncia con independencia del tiempo de duración del contrato en el caso de bajos comerciales.

Es decir, el contrato contempla la renuncia al retracto, pero tiene una duración de solo cuatro años:

a) Si prima la autonomía de la voluntad sobre la legislación supletoria, hay renuncia.

b) Si aplicas literalmente el art. 25 (por remisión del 31 al ser un local comercial), no habría renuncia porque es inválida.

Siento ser tan pesao (o ignorante).

No, en teoría no sería válido para contratos de vivienda de antes, inferiores a 5 años según el contrato inicial, aunque luego obligara a prorrogarlo.

Pues tienes toda la razón, aunque el artículo que yo citaba plantea un imposible: siempre sería válido el pacto de renuncia con independencia de los años de duración del contrato... Un despropósito del legislador. MUCHAS GRACIAS por la respuesta.

De nada, Pablo, pero para éso estamos los abogados (como ilustra una conocida anécdota), para saber buscar y relacionar los artículos que los legisladores han ido situando donde primero han querido: al inicio de la LAU, art. 4.3, verás que dice que, en defecto de pacto entre las partes, a los contratos no de vivienda se aplicará sólo de forma supletoria el Título III, donde está el art 31 que remite al 25 que es el que transcribes.

Gracias, Jotaerre. El problema es que la redacción de la LAU en el momento del contrato dice que "el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años". Aunque se refiere a las viviendas, la regulación del retracto en los locales remite a la de aquéllas. No sé si ahí cabe hablar de autonomía de las partes, pues parece que el pacto de renuncia al retracto en un contrato de 4 años sería inválido..... salvo que al desaparecer en la redacción actual de la ley toda referencia a la duración del contrato, la cláusula "resucitase"...

Buenas tardes, Pablo, a la 2, sí, y a la 1, también, porque la LAU es supletoria de la voluntad de las partes, en tema locales.

De querer discutirse en general, habría que ver cómo se instrumenta la prórroga del plazo inicial, pero también sería defendible (entendiendo que se podía renunciar si el contrato "duraba" más de 5 años, siendo la idea que sólo se aplicara a relaciones estables y como contraprestación a esa estabilidad para el arrendatario).

Saludos,

Leyendo algunos comentarios en relación con los inmuebles arrendados sale de refilón la cuestión del retracto (institución calificada por Tristán como autentica "putada", creo que muy muy certeramente). He visto que desde una reciente modificación la LAU permite pactar la renuncia al retracto sin necesidad de que el contrato sea superior a 5 años. Conozco un caso de arrendamiento de local comercial que sólo era por 4 años y que contemplaba la renuncia al retracto. En su día, esa cláusula sería inválida, pero dado que el alquiler continúa hoy en día, ¿puede defenderse que existe la renuncia? Y ya puestos, abuso de vuestra amabilidad: el retracto en el caso de subastas judiciales, ¿puede hacerse tanto frente al mejor postor como ante la adjudicación del ejecutante? Muchas gracias.

De nada, pero no es tan sencillo con un contrato privado: por definición, no se suelen liquidar de ITP (lo que daría fe de la fecha, cuando menos), y luego hay que demostrar la validez de la firma del vendedor (quizás ilocalizable o fallecido), los pagos, etc...

Que no es habitual intentar ese fraude, vaya. Y ni siquiera ciertas escrituras están libres de sospecha, claro, para éso está el pleito de la tercería, que se tramita como un juicio ordinario con toda su complejidad.

Muy bien explicado. Gracias. Miedo me da la posibilidad de que un contrato privado (y alguna prueba más) abra la puerta a posibles fraudes de un deudor recalcitrante y sinvergüenza.

Buenos días, Pablo, pues la LEC exige que presentes "un principio de prueba por escrito" de que eres el verdadero titular, así que, cuanto más fiable sea esa prueba, mejor: lo sería una escritura, una sentencia, etc... pero un contrato privado exigiría más prueba para evitar fraudes (haberlo liquidado de ITP en su día, por ejemplo).
Si el Juez la admite a trámite, automáticamente se suspende la ejecución, y, si la gana, se alza el embargo.
Sin embargo, valga la redundancia, el Auto no tiene fuerza de cosa juzgada, es decir, no permite registrar la propiedad.
De forma que, si para registrar el título hay que ir a un proceso aparte (como sería el caso de un contrato privado y sólo contra el vendedor, no el de una sentencia o escritura) debe también ganarlo.
Si lo perdiera, como no podría registrar su presunto título, nada impediría al anterior embargante volver a embargar, pero, claro, habrá pasado su tiempo, con el riesgo que éso supone.

Y a lo que se refería Tristán con el proceso que pudiera entablar ese supuesto titular contra Cebeda, como a él le ampara la buena fe registral, y para éso ya estaba antes la tercería de dominio, si no la interpuso, deberá pechar con las consecuencias: perderá el pleito (salvo que demuestre mala fe en Cebeda, claro: imaginemos que se trata de alguien que tenía perfecto conocimiento de la venta anterior, o evitó que el compradors se enterara del embargo) y, en todo caso, podrá reclamar al vendedor, si es que fue responsabilidad suya la falta de inscripción.

Saludos,

En relación con lo que plantea Cebeda, me gustaría saber qué hubiese pasado sin durante la ejecución sí hubiese presentado el señor del burofax una Tercería de Dominio. Es decir, no habría registrado el inmueble tras la supuesta compraventa anterior al embargo, pero presentaría un contrato privado de compraventa con fecha anterior. ¿Qué posibilidades hubiese tenido en ese caso de fastidiar a Cebeda?

Hola de nuevo, Fernando, de momento los abogados catalanes todavía podemos actuar en España ;), pero te saldría caro mi desplazamiento a la vista, aunque nadie más comparecerá.

Si vas a actuar como abogado, se trata de un deshaucio por precario, y si tienes un procurador de confianza te puede facilitar el trabajo. Si no, ya te ayudaría.