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Este consultorio ya NO está activo porque el autor del blog se hartó de los gorrones pasivos que solo pretendían asesoramiento gratuito sobre las subastas de su interés.

Las subastas en España son una jungla en la que solo podemos penetrar los que estamos pertrechados de nuestros propios conocimientos. Quien todavía no los tenga, que los adquiera, que los compre o que contrate a profesionales del Derecho.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Lo repito, este consultorio ya NO está activo, y solo sigue colgado en la red para que los nostálgicos puedan repasar viejas consultas.

  1. en respuesta a Jotaerre
    -
    #2660
    05/10/14 13:50

    Entonces, 20.000€ Credito de un coche del 2006 , 40.000€ Agencia Tributaria 2007 e hipoteca del 2012. Sale a subasta la vivienda por la Agencia Tributaria. Anteriores: Coche y Agencia tributaria .Poteriores : Hipoteca El que se adjuidca la vivienda se encarga de las anteriores y la porterior , la hipoteca, se encarga el antiguo propietario. ¿Es correcto?

  2. en respuesta a lamarga789
    -
    #2659
    05/10/14 07:24

    Buenos días, lamarga189, no sé si te refieres a las posibilidades económicas de adjudicártela (que dependen en gran parte de la deuda que se ejecuta), o de otros aspectos.

    Por ejemplo, hay que verificar cómo está registrado: si es finca independiente o un % del total parking (en cuyo caso, que conste a qué plaza da derecho); también hay que verla, por si no tuviera buen acceso, si parece que está alquilada, etc...

    Saludos,

  3. #2658
    05/10/14 07:15

    Buenos días, manu_18, anteriores son las que consten en el registro antes de la que se ejecuta (que se paga y cancela con el producto de la subasta); supongo que en tu caso era la de Hacienda.

    Posteriores son las siguientes registradas, si no lo están no son ni cargas.

    Saludos,

  4. #2657
    05/10/14 01:43

    Buenas noches.

    Tengo una duda con respecto al significado de "cargas posteriores y anteriores".

    Una vivienda que sale a subasta con 3 deudas reclamadas sobre el bien; 20.000€ Credito de un coche , 40.000€ Agencia Tributaria y 145.000€ de una hipoteca. Total deudas : 205.000€ . La vivienda me la adjudico por 123.000€ . ¿Son estas cargas anteriores, y las tengo que asumir como nuevo propietario,no?
    ¿"Posteriores" seria una deuda de 10.000€ en peluqueria que aun no se la hubiesen reclamado al antiguo titular?

    Gracias!!

  5. #2656
    04/10/14 22:26

    A Pablo: No te puedo decir si hay jueces creativos en este tema; en todo caso, serían malos: no se aplica el 25 por remisión del 31, porque así lo dice el 4.3.

    Y perdonad que no siga, ni conteste a lamarga788, acabo de entrar de servicio ;)

  6. #2655
    lamarga789
    04/10/14 22:23

    hola tristan . que es lo que tendria que tener en cuenta a la hora de adquirir un garaje de subasta de la seguridad social

  7. en respuesta a Jotaerre
    -
    #2654
    04/10/14 22:14

    Jajajajjaja, yo no pasé del primer Torrente...

    Vale, si no hay pacto se aplica el 31 que remite al 25. Pero es que el 25 remite a lo pactado, algo imposible porque si hubiese pacto no se aplicaría el 31 ni el 25.

    Perdón por el trabalenguas, pero lo que quiero decir es que no concibo que en un arrendamiento de local comercial se pueda aplicar el art. 25 LAU...

    Desde luego, el 4.3 es claro....

    ¿Esta cuestión está clara en los juzgados o, como diría Tristán, hay jueces creativos?

    Gracias y qué bien me viene que te distraigas con esto.

  8. #2653
    04/10/14 21:42

    No te disculpes, yo me he tenido que quedar en casa (no como Tristán, que luego supongo nos contará qué le ha parecido Torrente V ;), y me distraigo así.

    No hay tal lío, vale lo que pacten las partes, y lo demás es supletorio y consecuencia de la proverbial habilidad del legislador para gastar poco en palabras: remitir el 31 al 25, que sólo se aplica ;si no hay pacto según el 4.3.

  9. en respuesta a Jotaerre
    -
    #2652
    04/10/14 20:55

    Espera, que ahora me he liado... Digo que siempre sería válida la renuncia con independencia del tiempo de duración del contrato en el caso de bajos comerciales.

    Es decir, el contrato contempla la renuncia al retracto, pero tiene una duración de solo cuatro años:

    a) Si prima la autonomía de la voluntad sobre la legislación supletoria, hay renuncia.

    b) Si aplicas literalmente el art. 25 (por remisión del 31 al ser un local comercial), no habría renuncia porque es inválida.

    Siento ser tan pesao (o ignorante).

  10. #2651
    04/10/14 20:46

    No, en teoría no sería válido para contratos de vivienda de antes, inferiores a 5 años según el contrato inicial, aunque luego obligara a prorrogarlo.

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #2650
    04/10/14 20:00

    Pues tienes toda la razón, aunque el artículo que yo citaba plantea un imposible: siempre sería válido el pacto de renuncia con independencia de los años de duración del contrato... Un despropósito del legislador. MUCHAS GRACIAS por la respuesta.

  12. en respuesta a Pablo Barrionuevo
    -
    #2649
    04/10/14 18:30

    De nada, Pablo, pero para éso estamos los abogados (como ilustra una conocida anécdota), para saber buscar y relacionar los artículos que los legisladores han ido situando donde primero han querido: al inicio de la LAU, art. 4.3, verás que dice que, en defecto de pacto entre las partes, a los contratos no de vivienda se aplicará sólo de forma supletoria el Título III, donde está el art 31 que remite al 25 que es el que transcribes.

  13. en respuesta a Jotaerre
    -
    #2648
    04/10/14 17:54

    Gracias, Jotaerre. El problema es que la redacción de la LAU en el momento del contrato dice que "el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años". Aunque se refiere a las viviendas, la regulación del retracto en los locales remite a la de aquéllas. No sé si ahí cabe hablar de autonomía de las partes, pues parece que el pacto de renuncia al retracto en un contrato de 4 años sería inválido..... salvo que al desaparecer en la redacción actual de la ley toda referencia a la duración del contrato, la cláusula "resucitase"...

  14. #2647
    04/10/14 17:36

    Buenas tardes, Pablo, a la 2, sí, y a la 1, también, porque la LAU es supletoria de la voluntad de las partes, en tema locales.

    De querer discutirse en general, habría que ver cómo se instrumenta la prórroga del plazo inicial, pero también sería defendible (entendiendo que se podía renunciar si el contrato "duraba" más de 5 años, siendo la idea que sólo se aplicara a relaciones estables y como contraprestación a esa estabilidad para el arrendatario).

    Saludos,

  15. en respuesta a Jotaerre
    -
    #2646
    04/10/14 17:12

    Leyendo algunos comentarios en relación con los inmuebles arrendados sale de refilón la cuestión del retracto (institución calificada por Tristán como autentica "putada", creo que muy muy certeramente). He visto que desde una reciente modificación la LAU permite pactar la renuncia al retracto sin necesidad de que el contrato sea superior a 5 años. Conozco un caso de arrendamiento de local comercial que sólo era por 4 años y que contemplaba la renuncia al retracto. En su día, esa cláusula sería inválida, pero dado que el alquiler continúa hoy en día, ¿puede defenderse que existe la renuncia? Y ya puestos, abuso de vuestra amabilidad: el retracto en el caso de subastas judiciales, ¿puede hacerse tanto frente al mejor postor como ante la adjudicación del ejecutante? Muchas gracias.

  16. #2645
    04/10/14 15:04

    De nada, pero no es tan sencillo con un contrato privado: por definición, no se suelen liquidar de ITP (lo que daría fe de la fecha, cuando menos), y luego hay que demostrar la validez de la firma del vendedor (quizás ilocalizable o fallecido), los pagos, etc...

    Que no es habitual intentar ese fraude, vaya. Y ni siquiera ciertas escrituras están libres de sospecha, claro, para éso está el pleito de la tercería, que se tramita como un juicio ordinario con toda su complejidad.

  17. en respuesta a Jotaerre
    -
    #2644
    04/10/14 14:27

    Muy bien explicado. Gracias. Miedo me da la posibilidad de que un contrato privado (y alguna prueba más) abra la puerta a posibles fraudes de un deudor recalcitrante y sinvergüenza.

  18. #2643
    04/10/14 12:40

    Buenos días, Pablo, pues la LEC exige que presentes "un principio de prueba por escrito" de que eres el verdadero titular, así que, cuanto más fiable sea esa prueba, mejor: lo sería una escritura, una sentencia, etc... pero un contrato privado exigiría más prueba para evitar fraudes (haberlo liquidado de ITP en su día, por ejemplo).
    Si el Juez la admite a trámite, automáticamente se suspende la ejecución, y, si la gana, se alza el embargo.
    Sin embargo, valga la redundancia, el Auto no tiene fuerza de cosa juzgada, es decir, no permite registrar la propiedad.
    De forma que, si para registrar el título hay que ir a un proceso aparte (como sería el caso de un contrato privado y sólo contra el vendedor, no el de una sentencia o escritura) debe también ganarlo.
    Si lo perdiera, como no podría registrar su presunto título, nada impediría al anterior embargante volver a embargar, pero, claro, habrá pasado su tiempo, con el riesgo que éso supone.

    Y a lo que se refería Tristán con el proceso que pudiera entablar ese supuesto titular contra Cebeda, como a él le ampara la buena fe registral, y para éso ya estaba antes la tercería de dominio, si no la interpuso, deberá pechar con las consecuencias: perderá el pleito (salvo que demuestre mala fe en Cebeda, claro: imaginemos que se trata de alguien que tenía perfecto conocimiento de la venta anterior, o evitó que el compradors se enterara del embargo) y, en todo caso, podrá reclamar al vendedor, si es que fue responsabilidad suya la falta de inscripción.

    Saludos,

  19. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #2642
    04/10/14 12:06

    En relación con lo que plantea Cebeda, me gustaría saber qué hubiese pasado sin durante la ejecución sí hubiese presentado el señor del burofax una Tercería de Dominio. Es decir, no habría registrado el inmueble tras la supuesta compraventa anterior al embargo, pero presentaría un contrato privado de compraventa con fecha anterior. ¿Qué posibilidades hubiese tenido en ese caso de fastidiar a Cebeda?

  20. en respuesta a Velayos
    -
    #2641
    03/10/14 14:01

    Hola de nuevo, Fernando, de momento los abogados catalanes todavía podemos actuar en España ;), pero te saldría caro mi desplazamiento a la vista, aunque nadie más comparecerá.

    Si vas a actuar como abogado, se trata de un deshaucio por precario, y si tienes un procurador de confianza te puede facilitar el trabajo. Si no, ya te ayudaría.


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