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La que se ejecutaba era la primera, no tiene mucho sentido salvo que se nos escape algo más, creo yo...

Es posible que haya hablado con el banco y le hayan dicho que irían por el total de las dos hipotecas, que puede que fueran 99.000 euros. El banco no puja, y de los 99000, 50000 cubrirían la primera hipoteca, y el sobrante cubriría la segunda. No sé.

La puja automática murciana es como un coche automático, que está muy bien, pero que hay que saber conducir. Y quizás el postor se haya liado. Una posibilidad es que haya puesto la misma cantidad como puja máxima y como puja mínima, ya que también esta última hay que indicarla, según he visto en algunas casos en Murcia:

En relación con la puja automática, "si decide participar de esa manera, que es la recomendada para el mejor desarrollo de la subasta, antes de que llegue la hora oficial de inicio de la subasta, en la ventana que se abre una vez pinche la opción "Participar en la subasta" tiene que insertar un comentario en el recuadro correspondiente indicando cuál es el tramo y precio inicial mínimo a partir del cual quiere iniciar la puja, con el fin de que, si no hubiera otros postores, no se le adjudique a usted el bien por un importe inferior al que usted desea. Tenga en cuenta que hay unos porcentajes mínimos por debajo de los cuales puede no aprobarse el precio que usted ofrezca (30% para muebles o vehículos y 50% para inmuebles, salvo que la deuda reclamada sea inferior)"

[Información sobre condiciones y pujas de la Unidad de Subastas Judiciales de Murcia]

Hay gente que no tiene ni idea... Hace sus números y va a su máximo sinó no tiene ninguna explicación.

hola tristan, te sigo agradeciendo tus post, no pares de escribir y compartir casi todo lo q sabes ;), hoy me he sorprendido con una subasta en murcia, una vivienda unifamiliar en torre pacheco, se ejecutaba una hipoteca del año 1999, con un pendiente de 38000 mas 11500 de intereses y costas, tenia una segunda hipoteca posterior a la primera de la misma entidad ejecutante. y un embargo de la TGSS todo posterior a la hipoteca original ejecutada, la tasacion era de 70000 y para mi sorpresa al ver q se iniciaba me he metido para cotillear en cuanto se adjudicaba y resulta q un postor, a la postre,ha resultado el unico va y puja 99000 asi de primeras, y obviamente nadie mas ha pujado adjudicandosela el en una unica puja online.
Digo q me sorprendo pq el 70% de la tasacion cubria la deuda, a que ha podido venir esa puja por el doble de la deuda? y muy por encima de la tasacion, maxime cuando se podria haber empezado mucho mas abajo e ir subiendo si es q habia alguien mas interesado.

Gracias mfmelo, conozco las 3 vias, estoy en la primera, aunque lo que me escama es que la escritura ya la he llevado al registro y me dijo lo que tenia que rectificar, lo he hecho y ahora me sale con otra cosa. La segunda es costosa y lleva un tiempo y la tercera que comentas es la que sino me queda otro remedio tendré que tomar ( aunque eso va para muy largo y dada mi edad igual no vivo para verlo...). Es triste que una persona no tenga un organismo público al que acudir con su escritura de propiedad y pueda corregir los errores del pasado cometidos por otras personas sin que le cueste un ojo de la cara o se haga viejo esperando.

No debería de opinar y meterme en estos líos sin tener todos los datos, ya que entonces cometes errores en tu análisis, que vienen viciados desde el principio por la documentación aportada, como me ha sucedido en el análisis de las cargas hipotecarias, sin saber si eran del mismo banco, etc.
Se me ocurre lo siguiente: 1º calificación negativa del registro, en la misma te suele venir también la solución. 2º. juzgados: reanudación del tracto sucesivo interrumpido: tendrás que poner anuncios en periódicos y boletines oficiales (el juzgado y un buen abogado, como dice Tristán) 3º usucapión: Es la adquisición de la propiedad por la posesión continuada de una cosa durante el tiempo establecido por la ley. Servía para adquirir el dominium ex iure quritium y para corregir otros modos de adquisición que hubiesen resultado defectuosos. El código civil especifica los tiempos para los presentes y los ausentes, así que consúltalo.
Hay un forero, que ha intervenido muy poco en este blog de mi provincia y que es un auténtico fenómeno, de pasada y porque conozco algunos de sus "motes" supe que era él en cuanto escribió. Tristán, no te puedes hacer una idea de lo fuera de serie que es. Conozco al menos una propiedad de mucho valor que se hicieron con ella a través de usucapio y no tenían nada que ver con ella. Nos llevamos muy bien y es casi un amigo, pero es un fuera de serie en esto de las subastas; como no le hace falta para vivir, se lo toma todo como un juego. Lo mas probable es que lea esto y el muy "cabrón" se estará partiendo de risa. Éste si que tiene para contar historias.
Saludos.

Lo mejor, gastarse las perras en un buen abogado especializado en derecho registral hipotecario.

Gracias Tristán, la escritura con los metros reales ya la he llevado una vez antes de esta e hizo lo que me has comentado, rechazó la inscripción porque la 1ª escritura ( la antigua ) no estaba registrada. Pues bien, registré esa y ahora me sale que tampoco. Que si no estoy de acuerdo con lo que me dice que interponga un recurso.... pero un recurso contra quien? No hay ningún organismo al que acudir para defender mis derechos ( que no sean los tribunales claro )?
En cuanto al tracto sucesivo evidentemente no veo que puedo hacer si los anteriores propietarios no la han inscrito, por no hablar de la señora que figura como titular en el registro y ha fallecido ( por desgracia para mi y para ella evidentemente ) hace 20 años.
Si al hacer la concentracion parcelaria le inscribieron esa propiedad a nombre de esa señora hace años, ¿no hay algún ente público al que acudir para que ahora, con mi escritura de propietario, me la inscriban a mi también?

Hola Gallifante. El registrador lo ve perfectamente claro porque no es tonto. Lo que pasa es que su obligación antes de inscribir tu título es hacer lo que se llama la "calificación registral" y que consiste en comprobar que tu título no adolece de ningún problema.De haberlos, rechaza la inscripción y te dice lo que tienes que corregir.

Por otro lado el registrador debe respetar una serie de principios registrales, alguno de lo cuales parece chocar con lo que nos has expuesto, por ejemplo el principio de tracto sucesivo.

O sea, un lío.

Buenas tardes a todos,

A ver si alguien me puede aconsejar sobre este caso:
Hace unos meses compré una casa que tenia mal la descripción de lo que se compraba. Os cuento, en la descripción aparece lo siguiente: casa de 120 m2 repartida en 60 m2 en planta alta y 60 m2 en planta baja, con referencia catastral nº ...x .. que se encuentra enclavada en finca de 1000 m2 cuyos lindes son, al este , x , al oeste y, al norte xy ,etc... Pues bien, la casa en realidad no tiene 120 m2 sino 180 m2, la finca en la que está enclavada no tiene 1000 m2 sino 1600 m2, tuve que hacer una escritura nueva de modificación de obra nueva para modificar los metros reales de la casa, para ello tuve que acudir a varios organismos públicos y recabar información, informes para justificar que esa casa con los 180 m2 tiene una antigüedad de como mínimo x años; el solar que ocupa no es de 60 m2 sino de 90 m2, al ser la finca de concentración parcelaria hubo que consultar los planos hechos a escala de la época para que un arquitecto comprobara la superficie. Esa finca de 1600 m2 al ser de concentración parcelaria la inscribieron hace unos 40 años a nombre de una señora que falleció hace unos 20 años y que según me comentó un familiar de ella vendió la finca junto con la casa hace unos 30 años. En el catastro con mi escritura ya han comprobado que yo soy el titular tanto de la casa como de la finca y está a mi nombre. La casa ha tenido varios dueños antes de llegar a mi pero la finca siguió inscrita a nombre de la señora de hace 40 años y nadie se ha preocupado por subsanar ese error. El problema ahora lo tengo con el registro de la propiedad que se niega a registrar esa escritura en la que pone que la casa tiene 180 m2 porque en el registro la casa aparece que tiene 60 m2 por planta y la finca está a nombre de esa señora fallecida hace años, por tanto, el registro entiende que mitad de esa casa estaria en la finca de esa señora ( aún justificándole con el plano de concentración parcelaria que la casa que existia entonces ocupaba un solar de 90 m2 y no de 60 m2 ). Está claro que se trata de un error en la descripción de la propiedad que se lleva arrastrando desde hace años puesto que la propiedad que se ha ido transmitiendo ha cogido la descripción antigua de esa casa ( casa de 120 m2 enclavada en finca de 1000 con los lindes de la finca de la época ) y no ha tenido en cuenta que por concentración parcelaria esa propiedad se convirtió en dos propiedades ( casa de 180 m2 en una finca de 1600 m2 con los lindes de esa finca ) y se fueron transmitiendo esas 2 propiedades a la vez.
Como puedo hacer para que el registrador lo vea claro y tener todos los papeles en regla de una vez?
Agradezco vuestra ayuda como siempre.saludos. p.d.: perdón por la extensión ....

Yo he visto muchas ocasiones que el mismo banco tiene 2 hipotecas, ejecutan la primera y después van a por la deuda total o si no interesa pujan hasta lo que vean conveniente. Y ahí es cuando pueden salir buenas oportunidades... Y no cuento más que sinó sabréis tanto como yo

No había pensado que podían ser entidades distintas.
Si es la misma entidad, sacan la 2ª y dejan la 1ª, porque si lo hacen al revés la segunda desaparece.
Si son entidades distintas, cada entidad ejecutará la suya cuando crea conveniente a sus intereses, sin importarle la otra entidad.
La hipoteca es un tipo de crédito especial, en el que se supone, que si ya tiene una, no van a hacer otra. Pues las entidades de crédito las han estado haciendo como si se tratasen de créditos personales. Hay otras hipotecas que son por reconversión de créditos personales (o deudas) teniendo de esta forma más asegurado el cobro.
Por lo demás estoy con Tonigs, pero los bancos no llegan a ser tan tontos.
Yo pagaría y no dejaría que me ejecutasen ninguna. Vendería aún perdiendo dinero. Si no lo hace así, no saldrá de las deudas en vida.
Saludos.

No lo ha especificado, pero deduzco que son de entidades distintas.
Respecto al remanente de deuda, no hace falta monitorio, se sigue como ejecución normal.
En lo demás, estoy más con tonigs, pero el banco sabrá que números le interesan.
Saludos,

Por experiencia, los bancos siempre (o casi) ejecutan la segunda, ya que si ejecutan la 1ª, la segunda desaparece como carga posterior.
Si ejecutan la segunda, la primera siempre estará ahí. Es lo que veo en las ejecuciones normalmente.
Yo sigo diciéndole a esta familia, que no dejen de pagar, bajo ningún concepto, si pueden, ya que el lío y las deudas en las que se meten va a ser monumental.
Negocien con banco. Alarguen periodo hipotecario. Hagan reunificación de deuda, etc.
Además no se como van a hacer para que le cobren la segunda y no la primera.
Saludos cordiales.

mfmelo creo que en este caso discrepo de tu opinión... En caso de dejar de pagar la segunda, dudo mucho que se lleguen a subasta por la segunda hipoteca, ya que deberían pagar la primera y quedarsela por todos los conceptos, ya que el 50% será superior. Lo que al final pasará es que después de pagar toda la primera hipoteca, entonces ejecutarán y estarás bien jodido, o iniciarán procedimiento y lo dejarán en stand-by un momento antes de la subasta para que en el momento que se liquidara toda la primera hipoteca se quedaran la propiedad por tan sólo lo adeudado de la segunda hipoteca.

Si, el banco le va a subastar la vivienda y pedirá quedársela por el 50% del valor asignado en caso de ejecución O lo que se le deba por todos los conceptos (optará por la 1º). Sin embargo los gastos de la ejecución de la hipoteca y la diferencia entre lo adjudicado(50%) y la deuda que deje(diferencia), se la van a reclamar a través de un monitorio. Igual le va a suceder con la hipoteca anterior. Estas ejecuciones hipotecarias no salen gratis y se le puede dar el caso, que se quede sin nada y con las mismas deudas que tiene actualmente. Todo se lo van a meter como carga a su vivienda habitual para asegurar el cobro. A través de la ejecución del monitorio si le van a embargar los saldos en las cuentas corrientes; luego sueldos; luego coches y vehículos, etc. y al final le sacaran a subasta su vivienda habitual por la deuda que quede pendiente y si aún le queda deuda con ellos, pues más embargos de sueldos de por vida.
Es como yo lo veo.
La solución es que negocie con el banco y alargue en el tiempo lo más posible las hipotecas. YO EN SU CASO NUNCA DEJARÍA DE PAGAR, puede ser peor el remedio que quiere darle que la enfermedad económica que atraviesa.
La economía va cambiando y es posible que para el año 2.018, esa vivienda valga bastante más que ahora; si puede esperar....
Tristán y Jotaerre, quizás le aconsejen otra cosa.
Saludos

Hola, buenos días, tengo una consulta, a ver si me puedes ayudar:
Mi mujer tiene una vivienda -que no es nuestro domicilio habitual-, esa vivienda tiene 2 Hipotecas, de 121000 -pendiente 84.000- y 72000 euros -pendiente 54.000-, la primera hipoteca con un valor de tasación para la vivienda de 155.000 euros, y la segunda hipoteca con un valor de tasación de 232.000 euros. Hoy por hoy, siendo realistas el valor de la vivienda -un piso con 35 años- rondaría los 85.000 euros.
Mi pregunta es la siguiente: ¿sería posible dejar de pagar sólo la segunda hipoteca y forzar su ejecución para que así el banco se la adjudicase por el 50 por ciento del valor de tasación de la 2ª hipoteca?
Tenemos otra vivienda -la habitual- con una hipoteca de 240000 euros de los que quedan pendientes 180.000, en otra entidad distinta.
Vamos muy justos para pagarlo todo, no tenemos malos sueldos pero las cargas son muchas ¿podrían embargar nóminas antes de ejecutar la hipoteca?
Gracias por su atención. Un saludo.

Hola de nuevo Inmaargame.
Mi consejo es que plasmes en un papel, con las cifras correctas, los posibles escenarios que te puedes encontrar. A saber:
1.- Pasa el tiempo y, pese a que tienes la mosca detrás de la oreja, nada ocurre. Estás pagando la parte de hipoteca que no te corresponde y minorando, por tanto, la deuda a asumir por un posible adjudicatario de la ejecución de cualquiera de las deudas. Llevas gastados miles de € en pagar lo tuyo y lo de tu ex pero lo más probable es que pasado más tiempo acabe pasando lo relatado en el punto 2 ó 3.
2.- La mitad indivisa de tu exmarido sale a subasta por alguna de las deudas posteriores a la hipoteca y se la adjudica el acreedor por el importe de la deuda. Ellos no pagan la hipoteca porque esperan negociar o repetir contra tu marido (y solidariamente contra ti) o lo que sea. En este caso es todavía más evidente que te perjudica seguir pagando la hipoteca. En caso de impago el banco acabará ejecutando la hipoteca (lo que menos conviene al acreedor adjudicatario). La deuda de tu marido la habrán comprado en un paquete y ellos, probablemente, estén arriesgando realmente poco.
3.- Impagas la hipoteca y el banco acaba ejecutando el 100% de la propiedad. ¿Qué valor a efectos de subasta figura en las escrituras de constitución de la hipoteca? El banco podría, a través de alguien, quedarse la propiedad por la deuda o por el 60%. Dado que cuando comprásteis los precios no estaban todavía demasiado altos, al banco puede que le interese quedarse el piso por ese importe ¿Podrías cubrir ese importe en caso de ejecución? Esta parece la menos mala de las opciones...