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Supongamos que la Seguridad Social ha hecho correctamente la tasación de cargas. Si no fuera así tampoco pasaría nada porque simplemente suspendería la subasta y no tendrías mayores pérdidas.

Pero Lafanijuanca, sea cual sea la deuda con la Seguridad Social, mil euros o diez mil, eso no tiene nada que ver ni supone nada si no alcanzas el 25% del Tipo, que es la condición indispensable para que el Director Provincial se tome la molestia de considerar posturas inferiores al 60% del mismo.

Hombre, seguro no estoy. Lo que pasa es que la diferencia entre el precio de tasación y el tipo de subasta entiendo que es la deuda pendiente que certificó en su día Caixa Cataluña a la TGSS. Ahí que debería hacer ¿ ir a la TGSS y solicitar que me enseñen el expediente ? ¿ lo harán ?

Por otro lado, entiendo que si los embargos anotados en la finca alcanzan los 2.100 euros y yo pujo hasta los 5.000 euros p.e., no haría falta llegar al 25% del tipo pues los 5.000 euros SI cubrirían la deuda ¿ no es así mas o menos?

Muchas gracias, y que sepas que desde que descubrí tu blog, duermo menos por las noches. Saludos.

Yo leo que por delante tienes la hipoteca 8ª de 54k y la hipoteca 10ª de 33k. Pero supongo que si dices que las cargas ascienden a solo 48.100 euros será porque estás seguro de ello.

En la Seguridad Social se aprueba el remate de la postura de sobre que supere el 60% del tipo o que, siendo inferior, al menos cubra el importe de la deuda más costas e intereses. También se considerará la posibilidad de que el Director Provincial resuelva a favor de aprobar el remate de posturas inferiores al 60%, aunque no cubran la deuda, SIEMPRE QUE SÍ SUPEREN EL 25% DEL TIPO.

Por tanto deberías ofrecer al menos 25.050 euros para poder optar a la adjudicación.

Hola Tristán.

Los datos de la Nota son estos:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE xxx
FECHA DE EMISION: nueve de febrero de dos mil once
EXPEDIDA A SOLICITUD DE:xxx
DATOS DE LA FINCA
FINCA Nº: xxx
URBANA: CUARENTA Y DOS. Vivienda en tercera planta alta, fondo interior mirando a fachada. Puerta DIEZ. Tipo C. Mide una superficie útil de ochenta y nueve metros, setenta y dos decímetros cuadrados. Linda, mirando a la fachada, frente, rellano de escalera, patio de luces y puerta once; derecha, vivienda puerta nueve, rellano de escalera y huevo de ascensor; izquierda, patio de luces y vivienda puerta nueve del edificio numero uno de policía y fondo, zona descubierta sobre la techumbre del local comercial en planta baja de este edificio. Módulo: Una centésima y veintidós centésimas de otra.-1'22 por ciento-. Forma parte del edificio con acceso por el zaguán número tres de la calle xxx Referencia Catastral: xxx
TITULARIDAD
Está inscrita en el día de la fecha a favor de DON xxx, mayor de edad, Soltero, vecino de xxxy con N.I.F.: xxx, en cuanto la participación de CIEN POR CIEN en Pleno dominio, y Con carácter privativo , quien la adquirió por Compraventa, en escritura ante el Notario xxx, el día catorce de junio de dos mil dos -, que causó la inscripción 7ª, en fecha quince de julio de dos mil dos.
CARGAS DE LA FINCA
--Con la HIPOTECA objeto de la inscripción 8ª, al folio 28 del tomo 1584, libro 82 de la 4ª Sección de xxx, constituida sobre esta finca, a favor de "CAIXA D´ESTALVIS DE CATALUNYA", en garantía de la devolución de un crédito susceptible de múltiples y sucesivas disposiciones hasta la cuantía de CINCUENTA Y CUATRO MIL EUROS -. El plazo improrrogable durante el cual podrá la parte acreditada solicitar nuevas disposiciones de crédito termina el día 30 de junio de 2022, en cuya fecha deberá reintegrar a la Caixa el saldo acreedor que a favor de ésta resulte. El interés en la primera fase será del 4,95 por ciento anual, después variable según contrato, siendo el tipo máximo que puede alcanzar el referido interés nominal anual aplicable al crédito, el resultante de sumar cinco puntos más al inicialmente pactado. Respondiendo esta finca, en garantía del pago del saldo definitivo resultante de la liquidación de la cuenta de crédito hasta un máximo de CINCUENTA Y CUATRO MIL EUROS, más un máximo de DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES EUROS por el eventual exceso que pudiera producirse al cerrar la cuenta y adeudar en ella la partida de intereses a que se refiere el pacto primero letra A) del apartado cuenta de crédito de la escritura, y de la cantidad máxima de DIEZ MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS por intereses de demora devengados a partir del cierre de la cuenta, y de la suma de CINCO MIL CUATROCIENTOS EUROS para costas y gastos . Todo ello en virtud de escritura otorgada ante el Notario de xxx, el día catorce de junio de dos mil dos, -número de protocolo 1139/2002 que motivó la citada inscripción 8ª, en fecha quince de julio de dos mil dos.
--Con la HIPOTECA objeto de la inscripción 10ª, al folio 72 del tomo 1938, libro 218 de la 4ª Sección de xxx, constituida sobre esta finca, a favor de "CAIXA D´ESTALVIS DE CATALUNYA", en garantía de la devolución de un préstamo de TREINTA Y TRES MIL EUROS, por plazo de CINCO AÑOS a contar desde el día 1 de julio de 2005. La cantidad prestada
devengará desde el día de su otorgamiento de la escritura que causó dicha inscripción, intereses al tipo nominal del 5,00 por ciento, después variable según contrato, siendo el tipo máximo que puede alcanzar el referido interés nominal anual aplicable al crédito, el resultante de sumar cinco puntos más al inicialmente pactado. Respondiendo esta finca, en garantía de: a) del capital prestado, es decir, TREINTA Y TRES MIL EUROS. b) del pago de sus intereses, hasta el máximo de DOS AÑOS, que asciende a TRES MIL TRESCIENTOS EUOS. c) de los intereses de demora hasta el máximo de NUEVE MIL NOVECIENTOS EUROS y d) de la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS EUROS para costas y gastos. Todo ello en virtud de escritura otorgada ante el Notario de xxx , el día veintiuno de junio de dos mil cinco, -número de protocolo 1356/2005-, que causó la citada inscripción 10ª, en fecha veintinueve de agosto de dos mil cinco.
--Con la anotación preventiva de embargo letra E practicada el día cinco de febrero de dos mil diez, contra xxx, a favor de la TESORERIA GENERAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL, en garantía de la reclamación del importe de SETECIENTOS CINCO EUROS CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS de PRINCIPAL, de CIENTO CUARENTA Y UN EUROS CON CINCO CÉNTIMOS de RECARGO, de TREINTA Y SEIS EUROS CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS de INTERESES, de DIEZ EUROS CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS de COSTAS DEVENGADAS, y de OCHENTA EUROS de COSTAS e INTERESES PRESUPUESTADOS, cuantía total: NOVECIENTOS SETENTA Y TRES EUROS CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS; ordenada en el expediente administrativo de apremio número “xxx”, que se instruye por la Recaudación Ejecutiva de la Tesorería General de la Seguridad Social y en su nombre por Don xxx, Recaudador Ejecutivo de dicha Tesorería y concretamente de la Unidad de Recaudación de xxx. Al margen de la relacionada anotación aparece extendida nota acreditativa de haberse expedido la certificación de cargas correspondiente, y que es del tenor literal siguiente: "Con esta fecha se ha expedido certificación de dominio y cargas con destino al procedimiento de apremio a que se refiere la anotación adjunta. Se archiva copia de dicha certificación bajo el número 37. --.- Con la anotación preventiva de ampliación de embargo letra F practicada el día uno de febrero de dos mil once, contra xxx, a favor de la TESORERIA GENERAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL, en garantía de los débitos a la Seguridad Social de vencimientos posteriores -a los ya anotados en la precedente anotación letra E, relacionada anteriormente-, y que se elevan a un importe de QUINIENTOS TRES EUROS CON CUARENTA CÉNTIMOS de PRINCIPAL, de CIEN EUROS CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS de RECARGO, de DIECINUEVE EUROS CON SEIS CÉNTIMOS de INTERESES, de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS de COSTAS DEVENGADAS, y de NOVENTA EUROS de COSTAS e INTERESES PRESUPUESTADOS, cuantía total: MIL OCHO EUROS CON CATORCE CÉNTIMOS; ordenada en el expediente administrativo de apremio número “xxx” y acumulados, que se instruye por la Recaudación Ejecutiva de la Tesorería General de la Seguridad Social y en su nombre por Don xxx Recaudador Ejecutivo de dicha Tesorería y concretamente de la Unidad de Recaudación de xxx.
Al margen de la relacionada anotación aparece extendida nota acreditativa de haberse expedido la certificación de cargas correspondiente, y que es del tenor literal siguiente: " Con esta fecha se ha expedido certificación de dominio y cargas con destino al procedimiento de apremio a que se refiere la anotación adjunta. Se archiva copia de dicha certificación bajo el número 23. xxx a 1 de febrero de 2011.".
ASIENTOS LIBRO DIARIO PRESENTADOS Y PENDIENTES DE DESPACHO
SIN PENDES

Como ves, lo saca la TGSS a subasta. Valor de tasación, 148.300 euros. Cargas, 48.100 euros. Tipo enajenación, 100.200 euros.

Creo que en las subastas de la TGSS "Se aprobará el remate a favor de la mejor postura, si supera el 60 por ciento del tipo de subasta
o siendo inferior si cubre al menos el importe de la deuda"

Quiere esto decir que si pongo p.e. 5.000 euros encima de la mesa, que cubra la deuda con la TGSS, me adjudico la propiedad por 5.000 euros más la carga de 48.100 euros ¿? Siempre que la mia sea la mejor oferta claro está.

Entiendo que el subastado por 2.000 euros que debe a la TGSS no dejará subastar su vivienda pero llegado el caso, si nadie llega a ofertar el 75% del tipo de tasación...

Donde me estoy equivocando ¿?. He vivido a 50 metros de la finca, conozco la zona y su valor de mercado actual triplica el de la carga.

Muchas gracias por tu respuesta.

Si quieres hacerlo tú mismo no te va a quedar más remedio que ir a los juzgados y estudiar el expediente judicial de la A a la Z. Es básico hacerlo así. La nota simple es solo una fracción de la información necesaria para acudir a una subasta.

Buenas tardes,

Hace un tiempo que me estoy informando (minimamente) sobre el mundo de las subastas, para poder invertir mi dinero. Ultimamente he tenido contactos con un subastero de mi zona, y incluso ha ido a alguna subasta bajo mi nombre, pero no nos hemos llevado ninguna (de las 4 que hemos echo, todas se han anulado). Ahora me gustaria poder ir yo mismo (el no quiere enseñarme nada de este mundo), asi que ya he empezado a buscar algo de informacion. Me he registrado en subasta pública para enterarme de las subastas interesantes, pero no encuentro la manera de poder enterarme de las cargas que hay sin ir a los juzgados. Me podrias aconsejar sobre como recabar toda la informacion necesaria?

Gracias

Vaya lío. Desde luego, si los plazos son tan cortos como has dado a entender, te has topado con el mejor juzgado de España.

No has mencionado que hayas pagado el ITP, pero supongo que sí pues de otro modo no lo habrías podido entregar en el Registro de la Propiedad. Allí tendrás que pagar los gastos de inscripción y los de cancelación de las cargas. Poca cosa.

BUENOS DIAS.
HACE BASTANTES DIAS QUE ME ADJUDIQUE UNA CASA Y EL EL OTRO DIA FUI AL JUZGADO A FIRMAR UN PAPEL Y ME DIERON OTRO COMO QUE ME HABIA HABIA PAGADO YA LA CASA.
AL POCO TIEMPO ME LLAMAN Y FUI A RECOGER UN PAPEL Y ME DIJERON QUE LO TENIA QUE LLEVAR AL REGISTRO Y DESPUES A LOS POCOS DE DIAS TENDRIA QUE IR A FIRMAR AL REGISTRO Y VOLVER AL JUZGADO PARA QUE ME DIJERAN EL DIA QUE IRIA CONMIGO UN AJENTE JUDICIAL A ENTREGARME LAS LLAVES.
MI PREGUNTA ES: ¿TENGO QUE PAGAR ALGO CUANDO VALLA AL REGISTRO A FIRMAR? O LO TENGO QUE PAGAR ANTES DESPUES O QUE TENGO QUE HACER.GRACIAS.

Respuestas para Yiremar:
1- No lo dudes que te pueden llegar, pero depende de cada comunidad autónoma. No todas tienen el mismo criterio.
2- Tú debes rellenar el impreso de plusvalía, aunque no te corresponde pagar nada.
3-Tienes que liquidar al 19-21% como tipo fijo.
4- Por ahora no te conviene. pero si el gobierno bajara un poco el impuesto de sociedades, entonces sin dudarlo.
5- Yo haría las aportaciones a valor de adjudicación, pero para eso quizá sea mejor consultar al asesor fiscal.

Lydon5, eso es otra cosa. Creo que el Administrador Concursal, con autorización del juez, tiene potestad para intentar vender los activos al mejor precio posible, que no tiene por qué ser solo en subasta pública.

Hola tristán, en poco mas de un año he conseguido hacerme con 10 adjudicaciones, la mayoría de hacienda, y acabo de hacer un par de ventas y parece que otras dos mas están al caer en unos días. Pasada la primera etapa de compras y todas las dudas propias de las mismas, ahora vienen las ventas y las dudas (entre otras) son.

1ª/ El impuesto de transmisiones lo estoy liquidando por el precio de adjudicación, muy inferior al de mercado. ¿Podría llegarme una paralela de la comunidad autónoma correspondiente por liquidar el impuesto a tipo inferior al de sus tablas?.

2ª/ La plusvalía local, en teoría la debe liquidar el que vende que en este caso es el deudor. Evidéntemente este no liquidará, ¿ Me la pueden hacer pagar a mí en su defecto?

2ª/ Al hacer varias ventas en el ejercicio, cuando realice la declaración de la renta de este ejercicio ¿debo liquidar al 19% (tipo fijo para transmisión de bienes de personas físicas o al tipo marginal de mi renta ?, ( creo que es el 42% el tipo máximo), me han dicho que la habitualidad de la actividad es la clave .

3ª/ Me convendría por tanto constituir una S.L. y aportar los bienes adquiridos como persona física con el fin de pagar sólo un 25%. ¿.

4ª/ En el caso de aportar los bienes a la sociedad, ¿ Sería el precio de adjudicación el valor de la aportación o por el contrario sería el valor de mercado?, En este caso las plusvalías serían importantes y tendría que pagar una pasta sin haberse llegado a producir.

Saludos.

Perdona Tristan, no me he debido expresar bien, la nave NO se ha subastado, se la ha adjudicado el juez y el administrador concursal directamente al Banco hipotecario por el valor de la deuda, SIN subasta y SIN aprobación ni conocimiento del resto de acreedores como yo. Nos hemos enterado cuando estaban sacando las cosas para el que se la ha comprado al banco. La empresa ya estaba en fase de disolución, o sea sin actividad. ¿puede ser eso legal?

A ver, no soy abogado, por lo que te voy a decir lo tienes que poner en solfa, pero según mi opinión, esa nave no se debería haber subastado en la ejecución hipotecaria sino que el administrador concursal debería haber paralizado dicha subasta hipotecaria argumentando que la nave está afecta a la actividad de la empresa concursada, que es lo que supongo.

Seguramente aún estéis a tiempo de que el administrador concursal enmiende su anterior negligencia presentando ahora una demanda de reintegración para recuperar el bien.

Buenas Tristan:

Agradeciendote el tiempo que dedicas a estas paginas, ahí va mi consulta.

Una empresa presenta suspensión de pagos y posterior disolución.
Tiene una nave industrial hipotecada, cuya hipoteca, creo no llega al 50% del valor de tasación.

Cuando esperaba, como acreedor, la subasta, para ver si podía llegar a cobrar algo si sobraba, resulta que me entero que el Juez, sin subasta ni publicacion y sin consultar con los acreedores, se la ha adjudicación al Banco por el valor de la deuda hipotecaria ¿eso es posible?

Lo que es mas, me entero ahora de que el banco tiene ya comprador, posiblemente lo tenía con anterioridad. ¿es normal esto? ¿podría como acreedor reclamar algo al juez o al banco?

Un saludo

Hola Bernardo J, las cargas tienes que verlas pidiendo la nota simple de cada local. Ignoro dónde es la subasta y si tienes que depositar una fianza por cada lote en el que quieras participar. Depende de dónde sea. Por ejemplo en los juzgados sí tienes que presentar varias fianzas, pero en Hacienda si presentas la fianza es porque te comprometes a pujar al menos por el tipo de salida.

En principio para la subasta no necesitas abogado, pero pero quizá sí le necesites más adelante, cuando quieras obtener la Posesión del inmueble subastado.

Respecto a los gastos, calcula el 7% de ITP más los gastos de Registro, cerrajero, etc.

Hola Tristan soy nuevo en esto, quiero asistir a una subasta que me podria interesar son tres o cuatro locales el mas grande esta valorado en 98000 y sale en un tipo de 38000 mas o menos, crees que tendran cargas, como puedo saberlo, con una nota simple o necesito preguntar mas, donde o que tengo que preguntar, serian mucho mas los gastos, creo que la subasta no es judicial piden el 25% en mesa si entrego una fianza puedo pujar por todos en caso que vallan adjudicando alguno y sigan con otros, nesecitaria ir con un abogado. Dame unos consejos de donde y que preguntar para no encontrarme sorpresa. o si con una nota simple vale, muchas gracias.

Buhomad, si se trata de uno de los dos juzgados más eficaces de Capitán Haya, el nº31 o el nº32, la demora entre el día de la subasta y el día del Lanzamiento puede ser de unos 15-16 meses si no sucede nada que lo retrase.

Mejor, más eficaz y más rápido el juzgado nº32 que el nº31.

Hola Tristan

Me gustaria saber cuanto tiempo se tarda aproximadamente en los juzgados de Madrid capital desde el dia en que se celebra la subasta hasta que finalmente te dan el auto de adjudicación.

Y si en caso de problemas, tienes que llegar al lanzamiento, cuanto tiempo mas tendrías que esperar hasta poder entrar en tu piso?

( me supongo que depende de muchas cosas, pero por favor, dime una aproximación para que me haga una idea)

Muchas gracias Tristan

Lo que tienes que leer bien es la escritura de hipoteca y comprobar que lo que se hipoteca es el "pleno dominio". también lo suele poner en el "Edicto de Subasta".

Gracias por la información.

Según se indica en el edicto el Banco reclama de 382.042 € de principal y 78.914 € de intereses y costas a todos (los 4 hijos y la madre usufructuaria). En la nota registral indica para cada propietario, Título: HERENCIAS, Fecha del Título: 20/02/2003, que es la misma fecha de la Hipoteca. Por lo que entiendo, que al hacer la herencia hipotecaron la vivienda todos.

No obstante voy a volver al juzgado y copiare a pies puntillas los primeros parrafos para ver si os dice algo. En todo caso como podría saber con seguridad si el usufructo está incluido en la hipoteca.

No estoy interesado en la subasta por invertir, sino para vivienda actual, ya que nos pilla muy bien por ubicación, tamaño, etc.