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Jooodeeer Amartinez2203, si eres tan novato como parece, más vale que esta subasta la dejes correr y vayas a por otra más tranquilita.

En primer lugar, parece que las dos primeras hipotecas deberían estar caducadas pero ese usufructo hay que estudiarlo y comprobar si está incluído en la hipoteca ejecutada o no. De no estarlo te podrías encontrar con que has comprado un piso pero que tienes que esperar a que la señora se muera para ocuparlo.

Un usufructo es de las peores cosas con que te puedes encontrar en las subastas.

Peyan, tienes que presentar un escrito solicitando que te expidan el Testimonio del Decreto de Adjudicación y los Mandamientos de Cancelación. Aunque ya te adelanto que la cosa va para largo.

Para amartinez 2203: El caso que comentas no sería pago aplazado porque tú rematarías el pago en una sola vez aunque luego estés años pagando cuotas de la hipoteca con tu banco. Pero la verdad es que es dificilísimo, si no imposible, que te concedan ese tipo de hipoteca, por las mismas razones que esgrimes.

La adjudicación debe ser desde el principio a nombre de ambos, para lo cual uno de los dos puede hacer un poder notarial.

Buenos días de nuevo,

Se acerca la fecha de la subasta, y aunque el tema de las cargas creo que las he interpretado bien, prefiero pedir vuestra opinión para ir más seguro. Las cargas de la nota registral simple son las siguientes:

1-Gravada con la hipoteca a favor de CAJA XXX en garantía de 803€ de principal, costas 360€; intereses del tipo del 5,5%, al 6,5% de intereses de demora; Plazo 10 años. Tasación para el caso de subasta:5078€. Fecha de escritura 20/abr/1967. Fecha inscripción 15/01/1968.
¿Entiendo que por los plazos y fechas estará cancelada la hipoteca pero no levantada del registro no?

2- Gravada con la hipoteca a favor de CAJA XXX en garantía de 6010€ de principal, costas 1202€; 3 años de intereses del tipo del 7,5%, al 8,5% de intereses de demora; Plazo 5 años. Tasación para el caso de subasta:10818€. Fecha de escritura 20/sep/1971. Fecha inscripción 21/01/1972.
¿Idem que la anterior,no?

3- Esta finca está GRAVADA con la HIPOTECA a favor de YYYYY (otro banco diferente) e igualmente a favor de dicha entidad acreedora, la atribución de la eventual FACULTAD RESOLUTORIA resultante del pacto de vencimientos anticipado por incumplimiento de sus obligaciones de pago por principal y intereses, en garantía de: 435.000€ de principal; costas 75.250€, 2 años de intereses al tipo del 4,95%; intereses máximo 9,375%; 2 años al 13,375% de intereses de demora. Vencimiento 4/03/2015. Fecha 20/02/2003. Nº de inscripción 6 AMPLIADA y modificada por la inscripción 7. EXPEDIDA LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS para su ejecución, ordenada por el juzgado de primera instancia xxxxxx, proceso de ejecución hipotecaria xx/xxxx, en mandamiento librado en Bilbao el cuatro de los corrientes, que ha sido prestado a las 10 y 15 del día de ayer, bajo asiento 436 del Diario 48, según nota extendida al margen de dicha hipoteca, con fecha 12/jun/2010.

4- Esta finca está GRAVADA con la AMPLIACIÓN DE HIPOTECA de la inscripción 6ª sobre esta finca u otra (entiendo que es el garaje que también se subasta) a favor de YYYYY que una vez ampliada en 76.096€ de principal esta finca pasa a responder de 505.052€ de principal; Costas 75.757€; intereses hasta 94.697€, a intereses de demora hasta 135.101€. Plazo vencimiento: 4/03/2025. Tasada en caso de subasta: 505.052€. Escritura fecha: 20/02/2006; Fecha inscripción10/04/2006.
La valoración del bien en la subasta es de 438.400€ en reclamación de 382.042 € de principal y 78.914 € de intereses y costas.

Entiendo que no tendría ninguna carga a parte de por lo que se adjudique, no?.

Los propietarios y ejecutados son 4 hermanos cada uno con 1/8 de nuda propiedad y la madre con ½ (USUFRUCTO). ¿Habría algún problema porque sea usufructuaria?

Perdón por la chapa y gracias de antemano.

HOLA TRISTAN.
EL DIA DOS DE DICIEMBRE FUI A UNA SUBASTA Y ME ADJUDICARON LA CASA,A LOS 2 DIAS DE LA ADJUDICACION PAGE EL DINERO RESTANTE HAS EL VALOR TOTAL DE LA CASA.
HA DIA DE HOY NO HE RECIBIDO NOTICIA NINGUNA ES ESTO NORMAL? ME DIJERON QUE TENIA QUE ESPERAR A LA ORDEN DE ADJUDICACION PERO NO HE RECIBIDO NINGUN PAPEL NI NADA YO SOLO TENGO EL RESGUARDO DE LA TRANSFERENIA ES ¿TENGO QUE IR AL JUZGADO A POR ALGO O SOLO TENGO QUE ESPERAR?
GRACIAS

Buenos días,

Antes de nada, decir que estoy bastante verde en este tema de las subastas.
La cuestión es que hay un inmueble que me interesa bastante y sale a subasta judicial. Pero tengo una serie de dudas. La realidad es que cuando he pasado por el juzgado para consultar el edicto y les he preguntado algo, se limitan a decir que todo aparece en el edicto y no me resuelven ninguna duda.

La cuestión es, cuando se habla del % de la oferta respecto al tipo de subasta, se habla PAGO AL CONTADO y PAGO APLAZADO. Por ejemplo, si yo recurro (como es el caso) a una financiación del banco vía hipoteca para pagar la diferencia entre el precio de adjudicación y el deposito (para el deposito ya tendría el dinero) en qué caso me encuentro?, ¿se considera pago aplazado o es pago al contado, porque realmente el banco paga la totalidad al ejecutante, no?.

Una segunda duda, es, que si en caso de adjudicárnoslo, queremos registrarlo a nombre de dos personas (matrimonio), a la hora de hacer el deposito o de pujar tenemos que acudir los dos, o hay que hacer algún tipo de documento de forma que yo represento a mi mujer y a mí. Lo que me da miedo es adjudicármelo a mi nombre y que luego al querer registrarlo a nombre de los dos me pongan pegas.

¿Los bancos ponen excesivas pegas a financiar una operación de este tipo? Porque como no pueden pasar para tasarlo van un poco a ciegas. Yo he pasado por varias entidades y algunas dicen que sin poder tasar no hacen nada y otras comentar que se podría hacer algo.

Gracias por ayudarnos a resolver nuestras dudas en este blog y FELICES FIESTAS A TODOS

Hola Buhomad, en general todos los trámites los puedes hacer tú mismo. Pero de la misma manera que en un barco el capitán es Dios, en un juzgado el juez también lo es y puedes encontrarte con algún gilipollas que salga con conterías de esas. En una ocasión yo me encontré con uno y no me quedó más remedio que personarme con abogado y procurador. Pero solo una vez en toda mi vida.

Tristan, lo primero desearte felices Fiestas.

Me gustaria preguntarte una duda que tenemos muchos, y es si tras adjudicarse el inmueble tras la puja, en las comunicaciones posteriores( solicitar la posesion, realizar el lanzamiento, etc) las puedes hacer tu mismo, o necesitas Procurador, o incluso Abogado y Procurador , con el sobrecoste que tendría esto.

Muchas gracias, Tristan

Gracias, Tristán.

Por lo que me dices, se lo llevará el que más dinero ponga, sin trampa ni cartón. Que no hayan postores no me preocupa.

Saludos

Que se pongan de acuerdo para quebrar la subasta es bastante inusual, sobre todo porque el resto de los subasteros se les echaría encima y lo impedirían. Creo que por ese lado te puedes despreocupar.

La putada hoy en día es simplemente que habrá pocos postores y que no pujaran tanto como te imaginas. La crisis viene apretando y no se vende una escoba.

Hola, Tristán:
Soy lector asiduo de tu blog desde el principio, antes de leerlo tenía la imagen de que esto estaba manejado por mafias y que cuidadito con meterte: y ¡lo que es la vida! llevo unos cuantos años metido en un juicio proindiviso… te lo sabrás de memoria, los herederos no nos ponemos de acuerdo, de forma que finalmente llega la inevitable subasta.

Mi abogado, que después de tantos años, es ya un amiguete, me ha comentado que la subasta es un procedimiento muy simple, el que más puje se lo lleva. Casualidad, el día en cuestión tiene juicio y no va a poder venir. El ha asistido sólo a una, o sea que no es ningún experto, y por ello me gustaría tener una opinión más cualificada. No quiero que me pase como el caso real que contaste, como dos subasteros que estaban compinchados, uno quebró la subasta y el otro reservó la postura con intención de llevársela por cuatro euros, y que al final les salió rana. Me he leído los artículos referentes a las subastas de la LEC, 667 y siguientes, y no parece demasiado complicado. Y el edicto(que dice que no serán de aplicación en esta subasta concreta) tampoco da lugar a muchas dudas.

Teniendo en cuenta que no existe ningúna carga, ni hay ocupantes en el inmueble, quería preguntarte si, según tu experiencia, es tan simple como me han dicho y parece. ¿Debo cubrirme las espaldas de alguna forma, adoptar alguna precaución adicional, teniendo en cuenta además que voy a estar sólo?
Me juego mucho y quiero hacer bien las cosas.

Muchas gracias y saludos

Hola Cincoalamos, realmente, para estos efectos, los términos "deuda" y "cargas" son asimilables aunque en la realidad sean diferentes. Por ejemplo, Fulanito puede tener una deuda de 100k con el Banesto pero puede que el embargo registral sea solo de 80k. A efectos de las subastas, al adjudicatario solo le interesa la parte de deuda que esté trabada registralmente, es decir lo que se llama la "carga registral".

Pero el término "deuda" se suele usar, sobre todo, para referirse a la deuda que produce la ejecución por la que se celebra la subasta.

En el ejemplo que pones, el adjudicatario solo tendrá que pagar 140.000 + 20.000 + itp, etc.

Respecto a lo que comentas en relación a las mejoras de postura, te doy la razón en todo.

Hola Buhomad, te respondo en cuatro partes:
1- Si la subasta es por la hipoteca, los dos embargos posteriores serán cancelados registralmente.
2- El ingreso de la fianza hay que hacerlo en la cuenta que el juzgado tenga en el banesto y, si no tienes cuenta en ese banco, lo mejor es encargar que los cheques bancarios te los hagan a nombre del banesto. Por cierto, el ingreso lo puedes hacer hasta un minuto antes si quieres, siempre que te de tiempo a llegar a la subasta.
3- En los juzgados solo se realiza una subasta
4- Ya no es obligatorio más que colgar el edicto en los tablones de cada juzgado, así que deja de mirar los BOE´s

Hola de nuevo,
Otra consulta leyendo los comentarios de Begonia, Jotaerre y Tristán del 18 de mayo, sobre el tema de que el deudor presente a un tercero con mejor postura y fin de la subasta.
Veo que os quejáis de esta practica pero también veo que es legal....e incluso veo que es una táctica tan obvia que parece infantil.
Es decir si veo una propiedad que me interesa, voy a la subasta como oyente, es decir sin poner fianza alguna, y veo que participa el acreedor (banco) y la última postura está entre un 50 y un 60% del tipo, solo me toca ir a ver al deudor y ofrecerle 100 euros más y a la saca!!
Me imagino que si esa propiedad le interesa a más de uno todos irán a ver al deudor ya que no hace falta ser un lumbreras para deducir esta posibilidad y ofrecerle la mejor postura, entonces la escena puede ser hasta grotezca, 3 o 4 interesados reunidos en casa del deudor haciendo una subasta doméstica en el comedor para ver quien le ofrece más.....en lo que se beneficiaría el deudor ya que sacaría más por su propiedad, que es en definitiva de lo que se trata una subasta.
Lo que veo mal no es que un interesado lo intente ya que las reglas son para todos igual, sino que sea la ley que de lugar a esto en vez de hacer como estaba antes, según dice Tristán, que se convoque a la mejor postura presentada por el deudor y al mejor postor de la subasta y que entre los dos se saquen los ojos. Cosa que me parece obio que se tenga que hacer y no comprendo porque se ha eliminado esto. Por lo menos sería más justo para el que ha participado en la subasta y que encima a tenido que poner una fianza que tardará en recuperar y sobre todo más justo para el acreedor y el deudor, consiguiendo más por la propiedad.

Hola Tristan, muy bueno el blog!!
Como todos los que estamos empezando a leer los comentarios tengo mil dudas, pero iré una por una para no agobiar...
La primera es, posiblemente, muy tonta..
Quisiera saber si hay alguna diferencia entre "deuda" y "carga".
Creo haber entendido que quien se adjudique una propiedad deberá pagar las "cargas" anteriores, como creo entender que el deudor seguirá debiendo al acreedor el resto de "deuda" que no se halla cubierto con la subasta. Ejemplo:
Tipo: 200.000 euros
Deuda hipotecaria: 100.000
Cargas: 20.000
Puja máxima: 140.000 euros

Aqui está mi duda....cuanto me sale esta propiedad:
1- 140.000 + 100.000(deuda) + 20.000(cargas)= 260.000? ó
2- 140.000 + 20.000(cargas)= 160.000?
Además claro del ITP, y demás....

No sé exactamente que conceptos entran dentro de "cargas". Que son? impuestos atrasados, intereses, costas? o también se incluyen las "deudas" dentro de este concepto?

Gracias y saludos!!

Perdon Tristan, se me olvidaba. Actualmente se realiza todo en una unica subasta, o sigue estando las 3 subastas que existian antes? ( la ultima era la que se pujaba libremente).

Por cierto, me ha sorprendido ver que en el boletín de la Comunidad de Madrid no aparecen publicadas las subastas que se van a llevar a cabo. Entonces, a parte de en el tablón de Anuncios de los Juzgados, donde mas se puede ver las subastas que se realizan en Madrid capital?

Tristan, disculpame por las molestias, y te deseo Feliz Navidad. GRACIAS
D

Muchas gracias Tristan por tu excelente colaboración.

Tengo unas dudas y te rogaria que me ayudases a resolverlas.

1º Piso con 2 cargas. La primera es la hopteca. La segunda carga es un embargo de la agencia Tributaria, o de la Seguridad Social.. En caso de ser el adjudicatario tras la puja, esta 2ª carga la Ag, Tributario o de la Seg. Social, se eliminaria por ser posterior . o se mantendría y tendríamos que pagarla?

2º El deposito previo del 30%, si se hace con cheque bancario, a nombre de quien va ese cheque , y si puedo presentar ese cheque el mismo dia de la puja o debo ingresarlo en la cuenta de Consignaciones?( no se que banco lo lleva).

Muchas gracias por tu ayuda, Tristan

Preguntas por cuánto te va a salir esta casa. Intentaré ser más preciso: te va a salir exactamente por sesenta y siete mil trescientos noventa euros con cincuenta y cinco céntimos. Más las cargas anteriores, claro.

Caramba, qué acritú (o eso me ha parecido, disculpas si no es así) en estas fechas tan señaladas que también deseo paséis lo más felices posible.
Lo que pasa es que podía no entenderse bien esa parte del anuncio de subasta, al estar en columnas en original y, además, duplicado.
A la pregunta de por cuánto, no puedo responderte, pero si sale por 60.000 y pico es porque es la diferencia tasación-cargas, es decir que la carga es anterior y la deberás asumir en cualquier caso. A partir de ahí, de ésos 165.000 mínimos, debes tener claro hasta dónde te interesaría de 2.000 en 2.000 más.

Hasta ahí tambien puedo leer yo .Felices fiestas