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Hola, Rubenbcn, por mi parte sólo te aconsejaría seguir los pasos legales: registrar la adjudicación, pedir la entrega de la posesión y actuar luego según el resultado. Por lo que cuentas, es difícil que allí "viva" alguien, y, si lo hace, no será por un problema derivado de la subasta, sino de una "okupación" como hay tantas, así que habrá que armarse de paciencia y, lógicamente, acudir a los mossos sólo cuando puedas acreditar la propiedad.

Hola Tristán, la sospecha Era cierta, todo abierto, han cogido grifería , radiadores, han atrancado tuberías , han defecado en el parquet, han arranado instalación eléctrica etc etc, hemos ido a los mossos y no aceptan la denuncia pq ni tenemos escritura todavía y que si solo tenemos sospechas pq no le voy a decir que si que yo he entrado... Ahora ya no sabemos que hacer.. Algún consejo?

Pues sí que es verdad; no lo sabía.
Por cierto eso de que el tipo de subasta se calcule sin tener en cuenta la tasación de la hipoteca es muy buena idea y demuestra que Hacienda lleva un adelanto notable respecto a los juzgados.

Buenas, lo siento pero no entiendo cuál es el problema, porque el Reglamento General de Recaudación regula precisamente la ejecución por la propia Hacienda de las hipotecas a su favor:

“Artículo 74. Ejecución de garantías.

3. Si la garantía consiste en hipoteca, prenda u otra de carácter real constituida por o sobre bienes o derechos del obligado al pago susceptibles de enajenación forzosa, se procederá a enajenarlos por el procedimiento establecido en este reglamento para la enajenación de bienes embargados de naturaleza igual o similar.

6. La ejecución de las hipotecas y otros derechos reales constituidos en garantía de los créditos de la Hacienda pública se realizará por los órganos de recaudación competentes a través del procedimiento de apremio.
Cuando se inicie la ejecución administrativa, el órgano de recaudación competente comunicará la orden de ejecución al Registrador de la Propiedad mediante mandamiento por duplicado para que libre y remita la correspondiente certificación de dominio y cargas, con el contenido y efectos establecidos en el artículo 688 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

En su caso, el tipo para la subasta o concurso podrá fijarse de acuerdo con las reglas del artículo 97 y con independencia del valor en que se haya tasado el bien al tiempo de constituir la hipoteca.”

Y el art. 97 y ss. son los que regulan las subastas de Hacienda, con independencia de que sean por embargo previo o por ejecución de una hipoteca.

Efectivamente, Tristán, el caso (al menos para mí) es bastante extraño. Lo resumo, por si hay alguien que aporte luz:

- Bien que está en fase de subasta por la AEAT.
- La valoración a efectos de subasta (para establecer el tipo de la primera licitación y el 75% de la 2ª) está fijado, pero es muy superior (como el triple) al valor de tasación que consta en la hipoteca (a favor del ESTADO). Este último no está influyendo para nada en la subasta, sino el primero de los valores.
- La única carga que consta es una hipoteca a favor del Estado. Esta ha vencido hace poco, pero no sé si es un dato relevante (si fuera una anotación preventiva de embargo, vaya si lo sería).
- En la nota simple, se indica que se ha expedido certificación de cargas de la finca, en virtud de mandamiento expedido por la AEAT, Dependencia Regional de Recaudación Unidad xxxxx, en ejecución de la precedente hipoteca. Esto último es lo que realmente me extraña, dado que siempre pensé que la AEAT actúa por medio de anotaciones preventivas de embargo.

Para mí, es un verdadero galimatías pues me rompe los esquemas. Parece una ejecución hipotecaria, pero en realidad no lo es, pues se sigue lo establecido en el Reglamento General de Recaudación de Hacienda, no la LEC.

Pero tú mismo has dicho que el valor de tasación es muy inferior al actual de mercado.
Y otra cosa que no entiendo ¿Está Hacienda ejecutando la hipoteca? ¿Cómo puede ser eso? Yo no sabía que Hacienda tenía jurisdicción para tramitar ejecuciones hipotecarias; me parece bastante raro. Que pueden tramitar sus propias deudas, ya lo se, está claro, pero en este caso, para reforzar la seguridad en el cobro, y supongo que tras una dura negociación con el deudor, han conseguido que el deudor respalde sus deudas con una garantía hipotecaria. hasta ahí lo entiendo, ¿Pero que la ejecute Hacienda? Creo que no lo vi nunca.

Tristán, lo del valor de tasación no tiene relevancia en este caso, dado que no se está ejecutando la hipoteca por medio de la LEC. En este caso, se está siguiendo el Reglamento General de Recaudación de Hacienda. Ya te digo que la valoración a efectos de esta subasta no tiene nada que ver con el valor pactado en la hipoteca. Me imagino que esa valoración la hace Hacienda en base a precios de mercado (o quizás la saque de las tablas de referencia de las Comunidades Autónomas, no lo sé).

Ya sabemos que los designios de Hacienda son insondables. Pero si es muy habitual que para asegurarse el cobro de algunas deudas obliguen al deudor a constituir una hipoteca. En cuanto a lo de designar un valor de tasación ridículo, es también muy habitual. Recuerda que si la subasta queda desierta el acreedor se puede adjudicar el bien por la mitad del tipo.

Hola a todos. A ver si sabéis qué hay detrás de esta nota simple:

CARGAS:
HIPOTECA a favor de EL ESTADO, por un principal de X.... Tasado para subasta en Y. Hipoteca constituida el año 2006...por un plazo que finalizará el 01.02.2011. Con fecha 07.10.2009, se ha expedido certificación de cargas de la finca, en virtud de mandamiento expedido por la AEAT, en ejecución de la precedente hipoteca.

La nota simple es igual en 2 inmuebles de la misma empresa, con las mismas cantidades X e Y.

¿Qué trascendencia tiene el valor Y? La AEAT no sigue la LEC, y su valoración (por cierto, muy superior a Y en este caso) me imagino que se hace a valor de mercado en cada momento. En este caso, ¿para qué se ha puesto ese valor Y? ¿Para el caso de que se quiera acudir a los tribunales de justicia donde sí rige la LEC? Vaya tontería, pues si la propia AEAT tiene potestad para ejecutar, los costes del procedimiento son mucho menores (todo queda en casa).

Yo pensaba que la AEAT solía practicar anotaciones preventivas de embargo, no hipotecas. ¿Qué creeis que ha sucedido? ¿Quizás el ejecutado solicitó un aplazamiento en el pago de algún impuesto y a cambio la siempre recelosa Agencia Tributaria le exigió constituir una hipoteca no ya sobre uno, sino sobre 2 inmuebles, para garantizar el cobro de los impuestos "diferidos"?

¿Creeis que tiene alguna trascendencia que la hipoteca haya llegado a su fin de plazo? Antes de este plazo (01.02.2011), la AEAT ya solicitó ejecutar la hipoteca (supongo que porque el susodicho no pagaba los plazos de la misma). Entiendo que aunque haya llegado a su fin de plazo la hipoteca, esta no ha caducado (a diferencia de las anotaciones preventivas de embargo). Creo recordar que las hipotecas caducan a los 30 años, pero no estoy seguro.

Sabios y doctos colaboradores de este magnífico blog: ¿qué opinais?

Hola Jompru, no creo que acepten el préstamo sin que tengas registrada la propiedad. Pero como siempre, todo dependerá de la relación que mantengas con tu banco.

Es una situación muy delicada. La verdad es que no me puedo comprometer a darte un consejo que puede acabar en un desastre. Una cosa es segura, lo mejor es que tu padre, que es el adjudicatario, no debería dejarse ver por nadie por las cercanías del piso. Ahora bien, como bien dijiste, tú no eres nadie y quizá podrías entrar y cerrar las ventanas y, de paso cambiar las llaves. Esto último, si lo haces con mucha discreción, quizá podría hacerles creer a los demandados que ya os han dado la Posesión y que la cosa ya está finalizada. Lo haces, te vas y a ver qué pasa. Y si alguien te ve y te pregunta le dices que solo eres un posible okupa buscando presa.

Mi padre ha ganado la subasta de un inmueble a traves del huzgado por ejecucion hipotecaria. Todavia no tenemos la adjudicacion ni la posesion.. Pero ya hemos pagado el total del importe que se acordo en la subasta.

El dia de la subasta no habia nada ni nadie dentro de la vivienda, ya que llevan sin vivir en ella mas de 1 año, ahora practicamente a diario hay gente en la casa y la estan llenando de trastos,materias de obra, ademas de que han abierto las ventanas de par en par y pueden entrar desde la calle al interior, la puerta exterior del jardin tambien las dejan abiertas.

Hemos intentando hablar con el antiguo propietario para ofrecerle dinero por la entrega de llaves y dice que no quiere saber nada

he pensado 2 cosas:

entrar a cerrar las ventanas e irme, yo entraria sin forzar nada ya que esta abierto... ( yo no soy "nadie" ya que no se inscribirá a mi nombre)

ocupar la casa hasta que esté inscrita a nombre de mi padre y ya tenga la posesion y asi impedir que puedan entrar a hacer destrozos

gracias

Hola, Tristán:

Has comentado en alguna ocasión, contestando a alguna consulta, lo siguiente: "No cuentes ni de coña con que ningún banco te de una hipoteca hasta que tengas el Auto de Adjudicación y las llaves del bien".

Quisiera saber, si según tu experiencia, puede ser posible que disponiendo del citado auto y las llaves, y habiendo tasado el bien, el banco pueda conceder una hipoteca sobre dicho bien inmueble, sin necesidad de pasar por el Registro de la Propiedad.

Muchas gracias.

Respecto a los contratos de alquiler hay una casuística muy amplia y si me pongo a escribir sobre elo me dará para veinte post. Lo mejor será esperar y ver.

¿Qué será suficiente para la AEAT? Supongo que relacionaran las ofertas con el valor del bien, porque si lo hacen con la deuda van de culo.

Va a salir a subasta las viviendas de un edificio, que me consta que el propietario esta alquilandolo a ultima hora.
En el caso que se adjudicase una de las viviendas, como se si esta alquilada o no?.
Si estuviese alquilada, que pasa? tengo que respetar el contrato de alquiler del inquilino?

Tristán, en la adjudicación directa creo que “ La adjudicación se efectuará al que presente la mejor oferta económica, siempre que se considere suficiente a juicio de la Mesa “.
¿ Que será suficiente para la AEAT si el deudor debe más de 600.000 euros ? Que tienen en cuenta, ¿ la oferta realizada en función de la tasación del bien ?.
Por último, el Ayuntamiento, a pasar la mano por la pared, ¿ no ?

Saludos.

Parece claro que todo está correcto. Además si los de "adjudicación directa" manifiestan que no tiene cargas, pues adelante.

Hola Amigos, subasta de la AEAT, ya se que no es judicial, pero a ver si podeis aclararme.
Por lo que pone la subasta de hacienda es un adjudicación directa y consta como sin cargas.
Yo creo que todo es correcto, pero prefiero preguntar a los expertos antes de meterme en un berenjenal, ya que no se interpretar muy bien los dos embargos de hacienda y el tercero de un ayuntamiento.
Esto es lo que pone la nota simple
Las cargas del propietario son mucho mayores que la tasación del bien en sí.

Cargas
ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO
letra A a favor de la entidad HACIENDA PUBLICA, para responder de un total de 516.100 euros del principal; 95234euros por intereses y costas. Mandamiento administrativo de Anotación De Embargo defecha 22 de Julio de 2.010 expedido en xxx, por el AGENCIA TRIBUTARIA, según providencia de fecha 22 de Junio de 2.010.Anotado bajo la letra A con fecha 18 deAgosto de 2.010
ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO letra B a favor de la entidad HACIENDA PUBLICA, CONTRA xxxxx Sl y titular de 100,000000% del PLENO DOMINIO,de esta finca con el carácter que consta en la titularidad antes expresada, para responder de un total de 22.726,47 euros del principal; 4.470,11 euros por
intereses y costas.
Mandamiento administrativo de Anotacion De Embargo de fecha 28
de Julio de 2.010 expedido en xxxx, por el AGENCIA TRIBUTARIA, con número de
expediente xxxxxxxxxxxxxxxx, según providencia de fecha 22 de Julio
de 2.010.Anotado bajo la letra B con fecha 25 de Agosto de 2.010
.- El mismo día 25 de Agosto de 2010 FUE EXPEDIDA CERTIFICCIÓN DE CARGAS interesada en el mandamiento que originó la anotación letra B.

ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO letra C a favor de la entidad AYUNTAMIENTO DE xxx con C.I.F.: xxx, CONTRA xxxxxxxx Sl y titular de
100,000000% del PLENO DOMINIO, de esta finca con el carácter que consta en la
titularidad antes expresada, para responder de un total de 93.774,92 euros del principal. Mandamiento administrativo de Anotacion De Embargo de fecha 2 de
Diciembre de 2.010 expedido en xxx, por el Ayuntamiento de xxxx, según providencia de fecha 2 de Diciembre de 2.010.Anotado bajo la letra C con fecha 3 de Enero de 2.011
_______________________________________________________
Documentos relativos a la finca presentados y pendientes de despacho, vigente el
asiento de presentación, al cierre del Libro Diario del día anterior a la fecha de
expedición de la presente nota:
NO hay documentos pendientes de despacho

Vamos, o pongo el 25% del tipo encima de la mesa o no hay tu tía. Pues me acaba de pasar de chollazo a chollete.

Muchas gracias.