Consulta al autor del blog

Muchas gracias Tristan,

si lo he entendido bien de otros posts y consultas, el derecho de retracto indica que mi madre puede esperar que salga la subasta, y después igualar la oferta del ganador? Tiene esto algún limite por debajo en cuanto al precio? y que sucede si la subasta queda desierta, existe ese derecho igualmente?

Muchas gracias por tu respuesta

Hola Orion80, cualquiera puede acudir a la subasta, incluidos tú o tu madre, quien también podría optar por no asistir a la subasta y ejercer el derecho de retracto por el mismo precio que el adjudicatario. También te digo que por supuesto que a un subastero le puede interesar comprar esa mitad y luego vendérosla, de hecho lo van a intentar con toda seguridad. La ayuda de un subastero solo podría ser útil para pararle los pies a otros subasteros interesados, pero no es imprescindible.
Finalmente decirte que si, que la mitad de tu padre la podrías comprar en la subasta por mucho menos de 150k, con un ahorro de al menos el 40% respecto a su valor real actual.

Hola Tristan,

lo primero felicitarte el blog y el consultorio, llevaba tiempo buscando información sobre este mundo (no por gusto), y me ha parecido increible encontrar alguién tan dispuesto a compartir el conocimiento. El caso es que tenemos un problema familiar, y como un posible final es una subasta, estoy tratando de informarme para pensar opciones:

- Mis padres están divorciados, cada uno con el 50% de propiedad de un piso tasado en 300.000 en 2010
- Mi padre tiene una deuda con la Agencia Tributaria por un tema de empresa superior al valor de su casa.
- Es posible que la Agencia la saque a subasta en un tiempo (la mitad de mi padre)
- La idea con esa casa fue siempre que mi mujer y yo se la comprariamos a mis padres, por razones sentimentales, de espacio (es grande y nos hace falta el sitio), y también porque mi madre tuvo que comprar otra casa en el divorcio, y tiene una hipoteca, si le compraramos su mitad, podría cancelarla.
- En el piso vive mi padre, pero si se resuelve el tema, se iría sin problemas.

Si el tema se resuelve bien, y mi padre arregla lo de la deuda (están en juicios) no hay problema, es una venta normal, a cada uno la mitad y listo. Si no, y sale a subasta, tenemos algunas dudas:

- Mi madre puede acudir? tiene algún derecho preferencial?
- Puedo acudir yo, aunque sea hijo del deudor? podría comprar la mitad de mi padre en subasta, y luego la otra mitad a mi madre de manera normal?
- A un subastero profesional, le puede interesar medio piso en estas condiciones? puedo esperar competencia en la puja?
- Sería mejor ir de la mano de un profesional?
- En caso de que no me importase la quita que se produjera a la deuda de mi padre, esa mitad del piso es factible que en subasta se saque por menos de esos 150.000 que sería la mitad de la tasación?

Muchas gracias por la atención y por cualquier pista que me puedas dar.

Seguiré leyendo los articulos del blog que me quedan!

Un saludo

PD: Creo que me he liado y he mandado también la consulta a tu mail. Perdona.

Cierto todo, y no sé porqué me había dado esa sensación.

Pensaba que, si te han cedido el remate, al menos tienes más "confianza" con el ejecutante para pedirle que te cubra las espaldas.

No pasaría nada porque la inscripción de la opción de compra sería posterior a la inscripción de hipoteca. Por tanto al ejecutarse esta, el Mandamiento de Cancelación de Cargas cancelaría ambas inscripciones. O sea, que dejaría de existir opción de compra.

Hace bien poquito me he encontrado a un demandado gilipollas que se ha gastado la pasta en inscribir una opción de compra posterior a la hipoteca ejecutada solo con el afán de asustar a los potenciales postores. ¡¡¡Será idiota!!!

Hola Jotaerre, no veo en su consulta que diga que la parte actora le cedió el remate.

Y aún así, aunque la parte actora le cediera el remate, una vez te lo han cedido, si lo han hecho estando en vigor el embargo, a partir de ahí es responsabilidad del rematante estar encima del asunto para que no le pase esto. Hablando con el procurador del banco, con el juez, metiéndoles prisa, etc. Otra cosa sería si cuando le cedieron el remate el embargo ya hubiera caducado.

No lo sabia perdonar entonces creo que si que puede hacer algo..

Perdona, pero tu caso sería distinto, entonces; en el caso de Albaes el ejecutante le cedió el remate, pero si se trata de una adjudicación directa, ya me dirás qué responsabilidad tiene la parte actora tras la subasta...

Me paso a mi en un Juzgado de Santa Coloma de Gramanet (Barcelona) y no tuve nada que hacer lo perdí todo por culpa de la actora,abogado y procurador por no prorrogar el embargo.Ahora también tenemos algo de culpa nosotros de no estar atentos a la caducidad ya que ellos cuando han cobrado se olvidan...

Hola, Tristán.

En el foro de burbuja.info se ha planteado la pregunta de lo que ocurriría si se firma un contrato de alquiler con opción a compra de un piso hipotecado.
Si el banco ejecuta la hipoteca ¿dónde queda la opción de compra del arrendatario? ¿Se tendría en cuenta en el proceso de ejecución hipotecaria?

Gracias por tu tiempo.

Albaes, es un marrón de los gordos del que hemos hablado largo y tendido aquí y también aquí.

Poco más puedo decir excepto que no te arriendo la ganancia. Lo siento.

Tengo un marrón de tema no sé si me podrias ayudar. Adquirí una finca en subasta. El juzgado me tramitó el mandamiento para que cancelara la anotación de embargo así como las posteriores, pero el problema es que el Registrador me dijo que no podía inscribir la cancelación del embargo ya que en el transcurso desde que me la adjudiqué y el juzgado me dió el mandamiento, pasó mucho tiempo. Lo cierto es que el siguiente embargo inscrito, al caducarse el embargo por el que yo adquirí la finca mediante la correspondiente subasta, pasó a tener preferencia y ahora me reclama el pago de la deuda.

Se ve´que el procurador del banco ejecutante no se le ocurrió pedir la prorroga y ahora el perjudicado soy yo. Qué hago? Demanda de daños y perjuicios al juzgado por tardar tanto en hacer el mandamiento, de responsabilidad al abogado de la parte ejecutante que me ha perjudicado? AL procurador? Terceria de mejor derecho? Ya os digo un marrón y en el Registro lo tienen claro, negocia con el nuevo banco, o sea paga lo que no debes pagar si hubieran hecho su trabajo bien.

ALguien se ha encontrado con esto?

En los procedimientos hipotecarios podrás ver la certificación de cargas y en los procedimientos ordinarios además está la tasación, en la que a veces (y solo a veces) hay planos y fotos. Eso si, algunos juzgados solo te permitirán ver la certificación de cargas aunque dispongan de mucha mayor información.

Lo que me interesa ver es un plano del inmueble, los años que tiene, la certificación de cargas, ¿esa información está disponible sin coste?
De esa manera conoceré si me interesa ir o no a esa subasta...

No hay que pagar nada porque te dejen ver los expedientes. Según sea el juzgado te lo dejarán ver todo o solo la certificación de cargas, pero algo te tienen que permitir ver.

Hola a todos;

dispongo de un archivo donde indican todos los bienes que se vas a subastar hasta final de año, Indica todo, el juzgado, el día, la hora, el expediente, dirección del inmueble,consignación,etc

La gran duda que me surge es como conozco que expediente me puede interesar (tipo de inmueble,etc)puesto que no tengo acceso a dichos expedientes. Yo entiendo que habrá que pagar por ellos, pero si me lo confirmaras te lo agradecería, y cuanto hay que pagar por expediente. Y si hay alguna web donde buscar la información de dichos expedientes

Gracias. Saludos.

Me dice Bilbo por correo privado que te conteste que tienes que pasar por hacienda el mandamiento de cancelacion de cargas posteriores liquidado a cero y en la delegacion de hacienda donde radique tu domicilio. Si consta en el registro de bienes muebles alguna reserva de dominio o limitacion de disposicion posterior al embargo se debe cancelar ¡ojo si es posterior! A veces las financieras de las marcas tardan mas de un mes en presentarlo en el registro y mientras tanto se les cuela la seguridad social o hacienda que son los que tienen acceso automatico a trafico. En caso de que sea asi solo les queda presentar una terceria frente a la SS o Hacienda que normalmente pierden.

hola tristan por lo que veo la cosa esta complicada , incluso e llegado a plantearme si puedo suspender la subasta, para recuperar mi dinero .
aunque que me quede la cara de tonto .
Por otra parte , no se si dejar correr el tiempo, hasta que la D.G.R.N. resuelva , si es que resuleve algun dia .
En fin si surjiera algo nuevo , te seguire consultado , si no es molestia .
Te doy las gracias por poner un poco de luz al final del tunel .

Hola Limone. Las subastas de bienes muebles no son mi fuerte y, de hecho solo me he adjudicado un vehículo en toda mi vida y fue un desastre. Pero en los casos de bienes "inmuebles" el impuesto se tributa en el lugar donde esté este. Más no te puedo decir.

En realidad eso no es lo pero que te puede pasar. Por un lado yo creo que cuando consigas inscribir el título es muy posible que inicies el procedimiento de desahucio por precario y que lo ganes sin más problema. Pero por otro lado también es posible que inscribas el título y que después te encuentres con que los estafados por el demandado presenten tercería contra ti y te veas metido en un follón judicial de los que te amargan la vida aunque los ganes. Eso sí que es lo pero que te podría pasar, ganar un pleito de cinco o seis años.