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Hola de nuevo, aquí os detallo un poco mas de información, por si me podeis ayudar.
Esta es la información que he sacado de la nota simple:
Cargas de procedencia: no hay cargas registradas.
Cargas propias de esta finca:
Primera hipoteca: 50.000€ de principal. A efectos de subasta el valor es 85.000€.Fecha año 2000
Segunda Hipoteca: 50.000€ de principal. A efectos de subasta el valor es 140.000€. Fecha año 2006
Embargo a favor de la TGSS por un valor de 5000€. Fecha año 2009. Afeccion: La totalidad del pleno dominio de la finca queda afectada durante el plazo de cinco años contados a partir del …..de 2009, al pago de la liquidación o liquidaciones complementarias que, en su caso, puedan girarse por el ITP y actos juridicos documentados.
Documentos pendientes: No hay documentos pendientes de despacho.

La vivienda no tiene inquilinos ni esta arrendada ( esta casi en ruinas).
El procedimiento judicial es por la primera hipoteca.
Mis dudas:
En caso de asistir solamente el banco y yo a la subasta:
A)¿habria forma de saber el precio de salida o como calcularlo(para tener idea si es rentable ir o no)?
B)¿Haria la entidad la primera puja y a partir de ahí tendria que seguir yo con una superior?
En caso de adjudicarme la vivienda:
C)¿Tendria que pagar la carga de la TGSS por ser preferente?
D)¿ A cuanto ascienden los gastos aproximadamente del papeleo posterior a la adjudicación? Todo esto para hacerme una idea del precio final que voy a pagar por el inmueble
Gracias por vuestro tiempo y un saludo

Yo conozco la delegación de Madrid, y lo que casi siempre veo es que las subastas quedan desiertas en 1ª y 2ª licitación, luego pasan a Adjudicación Directa, y al cabo de un cierto tiempo (inferior a 6 meses, claro), desaparecen. Lo que puede suceder, leyendo el Reglamento de Recaudación de la AEAT, es que adjudiquen el bien a la máxima oferta recibida, o bien Hacienda se adjudique el bien para sí. Lo que no sabía es que se pudiera terminar el proceso de subasta sin adjudicación, y esperar mejores tiempos para repetir la subasta. ¿Estás seguro de que esto puede suceder? Al menos, en subastas judiciales, esto no suede nunca, pues eso implica alzar el embargo (art.671 de LEC, a petición del deudor), y eso nunca lo va a permitir el acreedor. ¿Sabes en qué artículo del Reglamento de Recaudación de Hacienda viene contemplada esta posibilidad?

Saludos.

Bueno, precisamente la postura a favor se basa en que el art. 666 de la liquidación de cargas es una norma general para subastas de inmuebles, que sería entonces de aplicación por la remisión genérica que a ellas hace el art. 681 del capítulo V que regula las ejecuciones hipotecarias. Es decir, no habría duda de que el legislador ya lo había previsto, siendo además de sentido común que los postores puedan conocer el estado actual de las cargas anteriores.

Frente a ello, están quienes opinan que basta con acudir al tipo de subasta que se fijase en la hipoteca posterior, pues, como tal, ya se debió tener en cuenta el importe de la carga anterior al calcular ése tipo (aunque no el importe actualizado a fecha de la subasta, ésa es la cuestión).
En este caso, por ejemplo: 1ª hipoteca de 100.000, 2ª con tipo de 50.000, si resulta que la primera está pagada a la fecha de la subasta, ése segundo tipo tampoco sería real.

Cierto, es la leche. ¿No podrían nuestros legisladores dejar las cosas un poco más claras?
Lo cierto es que solo me he encontrado un par de juzgados que hayan hecho liquidación de cargas en ejecuciones hipotecarias y no en todos los procedimientos, sino solo en un par de ellos. También es verdad que solo lo hacen a instancias de parte, pero si la Ley lo impusiera como parte del proceso todo mejoraría mucho, sobre todo para los demandados porque cuando hay cargas anteriores los postores siempre nos ponemos en lo peor y calculamos a la tremenda.

Por lo que cuentas, Peter79, parece que esta subasta no tiene cargas porque las posteriores no cuentan. ¿Pero es recomendable asistir a esa subasta? Imposible contestar a esta pregunta sin saber si el piso está o no alquilado, o si las notificaciones han sido hechas correctamente, o si el expediente se inició en los años 90, lo que indicaría una manifiesta incompetencia en ese juzgado, o si... tantas cosas.

Lo único cierto es que parece no tener cargas.

hola, ciberet con respecto a que hacienda se adjudique ella misma el bien no lo hacen y tampoco lo adjudicaran por el precio que sea, por lo menos en la de sevilla que si no llegan al precio minimo que tiene pensado el director de subastas lo archivara para sacarlo mas adelante y ver si tienen suerte en la siguiente subasta, yo te comento esto por propia experiencia ya que me llevo todo el dia en hacienda de sevilla.

Buenas, buscando información sobre el tema de subastas judiciales he llegado a vuestro blog. Os agradeceria me aclaraseis algunas dudas. Os pongo en situación:
Me he enterado de una vivienda que saldra a subasta proximamente.
He sacado una nota simple del registro y aparecen:
1 y 2 hipoteca de 50000 euros cada una y una carga de la Seg. Social de 5000 euros.
La tasacion inicial es de 83000 euros y la segunda de 137000 euros.
El acreedor es una entidad financiera y el procedimiento judicial es en torno a la primera hipoteca.

¿Veis recomendable asistir a la subasta?
Tengo claro lo que pagaria por esa vivienda, pero por mas que he leido me hago un lio con los porcentajes y cifras y no se por cuanto se podria quedar en la subasta y lo que he de pagar de gastos (iva , transmisiones patrimoniales, cargas seguridad social,….)

Os agradezco cualquier aclaracion. Saludos

Buenas, buscando información sobre el tema de subastas judiciales he llegado a vuestro blog. Os agradeceria me aclaraseis algunas dudas. Os pongo en situación:
Me he enterado de una vivienda que saldra a subasta proximamente.
He sacado una nota simple del registro y aparecen:
1 y 2 hipoteca de 50000 euros cada una y una carga de la Seg. Social de 5000 euros.
La tasacion inicial es de 83000 euros y la segunda de 137000 euros.
El acreedor es una entidad financiera y el procedimiento judicial es en torno a la primera hipoteca.

¿Veis recomendable asistir a la subasta?
Tengo claro lo que pagaria por esa vivienda, pero por mas que he leido me hago un lio con los porcentajes y cifras y no se por cuanto se podria quedar en la subasta y lo que he de pagar de gastos (iva , transmisiones patrimoniales, cargas seguridad social,….)

Os agradezco cualquier aclaracion. Saludos

Hola, Victorsubasta. No te comas más la cabeza con lo que pueda hacer Hacienda o no. Lo que tienes que tener claro es el máximo precio que estás dispuesto a pagar TÚ, y si a Hacienda le parece bien, perfecto; si no, a esperar otra oportunidad. Como apunta Tristán, las tasaciones actuales son muy dudosas (incluso las que se hacen ahora mismo en las subastas de Hacienda, Seguridad Social y las judiciales ordinarias), por lo que no debes hacerles caso: tan sólo debes fijar TU PRECIO, que puede coincidir con el de mercado (¡cuestión difícil calcularlo ahora!) o ser incluso superior, si por ejemplo tienes un interés especial en quedarte con esa finca por los motivos personales que sean.

Ten en cuenta que el procedimiento de adjudicación directa crea una gran inseguridad entre los licitadores, ya que nadie sabe las ofertas de los demás ni el precio mínimo que estará dispuesta a aceptar Hacienda. Por ello, no puedes ser ni demasiado tacaño (pues la probabilidad de adjudicación será baja, al poder ser superado por otros licitadores) ni demasiado generoso (pues te podrás adjudicar el bien por demasiado dinero). Si tienes un interés alto en el bien, no tendrás más remedio que tender a ser generoso. Esto es bueno para Hacienda y para el ejecutado, pues así se maximiza el precio que se puede sacar por el bien. Y esto es lo que se persigue en el procedimiento, aunque a ti como licitador lógicamente te interese justo lo contrario.

En cuanto al precio máximo alcanzado en cada momento, puedes preguntarlo personalmente, por email o por telefóno a Hacienda, que te lo dirá (aunque no sé por qué no lo publica en Internet, ni lo indica en el documento PDF que indicas de insuficiencia de ofertas).

Respecto a lo que pasaría si nadie diera nada, ni de coña va a entregar Hacienda el bien a su "amo embargado" (levantar el embargo). Antes que eso, se adjudicará el bien a sí misma. Esto último también podría suceder si la oferta máxima recibida fuera realmente ridícula, aunque dudo mucho que en estos momentos Hacienda quiera adjudicarse ningún bien inmueble, y antes de eso aprobaría la adjudicación por el precio que fuera (el máximo recibido).

Espero haberte disipado todas tus dudas.

Ojo, que esa interpretación no es pacífica, y en la propia regulación de las subastas on-line de Murcia vemos que se debe exigir esa información de cargas anteriores:

"1.- SUBASTAS EN PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN REGULADOS POR EL LIBRO III DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL:

A.- En las Ejecuciones Hipotecarias:
1.- Es necesario librar oficios a todos los acreedores preferentes, a fin de que informen sobre la situación actual de sus créditos a los meros efectos de que los interesados en la subasta puedan conocer si han sido satisfechos total o parcialmente. Esta información les permitirá ofrecer mejores precios y está amparada en el artículo 591 LEC, según el cual:
1. Todas las personas y entidades públicas y privadas están obligadas a prestar su colaboración en las actuaciones de ejecución y a entregar al Secretario judicial encargado de la ejecución o al procurador del ejecutante, cuando así lo solicite su representado y a su costa, cuantos documentos y datos tengan en su poder, y cuya entrega haya sido acordada por el Secretario judicial, sin más limitaciones que los que imponen el respeto a los derechos fundamentales o a los límites que, para casos determinados, expresamente impongan las Leyes. Cuando dichas personas o entidades alegaran razones legales o de respeto a los derechos fundamentales para no realizar la entrega dejando sin atender la colaboración que les hubiera sido requerida, el Secretario judicial dará cuenta al Tribunal para que éste acuerde lo procedente.
2. El Tribunal, previa audiencia de los interesados, podrá, en pieza separada, acordar la imposición de multas coercitivas periódicas a las personas y entidades que no presten la colaboración que el Tribunal les haya requerido con arreglo al apartado anterior.
Si ha transcurrido el plazo concedido, no se recibe contestación, ello no impedirá la continuación de la ejecución y el señalamiento de subasta, sin perjuicio de que pueda darse cuenta al Tribunal a los efectos previstos en este último apartado.
En cualquier caso, la Sección de Subastas Electrónicas a la vista de tales incumplimientos, también podrá instar de órganos superiores el establecimiento de cauces de comunicación con esos acreedores preferentes colaborando para que puedan facilitar la información del modo más ágil posible."

En definitiva, el debate deriva de si debe hacerse la liquidación de cargas del art. 666 en la ejecuciones hipotecarias o no, cuestión como digo no pacífica del todo, como es de ver, por ejemplo, en este estudio:

http://www.riedpa.com/COMU/documentos/RIEDPA3083.pdf

Para saber a cuánto asciende la deuda reclamada tienes que leer el expediente(en la carátula lo suele poner) y, respecto a la cuantía de las hipotecas anteriores, te toca investigar, no hay otra. Lo que te comenta Jotaerre del requerimiento para que dichos acreedores lo manifiesten al juzgado, solo funciona en los procedimientos ordinarios, no en las ejecuciones hipotecarias.

Que va, es otro mundo. Puedes ver los expedientes sin restricciones, ni siquiera de horario. Y hasta te dejan una mesa para hacerlo.

Coñe (con perdón), pues, veo que han tirado de plantilla.

Acláranos un poco las cifras de la subasta, entonces, por si de ahí puede deducirse qué se debe de las anteriores cargas. Si no, a pedir ver el expediente tocan (con mayor razón para insistir, por cuanto el edicto nada dice), y suerte...

Gracias Jotaerre con contestar, pero en el edicto solo pone:

6. -Las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor, continuarán subsistentes, y se entenderá que por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicare a su favor.

Gracias y saludos

Hola, Pepmonty22, toda esa información deberá salir en el edicto de subasta, pues (antes, a instancia de parte, ahora de oficio) el Juzgado la requiere a los titulares de cargas anteriores; de la que se ejecuta, también, claro, porque así se habrá hecho constar en la demanda.

Hola, soy veréis soy nuevo en esto.
Se he animado a escribir porque necesito vuestra ayuda, necesito saber donde puedo conseguir la información de cuanto le queda pendiente de cargas anteriores cuando el que ejecuta el bien es la tercera hipoteca.
No se si me he explicado con claridad. En el registroen la nota simple consta como que tiene dos hipotecas anteriores, pero claro yo no se cuando le queda pendiente de las dos hipotecas, y claro ni del que le van a ejecutar, que seria la tercera hipoteca.

Gracias a todos

Como siempre, Tristán, muchas gracias por tu pronta y esclarecedora respuesta. Habrá que estar, pues, tranquilos en Madrid, y tener cuidado con otros juzgados (es increíble, pero esto es como la ruleta rusa).

Por cierto, hablando de Madrid, ¿sabes cómo funciona el reciente Juzgado Nº 100? ¿Siguen los mismos principios de los 31 y 32? Respecto a la consulta de los expedientes, me imagino que habrá copiado a sus hermanos y que habrá nacido directamente en el lado oscuro.

¿Qué tal Ciberet? Sobre la primera cuestión, lo cierto es que si están casados en gananciales y la propiedad pertenece a la sociedad de gananciales, entonces las deudas de él afectan a cualquier propiedad. En cuanto a que la ejecución de una hipoteca esté afectando o no al domicilio conyugal, la cuestión es indiferente y no es motivo de paralizar la subasta ni de impedir la entrega de la posesión, ni siquiera en el caso de sentencia judicial en el sentido de adjudicar el uso y disfrute a uno de los cónyuges.

A este respecto te puede ser muy útil leer el penúltimo párrafo del post que dediqué al magistrado del juzgado nº32 de Madrid

Eso lo tienen bastante claro en los juzgados hipotecarios de Madrid, pero la cosa puede ser diferente en cualquier otro juzgado y puede que te toque iniciar un procedimiento judicial nuevo para obtener la posesión.

Hola, tenía las siguientes dudas.

Hay un inmueble que es propiedad de una señora, casada en gananciales con otro señor, según consta en el Registro de la Propiedad. El caso es que el señor tiene una deuda con la AEAT, y esta tiene trabado un embargo contra la finca, aunque sea de la señora. ¿Es esto correcto? Al estar casada en gananciales con el señor, ¿puede ir Hacienda contra todo el bien, y no sólo contra el 50%? (entiendo que el señor poseería el 50%, que es su grado de participación en la sociedad de gananciales)

Por otra parte, ¿sabéis qué sucede cuando se ejecuta hipoteca sobre un bien que es el domicilio conyugal? En caso de separación y adjudicación judicial del disfrute del piso por parte de uno de los dos, ¿esto tiene carácter preferente a la ejecución hipotecaria? O sea, mi pregunta es si nos tenemos que "comer el marrón" de una especie de usufructo, tras ser adjudicatarios de la subasta judicial. El tema me imagino que empeora cuando hay niños de por medio. ¿Qué precauciones recomendáis tomar?

Un saludo a todos, y en especial a ti, Tristán, por la gran labor que estás haciendo.