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De nada, ya he empezado a dar voces, y te agradeceré nos mantengas informados del resultado de tu gestión con el Secretario, que me parece lo más prudente pues es quien tiene la llave del caso (y más prudente aún, haber hablado antes de la subasta...).

Mientras tanto, y para aclarar un poco los palos de ciego que he ido dando, diré que he partido de la premisa de que no se trata de un aval que grave la finca (y que sería por tanto ejecutable contra ella), sino de la fianza en metálico que se exige con la licencia de obras, para responder de éstas, de la retirada de escombros, de posibles desperfectos en el "mobiliario urbano", etc...

Así es, o al menos así tributo yo siempre, aunque en realidad lo más puritano sería sumarle al precio de adjudicación el valor de las cargas anteriores. pero ya te digo que yo solo tributo por el precio de adjudicación y no tengo problemas.

Voy a hablar con el secretario del ayuntamiento, que es quien lleva el tema y con lo que me diga, me pensaré que decisión tomar. Me quedo con tu opinión que tiene bastante lógica y si en algún momento te enteras de alguien por la capital experto en este tema, te agradecería me mandaras un privado con sus datos.

Gracias de nuevo por tus respuestas.

Hola Tristan:

Maravilloso Blog que sigo desde la distancia.
Me surgue una cuestion a la hora de liquidar los impuestos en una adjudicacion directa, la base imponible sera la de la adjudicacion por la administracion (AEAT, SS,,,), entiendo que es asi, estoy en lo correcto?

Gracias por tu respuesta

saludos

No, lo siento, son de por aquí también, aunque puede que conozcan a alguien en la capital o alrededores.

A mí me parece que el paso 1 es superfluo, porque el aval existe y estará incorporado al expediente de las obras, pues se debió requerir al conceder la licencia, no hace falta otro reconocimiento.

Y en el 2.1, en estos tiempos, y aunque sería la solución más sensata (y, por pedirla, que no quede) no pondría muchas ilusiones, porque el Ayuntamiento difícilmente va a realizar obra alguna con ese dinero, que ya debe haberse gastado en juergas.

Por el mismo motivo, y porque el aval no se devuelve si no es contra entrega de la obra, nunca va a devolverlo al promotor.

Gracias Jotaerre. El ayuntamiento pidió el aval para asegurarse que el anterior propietario(ejecutado) además del chalet, terminaba la urbanización de la calle.

La idea de acabar yo la obra y luego reclamar resulta inviable, ya que apenas están puestos los cimientos y el presupuesto total de finalización se acerca al millón de euros. Compré el inmueble en subasta porque era una oportunidad, me asesoró un buen subastero y sólo pretendo hacer un chalecito acorde a mis posibilidades.

Además, no quiere ir desde el principio por la tremenda y presentar una demanda judicial. Mi intención va por el camino de:

1 Presentar un escrito para que el ayuntamiento reconozca oficialmente que hay un aval pendiente sobre un inmueble de mi propiedad.

2 Que el aval no quede olvidado y el ayuntamiento, además de reconocer su existencia, tenga que mover ficha con una de las siguientes opciones. O ejecutandolo por no finalización de obra y terminando él de urbanizar la calle o teniendolo que devolver. En el caso de que lo devolviera y no me lo entregara a mí es cuando me plantearía la demanda judicial.

Me suena que tú eres de Barcelona. Los compañeros que conoces expertos en el tema, ¿son de Madrid?.

Saludos,

Hola, Rural964, no soy experto en esos temas, pero sí conozco compañeros que lo son, y a quienes podría hacer la consulta, que de hecho es muy sencilla: si el nuevo propietario puede subrogarse en las obligaciones (ejecutar la obra) y derechos (recuperar el aval) del anterior.

En caso contrario, a mí, de entrada, si se trata de un aval para responder de la ejecución de una obra que el ejecutado/promotor ya no va a hacer nunca, se me ocurre que podría solucionarse así:

1º.-Realizar tú la obra pendiente y reclamar su importe al anterior propietario, o bien demandarle para que se le condene a hacerla ("obligación de hacer"), y conseguir una Sentencia que te permita hacerla tú pero a su cargo.

2º.-Para ello, la LEC exige que primero se perite el valor de la obligación de hacer, y se reclame ese importe al ejecutado antes iniciarla.

3º.-Como esas reclamaciones del importe no conducirían a nada, entonces podría embargarse el aval, que ya sería tuyo por orden judicial.

Supongo que para empezar la carga de Hacienda está por delante de la otra y que por eso manifiestan que no tiene cargas. Y respecto a las tasaciones, se puede decir que soy bastante escéptico.

Pues si, Albricer, en circunstancias normales seguro que habría subasteros interesados en esa subasta. Pero hoy en día no se dan las condiciones para ellos, así que seguramente no vaya nadie. Normalmente el usufructo no impide la afluencia de inversores, simplemente aminora el interés y provoca que ofrezcan menos dinero.

Por otra parte el retracto funciona presentando un procedimiento judicial de retracto antes de que hayan trnascurrido 9 días desde la inscripción en el registro de la propiedad. Pero también lo podéis intentar en el propio organismo subastador por si están por la labor de ayudaros y evitaros el trance judicial. Por intentarlo que no quede.

Tienes razón Rural964, sobre eso no tengo ni flowers

Hola,

La siguente duda se sale un poco del tema de las subastas por lo que creo que Tristán no podrá responderla, pero como hay en el blog abogados, a lo mejor alguno me puede dar algún consejo.

He comprado en subasta un chalet sin acabar, construido en terreno urbano con agua y electricidad, pero sin alcantarillado y asfaltado. Al tomar posesión, los vecinos me han informado de que para concederle la licencia de obras al anterior propietario, el ayuntamiento le pidió un aval para terminar de urbanizar la calle. Aval que no ha sido devuelto por estar el chalet a medio terminar, ni ejecutado por el ayuntamiento para arreglar la calle. Además el ejecutado parece que pasa del asunto.

No quiero que el aval se quede eternamente durmiendo el sueño de los justos, por lo que mi pregunta es si tengo algún derecho sobre el aval como nuevo propìtario del inmueble y como proceder cuando hable con el ayuntamiento.

Si hay algún abogado experto en el tema, no tengo ningún problema en que contacte conmigo por privado y contratar sus servicios.

Gracias por tu respuesta. Me ha quedado más que claro el interés de adquirir la parte indivisa en la subasta para disponer de la propiedad completa.

A raíz de tu respuesta me surgen nuevas dudas ¿realmente puede tener interés para alguien externo adquirir un parte de una propiedad existiendo una persona con derecho de usufructo sobre las propiedades? porque me imagino que dicho derecho establecido en la herencia seguiría vigente después de la subasta del inmueble. ¿El derecho de usufructo en todas las partes de las propiedades no influiría en lo que saliera adelante la demanda de disolución de proindiviso?. ¿O esto me lo decías para el futuro posterior en el que se produzca el fallecimiento de mi suegra?

Por otra parte, ¿cómo funcionaría el derecho de tanteo y/o retracto? ¿se ejercitaría ante la Seguridad Social o ante el adjudicatario de la subasta? Entiendo que se ejerctaría después de la subasta y se debería igualar el precio de adjudicación, ¿no?

Muchas gracias por todo. Alberto

Buenos dias, tristan me acabo de dar cuenta de una cosa muy curiosa y es que en hacienda tasan una finca por 35.000 € sin cargas y en la seguridad social la misma finca la tasan en 91.000 € con unas cargas de 25.000 €. Mi pregunta es porque hay tanta diferencia en la tasacion si son las misma finca?

Hola Sont6, desde luego que sería recomendable sacar una nota simple registral de la vivienda y sí, esa cargas de 30.000 euros sin ninguna duda que tendrás que pagarlas. Las adjudicaciones directas pueden tener o no tener un mínimo, dependiendo de si el día de la subasta salieron en segunda licitación o solo salieron en primera licitación. Respecto a esto tendrás que leer las condiciones de la subasta, aunque supongo que eso ya lo habrás hecho. Respecto a las fianzas te digo lo mismo, léete las condiciones de la subasta.

Respecto a todo lo anterior, el que mejor te puede asesorar por internet, por un precio mínimo, es Francisco calvo, de Subastas Únicas

Hola Tristán, enhorabuena por tus aportaciones.
Me gustaria comprar con tiempo una vivienda por adjudicacion directa en AEAT.
Tengo varias dudas:
En un supuesto de adjudicación directa: Valoración: 300000 cargas: 30000
-Si gano la adjudicación las cargas de 30000 no las tendré que pagar?
-Sería recomendable ir al registro de la propiedad, por si tiene otras cargas? y algún sitio más para ver más cargas?
-Para presentar oferta (por ejemplo 40000), tengo que ingresar todo lo que oferte?, o solo con una parte y en 20 dias ingresaré el resto.
-En el supuesto anterior, la adjudicación directa tiene un mínimo?
-En internet hay alguien que pagando cuota me aconseje individualmente (por correo etc) de todas las operaciones que voy hacer???

Muchas gracias.
S.C.F

Bueno Victorsubasta, no se qué más te puedo decir. Ya tienes la opinión de dos personas distintas, la mía y la de un notario. MI opinión sigue siendo la misma, no la he cambiado. Yo creo que lo único que te queda por hacer, si la finca te interesa mucho y si todavía tienes dudas es coger el coche e ir a la delegación de Hacienda que organiza la subasta y preguntarles directamente a ellos. No vale que preguntes en cualquier otra delegación, tienes que hacerlo en la que tiene el expediente.

Hola Albricer, claro que os interesa quedaros con esa parte indivisa, sobre todo para evitar tener como copropietario a un extraño, que lo que va a pretender es vendérosla más cara de lo que la compró o compraros vuestra parte tirada de precio. Si no le dais una cosa u otra os presentará en el futuro un demanda de disolución de proindiviso y la propiedad entera saldrá a subasta. Mejor dejaros de líos y comprarla ahora, que es un inmejorable momento para comprar en subasta.

Sobre lo que no te puedo decir nada es sobre el precio que debas ofrecer, por supuesto el menor posible pero todo el que sea necesario. Y si, cualquier copropietario tiene derecho de retracto que caduca a los nueve días de que la compra haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad.

Hola de nuevo Tristán, te comente desde castellón que sigo una puja por una finca rústica, pues bueno, consultado un notario, o pasante, o no se en realidad, es el jefe de una notaria nueva que han abierto en el pueblo de al lado, justamente, una chica es amiga nuestra, le he pasado la nota simple, y la chica consecuente, me ha dicho que ella ni idea, pero que se la haría llegar al creo que sera el jefe, pues el notario, sera joven, sera nuevo, no lo se.

Pues el caso es que a parte de concretarme una cita, me comenta que el notario no lo ve claro, que la finca si no se levantara el embargo, si debería responder por esos 500.000 euros del total del embargo, yo repasandome los articulos, las leyes, me sale a cuenta lo que tu me dices, que cuando te la quedas, si te la dan, en adjudicacion directa, hay un mandamiento de cancelacion (no se muy bien lo que es fisicamente), con el cual se levanta el embargo sobre esa finca, entiendo que lo único que habría que hacer frente es alguna hipoteca que tuviera, y de eso informarian, pero no la hay, en cuanto al parrafo de transmisiones patrimoniales, 4 años, etc... me comentan que eso lo pone en todas las notas simples, por lo que todo apunta a que el criterio bueno es el que tu me distes, que puje por la finca que no habrá problemas en caso de que me la den, eso si, las opiniones de notarios y gestorias acojonan, me doy cuenta que no tienen ni p... idea.

Otra cuestión, me dirjí a la agencia tributaria de castellón, me pasaron de secretaria a patrimonio, de aqui a otra chica, esta a otros chico y este finalmente me dijo que hay una persona que lleva el tema de subastas, ya que la cola de embargos ni te digo como estaba, al final me fui sin poder que me dieran el expediente, o me certificara algo, digo yo, que a ellos les interesara que la gente puje y recaudar dinero, por poco que sea???.

Bueno Tristán, la semana que viene o cuando puedas me comentas algo, me he leido el articulado de las leyes y pone pues lo que tu me decias, eso si, cuando en la nota simple pone lo del embargo de 500.000 euros y pico, pues que como que da respeto...

un saludo

VICTOR desde CAstelloón

Hola Tristan. Como te han dicho muchos otros, estoy aprendiendo a marchas forzadas de esta tu especialidad gracias a tu blog.

Te escribo para contarte el caso, aunque sé que las subastas de la Seguridad Social no son tu campo de acción, pero supongo que te habrás encontrado en casos como este a docenas.

Por deudas con la SS, mi cuñado tiene abierto un proceso de embargo y futura próxima subasta la 1/16 parte de dos casas de mi suegra, la cual es usufructuaria y creo que lo va a ser durante unos cuantos años.

Son casas que en ningún caso disfrutaríamos y que a la larga mi mujer y yo solo querríamos para vender. Las cuestiones que nos planteamos son:
- ¿Es interesante que pujemos y quedarnos ahora con ese porcentaje de los inmuebles para que no haya otro copropietario más con el que ponernos de acuerdo en el futuro?
- ¿Puede ser interesante para alguien pujar por un inmueble dadas las características que te he detallado?
- En caso de ir a la subasta y pujar, ¿en qué porcentaje de tasación deberíamos plantearnos entrar?
- ¿Tendrían mi suegra o mi mujer como copropietarias del inmueble opción de retracto?
- ¿Sería interesante ir de la mano de un subastero?

Gracias de antemano por tus respuestas.

Si a mi me adjudicaran una subasta x el 10% de la tasacion, y el ejecutado llevase un tercer postor y mejorase mi oferta sin llegar el al 70% pero satisfacciendo la ejecuatante, yo no tendria opcion a poder tambien hacer oferta en ese momento.

Muxas gracias x contestar todas mis consultas q no son pocas y un poco rebuscadas.