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Lo acabo de encontrar y hago un corta y pega.

Ocupación por el ejecutado

El final de la ejecución debe comportar necesariamente el lanzamiento del mismo si no
entrega voluntariamente la posesión, sin que pueda existir incidente alguno para determinar si se decreta o no su lanzamiento.
Se debe requerir a los deudores hipotecarios para que desalojen la finca con
apercibimiento en caso contrario de procederse a su lanzamiento.
Resulta aplicable en este supuesto el artículo 703 y 704 de entrega de bien inmueble, se
concederá el plazo de un mes para desalojarlo si se tratare de vivienda habitual. Se admite
incluso la prórroga un mes más por motivo fundado. Vienen considerándose como tales
situaciones tradicionales como la Navidad, o enfermedad sobrevenida de un familiar que reside
en el inmueble, así como la inexistencia de un hogar al que acudir tras el lanzamiento. Los
tribunales suelen ser benevolentes en la aplicación de estos plazos.
El tribunal acordará de inmediato lo que proceda. “Lo que proceda” es una expresión
ambigua que intenta recoger la amplia gama de incidencias que se pueden producir en dicho
acto de ejecución (fuerza pública, Medico Forense, asistencia zoológica, cerrajero..).
La entrega de la posesión habilita al propietario para hacer todo lo que corresponde a un
propietario, por ejemplo, cambiar cerraduras.

uhmmm, pues sin duda tendrás razón por que estaba buscando el articulo en cuestión y no lo encuentro.

Lo que en realidad dice esa Ley que mencionas es que cuando ya haya fecha de lanzamiento (unos doce meses más o menos después de la subasta, o así), el demandado podrá pedir un mes de gracia y, cuando éste haya transcurrido y vuelva a haber fecha para el Lanzamiento, podrá incluso pedir otros mes de gracia.

No confundas "mes de gracias" con el plazo para el lanzamiento, que no lo hay.

Que me dices, es la primera vez que accedo a subasta judicial de vivienda.

Pero no tienen según normativa de la ley de enjuiciamiento civil 30 días para fijar el lanzamiento, ampliables a otros 30 días más si lo solicita el ejecutado con causa justificada.

En fin, entiendo que es la teoría y no la practica. Pero desde enero a mayo son 5 meses.

Por cierto, en el lanzamiento he de llevar yo un cerrajero o eso es cosa del pasado ? y ahora se ocupan los del juzgado.

¡¡¡Pero que dices!!! Macho, Jaglas, si rematas la subasta el 2 de enero y consigues en Lanzamiento el 13 de mayo ESO ES UN ÉXITO SIN PRECEDENTES. Ni siquiera hace años, cuando los juzgados estaban la mitad de atascados que ahora era posible obtener semejante eficacia en una subasta. Estás de suerte.

Y todavía te quejas ¿?

Hola buenas Tristán,

En otras ocasiones ya he comentado alguna incidencia sobre una adquisición realizada en subasta.

El caso es que se trata de una Ejecución de titulo no Judicial, en la que me aprobaron remate en fecha 14 Noviembre, pago resto remate el 02 de Enero, se suspende el procedimiento por solicitud de justicia gratuita, se reanuda firmando el Acta de Adjudicación el 05 de Febrero y el Mandamiento de cancelación me lo dan con retraso el 18 de Febrero.

Ahora me encuentro que el lanzamiento lo establecen para el 13 de Mayo.

Yo solicite, en fecha 02 de Enero el Acta de Adjudicación, Mandamiento de cancelación y Posesión.

Pues bien, mi pregunta es, no tienen un plazo de 30 días para establecer el lanzamiento y en caso de que sea solicitado por los ocupantes con causa justificada ampliarles 30 días más.

Puede la Secretaria Judicial saltarse dichos plazos ?

En la sección del servicio procesal por encima del secretario Judicial, habrá un juez ?

Puedo levantar una queja formal por las irregularidades en el procedimiento ?

Como ?

Por que, encima pides explicaciones y me dicen que la secretaria judicial no va hablar conmigo por que yo no soy parte en el proceso y no me tiene por que decir como establecen los plazos, ni informarme de ello, todo lo anterior con unos malos modos de la auxiliar increíbles.

Gracias, un saludo.

Ajá, pues la copio y la pego ahora en mi página de facebook

Buenas tardes. Esta mañana he asistido, por primera vez, a un subasta de la Seguridad Social. Estaba interesado en una Peugeot Partner del 2005, que salía por 1500. Yo hice una postura en sobre de 805,50. Mi sorpresa fue, que un licitador hizo una puja verbal por valor de 1750,¡más del 100%!. Claro, se la adjudicó sin problemas. Y yo quedé con cara de tontorrón.
¿Que ha sucedido, no entiendo nada?
Esa furgoneta en internet comprada a un particular vale 2000, y no hay que calentarse la cabeza con subastas.
¿Por qué ese licitador pujó tanto, si los arreglos que había que hacerle a la furgoneta sumaban unos 500€ por lo bajo?
Gracias de antemano.
Un saludo, de un "pardillo".
Hola Tristán. Esta fue la consulta que te envié hace unos días. Tal como me indicaste en facebook, te la envío para que la publiques.
Gracias de antemano.
Un saludo.

Pues no, eso no se hace así. En las hipotecas las cargas ni entran ni salen.
Actualmente es diferente, pero hasta hace nada se podía poner como valor para subasta lo que al banco le saliera de los cataplines. El truco de hacer dos escrituras de hipoteca diferentes y ejecutar solo la más pequeña es por una razón bien simple: la economía. Resulta más barato ejecutar una hipoteca de 16k que una de 360k. Mucho más barato.

Buenas a todos!

Ojeando subastas que se van sucediendo en juzgados me he topado con algo así(sacado del edicto):

Objeto de la subasta, Chalet de 150m.
Valoración a efectos de la subasta: 16.000€

Pedí una nota simple por curiosidad y tiene dos hipotecas, una de 360mil € y otra posterior de 16mil €, ambas del mismo banco.

Doy por hecho que el banco ha embargado sobre la segunda hipoteca para asegurarse cobrar la primera en caso de que se adjudique a alguien que no son ellos.

La duda es la siguiente, por qué la valoración son solo 16mil€? No se supone que debía de ser al menos el 75% de la tasación en escrituras? (la cuál no he visto pero intuyo que rondará los 360mil €).

En caso de que "tasacion - cargas = valor", no deberían en el edicto tambiér señalar la tasación y las cargas?

Un saludo y gracias.

Casi siempre que dos hipotecas tienen el mismo rango suelen ser de la misma entidad financiera. Has topado con el muro de la protección de datos.

Hola
por si sirve de aclaracion las inscripciones 10ª, 11ª y 12ª son todas del mismo banco ( bueno en tiempos una caja ya extinta ), por lo tanto supongo que para realizar la anotacion 12ª los beneficiarios de la anotacion 11ª estarian conformes.
El problema que se me plantea es saber a cuanto puede ascender a dia de hoy las deudas de las inscripciones 10ª y 12ª , en el juzgado me han dicho que desconocen ¿Deberia ir directamente al Banco? o ¿Hay alguna otra forma de saberlo? porque dependiendo del importe de la 12ª puede ser o no rentable acudir.

Es lo que tiene opinar sin tener a la vista los papeles: que hay que deducir o intuir del mensaje, y a mí el hecho de que la tasación sea muy inferior a la deuda me hace pensar que se trata de un embargo ordinario.
En cualquier caso, si lo registras como parcela y luego quieres venderlo como chalet, dependerás plenamente del comprador, pues la declaración de obra nueva (a efectos de IBI, por ejemplo), es una patata caliente que se va pasando de uno a otro.

Pero también podría ocurrir que no hubiera habido tasación por tratarse de una ejecución hipotecaria en la que el deudor hubiera hipotecado la parcela para tener liquidez para construir el chalet. En tal caso la tasación que figurase en la escritura sería solo de la parcela.

Y en los ejecutivos ordinarios a veces solo tasan la parcela porque el chalet o está inscrito, de manera que aunque el tasador menciona su existencia, dice que no lo tasa por lo dicho.

Cuando yo me he encontrado con situaciones similares, tanto en ejecutivos ordinarios como en procedimientos hipotecarios lo que he hecho ha sido inscribir mi título y vender como si tal cosa, mencionando en el contrato de venta que sobre la parcela tal está construido el chalet cual. Y santas pascuas. Nunca he tenido problemas en ese sentido. Aunque una vez se comentó en el blog que los problemas podrían surgir si el contrario se espabila.

A mi entender, el único problema no sería en la subasta y adjudicación en sí (pues se supone que la valoración sí está hecha en base a la existencia del chalet), sino con el registro en su día, pero no necesariamente al registrar la adjudicación, sino, por ejemplo, al intentar vender luego.
Nada que no se subsane haciendo una declaración de obra nueva extemporánea.
Saludos,

Olvídate de la deuda, Pekeflu. Ponte un límite y acude a la subasta teniéndolo en cuenta. El acreedor ya sabe de sobra que lo que se le debe vale mucho más que lo que ha podido embargar. Respecto a lo del chalet, según mi opinión no tendrías problemas, pero no es una opinión unánime.

Hola Tristán. Te saluda de nuevo un seguidor y agradecido por tu información.
Esperando tu web, estoy buscando esta vez una casa por Salamanca y cercanías (por si pudieras ofrecer algo)
El caso es que estoy detrás de una interesante pero me surgen dos dudas que espero me puedas solucionar.

1.- la -tasacion de subasta- es mucho menor que la -cantidad para cuyo pago sale a subasta- supongo que será por las cargas, entonces ¿tengo que ofrecer mínimo la -cantidad para cuyo pago sale a subasta-?

2.- en la subasta aparece como -parcela de terreno- pero tiene un buen chalet de menos de 10 años, la nota simple tampoco tiene registrada la vivienda, ¿puedo tener problemas?
Muchas gracias y ánimo.

No leo nada que niegue lo que afirmé más arriba. Naturalmente que si la 10ª y la 11ª tuvieran distintos rangos registrales, la ampliación de la 10ª no afectaría a la 11ª. Eso es lo que dice ese texto. Lo que yo creo que lo cambia todo es el hecho de que 10ª y 11ª tengan el mismo rango, es decir que ninguna sea preferente respecto a la otra.

Ahora bien, sí, efectivamente si la ejecutada fuera la 10ª, el dinero recaudado sería en primer lugar para cobrar la parte garantizada en dicha inscripción 10ª y luego, el sobrante iría para cobrar la parte de deuda que correspondiera a la ampliación, pues esa parte sí que es posterior a la inscripción 11ª.

¡Vaya lío!

Vaya lío! Tenía entendido que no tenía por qué conservar el rango. He encontrado esto en internec:

Principio de prioridad o rango registral.
A efectos prácticos, implica que si constan gravámenes registrales posteriores, la modificación o ampliación de la hipoteca anterior no puede mantener su rango inicial, sino que tendrá el último rango que le corresponda.

La nueva ley no alude a esta cuestión en su exposición de motivos, (lo cual ya es de por sí significativo), pero sí que incide en ella, ya veremos en qué medida, en su articulado.
El artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, queda redactado en los siguientes términos:

«Artículo 4. Escritura pública.

1. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.

2. Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:

i) la ampliación o reducción de capital;
ii) la alteración del plazo;
iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;
iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
v) la prestación o modificación de las garantías personales.

3. Las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos, se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores.»

Disposición transitoria única. , punto 3.

3. La ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en los términos previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente Ley, por el que se da nueva redacción al artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, sólo será aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley.

COMENTARIO:

El nuevo artículo 4 de la ley 2/1994 incluye en el concepto de novación la alteración de cualquier condición financiera del préstamo, por vía de enumerar algunos ejemplos, y acabar con una formula general que engloba “cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo”.

Y la regla general en la conservación del rango de la hipoteca inscrita pese a tales modificaciones.

Por excepción, no conservarán tal rango, salvo consentimiento de titulares posteriores, las siguientes modificaciones:

a.- “cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria”
b.- o cuando impliquen “la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación”.

http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/mercadohipotecario/principioshipotecarios.htm

Claro. La inscripción décima es una carga anterior, incluida su ampliación (12ª) dado que tiene el mismo rango registral que la decimoprimera. O sea, que si, que lo tienes que pagar todo.