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Una duda respecto a la nota simple de una subasta hipotecaria en la que estoy interesado:

La primera carga que aparece es la hipoteca, hay varios embargos posteriores de la Diputacion, Comunidad Autonoma, El Estado (embargo cautelar) y la Hacienda Publica que entiendo que se cancelan con la adjudicacion del bien en la subasta.

El que me genera dudas es un embargo tambien posterior a favor de una empresa, que indica embargo según autos seguidos en Procedimiento de ejecucion de titulos judiciales numero XXXXXX que se sigue en le juzgado de primera instancia de XXXX.

Este embargo se cancela igual que el resto? Existe el riesgo de que la vivienda este en proceso de subasta también en el otro juzgado debido al procedimiento de ejecucion de titulos?

Contestando a gallifante, parece, por los importes tan redondos, que los embargos administrativos sean multas, así que se cancelarían tras la subasta.
Pero de IBIs y comunidad, hasta un límite distinto dependiendo de la zona, no te libras.
Saludos,

Pero no para reírse, difícilmente vas a poder llegar a un buen acuerdo (para tí) con el BBVA por la primera carga, si detrás tiene otra que no es del mismo rango...

Efectivamente, así es la cosa

La historia continua, solo para que os riais un poco de un novato como yo.

En mi afán de recopilar información y aprender lo máximo en el mínimo tiempo posible, esta mañana me he acercado a la oficina del banco "de mi pueblo"....

- Buenos días, quería hablar con el director
- Quizás le puedo ayudar yo
- Esta bien, quería preguntar sobre......
- Ahhh, el director acaba de quedar libre, mejor se lo comentas a él....

- Buenos días, quería preguntar respecto a una subasta...
- ¿Y usted es?
- Xxxxxx, lo que quería saber es si es posible que...
- Verá, lo siento mucho, la situación actual, .....
- No, si yo no soy el ejecutado, yo estoy interesado en la propiedad
- ¿Es usted cliente del banco?
- No
- Entonces va a ser muy difícil, no concedemos créditos para las subastas, ....
- No, no, yo no pregunto por la concesión del crédito, sino por la CESION del crédito, ....
- Ein?
- Si verá la idea es que.....
- Espere un momento que llamo a .... me pasan, un momento, como? que? ahhh!... un momento....
- Bueno, lo mejor es que me deje un teléfono y ya le llamaré yo cuando sepa algo al respecto.

Al salir me digo a mi mismo "¿A quien se le ocurre ir a la oficina a preguntar sobre esto? ¡Pero que "ignorante" soy! ¿ A quien llamo? Evidentemente al abogado que lleva el caso"

- Si entiendo lo que quiere decir, pero la subasta está a la vuelta de la esquina, no queda tiempo para negociar, ni para tramitar, etc, etc, ...

En resumen, que como era previsible, nada de nada en cuanto a la posible cesión del crédito

Buenos dias:

Os paso los datos que aparecen en la nota simple de una subasta en la que estoy interesado y otros que pude averiguar, ¿que cantidad tendré que pagar además de lo que ofrezca en el juzgado, de todas las que aparecen reflejadas mas abajo?

Valor de tasación de la subasta: 120000
Cantidad para cuyo pago sale la vivienda a subasta: 121000 €
Hipoteca formalizada año 2005
Gravada con una anotación de embargo administrativo a favor del ayuntamiento por un importe de 1800 €, anotado en febrero 2008
Esta finca queda afecta durante el plazo de 5 años al pago de la liquidación que pueda girarse por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados ( ITPyAJD )
Gravada con una anotación de embargo adminsitrativo a favor del ayuntamiento por un importe de 3000 €, anotado en febrero 2010
Esta finca queda afecta durante el plazo de 5 años al pago de la liquidación que pueda girarse por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados ( ITPyAJD )
El embargo de febrero 2008 se prorroga 4 años mas, contados desde Enero 2012.
Esta finca queda afecta durante el plazo de 5 años al pago de la liquidación que pueda girarse por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados ( ITPyAJD )
Gravada con una anotación de embargo adminsitrativo a favor de la Comunidad Autónoma por un importe de 2000 €, anotado en octubre 2012
Esta finca queda afecta durante el plazo de 5 años al pago de la liquidación que pueda girarse por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados ( ITPyAJD )
Además de esto debe la comunidad desde el 2008: importe aproximado: 2500 €

Buenos días, por mi parte opino que es prácticamente seguro que te pondría problemas, es decir más tiempo y costes para tí, pero para tener éxito tendría que cumplir todos los requisitos, y si la vivienda no consta como habitual en la escritura, no tiene nada que hacer: ese "salvo prueba en contrario" es sólo para el supuesto en que sí conste así, pero se demuestre que no es verdad, no para el supuesto contrario.
Saludos,

Muchas gracias a los dos, si es verdad, lo sabia, lo había leído, lo recordaba, pero se me olvidó.

Estaba "estudiando" en que situación me quedaba si el banco me aceptaba la cesión del crédito y tras una breve enajenación mental me he creído que el acreedor era yo.

Demasiada información para ser "digerida" en tan poco tiempo

Lo peor es que me está gustando el proceso....

Ahora hablando en general desde el punto de vista del acreedor (por ejemplo tras una cesión de crédito), es cierto que en la escritura no se especifica el carácter habitual o no de la vivienda, pero también es cierto que se especifica que el señor xxxxxx (el que habita la vivienda) es deudor solidario. La ley habla de "deudor hipotecario" y no de propietario (la empresa), no se que interpretación terminaría haciendo el juez.

Adicionalmente la ley 1/2013 añade un 3er apartado al art. 21 de la LH donde literalmente se cita "Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución"

Lo que no me queda claro del todo es ese añadido "salvo prueba en contrario", en un principio parece entenderse que se refiere a que el acreedor pueda demostrar que aunque conste en la escritura no tiene el carácter de habitual (se ha ido, vive en otro sitio, etc...), pero....

Si se admite "prueba en contrario" quizás también se admita probar por parte del ejecutado su carácter de habitual aunque no conste(vía censo, recibos, correspondencia, etc...)

Cuanto menos, me parece que da para un recurso por parte del ejecutado y paralizar un tiempo más el desahucio.

¿Qué opináis los expertos?

Claro, Jotaerre tiene toda la razón. Sería la primera vez que una sociedad mercantil es considerada familia en riesgo de exclusión social. Aparte, claro, de que si el adjudicatario fueras tú eso también carecería de importancia.

Probablemente hagas bien en ser prudente, pero ten en cuenta que ese art. 1 que mencionas se refiere sólo a adjudicaciones por el acreedor (es decir, aún le podrías hacer un favor al banco), aparte de que la hipoteca debe haber sido concedida para la adquisición de la vivienda habitual (lo que dudo conste así en la escritura), y que, cuando se refiere a unidad familiar habla del "deudor hipotecario", dando por entendido que se aplica a viviendas habituales propiedad del hipotecado, no de su sociedad.

Si, gracias, está mirado y revisado.

El problema es que hoy he verificado que está habitada por la familia del administrador de la sociedad (con al menos 2 menores) y la usan como vivienda habitual. Por lo tanto podrían encontrarse entre los colectivos especialmente vulnerables, al menos en cuanto al supuesto e del articulo 1 de la nueva ley (si no lo son por mas) ya que aunque la ejecutada es la sociedad el administrador es también deudor solidario.

Sumando el precio del 70% de la tasación (para evitar acciones posteriores del banco), al precio y tiempo del lanzamiento, con la posible depreciación que todavía queda en la valoración de las viviendas el "margen" que quede (si es que queda algo) creo que no va a compensar.

Mañana iré a hablar con el banco a ver que dicen, que aunque "me den puerta" servirá de aprendizaje.

Muchas gracias a todos por las respuestas y aportes.

Lee bien que alguna hipoteca posterior no sea de igual rango que la del BBVA, supongo que ya lo sabes si eres asiduo.

jejeje, al menos hay que reconocerle la sinceridad al muchacho.

Hoy me he vuelto a pasar por el juzgado para hablar con el que lleva el caso, entre otras cosas le he preguntado: "Si no salgo adjudicado, ¿en cuanto tiempo se estima que se podría devolver el deposito?"

Y tranquilamente me responde: "No tengo ni la menor idea, en 3 años trabajando aquí nunca he visto un postor en una de las subastas"

Lo del tiempo hasta que te devuelvan el depósito depende de cada Juzgado, imposible de predecir.

Respecto a la posesión, hay una reciente discusión sobre el tema, pero harías bien en comprobarlo en persona.

Y en la subasta, si quieres tener una mínima esperanza de que suene la flauta, más vale que estés dipuesto a pujar por el 70 % del tipo...

Esto ya lo puedes ir olvidando. Se puede decir que el BBVA no es muy partidario.

Otra cosa que tenia pensada es hablar directamente con BBVA sobre la "compra" de ese crédito

Ya os iré contando....

Ya, vista la situación lo más probable es que se la lleven los bancos directa o indirectamente, eso también lo he pensado yo, pero....

- Sirve de primera experiencia como dices Jotaerre
- Además es un billete de lotería gratuito ¿y si suena la flauta? (cosa harto improbable, pero bueno)

Por cierto ¿cuanto tiempo "estimativamente" hablando tendría que esperar para recuperar el deposito?

Muchas gracias de nuevo por las respuestas, todo claro como no podía ser de otra forma.

Respecto a los posibles inquilinos fantasmas, al ser la ejecutada una empresa que tiene obligación de depositar cuentas en el registro mercantil una vez depositadas las de 2013 podría verificarse (casi seguro) que no existen ingresos (o facturas) por alquiler en la contabilidad, de hecho hasta 2012 (consultado en el RM) nunca han existido tales ingresos, es más lleva desde el 2010 sin ningún tipo de ingreso.

Si esto fuera así, (que actualmente no lo se, solo lo supongo) supongo que no podrían alegar que existe tal inquilino con anterioridad al cambio de la ley ¿no?

O lo que es peor, pueden alegar que existe tal inquilino con todos sus derechos (¿incluido retracto?)y tendría que ser el adjudicatario quien inicie el procedimiento.....

Desde luego, el BBVA va a pujar hasta cubrir ambas deudas, eso por descontado. Pero lo más probable es que el BSCH de su deuda por perdida. Actualmente los acreedores posteriores no suelen pujar en estas situaciones. Bastante tienen con lo que tienen.