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Uf, demasiados interesados en potencia veo en esa subasta, empezando por el propio BBVA y siguiendo por el BSCH... no sé hasta dónde estará dispuesto a pujar el amigo jmiguelm, pero desde luego acudir a ella le puede servir de experiencia, que no de escarmiento (salvo que tenga luego prisa por recuperar el depósito, claro).
Saludos,

Efectivamente JMiguelM, si la que ejecutan es la hipoteca del 2001, entonces esa subasta está libre de cargas. No obstante, te equivocas respecto a la modificación de la LAU, que no afecta a los arrendamientos anteriores a dicha reforma. Yo siempre pago ITP sea quien sea el demandado, persona física o persona jurídica. A menos de que se tratase de una vivienda nueva lo que se paga es el ITP. Excepto que tú fueras empresa y te interesara hacerlo de otra forma. Y finalmente, respecto a la base imponible, pues... depende de la comunidad autónoma. En Madrid pagamos según el precio de adjudicación y no pasa nada, pero me consta que por ahí la cosa es bien diferente.

Hola Tristan, sigo tu blog desde hace tiempo de forma intermitente, me parece muy "didáctico" tu trabajo a la par que cargado de sentido del humor, antes de empezar muchas gracias.

Como lector siempre he estado tentado de tirarme a la piscina, ahora estoy encima del trampolín, pero...

Como novato total, aunque parece que tengo las cosas mas o menos claras, cuando se manejan estas cantidades de dinero surgen todo tipo de dudas... lo habré entendido bien, seguro?, voy a releer, seguro que es así?, voy a verificar.....

Se trata de una subasta por ejecución hipotecaria, tipo de salida 200.000 €
Según GoolZoom (gracias al subastero geek) el valor medio de una vivienda similar en la zona está entorno a 320.000, el valor mínimo entorno a los 240.000 por lo que en principio parece una buena oportunidad.

Las cargas que constan por orden son:
Hipoteca de BBVA en 2001 de 200.000 mas intereses mas costas
Hipoteca de BBVA en 2008 de 100.000 de principal (en el registro no pone nada de que sea del mismo rango que la anterior)
Hipoteca de BSCH en febrero de 2009 de 150.000 de principal
Hipoteca de BSCH en noviembre de 2009 de 50.000 de principal
Embargo de BSCH en 2012 por 48.000 del total
Embargo de BSCH en 2012 por 42.000 del total

La hipoteca ejecutada es la primera, por la que se subasta el 100% del pleno dominio, con una reclamación de deuda total incluidos intereses y costas de aprox. 190.000. El titular del inmueble y de la deuda es una empresa.

Lo primero, si ves que es "mucho morro" preguntar aquí, me editas y borras el mensaje con total libertad. Te seguiré agradeciendo y siguiendo la labor de difusión que haces con tu blog. Si sigo adelante ya me pondré en contacto contigo por privado, porque hay algunos temas muy específicos de los que si necesitaré asesoramiento personalizado.

Ahora las preguntas que creo que pueden ser de interés de otros (con auto-respuesta):

- Al ser la primera hipoteca la ejecutada, el inmueble quedaría libre de cargas, excepto las preferentes (Comunidad e IBI) los derechos de trabajadores, proveedores o demás preferentes por tratarse de una empresa no me afectan si fuera el adjudicatario ¿es correcto?

- Al no existir ningún contrato de arrendamiento registrado en el registro de la propiedad y según la ultima modificación de la LAU, incluso aunque existiera tal contrato de arrendamiento privado y no registrado este quedará extinguido ¿tengo razón?

- Al tratarse la ejecutada de una empresa y no de una persona fisica y si resultase adjudicado ¿tendría que pagar IVA o ITP?

- Entiendo que al tratarse de una decisión judicial la base imponible de dicho impuesto sería el precio de remate y no sería de aplicación de tablas de precios mínimos verificados por el funcionario de turno de Hacienda ¿es así?

¿Qué opinas?
Muchas gracias y un saludo.

Por supuesto que puedes, Escobedo, al menos intentarlo. Las subastas son públicas y no veo motivo para que escondan el resultado. Hasta aquí la teoría.

Pero lo cierto es que si vas y preguntas estarás al albur de lo que decida el funcionario de turno. Si es simpático te dará la info y si no lo es te dirá que es información confidencial y te mandará a paseo.

Pero que sepas que te asiste el derecho a conocer el resultado.

buenas noches,
queria plantear una pregunta que creo que es bastabte sencilla. Ayer se ha celebrado una subasta de una vivienda, si voy mañana al juzgado con todos los datos del expediente y eso. puedo saber el precio de la adjucicacion o es confidencial?

un saludo y gracias

Ese resto de deuda sería del demandado, de la que respondería con todos sus bienes presentes o futuros.

Hola a todos:

En una subasta judicial en la que se ejecuta hipoteca cuyo valor de tasación es de 120000 € y la cantidad para cuyo pago sale la vivienda a subasta es de 121000 €, no hay cargas anteriores ni preferentes salvo la que se ejecuta ( la hipoteca ). Si ofreciera 80000 €, en el caso de que me la adjudicaran, ¿quien se tendría que hacer cargo de la deuda restante ( 121000 - 80000 = 41000 € )? ¿le quedaria al anterior propietario o tendria que hacerme yo cargo como adjudicatario?

Bodhi, la redacción de la pregunta me hace dudar, pero las inscripciones de hipotecas dejan muy claro a cuánto asciende la deuda por principal, a cuánto por intereres y a cuánto por costas. No hay dudas razonables. Las cantidades inscritas siempre son el cálculo máximo.

Por ejemplo, suelen redactarlo más o menos así: cien mil euros por principal, más intereses del 2,5% hasta un máximo de cinco años, más un máximo de 30.000 euros en concepto de costas, etc.

Pues sí, tienes toda la razón, en cuanto al tema de las cargas, supongo que se refieren a capital pendiente, ¿no?

Si ofrecieras dos mil y te lo adjudicaran, acto seguido tendrías que despertar del sueño, porque no sería más que eso, un sueño. Pero si continuaras durmiendo y soñando, entonces te tendrían que devolver la parte de fianza sobrante.

Saludos a todos, un par de dudillas cortas a ver si se me arroja luz:

1) Si en una subasta judicial las cargas previas son de 100.000 € por una hipoteca, ¿esos 100.000 son capital pendiente + intereses ordinarios y de demora + gastos, o es el capital pendiente? Quiero decir, si te lo adjudicas y vas al banco a liquidar la hipoteca, ¿te van a pedir 100.000 € o hay que descontar la parte de intereses y gastos y será algo menos?

2) Adjudicación directa SS:

Valoración: 60.000 €.
Cargas: 20.000 €
Tipo adjudicación: 40.000 €.
Depósito: 10.000 €

Si se ofertaran 2.000 € y se adjudicara, ¿se dejarían sin aplicación los 8.000 € sobrantes del depósito o se aplicarían al pago de las cargas?

Gracias, por tu respuesta Tristán, esta claro, se necesita el procedimiento monitorio en el que se reconozca la deuda, pero intentaré lo que dices de que la Comunidad se persone en el juzgado. Un saludo.

Respuesta corta: No puedes
Respuesta larga: Puedes intentar que la comunidad de propietarios se persone en el juzgado solicitando lo que dices, pero lo ideal sería que ya hubieran iniciado el procedimiento judicial en reclamación de esa deuda y, aún mejor, que hubiera una sentencia favorable en ese sentido.

Hola buenas,

Tengo una duda, a ver si me podéis echar una mano. Gracias.

Soy adjudicatario en subasta de un inmueble que no tiene registradas anotaciones posteriores de cargas. El precio remate es superior a la deuda para hacer frente al ejecutante y por tanto existe remanente que ira al Ejecutado.

Es de suponer que puedan existir deudas con la Comunidad y mi pregunta es.

Puedo pedir un Certificado de deudas de la propiedad al Administrador de la Comunidad y pedir al secretario judicial que antes de repartir el remanente pague dicha deuda Comunitaria considerándola una tercería de mejor derecho o se considerara una deuda preferente y anterior a la carga ejecutada y tendré que pagarla yo como adjudicatario? Ya se que solo me podrán exigir el año en curso y los tres ejercicios anteriores en el peor de los casos.

Un saludo

Muchas gracias por tu respuesta. Entiendo entonces que cada uno lo hace como le da la gana. En micaso la tasación a efectos de subasta es un 40% más que la tasación que hizo Tinsa en su día, lo que ocurre es que esa tasación se realizo de forma incorrecta. Por eso quiero saber los métodos de las cajas para calcularla y pedir la correción.

Muchas gracias por el trabajo que haces

Jejeje, mejor te contesto al correo, que aquí hay mucha ropa tendida.

Buenas tristan,

¿Tienes informacion de estas dos subastas?

http://www.subastaspublicasmadrid.es/es/subastas/subasta-24827/
http://www.subastaspublicasmadrid.es/es/subastas/subasta-21095/

¿Como puedo contactarte si quiero ser tu cliente? Hace unos dias dijiste algo de tu web, pero aun no la he visto publicada. Dime algo sobre estas subastas, una es el jueves y la otra la semana k viene.

Un abrazo makina!

Ese asunto lo ha regulado la Ley 1/2013 del pasado mes de mayo, pero no creo que pueda aplicarse a tu caso por ser éste muy anterior. Ahora bien, creo que antes de esta Ley no había regulación en ese sentido, de forma que independientemente de la valoración que se hiciera de tu casa, el banco podía tasarla a efectos de subasta en lo que quisiera, siendo frecuentes expresiones como "tasada a efectos de subasta en el doble de su responsabilidad hipotecaria" , etc.

Hola Tristan, ante todo muchas gracias por responder a todo el mundo y aclarar las dudas que tenemos.
Mi consulta es la siguiente. Voy a demandar a una caja de ahorros, el banco de España ya me ha dado la razón, y necesito recalcular la tasación a efectos de subasta de mi escritura.

En su momento se tasó mal y todo se hizo conforme a esa tasación, a los poco días solicité una corrección y se volvio a tasar en más cantidad y con igual fecha que la primera. Ahora vamos a solicitar que se corrijan en escritura las dos tasaciones, la normal y la de efectos de subasta.

El asunto es que no se que parametros usan las cajas o bancos para calcular ese valor. En su día en la caja me dijeron que era un 40% más que la tasción realizada, pero he leido muchas cosas y ninguna es clara.

¿Podrías ayudarme?
Muchas gracias y un saludo