Grupo San Jose (GSJ)

Soy accionista y he  hecho un análisis de Castellana Norte con la ayuda de un amigo que trabajaba en Merlin. No se si me he equivocado pero el resultado es bastante preocupante.

Madrid Nuevo Norte (MNN) tiene 2.6 millones de metros cuadrados edificables de los cuales 1.6 millones son comerciales (oficinas, centros comerciales, hoteles) y 1 millón son residenciales. 

DCN, empresa en la que San Jose tiene un 10%, tiene una opción de compra para comprar 1.4 millones de metros cuadrados edificables  (casi todos  comerciales) por un precio de 1,200 millones a ADIF. El 10% de esa superficie se la tiene que dar gratis al Ayuntamiento para la construcción de vivienda publica. Así que se quedan 1.2 millones de metros cuadrados approx. 

A ese coste de la opcion de compra hay que sumarle los costes de infraestructura de la parte proporcional de DCN que le toca, que son 1,200  millones. Ademas el coste del Canal Isabel segundo y Metro lo pagan el 100% DCN (no todos los propietarios de MNN) asi que otros 220 (80 en Canal Isabel II y 140 del Metro)

Al final se queda en 2,660 millones de euros por 1.2 millones de metros cuadrados - equivalente a un coste de repercusión de 2,200 el metro cuadrado. Esto estaba bien en el contexto pre-covid cuando las rentas de Madrid en las Cuatro Torres estaban en 25 euros para activos Grade A / LEED Gold  y crecían 5% al año  pero ahora que las rentas han bajado a menos de 20 euros metro cuadrado se complica. Encima los yields en esa zona estaban en 4% pero se han disparado al 6% ya que los inversores perciben oficinas / centros comerciales como un sector de riesgo. Y el take up se ha desplomado. 

El resultado es que el 10% de San Jose en MNN no vale casi nada y va a resultar en una inversion muy fuerte los proximos años - casi 266 kilos - que se van a comer la caja. Todo por un proyecto que en el contexto actual de Teletrabajo va a perder dinero. Porque activos alquilados a 20 euros al mes (240 al año) vendidos al 6% significa que se van a vender esos edificos a 4,000 el metro cuadrado dentro de un montón de años con muchísima Leasing risk. Pero solo el suelo cuesta 2,200 el metro cuadrado y el coste de obra son facil 1,800 asi que estas en 4,000 de costes all-in sin incluir costes de financiación / incentivos / carencias - básicamente van a palmar pasta. 

No se si lo veis como yo pero esto puede crear un agujero muy gordo en San Jose y comerse la caja que hemos conseguido estos años. Estoy preocupado. 

Bienvenido a Rankia, ya que veo que es tu primer mensaje.

Dices:
"El resultado es que el 10% de San Jose en MNN no vale casi nada y va a resultar en una inversion muy fuerte los proximos años - casi 266 kilos - que se van a comer la caja. Todo por un proyecto que en el contexto actual de Teletrabajo va a perder dinero. Porque activos alquilados a 20 euros al mes (240 al año) vendidos al 6% significa que se van a vender esos edificos a 4,000 el metro cuadrado dentro de un montón de años con muchísima Leasing risk. Pero solo el suelo cuesta 2,200 el metro cuadrado y el coste de obra son facil 1,800 asi que estas en 4,000 de costes all-in sin incluir costes de financiación / incentivos / carencias - básicamente van a palmar pasta."

 No se por donde coger tu afirmación, porque la verdad es que los números están muy confundidos. Te animo a que los vuelvas a repasar con tu amigo.
Saludos



En cuanto al artículo que he pegado de Merlín, desatacable:

"Tan pronto como esté firmado el convenio marco de infraestructuras de todos los socios, se procederá a la transmisión de los terrenos. “Esto sería esperable que ocurriese hacia final de año, y esta transmisión le supone a Merlin Properties un desembolso de 49 millones de euros, que lo tenemos previsto en el ‘cash flow’ de este año”, ha apuntado el CEO de Merlin.

La socimi cotizada posee un 14,5% en Madrid Nuevo Norte y, preguntado por una posible ampliación de su participación, Ismael Clemente admitió que “el interés existe, nunca lo hemos negado, pero no hay conversaciones abiertas para ampliar nuestra participación”. Sin embargo, deja una puerta abierta a esta posibilidad: “ya habrá tiempo, si algunos de los socios quieren que se discuta una ampliación de participación”."

Tienes razón en que este año Merlin tiene que desembolsar 49 millones. Por que como bien sabras los 1,246 millones del pago del suelo (siendo exactos) se tienen que pagar a lo largo de 20 años (de los cuales 985 es el pago del suelo y 261 son intereses). Por esto este año a Merlin solo le toca 49 millones (el primer pago) y luego poco a poco le toca pagar mas.  Mas los costes de urbanización que tardaran unos años. 

Si hay algo mal en el análisis dime por favor ya que como he dicho la fuente es muy buena. 

La tesis de tu amigo falla por todos lados, dile que repase la lección.

Sobre el valor del suelo de MNN podremos comprobar cuál es el precio posCovid pronto cuando BBVA venda toda o buena parte de su participación.

Saludos

Si tan sombrío ves el panorama y crees que MNN es un negocio "ruinoso" que se va a comer toda la caja de GSJ, yo te recomendaría que vendieras todas tus acciones e inviertas ese dinero en otras empresas "más solventes" y con mejor futuro.  

De ese modo (vendiedo tus acciones) ganas en tanquilidad y nosotros también porque así no hace falta que nos vengas a asustar con mensajes fatalistas.

Hoy supera con creces los 5€, más dinero en caja de lo que capitaliza.